Договор купли продажи дарения квартиры

Содержание

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Договор купли продажи дарения квартиры

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Что выгоднее и лучше: дарственная или купля продажа

Договор купли продажи дарения квартиры

Поскольку передачу прав на недвижимые жилые объекты можно осуществить посредством заключения соглашения о купли – продаже или соглашения о дарении объекта, необходимо разобраться, чем отличается договор купли – продажи от дарения и что лучше — дарственная или купля продажа.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде чем говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения  — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность  передачи объекта.

В отношении участников соглашения дарения установлены определенные ограничения. Так не могут получить на основании дарения недвижимость, следующие категории лиц, которые с дарителем не состоят в родственных отношениях:

  • Лица, имеющие статус государственных служащих;
  • Социальные работники;
  • Медицинские работники.

Купить квартиру может любое лицо, обладающее суммой средств, указанной в качестве стоимости жилого объекта.

Договор купли продажи можно оформить только в письменной форме. Устная форма для него не предусмотрена.

Дарение объектов, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, осуществляется на основании устной договоренности.

Для дарения между родственниками, признаваемыми в качестве близких не допускается взимание обязательного налогового сбора, в отличие от продажи.

С другой стороны при продаже недвижимого объекта родственнику, за исключением лиц, установленных в ст. 105.1 НК РФ, покупатель имеет право получить обязательный налоговый вычет.

Договор купли продажи, советы при оформлении — преимущества и недостатки

Соглашение о купле – продаже один из самых распространенных способ передачи недвижимых объектов.

При его составлении необходимо учесть следующие основные рекомендации:

  • Форма документа всегда должна быть письменной. Удостоверять документ у нотариуса закон не требует, однако стороны для того чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий могут обратиться к специалисту.
  • В соглашении должны быть указаны все данные о сторонах, которые являются участниками правоотношения. Указываются их паспортные и персональные сведения, в соответствии с документами.
  • В тексте необходимо наиболее подробно указать описание передаваемого имущества. Описывается где находиться квартира, её площадь, технические характеристики.
  • Текст соглашения должен иметь данные о документе, позволяющим продавцу распоряжаться объектом.
  • Стоимость указывается в рублях цифрами и прописью.

Выделяют следующие положительные стороны соглашения:

  • Его дешевле оформить;
  • Покупатель получает право на налоговый вычет.

Отрицательные стороны:

  • Продавец, в случае, когда недвижимый объект находиться в собственности менее трех лет в обязательном порядке уплачивает НДФЛ от стоимости.
  • Когда продавец находиться в официальных отношениях или обладает только частью объекта, необходимо представить согласия супруга или иных собственников на сделку. Такое согласие должно быть заверено нотариусом, что влечет расходы.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры, продавец обязан внести денежные средства в бюджет государства в размере 13 % от стоимости объекта, указанной в соглашении.

Существует основание для освобождения он налогообложения: когда недвижимый объект находился в собственности три года и более, не осуществляется внесение налога продавцом. Такое налогообложение действует в отношении объектов, приобретенных до 2016 года.

Когда объект приобретен в 2016 году и позднее, общее владение должно осуществляться не менее пяти лет, для освобождения от уплаты обязательных платежей.

Установленный трехлетний период засчитывается:

  • После прохождения приватизации на недвижимый жилой объект;
  • В случае получения недвижимого объекта, на основании соглашения о пожизненной ренте с иждивением;
  • После получения жилого помещения в связи с вступлением в наследственные права;
  • После получения объекта в качестве дара от близких родственников.

Во всех остальных случаях перечисление налогового сбора продавцом, является обязанностью.

Дарственная, что важно знать — преимущества и недостатки

Чтобы подарить недвижимый объект, необходимо составить документ в письменном виде.

В документе необходимо указать:

  • Информацию о дарителе;
  • Сведения об одаряемом лице;
  • Всю информацию об объекте, на который переходят права;
  • Сведения о документе, который подтверждает право дарителя распорядиться объектом по своему усмотрению.

Договор не должен содержать каких –либо дополнительных условий о его вступлении в силу или сведений о том, что лицо, получившее недвижимость должно осуществлять обеспечение бывшего собственника.

Обратите внимание на то, что права на недвижимость перейдут только после внесения сведений о новом собственнике в государственный реестр.

Положительные стороны:

  • Доступность оформления без помощи специалиста;
  • Отсутствие обязанности по внесению налоговых платежей после оформления соглашения;
  • Приобретенный объект в результате дарения не будет считаться имуществом, которое супруги получили совместно.

Отрицательные стороны дарственной:

  • Достаточно трудоемкий процесс оспаривания соглашения;
  • Отсутствие какой – либо выгоды для лица, которое передает имущество;
  • Возможность признать соглашение недействительным, когда соглашение составлено с нарушением требований.

Что выгоднее и проще оформить — дарственную или куплю продажу

Ответить на вопрос, что выгоднее купля  — продажа или дарственная однозначно нельзя.

Например, если у сторон имеется близкая родственная связь, то лучше оформить дарственную. В этом случае не придется вносить налог, будет сохраняться общий период времени владения имуществом, не потребуется получать соглашение от третьих лиц, которые имею преимущественное право получения объекта.

Если стороны не связаны между собой родственными узами, то лучше оформить договор о купле – продаже. В нем можно будет согласовать все условия для отказа от исполнения положений, в качестве покупателей могут выступать любые лица.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Некоторые лица, оформляя юридически договор дарения, фактически заключают соглашение о купле – продаже.

Стороны должны понимать, что в дальнейшем, такая сделка может быть признана в качестве притворной, то есть не имеющей юридической силы.

Обратиться с таким требованием может как сам даритель, так и любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить дарственную или куплю продажу

Однозначно ответить на вопрос, что дешевле оформить куплю – продажу или дарение достаточно сложно, поскольку разница в финансовой стороне может быть только при участии в качестве сторон родственников.

Государственный обязательный сбор при безвозмездной передаче объекта составляет 2 000 рублей.

Размер государственной пошлины при купле – продаже составляет 1 000 рублей, между физическими лицами.

В случае продажи квартиры, которая не находиться в собственности 3 и более года, продавец уплачивает 13 % от её стоимости в бюджет.

При дарении родственникам налог не выплачивается.

Когда передача собственности происходит постороннему лицу, то оформление документа выходит дороже.

Заключение

Таким образом, подарить или продать квартиру родственнику или постороннему лицу, собственник должен решать самостоятельно.

Однако рекомендуется оформлять документально именно те правоотношения, которые имеют место в реальности между сторонами, чтобы обезопасить себя от неблагоприятных правовых последствий.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/chto-vygodnee-i-luchshe-darstvennaia-ili-kuplia-prodaja-5bc7bc1b067c8400ac554ef9

Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее, чем отличаются

Договор купли продажи дарения квартиры

Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

В чем разница договора купли-продажи и дарения?

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

ДарениеКупля-продажа
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимостьИмущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ)
Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимуществоСогласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ)
Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемомуПродавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ)
Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделокДля оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Особенности оформления дарственной

Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

  • Отчуждается недвижимость;
  • Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
  • Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.

Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.

Плюсы и минусы дарственной

Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:

ПлюсыМинусы
Простота оформленияДаритель не получает выгоду
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делитсяЕсли суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть
Возможность отмены по инициативе дарителяЕсли подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку
Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителейНеправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность
Безвозмездность процедуры для одаряемогоИногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы
Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке

договора дарения

При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:

  • Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
  • Сведения о предмете – подарке;
  • Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
  • Обязанности и права сторон;
  • Условия отмены или изменения;
  • Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
  • Подписи участников сделки.

Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.

Образец договора дарения квартиры:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

  • Продается доля в праве на недвижимость;
  • Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.

Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

  • Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
  • Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
  • ДКП по сравнению с ДД проще отменить.

Есть и минусы:

  • Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
  • Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.

Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.

договора купли-продажи

ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.

Что еще понадобится:

  • Сведения о продавце и покупателе;
  • Данные о товаре;
  • Обязанности сторон;
  • Условия отмены сделки;
  • Подписи покупателя и продавца.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

  • Допущенные нарушения при приватизации;
  • Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
  • Составление ДКП недееспособным собственником;
  • Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
  • Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
  • Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
  • Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.

ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.

Судебная практика

Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?

Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.

Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?

Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.

Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?

Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.

У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?

Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  • Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
  • ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
  • Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
  • Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
  • При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
  • Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
  • Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
  • Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
  • Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
  • Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.

Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-dareniya-ili-kupli-prodazhi

На что обратить внимание при покупке полученной в дар квартиры

Договор купли продажи дарения квартиры

Право собственности на квартиру может перейти по дарственной. Это один из законных способов приобретения недвижимости — но при условии, что дарение было совершено без нарушения норм закона. Разберемся подробнее, чем рискует покупатель квартиры, полученной по договору дарения.

Особенности заключения договора купли-продажи

Покупка полученной по дарственной квартиры состоит из следующих этапов:

  • проверка недвижимости и оснований ее приобретения продавцом;
  • заключение договора купли-продажи;
  • регистрация перехода права собственности в Росреестре;
  • передача квартиры покупателю по акту. Этот этап может предшествовать регистрации права собственности. Но обычно передача проводится все-таки после получения документов из Росреестра.
  • завершение расчетов за купленную квартиру.
  • уплата продавцом налогов с полученной от продажи квартиры суммы.

Эти же этапы применимы и к любой сделке купли-продажи недвижимости. Особенностью покупки дарственной квартиры является особое внимание к ее проверке на первом этапе (подробнее об этом ниже).

Если проверка пройдена успешно, договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в письменной форме. Его нотариальное удостоверение не обязательно, если речь идет о продаже квартиры целиком.  Если по договору отчуждается доля в праве собственности на квартиру, его нотариальное удостоверение будет обязательно.

Что, если дарение оспорят

Договор дарения предполагает, что человек передаёт свою квартиру другому лицу, не получая ничего взамен. Поэтому такой договор может быть невыгоден для него.

https://www.youtube.com/watch?v=slu7C5vf8Go\u0026t=92s

Потребовать подаренную недвижимость назад нельзя. Однако если выяснится, что дарение было совершено под влиянием заблуждения, обмана, насилия, либо даритель не осознавал значения своих действий, сделку дарения могут отменить.

Как защититься от риска

Чтобы уменьшить риск оспаривания, нужно внимательно изучить историю квартиры. Имеют значение следующие обстоятельства:

  • срок, прошедший после дарения. Чем больше времени прошло с того момента, как продавец зарегистрировал своё право собственности на основании дарственной, тем меньше вероятность возникновения проблем.

И наоборот, если дарение совершено недавно, вероятность оспаривания сделки может быть очень высока.

  • 2) отношения между дарителем и одаряемым и мотивы для дарственной Важно понять, чем было обусловлено дарение. Полностью полагаться на пояснения продавца здесь нельзя. Необходимо сделать собственные логические выводы. В некоторых ситуациях его причина достаточно очевидна и легко объяснима.

К примеру, родители дарят квартиру замужней дочери или женатому сыну. Дарение позволяет считать такую недвижимость личным имуществом, на которое не имеет прав второй супруг. Такие мотивы понятны и вызывают меньше вопросов.

Однако дарение может быть заключено между чужими лицами, не являющимися родственниками. К такой ситуации нужно присмотреться очень внимательно — особенно, если даритель находился в пожилом возрасте или имеются сведения о его проблемах со здоровьем. Подобное дарение могут оспорить родственники или наследники дарителя.

Если же оба тревожных признака налицо (жилье получено в дар недавно от лица, не являющегося родственником продавца, мотивы которого не ясны), от сделки лучше отказаться.

Выяснить это не всегда возможно. Поэтому любая сделка дарения, не имеющая под собой явных причин, потенциально может быть оспорена.

Образец договора купли-продажи дарственной квартиры

Договор купли-продажи в отношении квартиры, которая получена в дар, не имеет каких-либо специальных особенностей.

Единственное, что отличает его от других подобных договоров — описание основания для возникновения права собственности продавца, которое традиционно включается в договоры купли-продажи.

В этом пункте будет указан договор дарения, по которому продавец получил собственность на квартиру.

До продажи право собственности продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре. Если регистрация по каким-либо причинам не проведена, лучше не заключать предварительный договор на такую квартиру, а дождаться ее завершения. Незарегистрированное право собственности может указывать на потенциальные проблемы с недвижимым имуществом.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора дарения №  от _____, удостоверенного нотариусом _______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1.

Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю.

Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3 Регистрация перехода права собственности

3.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

3.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4 Акт приема-передачи

4.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

4.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

4.3 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

4.4 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______. Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

5. Заверения об обстоятельствах

5.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

5.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6. Ответственность Сторон

6.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7 Прочие положения

7.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

7.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

8 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН
  2. Форма акта приема-передачи
  3. Кадастровый паспорт

Налоги после продажи подаренной квартиры

Продавец обязан уплатить НДФЛ с суммы, полученной от продажи дарственной квартиры. В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет:

  • 3 года, если квартира была получена в дар от близкого родственника;
  • 5 лет в других случаях.

Налог продавец уплачивает самостоятельно. При этом у него нет возможности уменьшить полученную сумму на расходы на приобретение жилого помещения. Поскольку сделка дарения совершается бесплатно, одаряемый не несет каких-либо расходов в связи с ее совершением.

Заключение договора купли-продажи полученной в дар квартиры имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-poluchennoy-v-dar-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть