Ипотека жск

Ипотека на ЖСК – риск оправдан?

Ипотека жск

По заявлениям ряда специалистов, риски приобретателей жилья по схеме ЖСК вполне сопоставимы с рисками покупки по 214-ФЗ. В настоящее время ведущие банки ипотечного рынка тестируют различные методики жилищного кредитования членов ЖСК.

Банкиры разделились на два лагеря. Одна часть банков готова выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье, приобретаемое по схеме ЖСК. Вторая – нет. Число отказников постепенно тает. Ведь по схеме ЖСК в Петербурге продается каждая четвертая квартира.

Первые ласточки

В конце февраля банк ВТБ24 объявил о запуске ипотечной программы «Свобода выбора». Новая программа позволяет приобретать жилье в любой новостройке, вне зависимости от того, аккредитован объект в банке или нет. Кроме того, не требуется аккредитация и самих застройщиков.

В рамках программы процентные ставки после завершения строительства не отличаются от ставок для аккредитованных новостроек. Но на этапе строительства – выше на 3,5 процентного пункта. Также для минимизации рисков банк ограничивает максимальную сумму кредита – не более 2 млн руб.

Тем не менее эксперты отмечают, что новая ипотечная программа будет востребована. И в первую очередь заемщиками, которые хотят взять ипотечный кредит для приобретения квартиры в жилищно-строительном кооперативе.

Как уточняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, осваивать рынок ипотечных кредитов на жилье в ЖСК российская банковская система стала с конца 2007 года. Но развивать это направление помешал кризис.

И новый виток интереса банкиров к этому сегменту рынка начался лишь пять-шесть месяцев назад. «Около четверти объектов на первичном рынке Петербурга реализуются по схеме ЖСК, – отмечает Дмитрий Алексеев. – Банки на такой спрос не могут не реагировать».

Сегодня в данном сегменте уже работают банки «Санкт-Петербург», «Банкирский дом», «Балтика» и ряд других. Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав.

Соответственно, «первопроходцы» «снимают сливки». «Ипотека на приобретение объектов по договорам паенакопления составляет около 20% в общей структуре выдач», – говорит глава дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская.

Начинают осваивать ипотечное кредитование ЖСК и более крупные игроки. О новой программе ВТБ24 говорилось выше. Со своей стороны Сбербанк предлагает такую услугу не первый год. Но до недавнего времени кредитор требовал поручительство третьего лица, что резко снижало спрос. А теперь банк начал предлагать займы под залог пая.

На очереди DeltaCredit. «В данный момент мы не работаем с ЖСК, но проводим юридическую экспертизу возможности работы в данном сегменте первичного рынка недвижимости», – сообщила БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.

Близки к решению работать с ЖСК и ряд других банков.

И, кстати, процентные ставки и требования по обязательному страхованию на объекты, реализуемые по схеме ЖСК и по 214-ФЗ, у большинства игроков не отличаются.

Есть проблемы?

Отсутствие наценки за повышенные риски руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Елена Дятел объясняет тем, что петербургские застройщики прошли проверку временем. То есть работают на строительном рынке «без сбоев» длительное время.

Кроме того, как уточняет Дмитрий Алексеев, банк прежде всего проверяет при аккредитации сам объект, а не застройщика. «По какой схеме будут реализовываться квартиры – второй вопрос», – уточняет специалист.

Впрочем, часть банкиров продолжает относиться к ипотеке на ЖСК с настороженностью. «На сегодняшний день количество банков, предлагающих ипотеку на новостройки ЖСК, невелико по причине высокого уровня риска», – комментирует директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка Алексей Главатских.

По его мнению, схема реализации по ЖСК более удобна для застройщиков, чем для банков. Эта схема одновременно защищает права строителей и снижает их ответственность перед приобретателем жилья. В частности, по его словам, сроки завершения строительства строго не гарантируются, покупатель не застрахован от двойных продаж из-за отсутствия обязательной государственной регистрации договора.

Со своей стороны руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская объясняет осторожность части банковского сообщества следующим образом. Во-первых, в самом касающемся ЖСК законодательстве достаточно много пробелов. Во-вторых, зачастую банковские ипотечные специалисты откровенно «плавают» в вопросах правового регулирования кооперативной деятельности.

При этом большинство юридических проблем вполне решаемо. Например, в новой редакции 214-ФЗ, которая вступит в силу с 1 января 2014 года, предусмотрен дополнительный способ обеспечения исполнения обязательств строительной компании, помимо залога и поручительства банка. Это страхование гражданской ответственности застройщика.

«Но ничто не мешает ЖСК уже сейчас использовать упомянутые способы обеспечения исполнения обязательств», – подсказывает Надежда Хвощевская.

Два сапога – пара

С осторожностью к схеме приобретения жилья в ЖСК с привлечением ипотечного кредита относятся и многие потенциальные заемщики. Прежде всего покупатели опасаются угрозы двойных продаж. Однако, по словам Надежды Хвощевской, если в кооперативе ведется ежедневно обновляемый реестр пайщиков, данная угроза исчезает.

Да и в целом риск двойных продаж остался в прошлом. Такой риск существовал в «лихие годы», когда застройщики не беспокоились за свою репутацию.

Тем не менее общественные симпатии прочно остаются на стороне схемы приобретения жилья по 214-ФЗ.

«Компании, реализующие квартиры через договор долевого участия – по 214-ФЗ, – позиционируют данную схему продажи как самую надежную, – говорит Надежда Хвощевская.

– При этом они умалчивают, что указанная схема по существу защищает покупателя только при покупке квартиры на самом раннем этапе, гарантируя лишь наличие пакета документов для строительства».

По словам юриста, когда уже собран полный пакет необходимых для строительства документов, на передний план выходят совершенно другие риски, от которых схема 214-ФЗ никак не защищает. Есть риск, что строительство дома не будет завершено. Что дом не будет принят в эксплуатацию. Могут возникнуть проблемы с документами на этапе строительства, и последовать запрет строительства органами власти.

А в случае банкротства застройщика либо расторжения договора появляется угроза невозврата денег.

Не страхует 214-ФЗ и от мошеннических действий со стороны застройщика – к примеру, от ускоренной продажи преимущественной части квартир и вывода денег из компании.

Наконец, если по ходу строительства у застройщика возникнут проблемы с документацией, то дольщик рискует остаться без свидетельства о собственности.

И, как резюмирует директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт» Егор Савин, любая стройка – дело рискованное.

В итоге, по мнению Надежды Хвощевской, риски по обеим схемам приобретения жилья почти одинаковы. Соответственно, для покупателя не имеет большой разницы, берет он ипотеку на жилье, приобретаемое по 214-ФЗ, или на ЖСК. Проще говоря, давая ипотечный кредит на ЖСК, банк рискует не более, чем если дает ипотеку на «долевку».

С этим мнением можно не соглашаться. Но в любом случае число дающих ипотечные кредиты на ЖСК банков будет расти. То есть для заемщиков будет увеличиваться возможность выбора.

Игорь Чубаха

Источник: https://VseNovostroyki.ru/articles/1140/

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы | Ипотека онлайн

Ипотека жск

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья.

Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы.

К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект.

Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме.

Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Рекомендуемая статья:  Ипотека для сотрудников МВД

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет.

Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место.

Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Рекомендуемая статья:  Отличие созаемщика от поручителя в ипотеке

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/zhilishhnyj-kooperativ-ili-ipoteka-plyusy-i-minusy.html

Топ 7 кредитов для жск в 2021 году

Ипотека жск

При покупке квартиры покупатели рассматривают разные варианты. В основном все отталкиваются от финансового положения. Люди, желающие улучшить свои жилищные условия, собираются в кооперативы. Что такое ЖСК? Это обледенение физических или юридических лиц по собственному желанию.

Суть такого объединения, в том, что участники получают квартиру с первичного или вторичного рынка, на неё оформляется ипотечное кредитование. Как правило, банки считают данную сделку высокорискованной. Поэтому если и идут на оформление квартиры в ЖСК, то только у аккредитованных новостроек.

Примеры условий:

Финансовая организацияСтавка по процентуСрок кредитованияПервоначальный взнос
СНГБ-Банк9,4 %До 30 летОт 20 %
СКБ-Банк13,5 %3 – 30 летОт 20%
Дельтакредит9,5 %До 25 летОт 15 %
Абсолют банк11,24 %До 30 летОт 20 %
Возрождение9,99 %До 30 летОт 10 %
СМП-Банк10,99До 25 летОт 15 %
ДОМ.рф10,5 %До 30 летОт 15 %

Ипотека ЖСК: что из себя представляет, куда если не в банк?

Как говорилось выше, российские банки готовы кредитовать квартиры из ЖСК только в аккредитованных новостройках. Как правило, дома находятся уже на заключительных стадиях строительства или после сдачи дома собственникам, чтобы банк аккредитовал новостройку.

Так как это считается высокорискованной сделкой к самому объекту и к фирме застройщику выдвигаются строгие требования, банк проводит юридическую экспертизу и глубокий анализ деятельности строительной компании. Как правило, кредитор требует дополнительные гарантии, например поручительство физического или юридического лица.

Так как для финансовой организации преимущественно ДДУ, а не займы для участников жилищно-строительных кооперативов, то банки часто предлагают альтернативные варианты, как правило это кредит под залог невидимости.

Общие условия Требования к недвижимостиОбщие требования к клиентам
Заём под залог недвижимости обычно со ставкой выше, чем классическая ипотека: от 15 – 17 % годовых;Срок: от 1 до 15 лет;Первоначальный взнос не требуется.Необходимо, чтобы квартира была ликвидна и находилась в собственности заёмщика.Возраст от 21 до 65 лет;Официальное трудоустройство;“Белая” зарплата;Положительная кредитная история.

Альтернативой банковскому займу может стать ссуда или рассрочка от застройщика. Суть заключается в том, что застройщик предлагает покупателю три способа как расплатиться за квартиру:

  1. Трейд-ин. Суть программы заключается в том, что собственник резервирует квартиру, по той цене, которая была на момент резервации, далее ищет покупателя. После продажи недвижимости покупатель вносит деньги за резервируемую квартиру. Срок бронирования отличается у разных компаний от 1 до 3 месяцев. Собственник должен продавать квартиру через риэлторские агентства являющимися партнёрами застройщика.
  2. Рассрочка. Суть программы заключается в том, что покупатель вносит 50% от стоимости квартиры, которую он хочет приобрести. Далее платежи распределяются равными частями на срок от 3 до 18 месяцев. Проценты не начисляются. Рассрочка ограничивается окончанием строительства. Если покупатель, выбрал квартиру за три месяца до сдачи, то период выплат не может быть дольше 3 месяцев.
  3. Оформление кредита через партнёров застройщика. Для этого нужно обратиться в строительную компанию, и подать заявки в финансовые организации, с которыми работает застройщик.

В целом, покупка жилья для участников ЖСК может принести множество рисков и негативных последствий. Рекомендуется внимательно изучить деятельность строительной компании, всю информацию о заключении договора и условиях участия в кооперативе. Собственник должен оценить репутацию ЖСК, прочитать отзывы пайщиков, желательно привлечь юристов к ознакомлению с договором.

Как оформляется ипотека по схеме ЖСК

Если заёмщик уже решил оформлять жилищный заём по схеме ЖСК, то нужно внимательно разобраться в том, как это устроено.

Покупатель недвижимости в данном случае уже является не дольщиком, он не заключает договор ДДУ. В данном случае, тот кто приобретает квартиру становится пайщиком. Эта схема является неудобной для финансовых организаций, но она удобнее чем ДДУ, для строительных компаний.

Поему схема выгодна для застройщика? Тут всё просто, она одновременно и защищает права компании застройщика и снижает ответственность в спорных случаях перед пайщиком.

Один из примеров, так это то, что сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию строго не обозначены, за задержку компания никак не наказывается. Покупателя же в это же время может ожидать, то, что одна квартира продана дважды.

Это может произойти так как государственная регистрация сделки не требуется.

Если же пайщик оформляет жилищный займ, то тут риски заёмщика снижаются, так как банк тщательно проверяет деятельность компании, в случае сомнений, кредитор отказывает в сделке. Аналитики банка обязательно проверят возможности сдачи дома в срок или задержки по срокам строительства.

Покупка квартиры в ипотеку значительно снижает риски пайщика, но какие-то неприятности всё равно могут произойти. Немаловажный факт, то, что банк выдаёт ипотеку по схеме ЖСК под поручительство застройщика. Но иногда поручительство не требуется, тогда оформляется договор залога имущественных прав.

Если же заёмщик оформляет кредит под залог недвижимости, то аккредитация застройщика не требуется. Соответственно банком компания не проверяется, и все риски на себя берёт пайщик. Как пайщику самостоятельно проверить честность компании или кооператива:

  1. Заёмщику необходимо проверить есть ли у кооператива право собственности или аренда земли, на которой находится здание.
  2. Необходимо, чтобы у кооператива было разрешение на строительство. Если оно отсутствует, то дом могут в последствии снести, а деньги никто не вернёт.

Заёмщику следует основательно взвесить все плюсы и минусы данной схемы. Если пайщик после внесения паевого и членских взносов отказывается от квартиры, то он сможет вернуть только паевой. Членские взносы остаются на счету кооператива.

Как непосредственно проходит оформление ипотеки:

  1. Покупатель выбирает квартиру, вносит паевой взнос, заключает договор.
  2. Образуется к банкам партнёрам кооператива за получением займа. Предоставляет документы заёмщика и документы на квартиру, договор ЖСК.
  3. Получает положительное решение и регистрирует ипотеку в Росреестре.
  4. После регистрации банк перечисляет деньги на счёт застройщика.

После этого заёмщику останется только выплачивать ссуду в соответствии с графиком платежей.

Требования: условия, документы

Чтобы получить ипотеку по схеме ЖСК недостаточно стать участником кооператива, для этого потребуется также соответствовать условиям банка. А именно:

  1. Средний возраст среди банков для получения ипотеки: от 21 до 70 лет.
  2. Официальное трудоустройство: работник по найму, собственник бизнеса (доля, не меньше 30%), индивидуальный предприниматель. Правда не все банки могут предоставить ссуду для ИП или собственника ООО/АО.
  3. “Белая” зарплата. От подтверждённого дохода заёмщика зависит сумма и срок кредитования, считается что суммарный платёж по всем кредитам не должен превышать 40% от дохода. Поэтому чем больше официальный доход, тем более дорогую сможет себе позволить квартиру. Также стоит учитывать, что учитывается доход супруга и других созаёмщиков.
  4. Многие банки кредитуют только граждан РФ с постоянной или временной пропиской на территории страны.

Что потребуется из документов? Для подачи заявки потребуется: паспорт, СНИЛС/ИНН, справка о доходах и документ, подтверждающий занятость. Если заёмщик получает предварительно положительный ответ он предоставляет остальные документы, такие как, договор участника ЖСК и другие документы, список которых нужно уточнить у специалиста кредитной организации. Списки у различных банков различаются.

После того, как деньги перечислены на счёт застройщика, заёмщику также нужно принести копию договора страхования квартиры.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Какие минусы у ЖСК?

Ответ: участник ЖСК обязан регулярно платить взносы, если пайщик делает просрочки, на него налагаются достаточно высоки штрафы. За большое количество просрочек участника исключают из структуры. Если пайщик покидает ЖСК или его ликвидируют, взносы не возвращаются.

Источник: https://goodcreditonline.com/top-7-kreditov-dlya-zhilishhno-stroitelnogo-kooperativa/

Ипотека на ЖСК: все обречены –

Ипотека жск

Закон об обязательном страховании рисков дольщиков может привести к массовому переходу застройщиков с работы по ДДУ на схему ЖСК. Между тем в случае ухудшения общеэкономической ситуации в стране риски заемщиков ипотеки на ЖСК заметно возрастут.

За последние несколько лет ипотека на ЖСК стала обычным делом. Однако по некоторым новостройкам риски для заемщиков остаются повышенными.

Зигзаг удачи

Большинство выводимых сегодня на рынок новостроек еще не попадает под действие ФЗ-294 о страховании рисков дольщиков.

Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2014 года закону, работающие по схеме ДДУ застройщики должны давать дополнительные гарантии по своим обязательствам перед дольщиками. Сделать это строители могут одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования.

Однако, как поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, сейчас на процедуру аккредитации новостроек банками поступают пакеты документов, преимущественно собранные до 1 января. По данным БН, пока свою ответственность застраховали лишь четыре петербургских застройщика.

В общем, банкиры еще не принимают в расчет законодательные нововведения. «В будущем, конечно же, будем требовать с застройщиков исполнение закона», – констатирует Дмитрий Алексеев.

Проще говоря, застройщикам не уйти от лишних расходов, если они продолжат работу по схеме ДДУ. А это, в свою очередь, увеличит конечную стоимость жилья на первичке.

Соответственно, по словам руководителя правового департамента О2 Development Надежды Хвощевской, многие строительные компании, до нынешнего момента работавшие по ДДУ, подумывают о переходе на схему ЖСК.

А ведь и без этого сегодня доля жилищно-строительных кооперативов на первичном рынке недвижимости Петербурга составляет около 30%. И ряд ведущих застройщиков уже строят исключительно дома для пайщиков.

«По большей части компании, предлагающие купить жилые метры по ЖСК, работают в низкоценовом сегменте, но часть игроков принципиально строит дома по схеме ЖСК, даже в сегментах “бизнес” и “комфорт”», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Таким образом, уже сейчас зачастую у клиентов практически не остается выбора: им приходится соглашаться стать членами кооператива. А в будущем возможность выбора сузится еще заметнее.

А нам все равно?

Пару лет назад перспектива взять жилищный кредит на квартиру в ЖСК вызывала у петербуржцев определенные опасения. Кроме того, кредитовали приобретение квартир в кооперативах далеко не все банки.

Сегодня ситуация в корне изменилась. Такое кредитование включили в продуктовую линейку почти все ведущие игроки ипотечного рынка.

Обычно жилищный кредит выдается под поручительство застройщика. Но возможен и вариант с договором залога имущественных прав. В частности, поясняет начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов, его компания «выдает кредиты на данные объекты по программе «Залог имеющегося жилья».

«Потенциальные петербургские заемщики все реже обращают внимание, по какой из схем строится объект, в котором они присмотрели квартиру, – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Марина Чубрина. – Главное, лишь бы новостройка прошла банковскую аккредитацию».

Более того, специалист отмечает, что при покупке квартиры в строящемся доме пайщики предпочитают совершать сделки на ранних стадиях строительства. Иначе говоря, повышенные риски получателей кредитов не отпугивают.

То есть, можно констатировать, что благодаря ведущим строительным компаниям доверие горожан к схеме ЖСК за последние годы значительно возросло.

«Если говорить о крупнейших застройщиках города, никакого значения не имеет, по какой схеме они работают: по ДДУ или ЖСК, – поясняет Дмитрий Алексеев.

– Данные компании относятся к игрокам такого уровня, что их крах означал бы крах всего регионального рынка недвижимости.

А в этом случае ни для банков, ни для ипотечных заемщиков не будет играть никакой роли схема, по которой работали застройщики».

Впрочем, эксперт признает, что при покупке квартир у некрупных строительных компаний дополнительные риски у заемщиков появляются.

Только спокойствие?

Главные риски приобретения в кредит кооперативного жилья связаны с особенностью самой схемы (см. справку).

Впрочем, и ДДУ не гарантирует дольщику беспроблемного вселения в новую квартиру. Иначе бы не появился ФЗ-294.

Например, не секрет, что зачастую в ДДУ застройщиком значится вовсе не то юридическое лицо, под брендом которого продается объект. И в случае банкротства застройщика предъявлять претензии окажется некому. «Дольщики остаются незащищенными», – резюмирует в интервью БН председатель Комитета по жилищной политике и строительству Санкт-Петербургского отделения «Деловой России» Павел Созинов.

Другое дело, что последние несколько лет петербургский рынок не знал потрясений. В свете же ухудшающейся общеэкономической обстановки угрозы дефолтов растут. В частности, рассуждает директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов, продолжающиеся отзывы лицензий Центробанком у проблемных банков в конце концов могут привести к банкротствам некоторых застройщиков.

Ведь, как напомнил эксперт, при серьезном ухудшении общеэкономической ситуации строительному бизнесу банки практически перестают выдавать кредиты. И достраивать объекты становится не на что.

Между тем застройщики, предлагающие сделки по схеме ЖСК, имеют больше возможностей решить свои финансовые проблемы за счет пайщиков.

Справка

Основные риски ЖСК 1. Стоимость самого пая, соответствующего приобретаемой квартире, определена, но есть дополнительные платежи: вступительный взнос, членские, целевые и иные взносы. Данные взносы не подлежат возврату даже в случае выхода члена из ЖСК.

Кто знает, сколько будет этих взносов? Как сильно изменятся цены на материалы и, соответственно, размер взносов? 2. Нет государственной регистрации в Росреестре договоров паенакопления. Вы уверены, что на эту квартиру нет еще одного пайщика? 3.

При приобретении квартиры по схеме ЖСК вероятность остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества оказывается выше. ЖСК не обязан устранять дефекты (цена вопроса переделки существенных недостатков).

4. Решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК.

Это значит, что если покупатель выплатил пай полностью, свою квартиру он все равно может не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Источник: Бюллетень недвижимости

Источник: https://grmonp.ru/stati/ipoteka-na-zhsk-vse-obrecheny-6266/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть