Ипотечное обязательство

У банков появилась новая схема отъема уже оплаченной ипотеки

Ипотечное обязательство

В “Российскую газету” обратилась Наталья Аристова, пресс-секретарь “Объединения многодетных семей Москвы”, и рассказала про одного из членов объединения и его несчастье.

В 2006 году Роман Кузубов женился. Супруги хотели иметь много детей, а жить было негде. Выбирал не хоромы в новостройке, а по силам. Нашлась “трешка” на последнем этаже хрущевской пятиэтажки 1960 года постройки, выходящая окнами на одну из самых напряженных московских магистралей – Каширское шоссе.

Роман очень неплохо зарабатывает, но для покупки квартиры ему все-таки не хватало пять миллионов рублей, и он взял ипотеку. Выплачивал почти 15 лет. На днях банк выставил своему заемщику “Требование о полном досрочном возврате”… 10 миллионов 196 тысяч 7 рублей 8 копеек “в связи с невыполнением своих обязательств по выплате ипотечного кредита”.

Невыплату банк предъявил на сумму – по основному долгу всего 252 рубля 38 копеек, и просроченных процентов на сумму аж… 96 копеек.

Столичный банк посчитал достаточным поводом для расторжения договора ипотеки обеспеченного залогом единственного жилья просрочку заемщика на сумму менее трехсот рублей.

Редакция с трудом дозвонилась до сотрудника банковской “службы взыскания”, прикрепленного к Роману. Именно сотрудник этой службы – фактически лицо банка. “Вы подняли мне настроение”, – сказало это лицо, прежде чем бросить трубку со ссылкой на массу работы.

Разбор ситуации с многодетной московской семьей, где растут четверо детей, и в ближайшее время появится пятый, заслуживает самого серьезного анализа. Дело в том, что придуманная банком схема отъема денег и жилья требует внимания правоохранительных органов.

Кому выгодно

В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2019 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!

Льготную сельскую ипотеку под 3% можно получить до конца 2022 года

Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка “по продажам кредитов” объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже.

Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а “в рублях” выгода банка составляла “всего” 50 процентов.

Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!

И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.

Роману и другим “валютным” заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.

В 2014 году пришел валютный кризис. Как семья Романа вообще пережила эту нервотрепку? Что ж, слабые среди многодетных – редкость. В мае 2019 года банк выиграл у многодетной семьи судебный иск о взыскании “остатка” по кредиту и о продаже их квартиры за цену значительно меньшую, чем требовалась для погашения кредита. “Остаток” суд рассчитал в валюте договора – опять в долларах.

И оказался долларовый “остаток” из-за накрученных банком огромных штрафов опять без малого равным полученному в далеком 2006 году займу. А в рублях долг оказался… Да, вдвое больше полученного много лет назад займа! Суд оценил квартиру в 75 процентов заявленного банком “остатка”.

То есть платил Роман банку 12 лет и вместо полученных от банка пяти миллионов рублей стал должен банку много больше.

Первоначальный взнос по льготной ипотеке в РФ снижен до 15 процентов

А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.

Но судебное решение не было исполнено. Маленькую квартиру большой многодетной семьи, слава богу, не продали. Может быть, потому, что банк узнал – государство Российское выделило молодой семье полтора миллиона рублей помощи. Получилась помощь не столько семье, сколько опять же банку – деньги транзитом улетели на счет банка.

В 2019 году по рекомендации Центробанка Роман зафиксировал новые отношения в соглашении о реструктуризации долга под кредитную ставку 10 процентов годовых. Долг даже с учетом снижения из-за госпомощи опять оказался более 10 миллионов рублей. Но срок выплаты, это называется “банкиры пошли навстречу”, растянули на следующие 20 лет. Текущий ежемесячный платеж – более 80 тысяч рублей.

Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.

Получил менее 5 миллионов, отдал почти 10 и остался должен почти 25

Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.

Идеальное “убийство”

Из действий банка-кредитора вырисовывается схема отъема заложенной квартиры, опасная для всех “ипотечников”, а не только для “валютных” бедолаг. Создается впечатление, что банк искусственно создает условия для расторжения кредитного договора и выставления приглянувшейся квартиры на продажу, используя малейший повод.

Напомним, поводом для расторжения договора с Романом явилась якобы однократная недоплата 253 рублей в сумме ежемесячного платежа. На самом деле никакой недоплаты вовсе не было. Это очень смахивает на подставу для граждан.

Роман в разгар пандемии коронавируса просрочил выплату полного ежемесячного платежа на пару дней. Банк по-тихому без уведомления оштрафовал его за это и вычел штраф из платежа, который Роман считал полным.

Получилась недостача, эта недостача перекочевала в следующий месяц и “вылезла” через 40 дней формальным, как бы законным, основанием для расторжения договора и продажи квартиры якобы неисправного заемщика.

Марат Хуснуллин: Банки выдали более 100 тысяч кредитов по ипотеке под 6,5%

Сейчас успешные банки сообщают клиенту о каждой списанной с его счета копейке, но банк Романа не счел нужным сообщить заемщику о столь важной проблеме. У редакции нет уверенности, что одновременно с Романом такой бухгалтерский кордебалет не устраивают в отношении сотен других “ипотечников” в десятках других банков.

Банк считает себя во всем правым. Все же по договору… Однако “принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса РФ, не является безграничным.

Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора”, – решил Верховный суд по одному из дел о кредитах.

В данном случае обременительным для заемщика условием является его обязанность самостоятельно рассчитывать платеж по сложнейшей формуле и самоустранение банка от обязанности немедленно сообщить заемщику о любом нарушении клиентом условий договора, начисленных штрафах и пенях. Согласно ст.

307 ГК РФ “стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию”.

Если посмотреть на ситуацию Романа шире, то не должны проценты за кредит быть в шесть раз больше суммы займа ни при каких условиях и обстоятельствах. Гражданин не должен находиться в пожизненной кабале у банка, выплачивая 33 года по полторы и более среднестатистической московской зарплаты за разваливающуюся “хрущебу”.

Ненормально, что пока нет механизма, который автоматически адекватно скорректирует эти отношения с минимальным ущербом для конституционных прав граждан, в том числе на жилище. Если нет такого механизма, то его надо создать, потому что и кризисы, и изменения экономических условий будут.

И значит, для любого ипотечного заемщика останется реальный риск потери заложенной банку квартиры.
ЦБ РФ переложит хлопоты и расходы по страхованию ипотеки на банки

К судебным процессам ипотечных заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, а может быть, и всех “ипотечников”, должны быть привлечены прокуроры и органы опеки.

Кроме того, “Схема Романа Кузубова” может быть подхвачена недобросовестными сотрудниками банка, действующими в собственных интересах. Сотрудником банка искусственно создается мелкая задолженность, и уже через пару месяцев запускается механизм продажи квартиры с торгов в “родственные”, очень грязные ручки…

Редакция не называет конкретный банк еще и потому, что мы попросили банк прокомментировать ситуацию. Пришел ответ на бланке без подписи. В нем говорится, что банк никого и не собирался выселять, а направил уведомление об этом для поднятия платежной дисциплины заемщика в будущем. Попугать решил…

Для любого ипотечного заемщика существует реальный риск потери заложенной банку квартиры.

Источник: https://rg.ru/2020/08/04/u-bankov-poiavilas-novaia-shema-otema-uzhe-oplachennoj-ipoteki.html

Последующая ипотека – что это и условия заключения | Ипотека онлайн

Ипотечное обязательство

Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется.

В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас.

Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.

В каких случаях оформляется последующая ипотека

Последующая ипотека что это такое? Так называется оформление кредита с условием предоставления объекта залога, который уже выступает таковым по другому обязательству перед банком (102-ФЗ Об Ипотеке, ст. 43 (скачать)) . Иными словами, это повторное обременение имущества, которое заложено в данный момент.

Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.

Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:

  1. При рефинансировании ипотеки. Если вы обратитесь в другой банк с целью получить более выгодный заем, первичный кредитор сможет снять обременение только после погашения долга. На этот период допускается последующая ипотека, которая означает право нового банка на залог сразу после снятия текущего.
  2. Если вы берете новый кредит и закладываете имущество повторно.

Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:

  • полный запрет;
  • разрешение, но только при условии выполнения определенных требований;
  • свободное оформление последующего залога другими кредитными организациями.

Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.

Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной. В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству. Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.

Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.

Договор последующей ипотеки

Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.

Обязательные пункты в тексте документа:

  • суть сделки с указанием на последующий залог;
  • права и обязанности сторон (банка и заемщика);
  • сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
  • гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК (ст. 342 (скачать) и ст. 342.1 (скачать));
  • порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
  • разрешение возникших споров;
  • требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
  • обязательность государственной регистрации последующего залога;
  • данные и подписи сторон.

Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону.

Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (102-ФЗ, ст. 45 (скачать)).

После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.

Рекомендуемая статья:  Покупка новостройки по военной ипотеке

Процесс оформления последующей ипотеки

Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.

Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:

  1. Выберите банк и программу кредитования, позволяющие переоформить залог.
  2. Получите одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
  3. Соберите пакет документов на недвижимость и предоставьте на проверку в банк.
  4. Если результат рассмотрения положительный, подпишите кредитную документацию и передайте ее на регистрацию в Росреестр. Некоторые банковские учреждения позволяют сделать это прямо в собственном офисе, но за определенную плату.
  5. Одновременно происходит выдача кредитных средств. Если вы берете кредит на рефинансирование, необходимо сразу же направить деньги на погашение первичного займа. Потребительская ссуда не требует закрытия имеющейся ипотеки, полученные средства разрешается потратить по своему усмотрению.
  6. При рефинансировании через пару дней следует проверить факт закрытия текущего долга. Когда ипотека будет погашена, закажите справку о выполненных обязательствах перед банком и оригинал закладной (если ранее она оформлялась).
  7. Подайте заявление на снятие обременения. Вероятно, вам потребуется присутствие представителя банка – первичного залогодержателя. Право последующего залога уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека накладывается автоматически.
  8. По истечению срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимость. В ней уже должно значиться обременение в пользу нового кредитора.

Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.

Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки.

Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения.

Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.

Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.

В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.

Как происходит взыскание при последующей ипотеке

В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.

К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.

Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.

Оцените автора

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/posledujushhaja-ipoteka-chto-jeto-i-uslovija-zakljuchenija.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.