Как оформить долевое строительство квартиры

Содержание

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Как оформить долевое строительство квартиры

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Как оформить долевое строительство квартиры

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон.

Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить.

Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Содержимое страницы

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства.

Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.

За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик.

Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций.

Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Внимание! Размер неустойки определяется частью 2 статьи 6 ФЗ №214. Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день выполнения застройщиком обязательств, от цены ДДУ за каждый просроченный день. При определенных обстоятельствах неустойка выплачивается в двойном размере.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

  • расположение ее относительно дома (застройщик предлагает дольщику аналогичное жилье, но в другом доме);
  • расположение относительно подъезда, этажа, лестничной площадки и т.д.;
  • общая и жилая площадь помещения;
  • количество комнат;
  • планировка и другие серьезные изменения.

Если застройщик внес некоторые коррективы в проект дома, которые не привели к серьезным изменениям характеристик квартиры, то привлечь его к ответственности за это не удастся.

При передаче жилого помещения дольщику, он вправе осмотреть жилье и сверить фактическое состояние с проектом.

В случае несоответствия участник долевого строительства может требовать от строительной компании предоставление ему квартиры с теми характеристиками, которые были четко прописаны в ДДУ.

Двойная продажа квартиры

Среди недобросовестных застройщиков часто случаются ситуации с двойной, а иногда и тройной продажей квартир. Предотвратить это может только государственная регистрация ДДУ в ЕГРН. Неопытные и юридически неграмотные граждане мало придают этому значение, что влечет за собой большие неприятности. Двойная продажа квартир по ДДУ возможна в следующих случаях:

  1. Застройщик заключил соглашение с несколькими дольщиками на одну и ту же квартиру, взял деньги, но договора не зарегистрировал. В данном случае он может заключать сколько угодно таких соглашений и ни одно из них не будет иметь юридической силы.
  2. Многие строительные компании практикуют заключение не ДДУ, а ПДДУ (предварительный договор долевого участия), который не дает право дольщику на получение квартиры после завершения строительства, а только гарантирует, что в будущем дольщик сможет заключить ДДУ с застройщиком. ПДДУ не регистрируется в ЕГРН. Это позволяет компаниям осуществлять различные махинации с недвижимостью, в том числе и продавать ее несколько раз.

Для снижения рисков участнику долевого строительства необходимо:

  1. Проанализировать сведения нескольких ведущих строительных компаний, чья репутация безупречна и зарабатывалась годами.
  2. Собрать информацию об уже сданных застройщиками в эксплуатацию объектах.
  3. Ознакомиться с отзывами бывших клиентов этих компаний, неплохо если одним из них является близкий или знакомый человек.
  4. Разведать информацию о соблюдении заявленных сроков – были ли задержки с вводом дома в эксплуатацию, с подготовкой документации, «замораживалась» ли стройка и т.д.
  5. Изучить проектную документацию (она должна быть в свободном доступе на официальном сайте строительной компании).
  6. Поинтересоваться и ознакомиться с разрешением на строительство дома, на использование участка, лицензией и другими документами.
  7. Изучить внимательно текст соглашения и если какие-то пункты договора вызывают хоть малейшее сомнение или не до конца понятны, необходимо обсудить этот вопрос и внести поправки в содержимое документа (юридически неграмотным лицам стоит заручиться поддержкой опытного юриста, который будет их сопровождать при заключении сделки).
  8. Подать ДДУ в Росреестр на регистрацию.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Дду 214-фз – на что обратить внимание при подписании договора долевого участия, документы для оформления по закону, что такое тип участия

Как оформить долевое строительство квартиры

Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме.

Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков.

В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. ФЗ 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.  Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларациюв СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Что должен содержать договор долевого участия (ДДУ)?

  • описание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание  вашей будущей квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь вашей будущей квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель.

Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость самой квартиры по договору

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Срок передачи квартиры дольщику в рамках подписываемого договора долевого участия

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости.

Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

Гарантия на объект недвижимости от застройщика

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трех – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Размер долевого взноса

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Ответственность застройщика перед дольщиком по договору ДДУ

Застройщик не признается виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Ответственность дольщика перед застройщиком в рамках договора ДДУ

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг за квартиру по договору ДДУ

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки.

Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком.

То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/zakon/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii.html

Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Как оформить долевое строительство квартиры

Согласно статистике, большинство граждан Российской Федерации не может позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночной стоимости, а кредиты или ипотечные программы имеют слишком высокие процентные ставки.

В таком случае, единственным доступным вариантом для нуждающихся является участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Ниже будет описано, что такое долевое строительство квартир и какие существуют нюансы данного процесса.

Дополнительно мы рекомендуем прочитать информацию о базовых принципах оформления квартиры в новостройке в собственность.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости.

Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников.

Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора.

В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку.

Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство.

Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья.

За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию.

Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры.

Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html

Электронная регистрация ДДУ: как оформить, сроки, плюсы и минусы, электронная подпись

Как оформить долевое строительство квартиры

Чтобы приобрести квартиру в новостройке безопасно, стоит заключать договор долевого участия. Но это достаточно долгий процесс – ведь этот документ требует регистрации в управлении Росреестра и проверки сотрудниками ведомства.

Недавно появилась возможность ускорить оформление – с помощью услуги «электронная регистрация ДДУ», которую предлагают как крупные банки, так и сам Росреестр. Но есть несколько подводных камней и мелочей – рассказываем подробнее.

Регистрация договора

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Любой договор долевого участия требует регистрации в специальной базе объектов недвижимости. Это позволяет исключить мошенничество в виде двойных продаж одной и той же квартиры или права требования на квартиру нескольким лицам.

Одновременно с внесением в базу объектов специалисты Росреестра проверяют договора на требования 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

Это позволяет дольщикам чувствовать себя уверенно в таких высокорисковых вложениях, как покупка квартиры в новостройке.

До недавнего времени регистрация ДДУ в управлении Росреестра проходила довольно стандартно. Нужно было собрать документы, подписать сам договор и подать его на проверку в госорган. Это можно было сделать двумя способами.
НапрямуюЧерез МФЦ
Регистрация договора в управлении Росреестра по вашему территориальному округу означала запись на прием к специалисту, отстаивание очереди и подачу документов напрямую в ведомствоПару лет назад появился еще один способ – подать документы через многофункциональный центр предоставления государственных услуг. В этом случае регистрация договора проходила довольно удобно – электронная очередь, отсутствия больших скоплений людей и современных подход через оптимизацию бюрократических потоков. Но срок увеличивался на сутки.

В 2015 году Росреестр начал предоставлять услуги по электронной регистрации ДДУ. Это оформление сделок с помощью интернета. Казалось бы, удобный и быстрый механизм, ведь не нужно тратить время на очереди и бумаги. Но как выяснилось, система оказалась чрезмерно защищена и не все было сделано для удобства дольщиков.

Процесс регистрации

Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги. Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:

  • Договор ДДУ
  • Копия вашего паспорта
  • Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
  • Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры

Росреестр

Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись. Сделать это можно в специальном удостоверяющем центре. Вам нужно найти такой центр в своем городе – через поисковые системы «Яндекс» или Google – и прийти к ним с оригиналом паспорта.

Оплата услуг по оформлению электронной подписи отличается от региона к региону. Чем больше город, тем дороже, но при этом в маленьких городах таких центров может не быть вовсе:

  • На момент написания статьи средняя стоимость усиленной электронной подписи в Москве около 5 тысяч рублей
  • В Санкт-Петербурге – около 4 тысяч рублей.

Чтобы пройти алгоритм регистрации в управлении Росреестра, вам нужно зайти на специальную страницу предоставления электронных услуг на официальном сайте ведомства. Дальше все достаточно просто:

  • Подаете заявку через сайт с помощью специальной формы
  • Нужно указать цель обращения. В нашем случае это «регистрация права собственности»
  • Указать кадастровый номер объекта – взять в разделе «Предмет договора» вашего договора долевого участия
  • Написать в форму данные о собственнике – застройщике или другом юридическом лице, которое проводит сделку
  • Указать способ, по которому вы хотите получить документы после проведения услуги – в случае электронной регистрации ДДУ это выписка о регистрации ДДУ из реестра ЕГРН. Можно прийти лично в приемный день и получить бумажную выписку, можно оставить адрес электронной почты.
  • После вы прикрепляете сканированные копии всех документов и проводить процедуру подписания с помощью усиленной цифровой подписи.

В этом случае вам придется заплатить только 70% стоимости госпошлины за регистрацию договора – скидка в 30% предоставляется всем, кто пользуется электронными государственными услугами.

Если бы не стоимость электронной подписи, которая зачастую физическому лицу нужна только один раз для проведения конкретно этой сделки, то такой вариант регистрации был бы наиболее удобным и экономным при регистрации договоров ДУ. Но, учитывая, что подпись покупается только на год, разница съедается стоимостью самой подписи.

Сбербанк

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк» стала достаточно популярной услугой за счет взаимодействия кредитного ведомства и Росреестра. Доступно это только в случае, если вы решили взять квартиру в ипотеку именно через этот банк. Информацию о возможности зарегистрировать договор без получения ипотечного займа в открытых источниках найти не удалось.

Преимуществ для ипотечного заемщика от сделки через электронную регистрацию несколько:

  • Для сделки нужен договор долевого участия, который подготовит застройщик по форме банка и вам останется только подписать его.
  • Срок регистрации намного меньше – 5-7 дней против стандартных четырнадцати
  • Если вы не состоите в браке, то алгоритм действий совсем простой – выбрать квартиру, оповестить застройщика о покупке, прийти в банк для заключения договора.
  • Сбербанк снижает ставки для ипотечный заемщиков, выбравших электронную регистрацию сделки, на 0,1% — информация на момент написания статьи.

Минус такой сделки – достаточно высокая цена. Да, никто не говорит про усиленную цифровую подпись, но по сути вы ее арендуете у банка.

На момент написания этого текста кредитное учреждение предлагало приобрести услугу по электронной регистрации за 7 тыс. рублей.

Учитывая остальные дополнительные платы при получении ипотечного кредита (например, обязательное страхование), это весомая нагрузка к первоначальному взносу.

Правда, стоимость госпошлины все-таки входит в эту сумму. После того, как документы будут подписаны, процессом займется менеджером банка. Через неделю вам нужно открыть электронную почту и скорее всего там вас будет ждать выписка о зарегистрированном договоре долевого участия.

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк», судя по отзывам, достаточно популярная услуга. При этом зачастую дольщики даже не понимают, что именно им предлагают менеджеры в их отделениях. Помните, что избежать траты в 7-8 тыс. рублей можно, самостоятельно зарегистрировав ДДУ в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Вам не имеют право навязывать электронную регистрацию ДДУ

Проверяем регистрацию

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

Вам нужно обратиться на официальный сайт управления Росреестра за информацией. Нужно произвести несколько простых действий:

  • В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
  • Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
  • Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
  • Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
  • Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

 В заключении

Электронная регистрация договоров долевого участия – это удобный механизм оформления прав требований на будущую квартиру. Никаких очередей, проблем с бюрократией и прочих неприятностей.

Но при этом механизм еще не отработан полностью и удобен лишь тем, кто берет ипотечный займ в Сбербанке. В остальных случаях он вряд ли подойдет физическому лицу. Опасна ли электронная регистрация ДДУ для физического лица? Скорее нет.

Но проще по старинке, через Росреестр или МФЦ.

Источник: https://viplawyer.ru/elektronnaya-registratsiya-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.