Договор обмена дома на квартиру

Содержание

Разбор по полочкам: особенности оформления договора мены квартиры на дом с земельным участком

Договор обмена дома на квартиру

В советский период в отношении недвижимости преобладали сделки обмена. В настоящее время их большей частью вытеснили сделки купли-продажи.

В отдельных случаях стороны заключают также договоры мены, которые возможны лишь в отношении объектов, находящихся у них на праве собственности.

В отношении объектов, которыми стороны владеют на иных правовых основаниях (найма, аренды, пользования, сервитута), они вправе заключать договоры обмена (не путать с меной, обмен такими правами регулируется иными нормами).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена ипотечной, приватизированной и муниципальной жилплощади, принудительного размена квартиры через суд, междугороднего обмена квартирами и обмена старого жилья на новое.

Понятие

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.

Какими законами регламентируется?

Рассматриваемый тип договора впервые был закреплен в РФ указом президента в 1993 году. Нормы, его регулирующие, изложены в 31-й ст. ГК РФ.

Согласно ст. 567-й ГК РФ, на эти правоотношения распространяются правила ст. 30-й ГК Российской Федерации, которые статье 31-й и сути действия мены не противоречат. Если сути этих действий расходятся, применяют нормы ЗК. Регистрация сделки производится на основе статей. 131-й, 164-й ГК РФ.

Обзор практики судов РФ можно найти в Письме №69 Президиума ВАС РФ от 24.09.2002г.

Для чего нужен?

Цель предпочтения рассматриваемого варианта соглашения – получить желаемый результат в кратчайшие сроки с минимумом издержек.

Попутно решаются другие задачи:

  1. Снижается риск обмана, возможность мошенничества. В отличие от купли-продажи при сделке мены ни один ее участник не остается без жилья.
  2. Единовременность сделки исключает возможность потери средств из-за инфляции. Сделки купли-продажи такую опасность содержат, в чем мы неоднократно убеждались в годы реформ.
  3. Накопить или взять в кредит нужную для покупки сумму сложно и рискованно из-за девальвации, финансовой неграмотности населения, мошенничества банков. Рассматриваемый тип сделки решает проблему взаимной нехватки наличных денег.
  4. Неспециалисту трудно адекватно оценить предназначенную к продаже собственную и покупаемую чужую недвижимость. Человек приобретает то, что ценно индивидуально для него, хотя с рыночной точки зрения может и не являться ценностью.
  5. Сделка мены надежно защищена от судебных исполнителей 446-й статьей ГПК.
  6. Единственные квартира, дом с участком относятся к категории недвижимости, которую у человека нельзя изъять за долги, конфисковать по уголовному приговору. Если должник на мгновение превратит единственное жилье в деньги, кредитор вправе изъять их. Такой должник рискует стать бомжем.

  7. Среди россиян немало легкомысленных граждан, которым трудно удержаться от соблазна растранжирить наличные, которые внезапно оказались на руках: пропить, потратить на наркотики, развлечения, блеснуть роскошью и расточительством. В итоге такого поведения легко оставить себя и семью без жилья и возможности его приобрести. Мена уберегает от такого опрометчивого поведения.
  8. Экономия на налогах. При мене НДФЛ берется лишь с суммы доплаты, если она официально упомянута в договоре (читайте о договоре мены с доплатой).

    Альтернативный вариант купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предполагает уплату НДФЛ обеими сторонами, в итоге мы получаем удвоение налога.

  9. Мена помещения в многоквартирном доме на частный дом – отличный вариант решения проблем родственников. Родители не в состоянии вести приусадебное хозяйство по возрасту, им требуется городской уют. Семья сына, напротив, полна энергии, ей нужно место для гаража, бассейна, бани, теплицы. Поменяться в таком случае – естественный выход, при котором ни один из участников не утрачивает возможности бывать по прежнему месту проживания.
  10. Такое соглашение устраняет необходимость временного найма жилья при поиске новых вариантов путем купли-продажи. Это избавляет семью от временных неудобств, которые могут затянуться.

Требования к форме и содержанию

Документ заключается в письменной форме. Его нотариальное заверение производится по требованию одной или обеих сторон.

Участниками являются только собственники недвижимости.

  1. В шапке указывают Ф.И.О.; адреса регистрации; номера, даты и органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов.
  2. Числа пишутся цифрами и прописью.
  3. В конце текста Ф.И.О. участников указываются полностью и ставятся подписи.
  4. Если собственников объектов несколько, необходимы паспортные данные и подписи каждого. Если в их числе есть юр. лица, вместо паспортных данных пишутся их реквизиты, подпись ставит руководитель или доверенное лицо (прилагается доверенность).

К документу прилагаются:

  • план участка земли с домом;
  • поэтажный план здания, в котором находится жилплощадь;
  • передаточные акты, подписанные участниками.

При желании стороны могут заключить предварительный договор.

Существенные условия

К существенным условиям относят:

  1. Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
  2. Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.

Без существенных условий договор не считается заключенным.

Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.

По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.

Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):

  1. Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
  2. Сервитутах.
  3. Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.

Права и обязанности сторон

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Каждая сторона обязана:

  1. Передать объекты:
  2. — свободными от прав иных лиц; — со всем оборудованием, документами; — в указанном в договоре количестве; — именно те, что указаны в соглашении; — согласованного качества и комплектации;

    — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

  3. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
  4. Принять переданные объекты.
  5. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.

Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.

Регистрация

Нужно ли и где регистрировать? Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:

  1. Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
  2. Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
  3. Регистрации права собственности каждого участника.

Документы, необходимые для регистрации:

  • заявления сторон;
  • паспорта, учредительные документы юр. лиц;
  • доверенность (при необходимости);
  • квитанция уплаты пошлины;
  • кадастровая карта участка;
  • 3 экземпляра документа;
  • нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
  • правоустанавливающие документы на объекты;
  • технические кадастровые паспорта;
  • если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.

Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.

Особенности и нюансы

Недостатком такого типа соглашения является трудоёмкость и длительность поиска удовлетворяющего обе стороны варианта. Их приходится искать на интуитивном качественном уровне; ценовые показатели в этой сфере условны. При поиске варианта мены значительно сокращается возможность выбора.

По закону в жизни человека лишь одна сделка по покупке жилья влечет налоговый вычет базы НДФЛ в размере ее суммы. Если намечается главная, может быть, единственная такая покупка в жизни, глупо не воспользоваться льготой. Но действует она лишь в отношении купли продажи.

Если это актуально хотя бы для одной из сторон, заключать договор она откажется. Поэтому нередко даже в случаях, когда реально граждане меняются недвижимостью, оформляют правооьношения встречными договорами купли-продажи.

Индивидуальный, нерыночный подход к оценке приобретаемого путем мены объекта приводит к трудностям его продажи в дальнейшем, например, наследниками покупателя.

Двойная регистрация документа влечет двойные расходы на оплату услуг регистратора и дополнительную трату времени.

Всегда есть риск, что контрагент на одном из этапов остановится и не доведет его до конца, что повлечет необходимость судиться или расторгать соглашение, неся убытки и терпя неудобства.

Когда признается недействительным?

Основной риск заключения договора мены взамен встречной купли-продажи: три года после сделки одна из сторон вправе передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь ее отмены с возмещением своих расходов.

Существует богатый перечень поводов, по которым реально добиться в суде расторжения документа и восстановления первоначального положения.

Особо велика вероятность такого исхода, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных граждан, участники правоотношений формально подошли к составлению текста соглашения, передаточных актов, не приобщили какие-то документы.

Мотивов у истца может быть несколько. Один из них – его реально обманули, скрыв негативные качества объекта. Но могут быть другие варианты.

Например, сделанная при сделке доплата не была указана в соглашении, чтобы не платить налога. При расторжении соглашения требовать возврата этой суммы контрагент не вправе.

Более того, явная неравноценность сделки, из-за которой потребовалась доплата, повышает вероятность признания ее судом ничтожной. Контрагент расторгает соглашение по суду, а полученную без оформления доплату присваивает.

Покупатель сразу приступил к реконструкции дома, масштабному строительству на участке. Противная сторона подает иск о расторжении мены с целью присвоить результаты стройки.

Наняв опытного адвоката, она добьется успеха. Вложенные в перестройку средства ответчика будут присвоены контрагентом. Плюс ему придется доплатить за издержки переезда, моральный ущерб.

Варианты

Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.

У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.

Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.

Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/dogovor-meny/na-dom-s-zemelnym-uchastkom.html

Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски

Договор обмена дома на квартиру

При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

Правовой документ, регулирующий обмен дома

Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).

Если на момент совершения сделки один из участников состоит в браке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контракта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.

Обмен дома на дом и на квартиру

Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.

Для сравнения используется:

  1. Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
  2. Или рыночная.

При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.

Рыночная стоимость определяется:

  • в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
  • или из оценки, заказанной у специалистов.

Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.

Порядок оформления

Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:

  1. Если один из собственников – ребёнок.
  2. Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.

В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.

Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.

С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:

  • лично в любом территориальном отделении;
  • в офисе МФЦ;
  • по почте;
  • через сайт Росреестра;
  • через портал госуслуг.

Через 3 дня после получения документов сотрудниками Росреестра будут готовы выписки. Они заменяют кадастровые паспорта и свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее.

С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.

Перечень необходимых документов

При подписании договора мены понадобятся:

  • паспорта собственников;
  • документы о собственности на жильё;
  • и об основаниях этого права;
  • кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
  • выписки из домовых книг.

При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:

  1. Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
  2. Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
  3. Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
  4. Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.

Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.

Налог

При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).

При этом может учитываться стоимость:

  1. Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
  2. Кадастровая стоимость в остальных случаях.

Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.

Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.

Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).

Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:

  1. Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
  2. Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/doma-2.html

Обмен дома на квартиру: как оформить, какие документы нужны, какие налоги придется платить

Договор обмена дома на квартиру

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки.

При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Как оформить обмен дома на квартиру?

Договор обмена дома на квартиру

Многие люди задумываются над тем, как обменять дом на квартиру. Дальнее расстояние до города, отсутствие инфраструктуры, частая уборка дома и участка – все это заставляет наших граждан отказаться от своего участка и перебраться в городскую квартиру.

Как осуществить обмен, что для этого нужно, какие шаги пройти, чтобы осуществить сделку по обмену в 2021 году?

Обмен жилья в России получил массовое распространение еще в 80-х годах прошлого века в годы перестройки, но и сейчас не потерял своей актуальности, хотя такой вид сделки не столь популярный, как купля-продажа. Несмотря на это некоторые граждане интересуются, как поменять дом на квартиру. Для этого стороны должны оформить договор мены.

Договор обмена дома на квартиру может быть оформлен как с доплатой, так и без доплаты. В первом случае договор будет считаться неравноценным и его обязательно следует заверять у нотариуса, а во втором случае сделка будет считаться равноценной.

Пошаговый процесс обмена дома на квартиру

Если вы вообще не понимаете, как оформить обмен дома на квартиру, то приведенная инструкция поможет в этом:

Шаг 1. Цель обмена

Прежде заняться поиском подходящей квартиры, стоит понять, зачем производить обмен дома. Например, если дом сам по себе небольшой и хозяину хочется больше простора, тогда ему нужно будет рассматривать варианты квартир больших площадей.

Шаг 2. Изучение рынка недвижимости, поиск претендента

Важно провести мониторинг рынка недвижимости, чтобы понять, кто и по какой цене готов обменять дом на квартиру. Можно проанализировать объявления в интернете, в газетах.

Далее стоит разместить объявление об обмене недвижимости, например, на Авито.

На этом этапе также важно оценить свое жилье и жилье второго участника сделки. Для этого оптимальным вариантом является обращение к специалистам-оценщикам.

Эксперт поможет установить правильную рыночную цену исходя из года постройки недвижимости, внутреннего состояния дома/квартиры и др.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов

Когда объявление будет размещено, самое время приступить к сбору необходимых документов. Чем раньше будет выполнен этот пункт, тем будет правильней, поскольку тогда одной стороне сделки не придется ждать, когда второй участник подготовит какие-то документы.

Шаг 4. Оформление сделки

Договор обмена дома на квартиру оформляется в письменном виде. В договоре нужно прописать все существенные условия:

  • полное наименование сторон,
  • предмет сделки,
  • оценочная стоимость квартиры и дома,
  • стоимость дома/квартиры,
  • вариант обмена – равнозначный или неравнозначный,
  • размер доплаты (если недвижимость неравнозначная по стоимости),
  • подписи сторон.

Шаг 5. Регистрация сделки

Оформленный и подписанный договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы можно подать как непосредственно в Регистрационную палату, так и в МФЦ.

Шаг 6. Получение выписок

После успешной процедуры регистрации сделки сторонам договора будут выданы новые выписки, подтверждающие права собственности на дом/квартиру.

Необходимые документы

Пакет документов для заключения договора мены особо ничем не отличается от того пакета документов, который необходим при совершении сделки купли-продажи:

  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие документы на дом/квартиру (договор купли-продажи, дарения, документ о праве наследования);
  • выписки из ЕГРН, подтверждающие права владения домом/квартирой;
  • кадастровые паспорта с экспликацией и поэтажным планом;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими документами, такими как:

  • письменное согласие супруга/супруги на совершение сделки (если имущество было приобретено во время брака);
  • нотариально удостоверенное согласие второй половинки на осуществление сделки по обмену дома на квартиру;
  • согласие из органов опеки, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Особенности сделки мены

При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.

Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.

Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.

Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:

  • обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
  • запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
  • если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.

Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?

Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.

При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет.

Можно ли получить имущественный вычет?

При обмене дома на квартиру собственник жилья имеет право на получение имущественного вычета. При этом вычет можно получить только на сумму в 1 млн. руб.

Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).

Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?

Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.

При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.

При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Источник: http://expert-home.net/kak-obmenyat-dom-na-kvartiru/

Договор мены квартиры на дом

Договор обмена дома на квартиру

В Советском Союзе недвижимость чаще меняли, чем совершали сделки купли-продажи. Сегодня договор мены используется очень редко. Стороны заключают договор и обмениваются недвижимостью, которая находится у них на праве собственности. Если у сторон имеются объекты, которыми они владеют на иных правовых основаниях, то они имеют право заключать сделки обмена.

По своей правовой основе договор мены относится к бартерной сделке. Он полностью удовлетворяет интересы сторон и позволяет обменять недвижимость:

  • без привлечения дополнительных денежных средств;
  • доплатив лишь незначительную часть денежных средств, если объекты, по мнению владельцев, неравноценные.

Договор мены квартиры на дом считается альтернативой договору купли-продажи. Но, в отличие от купли-продажи, обмен недвижимостью может затянуться на долгие годы. На рынке сложно найти подходящий вариант и заинтересованное лицо, которое согласится приобрести жилье другого гражданина.

Основные правовые условия заключения договора мены:

  1. Определение и указание в договоре объектов сделки с их полным наименованием, указанием адресов и цены.
  2. Заключение только по добровольному согласию сторон.
  3. Указание всех лиц, которые сохраняют за собой право пользоваться квартирой или домом после передачи объекта другому лицу.

Если такие условия не будут указаны в договоре, то он считается недействительным.

Требования договора

Обратите внимание на следующие нюансы:

  1. Договор заключается в письменной форме, по желанию сторон он заверяется у нотариуса.
  2. Сторонами договора являются собственники недвижимости.
  3. В документе обязательно должны присутствовать такие данные:
  • имена участников договора;
  • паспортные данные;
  • число составления и подписания договора и числами, и прописью;
  • подписи в конце документа с указанием имен.

Если указанный объект сделки имеет несколько владельцев, то учитываться в договоре должны все. Заключение сделки между юридическими лицами требует указания реквизитов с подписью руководителя или доверенного лица.

Вместе с документом необходимо приложить:

  • поэтажный план здания;
  • план участка дома с землей;
  • подписанные сторонами акты передачи собственности.

Если у вас возникли вопросы относительно договора мены квартиры на дом, вы можете воспользоваться услугами наших юристов и получить онлайн-консультацию.

Существенные положения

Если в договоре не прописаны существенные условия, то он считается недействительным. Поэтому, следует обязательно указывать такие положения:

  1. Предмет договора с подробным описанием объектов: адреса, характеристики, площадь. Обязательно требуется приложить все правоустанавливающие документы на квартиру и дом.
  2. Размер возможной доплаты. Если объекты по своей стоимости равнозначны и стороны с этим согласны, то указывается, что доплата не требуется. Если доплата нужна, то прописывается порядок ее внесения.

В технических характеристиках указывается такая информация:

  • площадь;
  • количество комнат и их площадь;
  • инвентарная стоимость со всеми квитанциями;
  • жилая и общая площадь;
  • материалы, из которого возведены здания;
  • техпаспорт;
  • этажность;
  • планы квартир и участков.

Если меняется дом с землей, то нужно указать такую информацию о нем как:

  • кадастровый номер;
  • назначение;
  • площадь;
  • план находящихся объектов;
  • рыночную цену;
  • карта;
  • оценка.

В случае наличия каких-либо проблем с объектами, стороны должны обязательно указать это в договоре. К таким проблемам могут относиться:

  1. Претензии третьих лиц.
  2. Споры о границе участка
  3. Нахождение под залогом.
  4. Аренда.
  5. Возможные споры с соседями.

Условия для признания договора недействительным

Каждая из сторон договора имеет право в течении трех лет передумать и отменить договор, возместив расходы пострадавшей стороны. Главными условиями отмены договоренности являются:

  • сделка затрагивает право недееспособных или несовершеннолетних граждан;
  • отсутствие некоторых документов;
  • обманные действия одной из сторон;
  • доплата не указана в договоре;
  • сделка неравноценная;
  • начало ремонтных работ, результат которых присвоил другой участник сделки.

Договор можно расторгнуть по добровольному согласию сторон, без выплаты возмещений. Если сделку нарушил один из участников, второй может подать иск в суд и получить материальную компенсацию за причиненный ущерб. Вы можете воспользоваться услугами наших юристов и получить оперативную онлайн-консультацию по всем интересующим вопросам.

Сделка мены квартиры на дом — это довольно редкие случаи обмена недвижимостью. Заключается она только в письменном виде, и обязательно должна регистрироваться. Целью договора является обмен имуществом, которое принадлежит гражданам или юридическим лицам, с доплатой или без нее, если недвижимость признается равноценной.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/dogovor-menyi-kvartiryi-na-dom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть