Как купить квартиру в новом доме

Содержание

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

Как купить квартиру в новом доме

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

  • Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
  • Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
  • Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
  • Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
  • Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
  • Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
  • Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
  • Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
  • Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
  • Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
  • Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» – уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Строительство жилья в Москве

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, документы

Как купить квартиру в новом доме

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность. Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.
Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  • Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  • Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Документы об учреждении;
  • Документ о регистрации застройщика;
  • Документы о регистрации в налоговом органе;
  • Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  • Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  • О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  • О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  • О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  • Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  • В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  • Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  • Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  • После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  • После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  • Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  • Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  • После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  • После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  • По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  • Документы об учреждении;
  • Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  • Данные о регистрации организации;
  • Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  • Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  • Главный риск – заморозка строительства дома;
  • Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  • Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  • Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  • Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  • Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  • Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  • С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  • У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  • Документы об учреждении юридического лица;
  • Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  • Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  • Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-kvartiry-v-novostroike-poshagovaia-instrukciia-dokumenty-5bcf26116c7c2800af57c2e9

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру в новом доме

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%.

Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика.

Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка.

Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья.

Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь.

Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал).

Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка.

Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа.

Остальные продаются по-старому.

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%. 

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС).

Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы.

Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Не пропустите:

Как подготовиться к приемке квартиры

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Как правильно инвестировать в недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/7_sposobov_vygodno_kupit_kvartiru_v_novostroyke/100483

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком | Единая информационная система жилищного строительства

Как купить квартиру в новом доме

  • Как выбрать квартиру в строящемся доме.
  • Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.
  • Какие документы застройщика нужно проверить.
  • Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  • Как проверить объекты недвижимости.
  • Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением.

С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом.

Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи.

К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории.

Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир.

Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации.

В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме.

Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме.

По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них.

По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством.

Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

  • наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
  • опубликованная проектная декларация;
  • зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
  • отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
  • отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
  • отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
  • отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
  • отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации. 

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки.

Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

  • разрешение на строительство конкретного объекта;
  • проектная декларация объекта;
  • документы о регистрации права на земельный участок;
  • поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

  • Основные характеристики объекта долевого строительства: — наименование объекта долевого строительства (например, квартира); — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; — наличие и площадь нежилых помещений; — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;местоположение объекта на этаже.
  • Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
  • Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
  • Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки.

Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков.

Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством.

Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Источник Консультационный центр

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/03/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8F%D1%89%D0%B5%D0%BC%D1%81%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B5-%D0%B8-%D0%BD%D0%B5-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D1%83%D1%82%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BC

Купить квартиру в новостройке — пошаговая инструкция

Как купить квартиру в новом доме

Как купить квартиру в новостройке от застройщика инструкция как выбрать застройщика безопасно и не потерять деньги

Покупать квартиру в новостройке тяжело и страшно: вы переводите деньги застройщику, а потом окажется, что он банкрот.

Написали пошаговую инструкцию как купить квартиру в новостройке и проверить застройщика:

Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:

— Устав;

— Свидетельство о регистрации;

— Свидетельство о постановке на налоговый учет;

— Выписку из ЕГРЮЛ.

Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.

С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.

Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.

Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.

Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.

Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

После проверки по пунктам выше — вы можете созвониться с прошедшими застройщиками и назначить встречу.

Если вы не нашли на сайте уставные документы застройщика — теперь вы можете попросить менеджера предоставить их вам. После сделайте ксерокопии и проверьте фактическое соответствии информации в документе и в государственных органах.

Дальше стоит посмотреть проект договора долевого строительства. Он важен: в нем прописываются все пункты насчет вашего будущего жилища: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, номер квартиры, планировка, дата сдачи новостройки.

Договор ДДУ важен: по нему вы сможете контролировать застройщика и если что-то не совпадает с прописанными условиями в договоре — вы можете отсудить деньги у застройщика через суд.

Если застройщик предлагает вам оформить все черех эскроу счет — это еще лучше. Так вы надежней защитите свои деньги. Рассказываем об этом нововведении 2019 года: https://rosreestr.net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Каждый застройщик перед строительство должен застраховать новостройку.

Это делается всегда: вдруг застройщик обанкротиться или не сможет завершить строительство. Поэтому попросите менеджера показать договор страхования на новостройку. Сделайте копию документа и проверьте страховую компанию.

Если фактическая информация верна — значит в критической ситуации вы сможете отсудить свои деньги за квартиру обратно.

Еще один из способов проверить застройщика — съездить на объекты, которые уже сданы. Выбирайте те, которые сдали недавно. Так вы сможете оценить ремонт от компании и расспросить жителей дома об УК.

Часто, УК является дочерней компанией застройщика.

Так лучше: через застройщика вы можете влиять на УК и попросить лишний раз сделать уборку в подъезде, вывезти мусора или сделать косметический ремонт в подъезде.

Если вы не знаете как обратиться к людям, которые живут в этом доме вы можете это узнать через выписку из ЕГРН. Рассказываем как это сделать: https://rosreestr.net/info/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry

Источник: https://rosreester.net/info/kupit-kvartiru-v-novostroyke-mdash-poshagovaya-instrukciya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть