Какие риски при договоре мены

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Какие риски при договоре мены

24.06.2016 | 08:00 53527

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Чего опасаться при обмене квартир?

Какие риски при договоре мены

Обмен Рё мена жилых помещений – весьма популярные сделки РЅР° рынке недвижимости.

О том, какие риски могут подстерегать лиц, участвующих в договоре мены, мы поговорили с Олегом Суховым, адвокатом Адвокатской Палаты г.

Москвы, ведущим юристом «Первого Столичного Юридического Центра».

Олег Владимирович, расскажите, что такое договор мены и договор обмена, их основные отличия и особенности по сравнению с другими договорами?

– Обмен Рё мена очень схожи, отличается только объект РїРѕ указанным сделкам, Р° именно, если речь касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена, если речь касается квартир, находящихся Сѓ сторон РІ собственности, то налицо РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены (далее СЏ Р±СѓРґСѓ употреблять слово обмен). РџРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ обмена предполагается, что имущество, которое переходит РїРѕ такому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ РѕС‚ РѕРґРЅРѕРіРѕ лица РґСЂСѓРіРѕРјСѓ, считается равноценным. РљСЂРѕРјРµ того, РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена является возмездной сделкой, Р° соответственно, Рє такому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ применяются РІСЃРµ правила Рѕ возмездных сделках, например, налогообложение, преимущественное право РїРѕРєСѓРїРєРё Сѓ иных долевых собственников, право СЃСѓРїСЂСѓРіР° РЅР° половину имущества, полученного РґСЂСѓРіРёРј СЃСѓРїСЂСѓРіРѕРј РїСЂРё обмене, РёРЅРѕРµ.

Почему на практике риэлторские компании больше предпочитают двойные договора купли-продажи, а не договоры мены? Правильно ли такое предпочтение?

– Данная особенность вызвана отчасти формализованностью Рё коррумпированностью регистрационных служб, Рё отчасти отсутствием Сѓ риэлторов юридических познаний Рё юридической практики.

Объясняю, чтобы правильно составить договор мены, знать всю его подноготную, необходимо быть юристом, каковыми риэлторы не являются.

Если подготовленный таким образом договор передается в регистрационную службу и для регистраторов он будет в какой-то части не понятен или нов, то сотрудникам регистрационной службы проще отказать в его регистрации, нежели зарегистрировать договор.

Когда, на ваш взгляд, договор обмена вообще не может быть подписан сторонами, а когда в силу каких-то объективных причин предпочтительнее его не оформлять?

– Договор мены невозможно реализовать, если обмену подлежат квартиры, расположенные РІ разных субъектах Р Р¤, например, РІ РњРѕСЃРєРІРµ Рё РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕР№ области.

Переход права собственности РЅР° объекты недвижимости, как Рё РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РІ целом, регистрируются РїРѕ месту нахождения недвижимости, Р° соответственно, РїСЂРё наличии РґРІСѓС… таких объектов РІ разных регионах регистрация РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° мены становится невозможной. РљСЂРѕРјРµ того, РґРѕРіРѕРІРѕСЂ обмена РЅРµ может быть осуществлен, РєРѕРіРґР° РѕРґРЅРёРј РёР· объектов служит муниципальная квартира, Р° РґСЂСѓРіРёРј объектом – квартира, находящаяся РІ собственности. Предпочтительно РЅРµ оформлять РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены, если открытым стоит РІРѕРїСЂРѕСЃ налогообложения, С‚.Рµ. объект недвижимости РІ собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, Р° соответственно, подлежит налогообложению. РџСЂРё обмене РІ указанном случае необходимо определять стоимость квартир СЃ целью минимизации налогообложения или полного СѓС…РѕРґР° РѕС‚ налога. Еще сложности СЃ рассматриваемым РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј обязательно РїСЂРѕСЏРІСЏС‚ себя РїСЂРё обмене доли недвижимости, РєРѕРіРґР° собственники иных долей имеют право преимущественной РїРѕРєСѓРїРєРё, РЅРѕ РЅРµ имеют возможности предложить РЅР° обмен собственнику то, что РѕРЅ хотел Р±С‹ получить.

Какой основной риск при оформлении договора мены?

– Основные СЂРёСЃРєРё РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ мены такие же, как Рё РІ любом РґСЂСѓРіРѕРј РґРѕРіРѕРІРѕСЂРµ, направленном РЅР° приобретение или отчуждение недвижимого имущества.

Р’ частности, необходимо опасаться признания РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° мены недействительным, либо его расторжения, РєСЂРѕРјРµ того, такой РґРѕРіРѕРІРѕСЂ должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, Рё подтвержден всеми необходимыми Рё достаточными документами (согласие СЃСѓРїСЂСѓРіР° РЅР° сделку, отсутствие претензий СЃРѕ стороны долевых сособственников, наличие воли стороны РЅР° сделку, отсутствие оснований, препятствующих оформлению РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РІ силу закона, РјРЅРѕРіРѕРµ РёРЅРѕРµ, требующее специальных познаний юристов – практиков).

Добавить комментарий

Источник: http://stroy-obozrenie.ru/interview/10.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Какие риски при договоре мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

  • Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета … и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно … , приобретенных по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … средств по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
    – Энциклопедия решений … договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
    – Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены …
  • Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены … ? Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в … ?
    Правомерность заключения договора мены АУ
    В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила … переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после … образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и … учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется …
  • НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им …
  • Переходные положения в связи с повышением НДС … Минфина не относится.
    Мена.
    По договору мены каждая из сторон обязуется передать … ст. 567 ГК РФ).
    По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна … году, – 20 %.
    Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за январь 2020 … /11406
    Суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества … . При нотариальном удостоверении договора мены в целях исчисления нотариального тарифа … пошлины) стоимость имущества, указанного в договоре мены, подлежит суммированию.
    Согласно подпункту 16 … и в случае нотариального удостоверения договоров мены жилых помещений, расположенных в аварийном …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2020 … собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее …
  • Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов … полностью?
    Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых …
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ … получить 260 000 рублей по договору мены?
    Мена является одним из вариантов … имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то … является продавцом.
    Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет … можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением …
  • Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    внесение в счет вклада …
  • Объект учета «доходы» с 2019 года … таких доходов (например, полученных по договору мены, бартера) необходимо обратить внимание на …
  • Разукрупнение здания … организации, паевой фонд;
    передача по договору мены, дарения;
    передача дочернему (зависимому) обществу …
  • Переклассификация дооцененных основных средств в долгосрочные активы к продаже … организации, паевой фонд; передачи по договору мены, дарения; внесения в счет вклада …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Если квартира была куплена на «вторичке»

Какие риски при договоре мены

Последнее обновление: 17.05.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Если квартира была прежде куплена нашим Продавцом на вторичном рынке, то основанием его права собственности (т.е. его правоустанавливающим документом), является Договор купли-продажи (ДКП) этой квартиры с физлицом/физлицами. Либо, если квартира была получена путем обмена ее на другую квартиру, то основанием служит Договор мены.

Возможен также вариант, когда квартира была прежде куплена по Договору купли-продажи у юрлица, например, у компании-девелопера или у одного из его партнеров (в том числе у Застройщика).

Случаи с меной квартир в практике рынка встречаются редко, и они несут в себе мало рисков (в силу своей природы – взаимной мены имущества). Гораздо чаще встречаются случаи именно купли-продажи квартир. Их мы и рассмотрим.

Вариант с купленной у Застройщика/Девелопера квартирой возможен, когда тот после завершения строительства оформляет часть квартир на себя, а затем уже продает их покупателям-физлицам по обычным Договорам купли-продажи (ДКП).

Если нашему Продавцу квартира досталась именно таким путем, мы можем только порадоваться.

Ведь получается, что формально квартира была куплена на «вторичке» (так как право собственности было передано во вторые руки), а фактически – квартира была получена напрямую от Застройщика.

Поэтому риски нарушения прав предыдущих собственников здесь практически отсутствуют так же, как и в случае с купленной квартирой на «первичке» (см. об этом предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Но бывает и так, что наш Продавец покупал квартиру по ДКП не у Застройщика, а у стороннего юрлица (в т.ч. инвестора, перекупщика). Здесь уже нужно смотреть глубже – что нужно проверять, если квартиру продает юридическое лицо, рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Совсем другое дело, когда квартира была прежде куплена нашим Продавцом у физлица. Здесь уже риски нарушения прав предыдущих собственников очень даже возможны.

 Как говорят риэлторы в таком случае – за квартирой тянется «хвост», состоящий из ряда собственников.

Конечно, такой «хвост» досконально проверить очень сложно, а то и вовсе невозможно, но это не означает, что от такой квартиры надо отказываться.

С одной стороны, раз собственность зарегистрирована, и соответствующая запись присутствует в базе Росреестра, то очевидно, что право собственности нашего Продавца на квартиру признано законным. Это действительно так. Но никто не отменял возможности прежних собственников квартиры пересмотреть условия прошлой сделки и попытаться оспорить ее.

Для понимания – если результатом судебного спора станет расторжение предыдущей сделки (точнее – признание сделки недействительной), то за ней автоматически будут признаны недействительными все последующие сделки с этой квартирой (и наша в том числе).

Поэтому, покупка квартиры, которая ранее была куплена на «вторичке» – это вариант, который содержит в себе довольно много потенциальных юридических (т.е. связанных с правами) рисков. И в этом случае дополнительная консультация юриста нам точно не помешает.

Покупка и продажа квартиры, находящейся в ипотеке (в залоге у банка). Как это делается – см. в отдельной заметке.

Если подходить к проблеме слишком пунктуально, то здесь нужно проводить целое детективное расследование.

Выяснять кто, когда и на основании чего владел данной квартирой ранее, состав семьи бывших собственников, персональную справку по каждому из них – вдруг кто-то из них был недееспособным или ограниченно дееспособным, вдруг кто-то был «не в себе» на момент сделки, вдруг кто-то действовал по принуждению, и т.п.

Выяснять, не были ли нарушены права кого-либо из прежних собственников или членов их семей, а также права пользователей данной квартиры, не являющихся ее собственниками. В общем – жуть!

Но в реальности, никто, конечно же, детективов не нанимает, а предпочитают обходиться рядом действий, снижающих риски от этого «хвоста». 

На практике, обычно, Покупатели в таких случаях защищаются несколькими путями:

  1 – Смотрят на наличие и дату Передаточного акта на квартиру. Подписи на Договоре купли-продажи и на Акте должны совпадать.

Само наличие Передаточного акта говорит о выполнении обязательств сторон по договору, и отсутствии взаимных претензий, а дата акта должна быть позже даты договора, примерно, на срок прохождения регистрации этого договора, что косвенно подтверждает «вменяемость» прежнего продавца квартиры, который подписал этот акт спустя столько времени;

  2 – Смотрят, чтобы договор-основание (т.е. прежний Договор купли-продажи) был заверен нотариусом. Это снижает риски недееспособности и нарушения прав предыдущих собственников и пользователей квартиры. Если договор был в простой письменной форме, то эти риски существенно выше;

  3 – Смотрят, чтобы срок владения квартирой был более трех лет. Связано это с тем, что по общему правилу срок исковой давности для предъявления возможных претензий – 3 года (подробнее о нюансах применения этого срока – см. по ссылке в Глоссарии);

  4 – Страхуют Титул от потери права собственности в страховой компании. При этом нужно понимать, что не каждую сделку с квартирой страховщик согласится застраховать.

И все-таки, если мы обнаружили у квартиры «хвост», то, несмотря на перечисленные способы защиты, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста, на всякий случай. А «всяких случаев» у квартиры с «хвостом» может быть предостаточно, и каждый из них повышает риски для Покупателя.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Еще одна опасность покупки квартиры на вторичном рынке – это возможное присутствие в предыдущих сделках материнского капитала.

Если маткапитал применялся для покупки этой квартиры кем-либо из настоящих или предыдущих владельцев, то в числе собственников этой квартиры должны быть оба супруга и все их дети.

Если же дети у владельца были (по данным паспорта и Выписки из Домовой книги), но они НЕ собственники, то у конечного Покупателя возникает еще один риск.

Это риск покупки квартиры, купленной ранее на материнский капитал (подробнее об этом – см. в отдельной заметке по ссылке).

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Чем больше у квартиры было собственников до момента нашей сделки, тем больше существует потенциальных оснований для судебных споров. По этой причине, квартиры, которые часто перепродавались на «вторичке», особенно за последние годы, не вызывают доверия.

Например, если квартира была трижды перепродана за последние пару лет, то опытный риэлтор предпочтет найти другую квартиру, даже если у этой внешне все в порядке с документами.

Как узнать, сколько раз перепродавалась квартира на вторичном рынке? Для этого нужно заказать специальную Расширенную выписку из ЕГРН (подробнее о ней см. в Глоссарии по ссылке).

Заказать такую выписку можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Если же найденная нами квартира была прежде куплена на «вторичке» только один раз, или последняя сделка с ней прошла много лет назад (более трех лет назад, как минимум), то риск покупки такой квартиры можно считать приемлемым. И чтобы его максимально снизить, нам надо тщательно и последовательно проверить документы на эту квартиру. Для этого идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-kuplena-na-vtorichke/

Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости.Риски при заключении договора

Какие риски при договоре мены
особенности сделок с недвижимостью

Под недвижимостью понимается такие предметы, которые прочно связаны с землей. В гражданском законодательстве для отграничения недвижимых вещей установлен следующий критерий – такие объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

К ним относятся в первую очередь земельные участки, здания (в т.ч. недостроенные) и их части. Особую категорию недвижимых вещей составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Необходимость государственной регистрации таких объектов – одна из их отличительных черт.

Оборот недвижимости контролируется государством. Возможно установление ограничений обороноспособности отдельных видов недвижимости (чаще земельных участков определённого назначения, объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании).

При это недвижимое имущество может быть предметом большого числа гражданско-правовых договоров.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на две группы в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны.

Соответственно, к первой группе относятся такие сделки как купли-продажи, мены, дарения, ренты. Первые будут рассмотрены подробнее как встречающиеся наиболее часто.

Сделки с недвижимостью должны соответствовать общим требованиям, которые законодательство предъявляет ко всем сделкам:

– содержание сделки не должно противоречить закону;

– лица, вступающие в сделку, должны обладать способностью к участию в ней;

– волеизъявление стороны сделки должно соответствовать его действительной воле;

– волеизъявление должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

сделки. В чем состоят обязательства сторон по договору (предмет которого недвижимость)?

продавец обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю за определенную плату, а покупатель обязуется это имущество принять

даритель обязуется безвозмездно передать в собственность одаряемому недвижимое имущество

каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно имущество в обмен на другое

(обмениваться могут различные виды имущества, но не деньги)

Стороны сделки. По договорам купли-продажи, мены и дарения происходит передача права собственности, а значит лицо, передающее по такому договору недвижимое имущество должно быть его собственником. При этом, как уже было отмечено, право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации в Росреестре, а сведения о праве собственности вносятся в единый реестр (ЕГРН).

Форма сделки. Сделки с недвижимостью требуют обязательной письменной формы, а при ее несоблюдении такие сделки недействительны. Как правило, такой договор должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что допустимо при заключении многих иных письменных сделок).

Более того, договоры купли-продажи, мены или дарения недвижимости подлежат государственной регистрации, осуществляемой также Росреестром. Зарегистрировать сделку можно обратившись в лично территориальные органы Росреестра или в МФЦ, либо подав документы по почте или в электронном виде (через сайт Росреестра).

Юридические последствия такой сделки наступают с момента ее государственной регистрации. В случае с договорами купли-продажи и дарения регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка.

В случае же с договором мены регистрировать сделку не нужно, регистрируется лишь факт перехода права на основании заключенного сторонами договора.

Размер госпошлины за регистрацию составляет: для физических лиц – 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей Пошлина за регистрацию прав на земельный участок сельхозназначения: 350 рублей.

В особых случаях перед государственной регистрацией может потребоваться нотариальное удостоверение сделки:

Дарение

– дарение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;

– дарение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением долей в праве общей собственности на приватизированный земельный участок из земель с/х назначения);

– договор дарения жилого помещения при отправке его на регистрацию почтой.

Мена

– отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;

– сделки по отчуждению доли в праве общей собственности (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Сроки регистрации:

– 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром

– 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов:

– 3 рабочих дня при обращении в Росреестр

– 1 рабочий день – для документов, поступивших в электронной форме

– 5 рабочих дней при обращении через МФЦ.

Риски в сделках с недвижимостью

Признание сделки незаключенной.

Если стороны (умышленно или по неосторожности) при заключении сделки не соблюли требования закона к ее содержанию, такая сделка может быть признана незаключенной.

Основанием для этого может стать отсутствие в договоре необходимых существенных условий (то есть таких, без согласования которых сторонами сделка, согласно закону, состоятся не может).

К существенным условиям относятся:

Купля-продажа

Дарение

Мена

– предмет договора

– цена

– предмет

– предмет

Отчуждение имущества несобственником. Лицо, не являющееся собственником имущества, не может передать такое право другому лицу.

При этом, приобретатель недвижимости должен сам удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости, что подтвердить его добросовестность.

Добросовестным является приобретатель, не знавший и тот, кто не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

Добросовестность дает приобретателю недвижимости определенную защиты от притязаний на это имущество других лиц (а иногда и настоящего собственника), поскольку Гражданским Кодексом установлено, что имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Кроме того, отчуждение имущества лицом, не имевшим на то правовых оснований, может стать основанием для признания сделки недействительной (например, продажа имущества компании, лицом не уполномоченным на совершение таких сделок, а также отчуждение общего имущества одним из супругов, без согласия на это другого). Недействительность сделки может наступить и в других случаях, которые перечислены в Гражданском Кодексе.

Обременения имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения прав на это имущество иных лиц, возникших у них до перехода права собственности (например, по договорам аренды или залога).

Приобретатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

К обременениям следует отнести также риск возможного ареста объекта (суд или приставами) по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

С целью минимизации указанных рисков при заключении сделки приобретателю следует запрашивать выписку из ЕГРН по приобретаемому объекту (для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии об отсутствии обременений в отношении объекта.

Также сторонам сделки следует обратить внимание на вопросы налогообложения при совершении сделок с недвижимостью.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f71bec537592c081ffdb799/dogovor-kupliprodaji-dareniia-meny-nedvijimostiriski-pri-zakliuchenii-dogovora-5f71c521df292d1109411fac

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.