Коммерческий найм жилья в спб

Что значит коммерческий найм жилого помещения: виды, с правом выкупа

Коммерческий найм жилья в спб

Последние изменения: Январь 2021

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

  • срочность;
  • возмездность;
  • широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
  • Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее.

Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ.

Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома.

Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома).

Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

 

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет.

Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет.

По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти.

Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп.

Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключение

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора.  Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше.

Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника  отличается от привычной.

Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/

Жилье очередникам

Коммерческий найм жилья в спб

27.07.2011 | 10:30 181036

В Петербурге 1 июля вступил в силу закон, позволяющий очередникам взять в коммерческий наем государственное жилье. Стоимость аренды по таким квартирам в три-четыре раза ниже рыночной, а количество желающих уже превысило тысячу человек. Мы решили рассмотреть плюсы и минусы найма для очередников.

О планах городских властей развивать коммерческий наем для очередников в построенном за бюджетный счет жилье глава Жилищного комитета Юрий Осипов заявлял еще осенью прошлого года. Идею трансформировали в законопроект в мае 2011-го. Законодательное Собрание города в крайне оперативном порядке приняло документ в трех чтениях еще в конце весенней сессии этого года.

Требования формальные…
Само право сдавать гражданам государственные помещения по коммерческим ставкам упомянуто в городском законе от 28 июля 2004 года «О содействии Петербурга в улучшении жилищных условий граждан». В документе «О внесении изменений и дополнений в отдельные законы Санкт-Петербурга», который подготовил весной Смольный и утвердил городской парламент, это положение прописали более подробно.

Отметим сразу, что согласно закону снять государственное жилье могут лишь граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или в содействии в таком улучшении.

Помещения в аренду передаются очередникам в дополнение к уже занимаемым площадям на основании их заявлений. При заключении договора аренды уже занимаемые площади не изымаются. Госквартиры будущие арендаторы получат в порядке очередности исходя из даты постановки на учет и даты подачи заявления.

Размер предоставляемой площади по коммерческому найму должен быть не более общей площади по договору социального найма. Напомним, что по действующему городскому законодательству это – 33 кв. м жилья на одиноко проживающего горожанина и по 18 «квадратов» на каждого члена семьи из двух и более человек.

Приватизировать взятые в аренду помещения горожане не смогут. Кроме того, обязательным условием коммерческого найма госжилья является согласие гражданина сняться с жилищного учета нуждающихся. При заключении договора аренды он должен будет написать заявление о снятии с очереди.

…и неформальные
В этом году предоставление квартир в коммерческий наем будет осуществлено в качестве эксперимента. Если начинание сочтут успешным, то в 2012 году и в 2013-м будут подготовлены соответствующие целевые городские программы. Поэтому к претендентам на аренду от Смольного в 2011 году есть и пожелания, которых нет формально в законе.

«Приоритет мы, конечно, будем отдавать нескольким поколениям семей, обитающих в одной квартире и стоящих на очереди уже долгие годы», – пояснил Юрий Осипов.

Кроме того, в текущем году жилье по коммерческому найму планируют передавать лишь тем, кого есть куда выселять, в случае если арендатор не будет выполнять условия договора.

«Мы также не будем предоставлять квартиры внаем тем, кому некуда вернуться и у кого вообще нет жилья в настоящее время», – подчеркнул председатель Жилищного комитета.

Как предполагается, в настоящее время единственным условием для разрыва договора с гражданином будет невнесение арендной платы. «Пока граждане платят, они будут проживать. Мы сейчас не предусматриваем других условий расторжения договора, кроме неуплаты. Если человек не будет платить в течение трех месяцев, мы его выселим», – пообещал Юрий Осипов.

Впрочем, глава Жилищного комитета добавил, что для расторжения договора могут быть и экстренные основания.

«Конечно, если квартира превратится в притон и будут поступать сигналы, допустим, из прокуратуры или других правоохранительных органов, то это тоже может стать основанием для расторжения договора. Но такой вопрос должен рассматриваться на межведомственной комиссии», – объяснил он.

Заниматься вопросами выселения обяжут управляющие компании, которые будут обслуживать предоставляемые городом квартиры. Планируется, что договоры аренды госжилья будут бессрочными.

Популярная аренда
По словам главы Жилищного комитета, несмотря на столь жесткие условия только за первые шесть дней июля горожане подали более 200 заявок на коммерческий наем, а к настоящему времени их принято уже больше тысячи. Сейчас в среднем в день граждане приносят около 50 обращений. Между тем до конца текущего года очередникам выделят лишь 500 квартир в Красносельском и Приморском районах.

Юрий Осипов не исключил, что если число желающих взять в аренду жилье от Смольного продолжит расти, то количество предоставляемых городом квартир на 2011 год может быть увеличено.

Руководитель Жилищного комитета считает, что сейчас говорить о каких-либо предпочтениях горожан или выявлять тенденции еще рано, есть только предварительные расчеты.

«Мы сделали квартирографию по первым 200 заявкам, и выяснилось, что около 30% обратившихся хотели бы снять однокомнатные квартиры, чуть больше – двухкомнатные и еще приблизительно треть – трехкомнатные.

Среди заявителей как семьи с маленькими детьми, так и одинокие граждане, проживающие с родителями и родственниками», – сказал он.

Цена хороша
Как неоднократно подчеркивал председатель Жилищного комитета, главным преимуществом аренды квартир от Смольного являются низкие ставки. Плата за наем будет идти в бюджет Петербурга.

Величина базовой ставки за коммерческий наем принята из расчета возмещения стоимости строительства с рассрочкой на 25 лет. Она будет в 14,99 раз больше по сравнению с размером базовой ставки за соцнайм.

Тем не менее цены за аренду будут значительно ниже рыночных.

Вместе с тем, в настоящее время, по данным различных агентств недвижимости, стоимость рыночной аренды на «однушки» составляет 13-17 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной квартиры – 18-25 тыс. руб., трехкомнатной — 23-35 тыс. руб. Таким образом, очевидно, что расценки от Смольного ниже рыночных на 40-50%.

Район не выбирают
Как сообщил Юрий Осипов, по первым поступившим и одобренным заявкам квартиры должны быть предоставлены уже в третьем квартале этого года.

Однако район арендуемого жилья гражданам пока выбирать не придется, этот вопрос город будет решать самостоятельно. «Сейчас мы выделяем горожанам то жилье, которое у нас есть.

Первые обратившиеся переедут в Красносельский район», – добавил глава Жилищного комитета.

Квартиры будут предоставляться в домах на улице Маршала Захарова, на Ленинском проспекте, в Красном Селе. В дальнейшем квартиры, возможно, подыщут и в других районах, а не только в Красносельском и Приморском. Однако, по словам Юрия Осипова, аренды квартир от Смольного не будет в наиболее привлекательном для большинства горожан Центральном районе.

Пять лет без очереди
Главным недостатком коммерческого найма эксперты готовы назвать уже упомянутую необходимость написать заявление о снятии с очереди. В Смольном, наоборот, считают такие требования справедливыми: законопроект призван сократить саму очередь. Сейчас на очереди стоят 189 тысяч горожан.

Как рассказал Юрий Осипов, встать потом на очередь гражданин сможет лишь через пять лет – согласно 53-й статье Жилищного кодекса («намеренное ухудшение жилищных условий»).

Все – в Горжилобмен!
Заявления от тех, кто решился на коммерческий наем госжилья, в настоящее время принимаются в жилищных отделах районных администраций и в Горжилобмене, который располагается на Бронницкой улице. Предполагается, что до конца июля для горожан будет создана возможность оставлять заявки в электронном виде на сайте этой организации. Кроме самого заявления, никаких дополнительных документов не требуется.

«Лично я рекомендую обращаться в Горжилобмен: здесь на очередников, которые достаточно долго стоят на очереди, имеются все необходимые данные. Этих людей там очень хорошо знают», – отметил Юрий Осипов.

Предполагается, что в будущем на обработку заявки потребуется около 30 дней, после чего гражданин получит официальный ответ о заключении договора или мотивированный отказ. Сейчас сроки могут быть несколько больше – до 45 суток. Заключение договора аренды с городом и вселение в госжилье будет производиться в течение 60 дней.

Уже в 2012 году городские власти планируют создать единую базу информации по арендаторам. В этой базе будут храниться также данные о регулярности платежей съемщиков.

Чтобы без обмана
Примечательно, что еще в апреле этого года, когда идея коммерческого найма была в стадии обсуждения, председатель Жилищного комитета говорил, что в будущем перечень нанимателей бюджетного жилья может быть значительно расширен. «Речь может пойти далеко не только об очередниках», – сказал он.

Однако и действующий закон не исключает вероятности, что снимать бюджетное жилье будут не только очередники. Некоторые эксперты (на условиях анонимности) уже сейчас предполагают, что предприимчивые петербуржцы постараются извлечь для себя выгоду из коммерческого найма. К примеру, арендуя у города двухкомнатную квартиру, они найдут способ сдавать одну из комнат по рыночной цене.

Как подтверждает Юрий Осипов, в настоящее время механизм контроля над такой двойной арендой еще не разработан. «Мы считаем, что отслеживать подобные процессы должны будут управляющие компании, которые станут заниматься обслуживанием квартир.

Не исключено, что их представители будут лично обходить квартиры, как это делается в европейских странах, или оперативно реагировать на сообщение соседей.

И, конечно, такие факты станут основанием для немедленного разрыва договора с арендатором и его выселения», – говорит он.

При этом в перспективе рынок аренды государственного жилья существенно вырастет, что, как полагают эксперты, также сделает его тяжело контролируемым.

Так, ранее глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявлял о том, что согласно готовящимся в Минрегионе поправкам в нормативную базу по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье…», город сможет передавать в коммерческий наем до 30% бюджетного жилья.

Напомним, что в этом году городские власти пообещали сдать 2,7 млн кв. м жилья, в том числе за счет бюджета – 428 тыс. кв. м. Таким образом, на сегодняшний день теоретически в коммерческий наем может быть вовлечено чуть более 130 тыс. кв. м.

К 2015 году Смольный планирует строить в год 3,05 млн кв. м жилья, из которых 540 тыс. «квадратов» – за счет бюджета. То есть ежегодно Смольный сможет сдавать в аренду гражданам более 160 тыс. кв. м.

Светлана Коваленко   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/84801/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть