Налоговый кодекс продажа квартиры менее 5 лет

Содержание

Налог при продаже квартиры менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2021 году

Налоговый кодекс продажа квартиры менее 5 лет

/ Недвижимость / Продажа квартиры

Назад

: 05.12.2017

Время на чтение: 5 мин

0

237

Сделки с недвижимостью происходят путем передачи сторонами крупной суммы денег. Законодательство предусматривает не только пополнение бюджета за счет полученной продавцом прибыли, но и частичную компенсацию покупателю затрат на приобретение жилья.

  • Налоговый вычет
  • Налоговый вычет на проданную вскоре после покупки квартиру
  • Продажа жилья после получения налогового вычета

Что облагается налогом?

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

  • на имущественные вычеты (только для резидентов);
  • на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе).

Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили — это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра). Есть три исключения:

  • наследство — отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
  • кооператив — день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
  • если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Определение налогового вычета

В сфере недвижимости и налогообложения вопросы имущественного возврата являются наиболее обсуждаемыми на данный момент. Сам вычет представляет собой компенсацию средств, затраченных на покупку недвижимости, в размере 13%. Но и здесь имеются определенные тонкости.

Например, возвращается 13% только от суммы в два миллиона рублей. Если недвижимость стоила больше, получить компенсацию со всей стоимости не получится. Максимальная выплата составляет 260 тысяч рублей.

Купив недвижимость для проживания в ней, можно сразу заявлять о праве получения компенсации. Если же жилье продано, все зависит от того, когда именно были заявлены права на выплату тринадцати процентов.

Продажа квартиры, приобретенной до 2021 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

  • Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
  • Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

  • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
  • квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
  • была подарена не близким родственником;
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Определитесь, положен ли вам возврат налога

Возврат налога положен один раз в жизни. Причем человек должен получать официальный доход, который облагается 13-процентным налогом.

Вы не получите возврат, если вам платят неофициально, в обход налоговой, или если единственный доход – это пенсия (она налогами не облагается).

При «белой» зарплате или если, например, вы сдаете квартиру в аренду и декларируете свой доход, то сможете вернуть свои 13%.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Можно ли вернуть государству налоговый вычет и получить новый?

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2021 году коснулись:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2021 года.
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

  • Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
  • Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
  • В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2021 г. Для недвижимости, приобретенной до 2021 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2: Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2021 года.

Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2021 году, остается для:

  • квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
  • имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
  • недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
  • имущества, полученного по договору ренты;
  • единственной квартиры/комнаты (или долей в них), находящейся в собственности у налогоплательщика, но при условии, что продажа этой самой квартиры производится после 01.01.2020 года (до этого периода, например, куплена в 2021 году, а продана в 2021 году, применяется 5-летний срок);
  • случаев, если гражданин является хозяином 2 жилых помещений. Причем первое жилье продано в 2021 году (не ранее), а второе, оставшееся в собственности, куплено за 3 месяца (или менее) перед продажей первой квартиры (комнаты, дома).

Последние два пункта актуальны для сделок, совершаемых в 2020 году и далее. Соответственно речь идет о налоговых декларациях, которые должны предоставляться в 2021 году и позже.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2021 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

  • Либо договорная цена;
  • Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2018 году стоимостью 5,8 млн. руб., в 2021г. он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб.

Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн.

руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2021 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4: Гражданин приобрел дом в мае 2019 года за 672 000 руб., а в январе 2021 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

Источник: https://ZetHouse.ru/ipoteka/kak-umenshit-nalog-s-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности

Налоговый кодекс продажа квартиры менее 5 лет

При продаже квартиры граждане обязаны уплатить в бюджет налог в размере 13% от суммы полученного дохода. Освобождаются от уплаты налога только в том случае, если жилье зарегистрировано в собственности больше установленного минимального срока — 3 года или 5 лет (в зависимости от условия приобретения продаваемой квартиры).

Налог на доход от продажи недвижимости обязаны выплачивать все категории граждан, в том числе и нерезиденты РФ. Льгот или ограничений не предусмотрено.

В феврале 2019 года на форуме «Деловая Россия» В. Путин поддержал инициативу снижения минимального срока владения имуществом с 5 до 3-х лет.

Президент дал поручение Правительству РФ подготовить изменения в законодательство, в соответствии с которыми при продаже единственного жилья, находящегося в собственности более трех лет, граждане освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ.

Собственник вправе не выплачивать налог, если продажа имущества не принесла ему материальной выгоды — он продал квартиру за ту же или меньшую стоимость. Если налогоплательщик не воспользовался правом на имущественный вычет при покупке, он может полностью или частично зачесть налог к возврату в счет начисленного за продажу.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры

Продажа квартиры — это сделка, направленная на получение прибыли. Когда участники сделки заключают договор купли-продажи, продавец передает покупателю жилую недвижимость взамен получения денежных средств.

В связи с особенностью рынка недвижимости зачастую цена, которая была уплачена за квартиру ранее, меньше стоимости полученной продавцом прибыли.

Именно из этой разницы налогоплательщик обязан выплатить НДФЛ.

В налоговом законодательстве существует такое понятие, как минимальный срок владения имуществом. Если квартира находится в собственности налогоплательщика больше установленного срока — налог с продажи жилья платить не нужно (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Существует два минимальных срока:

Срок, с которого нужно отсчитывать начало владения имуществом — это дата регистрации права собственности. Узнать ее можно из выписки ЕГРН. При этом подсчет ведется в месяцах: 5 лет — 60 месяцев, 3 года — 36.

Минимальный срок владения в 3 года установлен для недвижимости:

  • право собственности по которой зарегистрировано до 2016;
  • перешедшей по наследству;
  • полученной в подарок от близкого родственника;
  • приобретенной по договору пожизненной ренты.

Если продается квартира, которая отвечает данным требованиям — платить налог не нужно.

Если продать квартиру раньше 5 лет, какой налог возьмут?

Продавец-налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ, если недвижимость, которую он продает, подходит под данные условия:

  1. Приобретена по договору купли-продажи или долевого участия, перешла по наследству или получена в дар от близких родственников или иных лиц.
  2. Право собственности зарегистрировано после 1 января 2016 года.

В 2021 году налоговая ставка на доходы при продаже квартиры составляет 13%. Доход рассчитывается следующим образом: из суммы полученной за продажу жилья вычитается ее первоначальная стоимость. Например, если квартира была куплена за 2 млн. рублей, а продана за 5 млн. — доходом от сделки считается 3 млн. рублей. Из этой суммы должен быть удержан налог.

После продажи квартиры продавец обязан отчитаться о полученном доходе перед налоговыми органами. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, налогоплательщик обязан предоставить заполненную декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Уплатить налог нужно до 15 июля того же года.

Продажа квартиры более 5 лет в собственности: налог 2021 года

Если квартира находится в собственности налогоплательщика более пяти лет, платить НДФЛ при ее продаже не нужно. При этом не важно каким образом недвижимость перешла в собственность продавца.

Пример

Иванов приобрел квартиру в 2013 году и решил продать ее в 2019 году. Так как собственность была зарегистрирована до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет 3 года — налог за продажу платить не нужно.

После завершения сделки купли-продажи, гражданин покупает новую квартиру.

Теперь для того, чтобы продать имущество, приобретенное в 2019 году и не платить НДФЛ, собственнику придется подождать наступления минимального срока — 5 лет.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Не платить налог с продажи жилья менее 5 лет в собственности можно только в том случае, если собственник докажет факт отсутствия прибыли — квартира была продана за цену, меньшую чем за нее было изначально уплачено. Налоговая декларация в этом случае все равно подается, несмотря на то, что налог равен нулю. Гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученные по сделкам — предоставить налоговым органам копии договора купли-продажи.

Граждане имеют право зачислить налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже. Данный способ походит тем, у кого сохранилось право на получение вычета при покупке жилья.

Размер налогового вычета в 2021 году равен 260 тыс. рублей — именно такую сумму государство вернет за покупку недвижимости стоимостью более 2 млн. рублей.

Налогоплательщик может уменьшить сумму вычета на тот НДФЛ, который он обязан заплатить.

Пример

Петрова приобрела квартиру за 3 млн. рублей. Налоговый вычет она не использовала. В этом же году она продает квартиру за 4,1 млн. рублей. Расчет производится следующим образом: доход от сделки составляет 1,1 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 143 тыс. рублей.

Однако, так как налоговый вычет не использовался можно произвести взаимозачет — Петрова ничего не выплачивает в бюджет, а сумма налогового вычета уменьшается на 143 тыс. рублей. К возврату остается 117 тыс. рублей.

Если нет права на вычет при покупке жилья, можно уменьшать начисленный налог с помощью социальных вычетов (на лечение, учебу детей).

Если часть вычета уже получена, можно заявить к взаимозачету остаток. Данная мера доступна только гражданам-резидентам.

Кто освобождается от уплаты налога с продажи?

Налоговое законодательство не предусматривает каких-либо льгот или ограничений при уплате НДФЛ за продажу квартиры. Независимо от социального или экономического статуса, граждане и нерезиденты РФ обязаны произвести отчисления в бюджет в случае получения дохода от сделок с недвижимостью.

НДФЛ обязаны выплачивать все, независимо от материального обеспечения и возраста. Пенсионеры также не освобождаются от уплаты налога, если имущество находилось в собственности менее установленного срока. Налог для пенсионеров рассчитывается по установленной ставке — 13%.

Освобождаются от уплаты налога, только граждане, владеющие имуществом больше минимального установленного срока.

Последние новости и изменения

В. Путин поручил снизить минимальный срок владения квартирой, после которого при ее продаже не будет взыскиваться налог, до 3-х лет. По мнению президента, данная мера справедлива, если речь идет о продаже единственного жилья. Данная мера вошла в список поручений по итогам форума «Деловая Россия», состоявшегося в начале февраля 2019 года.

Правительство РФ подготовило поправки в действующее законодательство, в соответствии с которыми собственник, владеющий недвижимостью менее 5 лет, освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если жилье принадлежало ему более 3-х лет, а также является единственным в собственности налогоплательщика. Срок исполнения поручения — 31 мая 2019 года.

Изменения в налоговом законодательстве, касающиеся НДФЛ за продажу квартиры коснулись также нерезидентов РФ — граждан, которые проживают на территории России менее 183 дней в году. Ранее налоговая ставка при продаже жилой недвижимости для нерезидентов составляла 30%. При этом срок владения квартирой не имел никакого значения.

В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 424 нерезиденты освобождаются от уплаты налога, если квартира находилась в собственности более 5/3 лет. Если же нерезидент захочет продать собственность до истечения минимального срока, налоговая ставка составит 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/v-sobstvennosti-menee-5-let/

Налог с продажи квартиры в 2020-2021 годах – новый закон для квартир менее 3 и 5 лет в собственности

Налоговый кодекс продажа квартиры менее 5 лет

С 1 января 2020 года изменился порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, в том числе жилых объектов (квартир, домов, комнат и т.д.). Налог с продажи квартиры в 2020 году новый закон (ФЗ-210 от 26.07.2019г.

) позволяет не платить, если реализуется жилая недвижимость, которая находилась в собственности гражданина более 3 лет, и на дату продажи у него в собственности нет иного жилья.

Общий минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога остался прежним – он составляет по-прежнему 5 лет.

Подробнее о том, какие особенности имеет налог с продажи квартиры в 2020-2021 годах для физических лиц, читайте в статье.

Помощь юристов:

Бесплатно по России:
8 800 301-82-97

Уважаемые читатели!
Горячая линия бесплатной юридической помощи работает для вас 24 часа в сутки!

Что изменилось

Федеральный закон ФЗ-210 от 26.07.2019г. внес следующие ключевые поправки в нормы главы 23 Налогового кодекса РФ, регулирующего вопросы обложения налогом доходов граждан:

  • добавлен еще один случай, когда граждане могут не платить НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности более 3 лет, а не 5 (это общий минимальный срок владения в целях избежания уплаты НДФЛ);
  • добавлена новая статья 214.10 НК РФ, которая регулирует особенности определения суммы налога при реализации недвижимого имущества, в том числе полученного в результате дарения.

Далее остановимся на основных положениях, касающихся минимального срока владения более конкретно.

Налог с аренды квартиры физическим лицом в 2020 году – что важно знать?

Минимальный предельный срок владения

Это понятие осталось в кодексе, от него не отказались. Если гражданин владел объектом недвижимости менее этого срока, он обязан уплатить налог, если более – от НДФЛ по этой сделке он освобождается.

Более того, общий минимальный предельный срок владения остался прежним – 5 лет. То есть, если осуществляется продажа квартиры, которая менее 5 лет в собственности, налог в 2020 году в размере 13% от суммы полученного дохода платить нужно. Исключения из этого правила есть, их список как раз пополнился, об этом подробнее ниже.

Изменения в НК РФ с 1 января 2020 года: ст. 45.1 «Единый налоговый платеж физического лица»

Исключения из общего правила

До 1 января 2020 года в соответствии со ст. 217.1 НК РФ существовал предельный трехлетний минимальный срок владения в следующих исключительных случаях:

  • право собственности гражданина на объект возникло в результате дарения или получения наследства от близкого родственника, признаваемого таковым по нормам семейного права (в соответствии со ст.14 СК РФ это дети и родители, родные и неполнородые братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки);
  • право собственности возникло в результате заключения сделки с государством по приватизации;
  • собственником гражданин стал по договору ренты.

То есть, всего четыре случая (считая случаи дарения и наследования от близких родственников за два разных основания). Изменения 2020 году добавили 5-й случай. Основные характеристики этого нового критерия:

  • объектом может быть только жилая недвижимости, объекты которой перечислены НК РФ: комната, квартира, дом, часть комнаты или дома;
  • на дату регистрации перехода права собственности на данный объект у продавца объекта нет в собственности иного жилого помещения.

Еще раз теперь при наличии таких обстоятельств заполнять декларацию и платить НДФЛ не нужно. Однако только в том случае, если жилье находилось в собственности более 3 лет. Таким образом, если осуществляется продажа квартиры (менее 3 лет в собственности) налог в 2020 году НДФЛ по ставке 13% платить также необходимо.

Когда еще не нужно платить налог

Закон о продаже квартиры менее 3 лет в собственности (так на практике иногда именуется ФЗ-210 от 26.07.2019г.) ввел новое исключения для правила 5 лет. Кроме того, законодатель принимает во внимание и возможные нюансы заключения договоров купли-продажи на такой сложный объект как недвижимость.

В частности, не учитывается в целях применения нормы квартира (иное предусмотренное кодексом жилье), купленная за 90 дней до продажи другого жилья в соответствии с абзацем 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. То есть, например, если дом, купленный в 2019 году, продается в феврале 2020 года, а в январе 2020 года приобретается квартира, то платить налог не нужно.

В случае несдачи декларации до 30 апреля сумма налога рассчитывается инспектором налоговой самостоятельно, при отсутствии данных о стоимости, за основу берется 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года. При дарении объекта в расчет берется полная кадастровая стоимость.

Особенности уплаты налога

Чтобы установить, с какой суммы платить налог, необходимо определиться будет ли использоваться налоговый вычет или возможность уменьшить сумму дохода на стоимость документально подтвержденных расходов (то и другое применять вместе нельзя). Налоговый вычет – это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу (в данном случае стоимость реализованной недвижимости). Расходы на имущество в данном случае это денежная сумма, по которому жилье приобреталось.

Например, продается квартира, купленная за 2 500 000 рублей, пробывшая в собственности менее 5 лет. Налог платить нужно. Можно воспользоваться вычетом 1 000 000 рублей или предъявить документы на расходы 2 500 000 миллиона. В первом случае налог составит 260 000, во втором 65 000 рублей.

Также стоит учесть, что по НДФЛ нет льготников, есть вычеты и освобожденные от налога виды доходов. Так, отдельный закон для пенсионеров по НДФЛ не принят, однако в соответствии со ст. 217 НК РФ, пенсии этим сбором не облагаются.

Помощь юристов:

Бесплатно по России:
8 800 301-82-97

Уважаемые читатели!
Горячая линия бесплатной юридической помощи работает для вас 24 часа в сутки!

Источник: https://zakon-navigator.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2020-godu-dlja-fizicheskih-lic-chto-izmenilos/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.