Договор безвозмездного пользования квартирой украина

Содержание

§ 47.1. ДОГОВОР ССУДЫ (безвозмездного пользования имуществом)

Договор безвозмездного пользования квартирой украина

§ 47.1. Понятие и элементы договора займа

По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока (ч. 1 ст. 846 ГК Украины).

Договор ссуды известный гражданскому праву с древнейших времен. На бытовом уровне этот договор использовался и используется, пожалуй, чаще договора купли-продажи. Нормы о договоре ссуды были известны гражданскому праву еще со времен римского права и с тех пор почти не изменились.

В украинском законодательстве впервые этот договор появился в ГК УССР 1963 p., Где ему была посвящена глава 27 В ГК УССР этот договор назывался “договор безвозмездного пользования имуществом”.

Нормы ГК УССР основном касались урегулирования отношений безвозмездного пользования имуществом между социалистическими организациями, а также содержали положения о досрочном расторжении и прекращении договора.

В новом ГК Украины отношениям безвозмездного пользования имуществом посвящена глава 60. Новое законодательство несколько изменило название этого договора. В ГК Украины договор безвозмездного пользования имуществом получил название “ссуда”.

Говоря о названии договора (ссуда), следует отметить, что на бытовом уровне нет четкого понимания этого договора. Иногда под ссудой понимают заем вещей как возмездных, так и бесплатную, а иногда – безвозмездное пользование имуществом.

И даже сейчас этот термин используется как синоним займа.

Договор ссуды принадлежит к бесплатным договоров. Именно эта черта позволяет отделить его от договора аренды. Однако, говоря о бесплатном, нельзя сделать вывод, что этот договор не имеет имущественного интереса для ссудодателя. Иногда это действительно так, а иногда имущественный интерес может иметь место.

Так, например, предприятие-производитель предоставляет в безвозмездное пользование рекламной компании свои изделия для выставления их на промышленной выставке. Непосредственным имущественным интересом заимодавца здесь будет реклама товара. Когда в безвозмездное пользование передается животное, цель этого может заключаться в освобождении заимодавца от расходов на ее содержание.

Но такие имущественные интересы заимодавца не охватываемым договором ссуды. Однако, как правило, в основе отношений ссуды лежат или личные отношения между сторонами, или притязания позичкодавцем социально значимой цели (благотворительная, просветительская, гуманитарная деятельность и т. п.).

Однако не следует считать, что подпадают под договор займа, отношения по безвозмездному пользованию имуществом, когда это является следствием заключения сторонами другого возмездных договора. Так, например, лицо, которое приобрело путевку в дом отдыха, может бесплатно получать в пользование пляжный, спортивный или любой другой инвентарь.

Но в этом случае объективно такие отношения лишены бесплатности. Лицо заплатила за пользование инвентарем при приобретении путевки. Поэтому для таких отношений применяются положения о договоре аренды.

Договор ссуды может быть как реальным, так и консенсуальным в зависимости от того, как стороны определили порядок его заключения.

Если стороны установили, что договор будет считаться заключенным с момента передачи вещи в пользование, договор будет считаться реальным.

Если же момент заключения договора приурочивается к достижению согласия по всем существенным условиям, должны консенсуальный договор. Если стороны не указали в договоре момент заключения, договор следует считать консенсуальным.

В случае если договор займа является косенсуальним, он приобретает черты двустороннего договора. Ссудодатель при этом обязан передать вещь в пользование, а пользователь – вернуть вещь в течение определенного срока.

Если при заключении договора ссуды применяется конструкция реального договора, то он является односторонним, поскольку, передавая дело в пользование, ссудодатель в дальнейшем имеет только права, а пользователь – только обязанности.

Одним из признаков договора ссуды является его длительный характер. Передачей вещи юридическая связь между сторонами не заканчивается, а только возникает.

Часть 3 ст. 846 ГК Украины распространяет на договор ссуды нормы главы 58 кодекса, посвященной урегулированию арендных отношений. ГК УССР 1963 г. в ч. 2 ст.

324 также содержал ссылки на некоторые статьи главы 25 “Имущественный наем” как на те, которые распространяются на договор безвозмездного пользования имуществом.

К таким нормам принадлежали положения о форме договора, срок договора, некоторые права и обязанности сторон. Действующий ГК Украины полностью распространил нормы главы 58 “Наем (аренда)” на отношения по безвозмездному пользованию имуществом.

Но, несмотря на такой подход законодателя, следует иметь в виду, что некоторые правила, присущие арендным отношениям, к договору ссуды применяться не могут в силу сущности самого договора, например, ст. 781 “Плата за пользование имуществом”.

К числу близких к договору ссуды относятся договоры дарения, хранения, заем и аренда. Из всех этих договоров признак безвозмездности свойственна только договора дарения, и для обоих договоров такой признак имеет конститутивное значение. Среди различий между договором дарения и договором ссуды можно назвать такие.

Во-первых, вещь, переданную в качестве подарка, поступает в собственность одаренного человека, тогда как в отношениях ссуды вещь передается только в пользование и должна быть возвращена ее владельцу.

Во-вторых, передачей вещи одаряемому договорные отношения между сторонами прекращаются, тогда как в договоре ссуды они в данный момент практически только вы-рыщут.

Сравнивая договор ссуды и договор хранения, прежде всего надо обратить внимание на то, что в обоих случаях одна сторона передает другой какую-то вещь, которая впоследствии возвращается. При этом в течение всего периода действия договора сторона, получившая вещь, должна применять меры для ее сохранения.

В связи с этим отношения, возникающие как из договора ссуды, так и по договору хранения, устойчивы. К характерным признакам хранения можно отнести прежде всего то, что целью этого договора является именно хранение вещи, в связи с чем использование этой вещью хранителем, как правило, не допускается.

Главной же разграничительной признаком договора хранения и договора ссуды является именно их связь с интересами сторон договора.

Так, если в договоре ссуды передача вещи сама осуществляется в интересах лица, получающего вещь (пользователя), то в договоре хранения передача вещи обеспечивает интересы именно той стороны, которая передает вещь (поклажедателя).

Предметом договора займа, в отличие от договора займа, есть вещи, которые наделены родовыми признаками (чаще всего деньги).

В отличие от договора займа, по договору займа вещи передаются в собственность контрагента (заемщика).

При этом по окончании действия договора заемщик должен вернуть заимодавцу не ту же вещь (как по договору ссуды), а равное количество вещей того же рода и качества (равное количество денег).

Наиболее близким к договору ссуды является договор имущественного найма (аренды). Подчеркивая близость этих договоров, Д. И.

Мейер указывал на то, что “право, устанавливается по договору ссуды, является таким же, как и право, устанавливается по договору имущественного найма, – право пользования вещью в соответствии с ее назначением, без ухудшения ее сущности “1.

Наиболее существенным отличием договора ссуды от договора имущественного найма является именно его безвозмездный характер, тогда как оплатнисть в отношениях имущественного найма является существенным условием этого договора.

Элементы договора ссуды. Согласно положениям ст. 846 ГК Украины сторонами договора ссуды является заимодавец и пользователь. В их роли, как правило, могут выступать любые физические и юридические лица.

ГК УССР 1963 определял ряд ограничений, касающихся договоров безвозмездного пользования имуществом, заключаемых между социалистическими организациями (например, ограничение предельного срока, на который мог заключаться договор ссуды – не более 1 года).

Действующий ГК Украины отошел от таких ограничений.

По общему правилу, ссудодателем может быть лицо, наделенное правом распоряжаться вещью. Как правило, это собственник вещи. Другие лица, которые осуществляют управление имуществом (на основании права доверительного управления, договора комиссии, права оперативного управления или хозяйственного ведения и др.) могут быть заимодавца только с согласия собственника (ч. 1 ст. 848 ГК Украины).

Пользователь – это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. По общему правилу, в качестве пользователя может выступать любое лицо. Но по желанию заимодавца получать в ссуду те или иные вещи могут только специальные субъекты. Так, например, вуз имеет право предоставить право пользования библиотекой только своим студентам.

То обстоятельство, что передача вещи в пользование по договору ссуды происходит бесплатно, обусловила необходимость ограничить в ряде случаев возможность заключения этого договора. Одной из таких ограничительных норм является ч. 2 ст.

846, которая запрещает лицу, занимающейся предпринимательством, передавать вещи в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля.

Общей чертой этих лиц является то, что каждая из них может прямо или косвенно влиять на формирование воли юридического лица – субъекта предпринимательской деятельности заключить договор займа, направленный на получение выгоды лицами, указанными в ч. 2 ст. 846 ГК Украины, вопреки интересам самой организации, с которой они связаны.

Что касается объекта договора ссуды, то несмотря на то, что ГК Украины распространяет на отношения ссуды правила о договорах аренды, объектом ссуды могут быть только вещи, следует из определения этого договора.

В остальном правила об объекте аренды действуют, позволяя определять как объект ссуды только индивидуально-определенные непотребительские вещи (ч. 1 ст. 779).

Однако, как правило, в основном в ссуду передаются вещи, не предназначенные для коммерческого использования.

Договор ссуды может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока. Определенный срок должен быть установлен в договоре. Если срок в договоре не указан, срок определяется в целях пользования имуществом (ст. 850 ГК Украины).

При этом здесь также действует положение ч. 2 ст.

782, которая устанавливает, что “каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества – за три месяца”.

ГК УССР 1963 г. содержал отдельную условие о сроке договора ссуды только в отношении юридических лиц (социалистических организаций).

Статьей 325 ГК УССР определялось, что срок договора безвозмездного пользования имуществом, заключенного между социалистическими организациями, не должен превышать одного года, если законом не установлено иное.

При этом, если договор заключен на более длительный срок, он считается заключенным на один год. Относительно других субъектов гражданских отношений действовали общие правила ст. 165 ГК УССР о выполнении обязательств с неопределенным сроком.

Форма договора ссуды определяется как общими правилами о форме сделок, так и специальными нормами ст. 847 ГК Украины. Так, ч. 1 ст. 847 позволяет использовать устную форму договора только в отношениях между физическими лицами по вещей бытового назначения.

Для других договоров (между юридическими лицами, между физическими и юридическими лицами, а также между физическими лицами, но в отношении вещей небытового назначения) обязательна письменная форма. Для некоторых видов имущества закон предусматривает нотариальную форму договора ссуды.

Так, в соответствии с ч. 4 ст. 847 нотариально удостоверяется договор займа транспортных средств с участием физических лиц. А в соответствии с ч. З ст. 847, которая отсылает к нормам ст.

812 ГК Украины, нотариальному удостоверению также подлежит договор найма здания или другого капитального сооружения (или ее части) на срок один год и более.

Существенными условиями договора займа являются условия о его предмете и бесплатность. Предмет является существенным условием любого договора. Относительно безвозмездности как существенного условия договора займа, то этот вопрос вызывает разные мнения.

С одной стороны возмездных договор ссуды – это юридический нонсенс. Но исходя из положения ч. 2 ст. 885 ГК Украины пользования вещью предполагается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это вытекает из сути отношений между ними.

В противном случае пользования следует признавать возмездных, т. е. основанным на договоре аренды.

Следовательно, в связи с определенными практическими последствиями недостижения сторонами согласия относительно бесплатности договора, это условие следует считать существенным условием договора ссуды.

Источник: https://juristoff.com/resyrsi/biblioteka/civil-pravo/grazhdanskoe-pravo-ukrainy-uchebnik-dzera-v/10370-glava-47-dogovor-ssudy-bezvozmezdnogo-polzovaniya-imushhestvom

Безвозмездное пользование недвижимым имуществом

Договор безвозмездного пользования квартирой украина

Иногда оформлять недвижимость в собственность бывает экономически невыгодно. В этом случае законодательством предусмотрена возможность заключения договоров, направленных на передачу имущества в пользование. К таким договорам относится, в том числе договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда).

Несмотря на кажущуюся простоту договора безвозмездного пользования квартирой и его сходство с договором аренды жилого помещения, при составлении такого договора необходимо учесть несколько существенных нюансов.

В этом материале мы коснемся особенностей заключения и расторжения договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, а также специфики осуществления их государственной регистрации (ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 (Закон о недвижимости)).

1. Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуды)

О передаче недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования речь идёт, когда его собственник или уполномоченный представитель собственника передает другому лицу право временного пользования этим имуществом без взимания за это какой-либо платы. Такие отношения регулируются статьёй 689 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), в которой наряду с понятием «договор безвозмездного пользования» используется понятие «договор ссуды».

1.1. Стороны договора безвозмездного пользования квартирой

Согласно ст. 689 ГК РФ, сторонами договора безвозмездного пользования (ссуды) являются ссудодатель и ссудополучатель.

По договору ссуды ссудодатель передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а тот обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила (ст. 689 ГК РФ). При этом передаваемое в безвозмездное пользование недвижимое имущество должно принадлежать ссудодателю на правах собственности.

Ссудополучателем может быть любое лицо.

Важно! Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

1.2. Существенные условия договора безвозмездного пользования квартирой

Договор ссуды между физическими лицами может заключаться как в устной, так и в письменной форме.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то обязательна письменная форма.

Нотариального удостоверения договора ссуды не требуется.

К существенным условиям договора ссуды относятся:

  • предмет (объект) договора;
  • безвозмездность.

Предметом договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом является передаваемый объект недвижимости.

Рекомендации: описывайте передаваемое недвижимое имущество максимально подробно, указывая вид объекта недвижимости,, передаваемого в пользование, его кадастровый номер, площадь, адрес, по возможности, стоимость – это может потребоваться в случае судебных споров, например, о сумме возмещения ущерба или компенсации расходов на устранение выявленных недостатков.

Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.

Условие безвозмездности является определяющим и должно быть оговорено или явно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды.

1.3. Срок договора безвозмездного пользования квартирой

Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный сторонами срок (п.2 ст. 689, п.1 ст. 610 ГК РФ) или без его указания.

Если срок в договоре безвозмездного пользования не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 689, абз. 1 п.2 ст. 610 ГК РФ).

Важно! При выборе в пользу одного из двух перечисленных вариантов учтите, что в случае заключения срочного договора ссудополучатель может отказаться от его исполнения, уведомив о своём решении ссудодателя по общему правилу за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения, если иное не определено договором.

Ссудодатель может отказаться от исполнения срочного договора только, если это условие оговорено в договоре (см. раздел 1.3 данной статьи).

Если по истечении срока договора ссудополучатель продолжает пользоваться переданным в безвозмездное пользование имуществом, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

От бессрочного договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом может отказаться любая из сторон, уведомив другую сторону за 1 месяц или в другой, указанный в договоре срок (ст. 699 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается.

Внимание! Из указанного правила есть исключения. Так государственной регистрации подлежат:

  • договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ, ч. 1, 9 ст. 51 Закона о недвижимости);
  • договор безвозмездного пользования земельным участком, заключенный на 1 год и более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

1.4. Обязанности и права сторон договора безвозмездного пользования квартирой

Основная обязанность ссудодателя – передать недвижимое имущество судополучателю в оговоренный срок в надлежащем состоянии и свободным от обременений правами третьих лиц.

Вместе с недвижимым имуществом передаются ее принадлежности и документы, к нему относящиеся (технический план, межевой план, проекты подключения к инженерным сетям, договоры на техническое обслуживание и пр.).

В случае если не оформляется акт приёма-передачи предмета договора, то факт передачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование фиксируется в договоре.

Основной договорной обязанностью ссудополучателя является возвращение имущества, полученного в безвозмездное пользование, в состоянии не хуже, чем оно было получено.

Поэтому в договор безвозмездного пользования (ссуды) могут быть включены пункты, предусматривающие обязанность ссудополучателя обеспечить соответствующие условия содержания недвижимого имущества.

Так, по общему правилу он должен нести расходы на капитальный и текущий ремонт полученного недвижимого имущества, а также нести расходы на его содержание.

С момента передачи ему недвижимого имущества, ссудополучатель несет ответственность за его сохранность. На него возлагается и риск случайной гибели, утраты или повреждения имущества.

1.5. Расторжение срочного договора безвозмездного пользования квартирой

Ссудодатель может досрочно расторгнуть договор безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 698 ГК РФ, в частности, если ссудополучатель:

  • использует недвижимое имущество не по назначению или существенно ухудшает его состояние;
  • не выполняет обязанности по поддержанию недвижимого имущества в исправном состоянии;
  • передал недвижимое имущество в пользование третьему лицу без согласия ссудодателя.

Ссудополучатель же может расторгнуть договор ссуды (п. 2 ст. 698 ГК РФ):

  • при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование недвижимого имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
  • если недвижимое имущество в силу не зависящих от него обстоятельств окажется в состоянии, непригодном для использования;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности передать недвижимое имущество либо его принадлежности и относящиеся к нему документы.

2. Продажа квартиры, переданной в безвозмездное пользование по договору ссуды

Можно ли продать квартиру, находящуюся в безвозмездном пользовании по договору ссуды? Ссудодатель имеет право в период действия договора ссуды продать недвижимое имущество, ранее переданное в безвозмездное пользование по данному договору, или передать его в аренду другому лицу (ст. 700 ГК РФ).
При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

3. Прочие формы правопреемства по договору ссуды

Кроме того, в ГК РФ предусматривает прочие формы универсального правопреемства на стороне ссудодателя (п. 2 ст. 700 ГК РФ).

Так, в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, выступавших в качестве ссудодателей, их права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) либо к другому лицу, к которому перешло принадлежавшее ссудодателю право собственности или иное право на вещь, явившееся основанием для передачи вещи по договору ссуды. Специально оговорено то обстоятельство, что при любой форме реорганизации, если иное не предусмотрено договором, права и обязанности по договору ссуды переходят к тому юридическому лицу, которое является правопреемником.

Иначе решается вопрос о ссудополучателе, учитывая особый характер отношений сторон: получение только одной из них определенной выгоды за счет другой. Смерть гражданина или ликвидация юридического лица, выступивших в роли ссудополучателя, влекут прекращение договора, если иное не было в нем предусмотрено.

Анализ судебной практики

В силу п.1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, как своим собственным, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Анализ судебной практики показывает, что суды не распространяют положения о приобретательной давности на случаи, когда владение имуществом осуществляется на основании договора ссуды, поскольку владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.

) (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у такого субъекта права на приобретение этого имущества в собственность на основании Федерального закона

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/bezvozmezdnoe-polzovanie-nedvijimym-imuscestvom-5d957f462fda8600b1e654ae

Договор безвозмездного пользования нежилым, жилым помещением, имуществом в 2021 году

Договор безвозмездного пользования квартирой украина

По договору ссуды одна сторона (заимодавец) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока.

Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это вытекает из сути отношений между ними. Поэтому в договоре очень важно предусмотреть такое условие, как безоплатность.

К договору ссуды применяются положения главы 58 Гражданского Кодекса по найму (аренде). Отношения, вытекающие из договора ссуды действительно очень похожи на отношения, вытекающие из договора аренды (найма), однако есть и существенные различия.

Прежде всего, это безоплатность, тогда как договор аренды предусматривает оплату.

Кроме того, для договора аренды характерно преимущественное право выкупа предмета аренды арендатором в случае надлежащего выполнения обязанностей по договору, тогда как у пользователя по договору ссуды такого права не возникает.

От договора займа ссуда отличается, прежде всего, предметом. Так, предметом ссуды может быть индивидуально определенная вещь: здание, сооружение, транспортное средство и тому подобное. Предметом договора займа являются вещи, определенные родовыми признаками: как правило, денежные средства.

Если заимодавец не выполняет обязанности передать вещь в пользование, вторая сторона имеет право требовать расторжения договора ссуды и возмещения причиненных убытков.

Если стороны не установили срока пользования вещью, он определяется в соответствии с целью пользования ею.

Договор ссуды вещи бытового назначения между физическими лицами может заключаться устно.

Договор ссуды между юридическими лицами, а также между юридическим и физическим лицом заключается в письменной форме.

Договор ссуды здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменном виде. Договор ссуды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Сторонами договора ссуды является заимодавец и пользователь.

Ссудодателем может быть физическое или юридическое лицо.

Лицо, осуществляющее управление имуществом, может быть ссудодателем с согласия собственника.

Юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, не может передавать вещи в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом органа управления или контроля.

Заимодавец имеет право на отчуждение вещи, переданной им в пользование. К приобретателю вещи переходят права и обязанности заимодавца.

Пользователь не имеет преимущественного права перед другими лицами на покупку вещи, переданной ему в пользование.

Пользователь несет обычные расходы по поддержанию надлежащего состояния вещи, переданной ему в пользование.

Пользователь обязан:

1) пользоваться вещью по ее назначению или в целях, определенных в договоре;

2) пользоваться вещью лично, если иное не установлено договором;

3) вернуть вещь по окончании срока договора в таком же состоянии, в котором она была на момент ее передачи.

Пользователь имеет право вернуть вещь, переданную ему в пользование, в любое время до истечения срока договора. Если вещь требует особого ухода или хранения, пользователь обязан сообщить заимодавцу об отказе от договора (ссуды) не позднее чем за семь дней до возвращения вещи.

Заимодавец вправе потребовать расторжения договора и возврата вещи в случае, если:

1) в связи с непредвиденными обстоятельствами вещь стала нужной ему самому;

2) пользование вещью не отвечает ее назначению и условиям договора;

3) вещь самовольно передана в пользование другому лицу;

4) в результате небрежного обращения с вещью она может быть уничтожена или повреждена.

Лицо, которое стало владельцем вещи, переданной в пользование, имеет право требовать расторжения договора, который заключен без определения срока. О расторжении договора пользователь должен быть уведомлен заранее, в срок, соответствующий цели ссуды.

Договор ссуды прекращается в случае смерти физического лица или ликвидации юридического лица, которому вещь была передана в пользование, если иное не установлено договором.

Если после прекращения договора пользователь не возвращает вещь, заимодавец имеет право требовать ее принудительного возвращения, а также возмещения причиненных убытков.

ДОГОВІР

БЕЗОПЛАТНОГО КОРИСТУВАННЯ

НЕРУХОМИМ МАЙНОМ

м. ____________                                                                               «_» ___________  20_ р.                                                                                                                                                                                                                                                      

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ_______________, реєстраційний номер облікової картки платника податків ____________________,  надалі іменована «Позичкодавець», з однієї сторони, та

ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ, ___________реєстраційний номер облікової картки платника податків________________, надалі іменована «Користувач», з другої сторони, уклали цей договір про наступне:

Стаття 1.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Цим Договором регулюються правовідносини, пов’язані із передачею Позичкодавцем у строкове безоплатне користування Користувачу, частини нежитлового приміщення (далі – Приміщення), площею _____ м.кв. за адресою: ________________________________________________.

1.2. Строк користування за цим Договором становить 2 роки 11 місяців.

1.3. Цільове призначення приміщення – об’єкт договору використовуватиметься Користувачем для здійснення  його господарської діяльності

Стаття 2.

 ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Позичкодавець за цим Договором бере на себе наступні зобов’язання:

2.1.1. надати приміщення, що передається в користування  Користувачу в придатному для використання стані;

2.1.2. забезпечити безперешкодне використання користувачу приміщення, що передається в користування.

2.2. Користувач за цим Договором бере на себе наступні зобов’язання:

2.2.1. використовувати приміщення, що передається в користування у відповідності до цільового призначення.

2.2.2. своєчасно повідомляти Позичкодавця про виявлені несправності елементів приміщення, що передається в користування.

2.2.3.

допускати в денний час, а при аваріях і в нічний час у приміщення, що передається в користування, представників Позичкодавця або самого Позичкодавця, а також представників підприємств з обслуговування й ремонту житла для проведення огляду й ремонту конструкцій і технічних пристроїв приміщення, що передається в користування. Вищезазначений перелік приводів для допуску Позичкодавця або його представників до приміщення, що передається в користування, не підлягає поширювальному тлумаченню.

2.2.4. відшкодовувати витрати за експлуатаційні платежі (використання електроенергії , водо- та газопостачання, вивіз сміття, охорона, тощо).

2.2.5. звільнити приміщення, що передається в користування, після закінчення обумовленого в цьому Договорі строку безоплатного користування.

Стаття 3.

ПРАВА СТОРІН

3.1. Позичкодавець за цим Договором має наступні права:

3.1.1. вимагати від Користувача дотримання Правил користування приміщенням;

3.1.2. вимагати від Користувача звільнення приміщення, після закінчення строку безоплатного користування.

3.2. Користувач має наступні права:

3.2.1. прийняти приміщення , що передається Позичкодавцем;

3.2.2. утримувати об’єкт позички у відповідності до санітарно-технічних норм і вимог, правил протипожежної безпеки та правил експлуатації приміщень, інженерного обладнання та комунікаційних мереж, виконувати Правила внутрішнього розпорядку.

Стаття 4.

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН І ВИРІШЕНЯ СПОРІВ

4.1. У випадку порушення своїх зобов’язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та чинним в Україні законодавством. Порушенням зобов’язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання.

4.2. Сторони не несуть відповідальності за порушення своїх зобов’язань за цим Договором, якщо воно сталося не з їх вини. Сторона вважається невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів для належного виконання зобов’язання.

4.3. Усі спори, що пов’язані із цим Договором, його укладанням або такі, що виникають в процесі виконання умов цього Договору, вирішуються шляхом переговорів між представниками Сторін.

У разі недосягнення взаємних домовленостей шляхом переговорів, будь-який спір, щодо умов цього договору, або у зв’язку з ним, підлягає передачі на розгляд і остаточне вирішення до суду.

Сторони зобов’язуються у добровільному порядку виконати прийняте судом рішення.

Стаття 5.

 СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ ТА ІНШІ УМОВИ

5.1. Передача Позичкодавцем приміщення в користування Користувачу оформлюється актом приймання-передачі, в якому зазначається приміщення та його оснащеність. Акт підписується Сторонами і є невід’ємною частиною цього Договору.

5.2. Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов’язань за цим Договором.

5.3. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.

5.4. Зміни в цей Договір можуть бути внесені за взаємною згодою Сторін, що оформляється додатковою угодою до цього Договору.

5.5.Зміни та доповнення, додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невід’ємною частиною і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані уповноваженими на те представниками Сторін.

5.6.Усі правовідносини, що виникають у зв’язку з виконанням умов цього Договору і не врегульовані ним, регламентуються нормами чинного в Україні законодавства.

5.7. Цей Договір складений українською мовою, у двох примірниках, кожний з яких має однакову юридичну силу.

Стаття 6.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

ПОЗИЧКОДАВЕЦЬ:КОРИСТУВАЧ:
ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ              ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ
_____________________________________________________________
(підпис)(підпис)

Источник: https://prostopravo.com.ua/prava_biznesa/dogovornye_otnosheniya/stati/dogovor_bezvozmezdnogo_polzovaniya_ssuda_

Вместо аренды — бесплатное пользование: недвижимость по договору ссу

Договор безвозмездного пользования квартирой украина

Единоналожники не всегда могут сдавать недвижимость в аренду. Так, в НКУ аренда считается услугой, поэтому (пункт 291.4):

— единоналожники группы 1 вообще не могут предоставлять услуги аренды;

— единоналожники группы 2 ограничены выбором арендаторов — ими не могут быть общесистемщики (юрлица и предприниматели).

Кроме того, всем единоналожникам нельзя сдавать в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 м2, нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 м2 (подпункт 291.5.3 НКУ).

В ситуации, когда «нельзя, а надо», на выручку приходит договор ссуды.

По такому договору одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю, ссудополучателю) вещь для пользования в течение установленного срока.

Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними (статья 827 ГКУ).

В частности, по договору ссуды в бесплатное пользование может быть передана и недвижимость.

Важно

Договор ссуды и договор аренды похожи. Так, на отношения, возникшие в результате подписания договора ссуды, распространяются нормы главы 58 ГКУ, которая регулирует отношения по договорам аренды.Нопо договору ссуды имущество передается в бесплатное пользование и может быть возвращено владельцу досрочно (статья 834 ГКУ).

Как правильно оформить договор ссуды недвижимости и в каком статусе его выгоднее заключить — об этом далее.

Особенности договора ссуды недвижимости

Существенные условия для договора ссуды в ГКУ не прописаны. Единственное, что должно быть обязательно, — это упоминание о бесплатности такого договора. Вместе с тем по устоявшейся практике в нем оговаривают:

предмет договора — указывают адрес и площадь помещения, передаваемого в пользование, другие ключевые сведения о нем;

срок договора, т. е. срок пользования имуществом. Если такое условие не прописано, то его определяют исходя из целей использования помещения (статья 831 ГКУ) или считают, что договор заключен на неопределенный срок (часть 2 статьи 763 ГКУ);

условия пользования помещением.Помимо прочего, советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (использовать в хоздеятельности, сдавать в аренду и т. п.). Эта оговорка важна для ссудополучателя-предпринимателя;

права и обязанности сторон. Так, ссудополучатель обязан (статья 833 ГКУ):

1) использовать имущество по назначению или в соответствии с целью, обозначенной в договоре;

2) пользоваться предметом лично, если иное не предусмотрено договором;

3) вернуть имущество ссудодателю в первозданном виде.

Заметьте: пользователь обязан приложить все усилия, чтобы сохранить имущество в исходном состоянии. Поэтому лучше прописать, какие расходы берет на себя пользователь, чтобы поддерживать имущество в прежнем виде. По умолчанию пользователь обязан оплачивать текущий ремонт имущества, а ссудодатель — капитальный ремонт (статья 776 ГКУ);

процедуру расторжения договора. Нужно помнить, что договор ссуды может быть расторгнут по инициативе ссудодателя в любой момент (часть 2 статьи 834 ГКУ). Но! Если договор ссуды недвижимости заключен на неопределенный срок, то вторую сторону нужно письменно предупредить об этом за три месяца;

санкции за нарушение условий договора и др.

Еще раз отмечаем: очень важно зафиксировать, что имущество передается в пользование бесплатно.

Договор ссуды заключается в письменной форме. А если договор ссуды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается сроком на три года и более, то он подлежит нотариальному удостоверению (статьи 828 и 793 ГКУ). То есть если заключать договор меньше чем на три года, то визит к нотариусу не обязателен.

Заметим, что сторонами договора могут быть как обычные физлица, так и предприниматели.

Чем же примечателен первый вариант?

Один — гражданин и второй — гражданин

Это наиболее оптимальный вариант. Причем выгоден он обеим сторонам.

Судите сами: в иной ситуации, т. е. если ссудодателем по договору ссуды является предприниматель или юрлицо, для ссудополучателя-гражданина ссуда будет доходом с точки зрения подпункта 164.2.17 НКУ.

В этом подпункте сказано, что в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается:

«доход, полученный плательщиком налога как дополнительное благо в виде стоимости использования жилья, других объектов материального имущества, предоставленных плательщику налога в бесплатное пользование».

Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае ссудодатель).

Но вот если договор ссуды заключить не от имени предпринимателя, а от имени гражданина (с другим гражданином), то в этом случае для ссудополучателя-гражданина никаких налоговых последствий не будет, поскольку доход будет выплачиваться не налоговым агентом, а значит, такой доход для гражданина-ссудо­получателя не будет считаться дополнительным благом.

Дело в том, что с точки зрения подпункта 14.1.47 НКУдополнительные блага — это доход, выплачиваемый (предоставляемый) плательщику налога налоговым агентом. В нашем же случае доход выплачивается не налоговым агентом, а значит, он не является дополнительным благом.

Ссудодатель тоже не получает никакого дохода (ведь сделка бесплатная), поэтому и объект налогообложения у него не возникает. Иными словами, НДФЛ уплачивать не придется. Аналогичная ситуация и с ЕСВ — его нет.

В договоре ссуды советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

При этом гражданину, который получил помещение по договору ссуды, никто не запрещает использовать такое помещение в своей предпринимательской деятельности.

Если оба — предприниматели

А вот этот вариант с «подводными камнями».

Основная преграда для ссудодателя состоит в том, что передачу помещений в ссуду сложно классифицировать как вид экономической деятельности: соответствующего КВЭД просто нет. Единственная «лазейка» — это код 68.

20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», ведь недвижимость, переданная по договору ссуды, действительно, эксплуатируется. Но этот вариант, мягко говоря, тоже неподходящий.

Напомним, что единоналожники групп 1 и 2 за вид деятельности, не указанный в реестре плательщиков единого налога, поплатятся упрощенной системой (подпункт 7 подпункта 298.2.3 НКУ). Правда, налог по ставке 15 % платить не придется, ведь сделка бесплатная.

Более того, по мнению специалистов Миндоходов те единоналожники, которые сдают в аренду часть нежилого помещения (сооружения, здания) до 300 м2, а другую часть нежилого помещения (сооружения, здания) безвозмездно передают в аренду (пользование),не могут находиться на упрощенной системе налогообложения (ОНК № 136, раздел 107.03 «ЗІР» Миндоходов).

Мы с такой позицией не согласны (см. «СД», 2013, № 19, с. 34; 2012, № 13, с. 38) и считаем, что на договор ссуды не распространяются арендные ограничения, предусмотренные для единоналожников подпунктом 291.5.

3 НКУ (ссуда и аренда — это разные виды гражданско-правовых договоров).Но все же из осторожности рекомендуем сдавать недвижимость по договору ссуды в статусе обычного физлица (подробности — далее).

Теперь посмотрим со стороны ссудополучателя.

В сумму дохода единоналожника включается стоимость бесплатно полученных товаров (работ, услуг) (пункт 292.3 НКУ).

Причем бесплатно полученными считаются товары (работы, услуги), предоставленные единоналожнику по письменным договорам дарения или другим письменным договорам, заключенным в соответствии с законодательством, по которым не предусмотрена денежная компенсация или другая компенсация стоимости указанных товаров (работ, услуг) либо их возврат(абзац второй пункта 292.3 НКУ).

Договор ссуды в понимании НКУ является договором о предоставлении услуг (подпункт 14.1.203). Таким образом, для пользователя получение недвижимости по договору ссуды формально является бесплатным получением услуги.

Заметим, что НКУ ни слова не говорит о том, как в этом случае определить доход, ведь стоимость услуги, которую нужно включить в доход, по сути, равна нулю.

Иных вариантов определения стоимости услуги в этом случае НКУ не оговаривает.

«Ссудная» недвижимость от гражданина предпринимателю

Такой вариант, когда ссудодатель — обычное физлицо*, а пользователь — предприниматель, тоже возможен.

Будут ли тут налоговые последствия для ссудодателя? Налоговики на этот вопрос ответили крайне уклончиво (консультация из раздела 103.04 «ЗІР» Миндоходов). Они предлагают ссудодателям обратиться в свою налоговую с копиями соответствующих документов. Практика показывает, что самодеятельность «на местах» имеет явно фискальный окрас.

Мы же считаем, что в данном случае объект для обложения НДФЛ отсутствует, ведь ссудодатель передает имущество в пользование на бесплатной основе, т. е. не получает доход от такой операции.

А вот ссудополучатель-предприниматель в такой ситуации, на первый взгляд, выступает в роли налогового агента. Но отсутствие объекта налогообложения (стоимости услуги) снимает с него такие полномочия.

Правда, есть другая проблема. Нередко налоговики требуют определять объект для обложения НДФЛ исходя из минимальных арендных платежей. Спешим успокоить: оснований для этого нет. Такие требования есть в подпункте 170.1.

2 НКУ, который регулирует вопросы налогообложения арендных платежей.

Но пользование имуществом на основании договора ссуды не является арендной операцией с позиции НКУ, поэтому к таким отношениям не могут применяться требования подпункта 170.1.2 НКУ.

О том, почему у ссудополучателя-единоналожника не будет дохода, читайте выше.

«Ссудная» недвижимость от предпринимателя обычному физлицу

Такой вариант категорически не рекомендуем. Для ссудополучателя-гражданина ссуда будет дополнительным благом (подпункт 164.2.17 НКУ). Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае — единоналожник-ссудодатель) (см. на с. 21).

Выводы

Недвижимость может передаваться в бесплатное пользование по договору ссуды, сторонами договора являются ссудодатель и пользователь.

Условия договора ссуды во многом совпадают с нормами договора аренды. Ключевое отличие — договор ссуды бесплатный и может быть расторгнут досрочно по инициативе ссудодателя.

Наиболее оптимальный вариант — это заключить договор ссуды недвижимости между двумя обычными физлицами (даже если одна или обе стороны сразу являются предпринимателями).

Ссуда недвижимости между двумя предпринимателями проблематична.

Документы консультации

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ОНК № 136 — Обобщающая налоговая консультация по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду, утвержденная приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136.

Источник: https://i.Factor.ua/journals/sb/2014/july/issue-14/article-323.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть