Договор обмена жилыми помещениями

Содержание

Обмен жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями

Ст.72-75 ЖК РФ

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

При обмене жилых помещений, в которых в качестве членов семьи проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане требуется предварительное согласие ООП.

Решение ООП принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующих заявлений.

ООП отказывают в таком согласии, если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц.

Предмет обмена – жилое помещение (родственный обмен исключен) Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Этот договор (оригинал) наниматели должны представить наймодатедю для получения согласия.

Согласие либо отказ наймодатель должен представить в письменном виде (индивидуальный ненормативный акт) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ со стороны наймодателя согласно п.4 ст.74 ЖК РФ возможен только при нарушении установленных в ст.73 ЖК РФ условий, отказ может быть обжалован в суд.

Условия, при которых обмен не допускается указаны в ст.

73 ЖК РФ (к нанимателю предъявлен иск о расторжении, изменении договора;  право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке, ЖП признано непригодным для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании жилого дома; принято решение о кап. ремонте с переустройством (перепланировкой); в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний.)

В ст. 73 ЖК РФ отсутствует условие об ухудшении жилищных условий – возможен отказ в постановке на учет

Виды обмена:

  • по территории: внутри одного Н/П, междугородний обмен.
  • по количеству участников, которое согласно ст.72 ЖК РФ не ограничивается.
  • в зависимости от наличия согласия на обмен нанимателя и всех проживающих в жилом помещении членов семьи:

Добровольный то есть обмен, который осуществляется при наличии такого согласия

Принудительный, такой обмен осуществляется в судебном порядке и суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,

Конституционный Суд РФ определением от 19.04.01 № 71пришел к выводу, что правило о принудительном обмене не противоречит конституционному принципу (ст. 17), согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других граждан.

В отличие от ранее действующего законодательства отсутствует второй вид принудительного обмена – как альтернатива выселению

Согласно п.33.

Постановления Пленума ВС РФ № 14: При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ.

Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ).

Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
  1. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Как любая сделка обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной или в случае, когда обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных в ЖК РФ. Последствия: двусторонняя реституция + убытки виновной стороной (неправомерные действия)Замена жилого помещения.

Традиционный и редко используемый в практике институт. Цель – облегчить поиск жилья

Ст.81 ЖК РФ

Наниматель по договору СН  с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении жп меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

     В ЖК РФ установлено только одно основание такого  обращения — превышение в жилом помещении нормы предоставления. Однако, в соответствии с п.2 ст.81 ЖК РФ ФЗ и законами субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены.

(ряд субъектов РФ допускаю смену этажей для престарелых и больных граждан)

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления. Последствий несоблюдения срока положения ЖК РФ не содержат.

Дискуссионным является вопрос о правой природе рассматриваемого института:

  • разновидность обмена (Седугин П.И.)
  • самостоятельный институт (Гетман Е.С.)

Источник: https://pravo163.ru/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями

Зачастую у граждан нашей страны время от времени возникает желание и потребность в обмене жилья для того чтобы улучшить свои жилищные условия, либо чтобы заполучить жилое помещение в более выгодном для себя районе.

В жилищном законодательстве Российской Федерации существует возможность обмена жилья несколькими различными способами.

Процедура обмена довольно проста, однако следует принимать в расчет все необходимые особенности, к примеру такие, как письменное согласие всех собственников помещения.

Жилые помещения подлежащие обмену

Как правило, главной характеристикой при обмене будет считаться – каким конкретно является жилье муниципальным, либо приватизированным.

Обмену подлежат: жилые дома, либо части домов, квартиры, либо части квартир, отдельные комнаты.

Для того чтобы обменяться жилыми помещениями необходимо правильно оформить договор мены, при котором находящееся в собственности жилье обменивается на равноценный товар. Данный договор необходимо будет зарегистрировать, при этом на него распространяются все требования купли-продажи недвижимости.

Ежели обменивается социальное жилье, право собственности не изменяется, а только меняются лица, проживающие в данном помещении. Эти жилые помещения остаются в муниципальной собственности.

Обмен муниципального жилья

Менять социальное жилье можно согласно Статье 72 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для того чтобы это сделать, наниматель помещения должен получить письменное разрешение у муниципального жилищного фонда.

В случае если с гражданином, проживающем в данном жилье живут также члены его семьи, он должен получить у них письменное разрешение на обмен. Все спорные вопросы по данному делу могут решаться в судебном порядке.

В случае если муниципальные власти отказываются давать разрешение на обмен, можно подать исковое заявление на принудительный обмен.

Чтобы получить согласие муниципального собственника жилья, необходимо будет предоставить договор об обмене каждому из владельцев договора социального найма, планирующих заключить данную сделку. Согласно законодательству, разрешение на мену должно быть выдано собственником в письменной форме, не позднее чем через 10 рабочих дней после подачи обращения.

Отказ на обмен может быть получен в случаях если:

1. Существует план капитального ремонта данного дома, либо перепланировка жилых помещений.

2. В результате обмена, в жилое помещение переселяется гражданин с тяжким хроническим заболеванием, указанным в 51 статье ГК РФ.

3. Жилое помещение признано непригодным для проживания.

4. Существуют планы о сносе соответствующего жилого помещения.

5. Существует план переоборудования жилого помещения для других целей.

6. Право пользования данным жилым помещением оспаривается и находится в судебном производстве.

7. Нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении, либо изменение договора социального найма.

В случае если в помещении, которое собираются обменивать живут также недееспособные, несовершеннолетние, либо ограниченно дееспособные граждане, обмен допускается только с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства.

При этом органы опеки и попечительства при обмене будут учитывать такие показания, как метраж жилого помещения, этажность, планировка комнат и расположение нового жилья. Это необходимо для защиты законных прав социально уязвимых граждан.

Орган опеки и попечительства имеет две недели для того, чтобы рассмотреть заявление гражданина, проанализировать все существующие варианты и принять решение. Разрешение должно быть оформлено также письменно.

Для того чтобы оформить договор обмена жилых помещений социального назначения необходимо заключить договор между гражданами в письменной форме. Сразу после подписания данного договора собственники жилья имеют право в течении 10 дней дать на него разрешение, либо отказаться. Разрешение получается путем внесения записи в договор, либо отдельным приказом.

Пример стандартного договора мены:

Обмен приватизированного жилья

Для того чтобы обменять приватизированную квартиру можно напрямую обменять её на другую, либо к примеру, найти покупателя на свою квартиру ,при этом подыскать необходимое жилье на вторичном рынке. В этом случае необходимо будет заключить сразу два договора купли-продажи. Как правило, подобные сделки наиболее распространены и называются альтернативные.

При заключении договора, он может быть как с дополнительной доплатой, либо без. Всё зависит от равноценности мены квартир. А именно таких характеристик как, площадь квартиры, наличие права собственности на обмениваемые имущество и т.д.

При договоре мены приватизированного жилья каждый из участников выступает в роли, как продавца, так и покупателя жилой площади.

Также возможен обмен приватизированного жилья на неприватизированное. В таком случае граждане фактически обмениваться своими правами и обязанностями. При этом бывший наниматель муниципального жилья становится собственником приватизированной квартиры, а бывший собственник теряет свое право собственности и получает права найма.

Следует помнить, что при подобном обмене бывший собственник приватизированной квартиры не может больше приватизировать полученную по обмену квартиру, так как он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию.

Как правило, при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную , приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения, либо купли-продажи.

Обмен жилого помещения довольно простая процедура, однако она требует соблюдения большого количества правил и нюансов. В случае если вы желаете произвести подобную сделку, не лишним будет обратиться к высококвалифицированному юристу, занимающемуся подобными вопросами.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/whitejurist/dogovor-obmena-jilymi-pomesceniiami-5f5b3bc43b4a013bf85ce634

Порядок заключения договора обмена жилых помещений: образец договора обмена квартирами, стороны и объект, налог и доплата при сделке | Жилищный консультант

Договор обмена жилыми помещениями

В законодательстве дано четкое определение такого понятия как договор мены.

Договор мены квартир представляет собой соглашение, по которому производится передача недвижимого имущества одного участника другому взамен другого имущества.

Передача официально регистрируется, и переданное имущество становится собственностью нового владельца. Основными характеристиками такого документа, как договор обмена по праву считаются: консенсуальность, возмездность и участие минимум двух сторон.

Стандартный договор мены является самостоятельным документом, которому свойственен ряд существенных условий:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. имущество, которое обозначено в акте передается только в собственность нового владельца;
  2. акт имеет характер встречного представления;
  3. оформление документа является моментом перехода права собственности на жилплощадь.

Заключение договора мены исключает возврат переданного имущества. Относительно предмета соглашения об обмене имуществом никаких определенных записей в законодательстве нет. По этой причине регулирование вопроса о предмете происходит согласно п.2 ст. 567 ГК РФ.

Данное условие является существенным, потому что операция может быть осуществлена лишь при максимально точном описании тех объектов, в отношении которых совершаются правовые действия и которые и являются предметом соглашения о мене.

Цена сделки таковым условием не является, поэтому не может выступать объектом сделки.

Участниками сделки могут выступить любые субъекты гражданского права, владеющие собственностью, которая будет являться объектом соглашения. Сторонами договора могут выступить:

  • физические лица, являющиеся дееспособными и достигшие совершеннолетнего возраста;
  • юридические лица;
  • муниципальные образования;
  • государство.

Если физические лица могут распоряжаться своим правом на имущества, потому что являются нанимателями социального жилья или владеют им на правах собственника, то юридические должны иметь законное право, на совершение подобной сделки.

Налогообложение сделки производится тогда, когда недвижимость находится в собственности у владельца менее трех лет. В этом случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Требования к договору мены жилых помещений

В законодательстве нет специально закрепленных требований по отношению к форме договора мены, поэтому подобные правоотношения регламентируются п.2 ст.567 ГК РФ. Данный пункт гласит, что документ должен быть составлен в письменном виде и подписан всеми участниками сделки.

В акте прописываются все элементы сделки, а именно:

  • указываются предмет и объект сделки;
  • прописываются участники с указанием всех личных данных (паспорт, регистрация);
  • обозначаются на основании чего (какого права) стороны могут распоряжаться своим имуществом;
  • обязательным условием документа является указание прав и обязанностей сторон сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства тоже являются составной частью документа;
  • сроки и порядок обмена также указываются в акте.

Очень важным условием документа является указание списка лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и после того как оно будет передано новому владельцу. Если это условие не обозначено в договоре, то такой акт считается незаключенным и не может быть зарегистрирован в Росреестре.

В целом, договор мены подлежит нотариальному заверению, как и любой другой правомерный акт. Регистрация договора мены производится в общем порядке, за исключением некоторых моментов.

Если сделка совершается в отношении нежилых объектов недвижимости, то в этом случае производится госрегистрация перехода права владения каждого участника соглашения.

Особенностью регистрации подобной сделки считается то, что она может быть проведена лишь после того, как сторонами исполнены все обязательства, взятые ими на себя по условиям акта мены. Это значит, что стороны должны дополнительно договору мены предоставить и акты приема-передачи.

Порядок заключения договора обмена жилых помещений

Оформление обмена производится в различных органах власти. Если вопрос касается площадей, расположенных в пределах одного района, области, региона, то акт будет оформляться в распорядительных органах этих территорий.

В том случае, если недвижимость имеет разную территориальную принадлежность, тогда договор обмена оформляется распорядительным или исполнительным органом того населенного пункта, где расположено одно из помещений. Выбор осуществляется по договоренности между участниками сделки.

Для проведения процедуры обмена участники сделки подают заявление унифицированного образца в соответствующее ведомство, а к заявлению прикладывают необходимый пакет документов. Если в обмене будет отказано, то участники сделки будут извещены не позднее месяца с момента подачи заявления.

Для того чтобы заключить договор обмена жильем, сторонам необходимо придерживаться следующих этапов:
  1. После того как были осмотрены квартиры и достигнута договоренность об обмене жильем, участники сделки начинают собирать пакеты необходимой документации.
  2. В том случае, когда в квартире живет несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение службы опеки и попечительства, если ответственный квартиросъемщик состоит в браке, то нотариально оформленное согласие супруги и письменное соглашении всех членов семьи на осуществление сделки, если таковые имеются.
  3. Собрав все документы, оба участника сделки обращаются в территориальный распределительный орган и подают типовые заявления о желании произвести обмен недвижимостью. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
  4. Проводится экспертиза документации.
  5. Не позднее, чем через 30 дней после предоставления документации, участники соглашения получают либо разрешение на проведение сделки, либо отказ.
  6. На последнем этапе осуществляется процедура обмена квартирами.

Обмен социальным жильем как частный случай договора мены

Согласно ст. 72 ЖК РФ обмен социальным жильем допускается в том случае, когда ответственные квартиросъемщики и члены их семей согласны на такую сделку и оформили свое согласие в письменном виде. Таким образом, собственником выступает наниматель жилья, но члены его семьи должны дать свое разрешение на обмен. Ограничений по числу участников нет (ч.1 ст.70 ЖК РФ).

Бывает такая ситуация, когда кто-либо из проживающих в помещении членов семьи не согласен с проведением сделки. В этом случае остальные члены семьи могут обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном совершении сделки.

Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные лица, то обмен жилья на другое может быть выполнен, если это разрешит служба опеки.

Обмен жильем не может быть произведен в следующих случаях:

  1. Если к ответственному квартиросъемщику предъявлен иск о прекращении договора социального найма или изменении его содержания.
  2. Когда жилье, участвующее в обмене, официально отнесено к непригодным для проживания.
  3. Когда в отношении жилплощади принято решение о сносе или переоборудовании.
  4. Если имеется распоряжение о капитальном ремонте или перепланировке внутренних помещений дома.
  5. В том случае, когда сделка носит фиктивный характер и преследует корыстные цели.
  6. Если квартира относится к ведомственным и используется по служебному назначению.
  7. Когда в итоге обмена в жилье может заселиться человек страдающий тяжелой формой заболевания хронического типа и дальнейшее проживание с таким лицом является невозможным.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кристина. Мы проживаем вдвоем с дочкой 12 лет. Квартира для нас двоих слишком большая (3 комнаты) и было принято решение об обмене жилья на двухкомнатное помещение. Подскажите, можно ли по закону получить доплату за жилье или договор обмена не допускает этого? Обязательно ли согласие службы опеки чтобы обменять квартиры?

Ответ: Добрый день, Кристина. Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ договор мены придерживается презумпции равноценности, однако допускается оплата разницы, если одна квартира дороже другой.

Что касается правового регулирования сделки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего ребенка, то здесь вас ожидают некоторые сложности, потому что служба опеки может не дать разрешении на обмен, поскольку площадь другой квартиры намного меньше настоящей.

Пример по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Семья Иванцовых в составе мужа, жены, ребенка и матери мужа проживали в трехкомнатной квартире. После того, как родился второй ребенок, а первый пошел в школу, возникла необходимость переезда поближе к учебному заведению.

Родители приняли решение об обмене жилья на такое же, но в другом районе, подыскали подходящий вариант и приступили к оформлению документов. При подаче заявления в исполнительный орган города они получили отказ в определении исполнения обмена, потому что заявлению не было приложено согласие матери мужа об обмене.

Когда супруги Иванцовы обратились к ней за согласием, женщина сказала, что она против переезда. Подавать в суд супруги не стали, но от обмена им пришлось отказаться.

Заключение

В итоге можно сделать такие выводы:

  1. Договор мены подразумевает под собой обмен жилья между сторонами.
  2. Сторонами сделки могут выступать как физические и юридические лица, так и государство.
  3. Для оформления договора мены необходимо обратиться в исполнительный орган власти представителям обоих сторон.
  4. Регистрация сделки производится путем регистрирования прав собственности сразу на две жилплощади.
  5. Обмен социальным жильем производится в определенном порядке.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 70 ЖК РФ
  • Статья 72 ЖК РФ
  • Статья 567 ГК РФ
  • Статья 568 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-obmena-zhilyx-pomeshhenij/

Договор мены жилыми помещениями: образец, условия заключения, советы юриста

Договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение, которое предусматривает следующее: собственник жилья передает недвижимость другому лицу, а последний в то же время передает первому участнику личное жилье.

Договор обмена жилыми помещениями: основные сведения

Рассматриваемый договор составляется при проведении сделки, когда необходимо обменять две жилплощади. Каждый из двух участников сделки выступает и продавцом, и покупателем. Права и обязательства по передаче жилплощади, как и права на принятие новой квартиры, возникают сразу у двух участников.

Обмениваемые помещения могут находиться в разных населенных пунктах в пределах России. Участниками сделки могут быть несколько нанимателей.

Не всегда квартира меняется на другую квартиру. Жилплощадь допускается обменять на дачу, частный дом с земельным наделом, автомобиль.

Законодательное регулирование

  1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
  2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению.

    Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.

  3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.

  4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма.

    Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

  1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
  2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

  1. подбор варианта для совершения обмена;
  2. согласование условий процедуры;
  3. составление текста документа, его подписание;
  4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
  5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
  6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • основание для проведения сделки;
  • дата приема-передачи;
  • имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
  • положение о ремонте жилья.

Акт подписывается обоими участниками.

Необходимо составлять акт 2 раза, поскольку переходят две квартиры.

договора

В тексте документа потребуется отразить следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об участниках: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • информация о предметах соглашения: адрес, номер квартир, основания для возникновения права собственности;
  • права и обязанности участников сделки;
  • дата проведения сделки;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • условия доплаты (при наличии такой договоренности);
  • подписи сторон.

Права и обязательства участников сделки включают в себя такие:

  1. передача имущества в подобающем виде в установленные законом сроки;
  2. получение доплаты при достижении договоренности об этом;
  3. право требовать аннулирование действия соглашения, если один участник передал имущество другому, а тот лишился объекта из-за залога, ареста или другого обременения;
  4. предоставление достоверной информации об объектах.

Допустимо указывать и другие права и обязательства, применимые к конкретной сделке.

Также часто составляется предварительный договор обмена. Он необходим, если участники не готовы заключать сделку на данный момент, однако намерены провести ее в будущем. В предварительном договоре указывается дата заключения основного документа. При отсутствии даты срок составляет 1 год.

Преимущество предварительного договора – документальное закрепление договоренностей. Так, один из участников уже не сможет внезапно потребовать доплаты за обмен, поскольку он уже подписал соглашение.

Условия договора

В соглашении должно быть указание о предмете. Если он не указан или прописан неоднозначно, в результате чего его нельзя выделить из остальной массы недвижимости, то документ становится ничтожным.

Положение о предмете сделки должно содержать идентифицирующие признаки жилья:

  • наименование объекта – дом, квартира, комната;
  • количество комнат;
  • адрес расположения объекта;
  • площадь объекта.

Указание о предмете – единственное существенное условие в договоре мены. Стоимость, обязательства и иные пункты существенными не являются – при их отсутствии документ все равно обладает юридической силой.

Заверять готовый документ у сотрудника нотариального агентства необязательно. Достаточно составить текст от руки или в печатном варианте, после чего проставить подписи. При соблюдении условий договор принимает законную силу, но при желании участники вправе обратиться к нотариусу за заверением.

Регистрация договора

Сам договор регистрировать не нужно.

Но когда человек приобретает право собственности на новую квартиру, данное право необходимо зарегистрировать. Без этого договор лишается юридической силы. Потребуется обратиться в Росреестр с документами и зарегистрировать права собственности для каждого нового владельца квартиры.

Список необходимых документов включает в себя такие справки и бумаги:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор обмена;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма составляет 2 тысячи рублей).

Могут потребоваться другие документы – например, согласие остальных собственников, справка о нотариальном заверении. После проведения регистрации появится право на полученное жилье.

Есть несколько вариантов обращения в Росреестр.

  1. Личное посещение Росреестра.
  2. Обращение в ближайшее отделение МФЦ вместе с запрашиваемой документацией.
  3. Отправка по почте – заказным письмом с описью вкладываемых документов и оповещением о вручении.
  4. Через интернет – например, с помощью официального сайта Росреестра.

Если заявитель выбрал последний вариант, то необходимо заверить отправляемые документы усиленной КЭП.

Регистрация прав занимает 7 рабочих дней, если заявитель лично обратился в Росреестр. При посещении МФЦ срок проведения услуги повышается до 9 рабочих дней.

Росреестр вправе отказать в регистрации перехода прав. В этом случае заявители получат соответствующие уведомления. Если участники сделки считают, что отказ необоснован, то они вправе инициировать судебное разбирательство и обжаловать решение.

Основания для признания документа недействительным

К ним относятся следующие:

  • кто-либо из участников сделки лишен дееспособности;
  • одна из сторон – несовершеннолетний, который участвует в сделке не по своей воле, а разрешение со стороны сотрудников органов опеки не получено;
  • существенное условие о предмете сделки не прописано или указано несоответствующим образом;
  • сделка была притворной, мнимой – к примеру, для ухода от налогообложения.

Практика показывает, что необходимость лишить договор действительности часто возникает из-за противоправных действий кого-либо из участников сделки. К примеру, один из владельцев квартиры умолчал о том, что на его жилье наложено обременение в виде ареста, залога.

Пострадавшей стороне для защиты нарушенных прав приходится обращаться в суд. В качестве доказательств можно использовать:

  • свидетельские показания;
  • свидетельства, справки;
  • экспертные заключения.

Инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники участника сделки. К примеру, владелец доли решил обменять ее на другое имущество, однако не получил письменного разрешения со стороны совладельцев.

Если договор мены признан недействительным, то есть 2 варианта развития событий:

  1. восстановление первоначального состояния, возвращение сторонам полученного имущества друг другу;
  2. конфискация имущества, если кто-либо из сторон совершил противоправное действие (вероятно вмешательство сотрудников правоохранительных органов).

Образец договора обмена квартиры

Образец договора обмена квартиры скачать по ссылке

Образец предварительного договора скачать по ссылке

Договора обмена квартиры с несовершеннолетним

  • В сделке может принимать участие ребенок 14-18 лет. Самостоятельно расписываться в документе он не вправе – это должен сделать законный представитель.
  • В тексте в таком случае необходимо указать личные данные того человека, который расписывается за ребенка.
  • Необходимо предоставить текст соглашения сотрудникам органов опеки на рассмотрение. Специалисты убедятся в том, что документ не нарушает имущественных интересов ребенка.
  • Образец договора с несовершеннолетним можно скачать здесь.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Договор обмена жилыми помещениями
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Опыт нашей команды по договору социального найма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ.

При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма.

Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности.

Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст.

72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

  • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
  • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
  • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
  • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
  • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
  • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки.

 Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным. 

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения.

В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме.

В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.