Нужен ли агент при покупке квартиры

Содержание

Кто такой риэлтор?

Нужен ли агент при покупке квартиры

Многие из тех, кто сталкивался с покупкой или продажей квартиры, задавались вопросом – нужен ли риэлтор для совершения этой операции, или можно эту задачу решить самостоятельно, без помощи посредников?

Чтобы ответ стал понятен, достаточно разобраться в том, кто такой этот чудо-персонаж – риэлтор – и в чем его функции. Раскроем некоторые профессиональные секреты.

На практике, многие риэлторы стали таковыми всего лишь однажды купив или продав свою собственную квартиру. Пройдя весь процесс «от и до», они убедились, что в этом нет ничего суперсложного, для этого не требуется специального образования и длительного обучения.

А что же нужно для того, чтобы стать риэлтором?

Парадоксально, но для этого любому человеку достаточно взять газету или зайти в интернет, найти объявление типа «Приглашаются агенты по недвижимости. Можно без опыта. Оплата – % от сделки», прийти в агентство и сказать, что работать риэлтором – это ваша мечта детства. Всё.

Уже через пару недель вы будете самостоятельно вести сделки, если, конечно, сумеете найти себе клиента.

Да, на первых порах вам будут помогать «старшие товарищи» из того же агентства. Но эта помощь будет «точечная», т.е. только в отдельные моменты подготовки сделок. Всю остальную рутинную работу вы будете выполнять сами. И в этом вся суть! Риэлтором может стать практически каждый человек, и довольно быстро.

Почему в агентствах недвижимости стараются избегать ситуаций, когда Продавец и Покупатель квартиры свободно общаются напрямую? Почему все вопросы по организации сделки покупки-продажи квартиры агенты пытаются замкнуть на себе? Ответ прост.

Риэлторы сами прекрасно понимают, что во многих случаях прямое общение Продавца и Покупателя может привести к тому, что риэлтор станет им просто не нужен.

И самый верный способ удержать клиента и получить с него деньги – это сразу заключить с ним агентский договор об оказании услуг.

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Парадокс в том, что основная «головная боль» риэлтора это вовсе не организация сделки, а поиск и «обработка» клиентов, борьба со своими же коллегами-конкурентами за место под солнцем.

Именно «работа с людьми» ставится во главу угла работы риэлтора, которому необходимо продать свои услуги, уговорить, убедить клиента, что без него (без риэлтора) клиент сам не справится.

Если клиент найден, то процесс организации сделки идет по типовому шаблону, «по накатанной колее» и, чаще всего, больших сложностей для агента не представляет. Основные же трудности и нервотрепка риэлторов происходит от общения с «непонятливыми» и «непослушными» клиентами, как своими, так и чужими (контрагентами по сделке).

Поэтому, если убрать из профессии риэлтора ту часть, которая связана с продажей его услуг и «работой с людьми», то оставшаяся часть – собственно алгоритм действий по подготовке сделки купли-продажи квартиры – окажется совсем небольшой, и доступной для освоения любому желающему.

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Так нужен ли риэлтор при продаже или покупке квартиры?

Данный ресурс – «Квартира-без-Агента.ру» – создан для того, чтобы каждый мог освоить правила подготовки и проведения сделок с квартирами самостоятельно, без привлечения посредников и риэлторов.

А роль «старших товарищей», которые помогут в отдельных сложных моментах, мы отвели профессиональным юристам — в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ указано и выделено красным цветом, в какие именно моменты может потребоваться дополнительная консультация юриста.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Стоит ли обращаться к риэлтору, зависит, прежде всего, от наших собственных знаний в области купли-продажи жилья. Если правила игры нам абсолютно не знакомы, то риэлтор кажется нам единственным спасением.

Но стоит познакомиться с этими правилами поближе, и тут же начинаешь осознавать, что вопросы покупки-продажи квартиры вполне решаемы, а грамотная юридическая поддержка обходится в десятки раз дешевле, чем услуги агентов по недвижимости.

Кстати, на авторитетном бизнес-портале «РБК» есть статья под названием «REALTOR, GAME OVER». В ней автор ставит вопрос: «Кто же такой риэлтор, и так ли он необходим при покупке квартиры?»

Вот ключевые выдержки из этой статьи (цитаты):

«Каковы правила игры в риэлтора? Собственно говоря, незамысловатые. Начинающему игроку достаточно просто произнести вслух «я риэлтор», и можно начинать играть. На первом этапе игроку важно примкнуть к какому-то клану. Кланы — агентства недвижимости — принимают риэлторов охотно, именуя их стажерами. Стажеру быстро рассказывают правила игры: «Иди и расскажи знакомым, что ты теперь риелтор»…

…Получается, что агент по недвижимости своих четких прав и обязанностей не знает, а начинает играть в риэлтора. Все было бы хорошо для риэлтерских кланов, но в жизнь ворвался интернет.

Риэлторы до сих пор не поняли: их уничтожает не кризис на рынке недвижимости, а альтернативная система, позволяющая экономить время.

Интернет снабжает клиента знаниями, позволяющими экономить время, поэтому он не видит необходимости платить агенту».

Эту же мысль продолжает и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Андрей Добрый (цитата):

«Одна из очевидных проблем отрасли: большинство риэлторов больше не могут предложить клиенту каких-то эксклюзивных знаний, которые он не в состоянии получить самостоятельно».

Но мы ни в коем случае не утверждаем, что все риэлторы бесполезны и никому не нужны. Безусловно, среди них есть и настоящие профессионалы своего дела, которые способны не только выстроить сложные многоступенчатые альтернативные сделки, но и обеспечить своим клиентам серьезное снижение риска.

Беда в том, что этих профессионалов очень мало среди огромной армии риэлторов. Основная же масса агентов по недвижимости – это случайные и плохо подготовленные люди, которые просто решили заработать, соблазнившись слухами о высоких гонорарах.

Это подтверждает тот же вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга (цитата, 2019 год):

«…в профессии (риэлтора – Прим.) слишком много “лишних” людей, которые размывают ее статус. В России по разными оценкам называют себя риэлторами 200-400 тыс. человек, при этом аттестованных, по данным РГР, всего 16 тыс.»

И дело даже не в аттестации (ведь профессионалом может оказаться и не аттестованный риэлтор), а в том самом большом количестве «лишних людей» (читай – дилетантов, любителей), которые называют себя риэлторами, и ничего не боясь, проводят сделки с чужим имуществом.

Какой отсюда вывод?

  • Во-первых, найти риэлтора профессионала – это большая удача, гораздо чаще попадаются те самые «лишние люди».
  • Во-вторых, чтобы отличить профессионала от дилетанта (что совсем неочевидно на глаз), нужно, как минимум, разбираться в том, что и как они должны делать. То есть нужно знание предмета.
  • В-третьих, если знание предмета получено, то необходимость в услугах риэлтора резко снижается, т.к. оказывается, что все его действия может повторить практически любой человек.

А где получить это «знание предмета»? Для этого и создано методическое пособие «КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру», которое раскладывает по полочкам все нюансы и правила купли-продажи квартир.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Организовать сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, или заплатить за это риэлторам – каждый решает сам. Но даже если вы решили обратиться в агентство недвижимости, наш сайт-методичка все равно будет вам полезен.

Во-первых, вы будете хорошо понимать процесс, и контролировать своего риэлтора (все ли он сделал из того, что нужно).

А во-вторых, вы будете понимать, за что именно вы ему платите.

 О Проекте:

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-proekte/kto-takoj-rieltor/

Можно ли обойтись без риэлтора?

Нужен ли агент при покупке квартиры

Некоторые считают, что найти на сайте-агрегаторе квартиру с определенными параметрами — дело на пару вечеров. Дальше — договаривайтесь о цене и идите в банк на сделку. Зачем платить ощутимую для кошелька комиссию, если все легко и просто сделать самостоятельно?

Самостоятельная работа

Подобного мнения придерживается одна из постоянных читательниц Циан.Журнала Елена: «Я знаю, какую квартиру хочу, в каком районе, с каким видом из окна и с какой кухней и спальней. «Свою» квартиру узнаю из тысячи, но объяснять это постороннему человеку слишком долго и доходчиво все равно не получится. Еще и доплачивать придется!»

«Квартиру меняют один-два раза в жизни — значит, это тот случай, когда лучше поднапрячься и найти именно то, что тебя устраивает, а не компромисс, без души подобранный кем-то чужим», — уверена покупательница.

«Ту самую» квартиру Елена ищет почти год: обстоятельства позволяют ей не торопиться, да и поиски доставляют удовольствие, признает наша собеседница. По ее словам, было несколько вариантов, на которые она была готова согласиться, но что-то каждый раз останавливало — вариант за время раздумий уходил, а Елена возвращалась к агрегаторам, ставшим почти родными.

На практике такая позиция имеет право на существование, но свободного времени на поиски хватает далеко не всем. К тому же риэлтор занимается не только поиском. А для чего он еще нужен?

Для безопасности

Способны ли вы оценить чистоту квартиры? И речь идет о тараканах не по углам кухни, а в голове у продавца. Неназванные собственники, сомнительные дарственные, залоги, неожиданные планировки и прочие «разлученные в роддоме близнецы» — вы уверены, что сумеете разглядеть и предотвратить все эти повороты сюжета?

Профессиональный риэлтор, зная подноготную рынка, еще на этапе отбора убережет вас от риска связаться с «нехорошей» квартирой.

В итоге вы не потратите ресурсы на замечательный во всех смыслах вариант (подходящий и по цене, и по виду из окна), единственным недостатком которого было скромное обременение — например, отбывающий срок второй собственник, без которого квартира была бы продана, но спустя четыре года он вернется и подкинет неожиданностей.

«Риэлтор с самого начала отметает небезопасные или непокупаемые варианты — это происходит на этапе прозвона по базам, — рассказывает Циан.Журналу эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков. — Он уже по первым признакам поймет, где не стоит тратить время даже на просмотр квартиры».

Следующий этап, продолжает Сергей Вишняков, — просмотр, на котором риэлтор подметит и признаки неузаконенной перепланировки, и странности в поведении продавцов (допустим, уже после продажи они могут подать в суд из-за недееспособности собственника), и настораживающие моменты в самом доме, где расположена интересующая вас квартира.

Покупка недвижимости всегда несет риски и финансового характера: риэлтор способен вовремя и грамотно оценить ликвидность объекта, если его клиента интересует инвестиционная покупка. Так покупатель будет защищен от лишних или нерациональных трат.

мнение клиента

«Я недавно продала квартиру в Подмосковье, а взамен приобрела жилье внутри МКАД. Риэлтор сэкономил кучу не только времени и нервов, но и денег. Даже с учетом комиссии агента сделка оказалась намного выгоднее, чем если бы мы занимались ей сами: риэлтору удалось сторговать сумму, ощутимо превышавшую ее гонорар».

Елена М.

мнение риэлтора

«Экономия времени, умение видеть хорошие варианты и отсекать мошенников, недобросовестных продавцов, умение читать документы, умение торговаться. Недавно я продавала квартиру, покупатель была без риэлтора, банк навязал ей кучу лишней фигни. За деньги, естественно.

Ну и святая вера, что банк проверяет документы, поэтому в ипотечных сделках риэлторы без надобности. Банку пофиг, кто там наследники, какая история у квартиры.

В моей практике я говорила «нет» квартирам с мутной историей, где сиделка отжала квартиру у пенсионерки или где бывший собственник был судим за продажу резиновой прописки нелегалам. В обоих случаях Сбербанк дал одобрение».

Яля Д.,
риэлтор

Аренда полегче будет?

Неоднозначная позиция сложилась насчет аренды. Некоторые считают, что реально справиться своими силами, другие полагают, что и в этом случае риэлтор пригодится: он гарантирует хоть какую-то безопасность при дальнейшем проживании на съемном жилье.

А как у них

«Нормальный риэлтор где-нибудь в америках и европах — своего рода гарант от плохих сюрпризов. Если они случаются, его долг — взять их решение на себя. Вплоть до защиты в суде. В РФ, говорят, такое тоже встречается, но реже. На «долгосрочку» без риэлтора-гаранта вообще ничего и никогда не найдешь!»

Варвара В.

как у нас

«При аренде, как показывает практика, риэлтор тоже полезен. Если взглянуть на группы в соцсетях типа Flats for friends и другие, там просто вакхнаналия по ценам творится: +10% по их меркам — это демпинг.

Но это классическое «скупой платит дважды» или «сэкономил на риэторах — терпи». Там, где хозяин ставит цену, он зачастую руководствуется не рынком, а своими «хотелками»: «однушки» за 45 тыс.

в Павшинской пойме как вариант нормы».

Одая Г.

Для экономии

Циан.Журнал опросил тех, кто имеет хоть какой-то опыт сделок с недвижимостью — будь то аренда или продажа. Оказалось, за редким исключением люди считают, что без агента лучше даже не начинать.

«Мы в свое время пробовали сами искать варианты параллельно с риэлтором — все время налетали на альтернативы или еще какую-то чушь».

Николай Б.

«Они экономят время как минимум. Не хочу лазить по трем базам, ковырять одинаковые объявления, договариваться, торговаться. Я умею, но какого черта я должна потратить на это кучу времени, оторвав его от семьи и работы! Вот если человек дома сидит и ему по кайфу, тогда ковыряйтесь на здоровье, ходите на 100 тыщ просмотров, выбирайте из 10 агентов на той стороне самого лояльного».

Анна М.

«У меня есть отличные истории, когда покупан (покупатель. — Прим. ред.) на сделке портил все одним неверным движением мозга, просто потому что был без риэлтора. И ты понимаешь, что у тебя есть твой клиент и еще вот этот чужой ребенок, который самый умный».

Станислав Л., риэлтор

Знать, кого нанимать

Есть проблема и в том, что не каждый риэлтор обладает необходимыми навыками — тогда надежда на него чревата теми же потерями, признает Сергей Вишняков.

«Ко мне нередко обращаются за сопровождением сделки для клиентов, уже имеющих риэлтора: в какой-то момент они начинают сомневаться в правильности проведения сделки с точки зрения ее безопасности — в том числе и проверки юридической чистоты», — поясняет эксперт.

Некоторые считают, что на сделке достаточно одного риэлтора — хотя бы и со стороны продавца: документы он проверит, галочку для подписи поставит, а большего от него вроде и не требуется. Ошибочный вывод!
«Многие покупатели надеются на помощь со стороны риэлтора, работающего от продавца. И почему-то не задумываются, что каждый риэлтор представляет интересы той стороны, что его наняла».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Резюмируя, эксперт говорит, что лучше иметь своего риэлтора, чем никакого. Кстати, есть клиенты, считающие, что юрист будет полезнее.

«На «вторичке» много кидалова, за этим (необходим риэлтор. — Прим. ред.). Но юриста на сделку нанять дешевле».

Виктор С.

«Нужен не риэлтор, а юрист. В большинстве случаев объект так или иначе ищешь сам, бегаешь сам, договариваешься сам. А уже потом, когда сделка близка, юрист проверяет все документы и ведет ее».

Марина Э.

Без третьей стороны

Конечно, есть ситуации, когда удастся обойтись и без третьей стороны. Например, вы покупаете квартиру напрямую у очень надежного застройщика, и нет нужды по 30 раз перепроверять документы и искать подкрепление безопасности сделки.

Коммерческий директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов считает, что покупатель может заключать сделку без риэлтора, если он сам выбрал подходящий объект и знает, что именно хотел бы купить и почему (например, понравилась локация или оформление дома).

«Но даже в этом случае стоит прибегнуть к юридической экспертизе проекта и девелопера. Для проверки чистоты сделки и надежности застройщика, на мой взгляд, лучше привлекать независимых экспертов, которые никоим образом не будут заинтересованы в сделке и проведут абсолютно беспристрастную проверку документов».

Иван Татаринов,коммерческий директор инвестиционной компании Glincom

Еще один вариант — попробовать сэкономить на услуге подбора квартиры: выбрать подходящий вариант самостоятельно, а дальше подключать профессионала.

Профессионализм в цене

Итог доводам за и против подводит основатель сообщества в «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора» Ольга Цанова: «Без риэлтора можно обойтись, если вы хорошо ориентируетесь на рынке, если сделка действительно простая, если вы продаете свою квартиру, а к вам приходит покупатель со своим риэлтором.

Даже в новостройке не страшно довериться улыбчивому менеджеру и купить квартиру, не заметив слишком узкую балконную дверь, или не осознав, что солнечный свет будет появляться только 29 февраля, или не разобравшись, что доступ к канализации будет только в вашей квартире, так что ради прочистки всей домовой системы сантехники будут ходить непосредственно к вам.

Хотя в случае с новостройкой рисков все-таки меньше, чем со вторичкой».

А еще, уточняет эксперт, общения с риэлтором легко избежать, если вам все равно, что, где и за сколько покупать или продавать, — такие случаи тоже встречаются, пусть и нечасто.

«Когда есть вагон свободного времени и запас терпения отвечать на бесконечные телефонные звонки, когда вы готовы показывать квартиру в любой момент или постоянно ездить на просмотры, когда нет работы и личной жизни, когда совсем неважно, что получится в итоге, — вот тогда разумно заниматься сделкой самостоятельно. Результат окажется ровно таким же, зато вы добьетесь его самостоятельно».

Ольга Цанова,основатель сообщества в «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора»

О бессмысленности риэлторских услуг чаще всего говорят те, кто не сталкивался с покупкой и/или продажей недвижимости, а значит, не сталкивался и с услугами агентов, продолжает Цанова.

«Такое мнение встречается у 95% людей с отсутствием опыта. В итоге результаты вашего мини-опроса оказались для меня несколько неожиданными, хотя и радостными.

Работая в области продаж недвижимости, я вижу, что без услуг ориентирующихся на рынке специалистов новичкам действительно сложно справиться.

Даже при наличии удобнейших агрегаторов и появления все новых и новых банковских услуг, работа риэлтора все равно остается востребованной — хорошие специалисты обычно завалены запросами».

Источник: https://www.cian.ru/stati-mozhno-li-obojtis-bez-rieltora-303332/

Нужен ли риэлтор при покупке и продаже квартиры

Нужен ли агент при покупке квартиры

» Купля-продажа квартиры » Нужен ли риэлтор при покупке и продаже квартиры

2 583 просмотров

Покупка и продажа квартиры – это опасные сделки. Несмотря на активную борьбу с мошенниками, до сих пор их остается огромное количество. И значительная часть таких недобросовестных личностей ориентируется именно на тех людей, которые пытаются купить или продать квартиру самостоятельно, без посредников-риэлторов.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Самое основное, для чего нужен риэлтор – контроль и проверка. Специалист от агентства недвижимости прекрасно понимает все подводные камни той или иной ситуации. Это позволяет заранее исключать мошеннические схемы и не тратить на них время.

Риэлтор также заинтересован в покупке или продаже квартиры, как и клиент. Хотя бы просто потому, что его зарплата напрямую связана с суммой сделки и самим фактом заключения договора.

Пример: Оплат риэлтора установлена на уровне 2% от стоимости сделки. Квартира продается за 2 миллиона рублей. 2% от этой суммы – это 40 тысяч рублей. Неплохие деньги, особенно если учесть, что сотрудник агентства недвижимости не будет заниматься данным вопросом постоянно, в течение месяца. Однако деньги эти он получит только после того, как все подпишут договор купли-продажи и средства будут переданы (или получены) клиентом. Таким образом, риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка совершилась как можно быстрее.

Что делает риэлтор для того, что сделать все быстрее? Самое основное – он ищет покупателей на жилье клиентов или собственников, готовых продать квартиру клиенту, в зависимости от потребностей последнего. Нужен ли агент для этого? Ведь можно и самостоятельно изучить всевозможные биржи недвижимости, типа Авито и аналогов.

Да, это так, можно. Не вот конечный результат клиента вряд ли обрадует. Мало того, что у любого нормального риэлтора (а именно о таких и идет речь) есть помимо общедоступной еще и своя собственная база покупателей/продавцов, что автоматически позволяет предоставлять клиенту больше данных, так еще он может заранее определять, является ли продавец/покупатель мошенником или нет.

Зачастую самостоятельно определить, мошенник ли продавец/покупатель или нет – достаточно сложно. В отличие от риэлтора, клиент не знает всех особенностей подобных сделок, не понимает, на что нужно обращать внимание, а чем можно пренебречь и так далее. Вот именно для того, чтобы минимизировать возможность мошенничества, и сократить сроки оформления сделки до оптимальных и нужен риэлтор.

Покупка или продажа квартиры в другом регионе

Если при покупке/продаже квартиры в своем регионе проживания без риэлтора можно хоть как-то обойтись, пусть даже при повышении рисков до неприличных высот, то продать жилье, находясь в другом городе или, наоборот, купить квартиру в другом городе без риэлтора практически невозможно.

В данной ситуации такой человек фактически становится представителем клиента. Он показывает жилье или, наоборот, проводит его осмотр. Делает фотоотчеты, проверяет покупателей/продавцов, договаривается с банками и нотариусами и так далее. Учитывая тот факт, что сам клиент не может оперативно делать то же самое из-за того, что находится в другом регионе, без риэлтора тут никак не обойтись.

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора должны быть прописаны в договоре, который клиент заключает с АН (агентством недвижимости). В зависимости от достигнутых договоренностей, обязанности могут быть примерно такими:

  • Консультационные услуги. Обычно предоставляются бесплатно. Представитель АН расскажет об основных особенностях сделок по купле или продаже недвижимости.
  • Поиск предложений. Риэлтор может заниматься поиском покупателей или продавцов, в зависимости от потребностей. Например, он может активно размещать объявления и контролировать, чтобы они отображались вверху списка, работать с обращениями и так далее. Как доказывает практика, это огромный пласт всей работы, ведь по объявлениям часто звонят те же мошенники или даже другие риэлторы, так что данный «информационный шум» нужно фильтровать.
  • Обзор конкретного предложения. Особенно актуально при покупке недвижимости. Далеко не все потенциальные собственники понимают, с какими проблемами могут столкнуться. А вот риэлтор их понимает прекрасно. Как следствие, он может заранее указать на важные элементы, что поможет клиенту сделать правильный выбор.

Пример: Клиенту понравилась квартира рядом с берегом водохранилища. Окна квартиры выходят как раз на водохранилище, что с точки зрения покупателя, является огромным плюсом.

Однако такая квартира несколько дороже, чем точно такая же, но окна которой выходят во двор. Риэлтор по своим каналам узнает, что в ближайшее время будет строиться еще один дом, ближе к воде. И он полностью перекроет прекрасный вид из окна.

Таким образом, переплачивать нет смысла. Тем более, что шум стройки сам по себе вряд ли кого-то обрадует.

  • Торговля. Хороший риэлтор знает, как сбить (или добавить) цену. Он способен указать потенциальному покупателю или продавцу на преимущества или недостатки жилья, что позволит получить максимально выгодное предложение для клиента.

Обязательно нужен. Для банка главное оформить ипотеку. А на какой объект недвижимости – это уже второй вопрос. Риэлтор же заинтересован в том, чтобы предложение банка было выгодно не только финансовой организации, но и клиенту. В противном случае он может просто развернуться и пойти в другой банк. Это затянет сроки и потому не будет выгодным для АН.

Таким образом, значительная часть риэлторов имеет свои договоренности с банками или конкретными отделениями. Для людей, которые они приводят, применяются другие, более выгодные продукты. Более того, обычно оформление ипотеки при посредничестве риэлтора проходит значительно быстрее и проще, чем без него.

Возможные риски сделки без участия риэлтора

Покупка квартиры без риэлтора – занятие рискованное. Что нужно знать, чтобы не попасть в лапы к мошенникам:

  • В любой ситуации лучше обращаться к риэлтору. Даже если клиенту кажется, что он может все сделать сам.
  • Без риэлтора потенциальный покупатель/продавец просто физически не сможет изучить все доступные предложения. Не говоря уже о том, сколько он потратит на это времени, особенно на выявление мошенников. В результате появляется серьезная вероятность пропустить или не увидеть потенциально оптимально подходящую сделку.
  • Мошенники стараются не связываться с риэлторами. Хотя бы потому, что последние знают большинство уловок и с легкостью их избегают. А вот обычный человек вряд ли сможет распознать опытного мошенника. Как результат – значительно повышается вероятность потерять деньги или, как минимум, время.

Покупка или продажа жилья без представителя АН является очень рискованной сделкой. Однако не всегда можно обойтись одним только риэлтором. Формально, проверку документом можно доверить и ему, но лучше, если этим будут заниматься опытные юристы. На бесплатной консультации специалисты объяснят все особенности таких сделок и укажут, на что нужно обращать внимание в первую очередь. Они же готовы полностью сопровождать сделку, вплоть до регистрации права собственности на нового владельца. На практике это сильно сокращает сроки и исключает даже те мошеннические схемы, которые по какой-то причине просмотрел риэлтор.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nuzhen-li-rieltor-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Вам также могут понравиться

Нужен ли агент при покупке квартиры

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева:

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего.

Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора.

Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье.

Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников.

Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов.

Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой.

Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель.

Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр.

Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола:

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку.

Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом.

Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева:

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Подводим итоги:

Источник: https://profi.ru/blog/nuzhny-li-rieltory-i-yuristy-pri-pokupke-kvartiry/

И всё-таки нужен ли риэлтор при покупке или продаже квартиры?

Нужен ли агент при покупке квартиры

К настоящему моменту я провёл три сделки по покупке квартиры и участвовал в одной продаже квартиры. Я никакого отношения не имею к агентам по недвижимости, просто решаю свои жилищные потребности.

В самом начале, когда я лишь смутно представлял схему проверок недвижимости и проведения сделки, я конечно же был убеждён, что без риелтора купить вторичку – нереальная задача.

С новостройками же всё казалось проще: приезжаешь в офис продаж застройщика, смотришь объект, пытаешься получить скидку, подписываешь договор долевого участия, ждёшь пока построят и получаешь квартиру.

Самое важно: поймите и запомните!

При покупке как новостроек, так и вторичной недвижимости самое важное, что мы хотим получить – это гарантии. В первом случае гарантии того, что дом будет достроен и сдан.

Во втором случае – гарантии того, что квартира юридически чистая, не имеет обременений и в будущем у нас с ней не возникнет проблем: никто не будет на неё претендовать, никакие банки или кредитные организации не заявят на неё право, сделка не будет признана недействительной.

В поисках этих гарантий многие обращаются к услугам агентов по недвижимости или риелторов, как у нас их называют. А сейчас принципиально важный момент:

Ни один агент по недвижимости не несёт ответственность за сделку и фактически не дает вам каких-либо гарантий.

Тогда зачем же в реальности нужен риэлтор?

Получается, что агент по недвижимости оказывает только консультационные услуги и не несёт никакой ответственности за результат проведённой сделки?

Да, риэлтор – это по сути ваш консультант, толковые агентства недвижимости заключают с вами именно агентский договор. И задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы максимально тщательно проверить объект недвижимости и предупредить вас о возможных рисках.

Хороший агент по недвижимости знает, что и как следует проверять, где какие возможны подводные камни, может увидеть те потенциальные проблемы, на которые вы не обратите внимания. Риелторы совершают обычно большое количество сделок с недвижимостью, в то время как мы с вами зачастую покупаем или продаем всего лишь одну или несколько квартир за всю жизнь.

В чем проблема с агентами по недвижимости?

Проблема состоит в том, что в профессию агент по недвижимости приходит огромное количество новичков, дураков, а то и откровенных разводил. Все они создают ужасное впечатление, портят имидж агентов по недвижимости и разбавляют собой и без того не слишком большое количество настоящих профессионалов, талантливых агентов.

Причина, по которой огромное количество людей идут в эту профессию, состоит в том, что они считают, что риелторы зарабатывают много денег, прикладывая минимум усилий и что реально можно стать миллионером в данной профессии.

И наверняка действительно талантливые риелторы становится миллионерами, а вот огромная масса посредственностей лишь создает проблемы их клиентам.

Кому действительно нужен агент по недвижимости?

Если вы не готовы детально вникать в механизмы проверки объектов недвижимости при покупке квартиры, если вы не понимаете, на что следует обратить внимание, тогда вам точно нужен хороший агент по недвижимости. И ваша проблема будет состоять в том, чтобы отличить хорошего агента от плохого.

На мой взгляд, покупатель квартиры рискует больше, чем продавец. И если вы покупаете квартиру, объем проверок должен быть значительно больше, чем если вы продаёте квартиру.

Продать квартиру вполне можно и самостоятельно, если понимать несколько достаточно простых вещей. Об этом можем сделать отдельную статью, если вам интересен мой личный опыт.

А вот при покупке квартиры есть ряд аспектов, которые мы с вами как обыватели проверить не сможем. Некоторая информация доступна только через закрытые базы данных, которым доступа у нас нет. А вот хорошие риелторы, имея связи в полиции, паспортном столе и других организациях, способны такую информацию получить.

Перед покупкой квартиры нам нужно иметь полную картину о том, на каких основаниях возникло право собственности у нынешнего её владельца, кто в данной квартире прописан, не использовался ли при её приобретении материнский капитал, может ли кто-то претендовать на данный объект недвижимости, есть ли риски по банкротству продавца и ещё много других вопросов.

Как проверить агента по недвижимости?

Перед началом работы необходимо задать агенту ряд вопросов, которые помогут вам понять уровень его квалификации.

Спросите его, какие квартиры мы будем рассматривать для приобретения, по каким критериям мы выбираем их, на что следует обращать внимания.

Поинтересуйтесь также тем вопросам, как именно он будет производить проверку квартиры, пусть он представит вам алгоритм проверки. Если вы увидите, что риэлтор уверенно, логично, чётко отвечает на ваши вопросы и без труда рассказывает о механизмах, алгоритмах, рисует понятные схемы, вы можете предположить, что он знает, что делает.

Все равно мы не сможем на 100 % понять, насколько он хороший специалист, поскольку у нас нет для этого специальных знаний и опыта в его сфере деятельности. Однако выше обозначены способ поможет нам хотя бы примерно оценить его квалификацию.

Как работать с агентом по недвижимости?

Когда вы приняли решение работать с риелтором, начинать я рекомендую с заключения договора, в котором будут прописаны все значимые детали.

Зафиксируйте все в письменном виде, чтобы в дальнейшем не было споров и разногласий о том, что вы какие-то детали согласовали устно.

В процессе работы любую значимую информацию отправляйте риелтору в письменном виде и просите его также присылать вам письменные ответы, это можно сделать на электронную почту или WhatsApp, к примеру. Если когда-либо у вас возникнет спор, вы сможете поднять историю переписки и установить истину.

Наблюдаете за тем, насколько активен и инициативен ваш агент по недвижимости, как быстро он находит варианты для выхода на показ объекта недвижимости, насколько чётко он отсеивает не подходящие варианты, как он общается и ведёт переговоры с собственниками или риелторами продающей стороны.

Не бойтесь задавать любые возникающие по ходу ведения дел вопросы и в вежливой, дипломатичной форме сообщать вашему агенту по недвижимости все, что вас не устраивает.

Также не бойтесь показать, что вы что-то не знаете или не поняли, пусть риэлтор вам объяснит доступно. Например, вы хотите понять, чем отличается аванс от задатка и какие последствия будут для вас в первом и втором случае.

Агент по недвижимости должен доступно и детально рассказать вам об этом, а также рекомендовать тот вариант, который для вас подходит в данной конкретной ситуации, привести существенные аргументы в пользу выбранного варианта.

Сколько стоят услуги риелтора?

В небольших городах сумма комиссии обычно составляет что-то около 50 000 руб. В Москве ситуация иная: риелторы предпочитают брать процент от суммы сделки, таким образом, комиссия может составлять и 500 000 руб., а в ряде случаев и того больше.

Разумный вопрос: зачем отдавать риелтору полмиллиона рублей, если он делает всё тоже самое, что и при проверке недорогой квартиры, но при этом не несёт финансовую ответственность за результаты сделки?

И второй вопрос: чем отличается риэлтор за 100 000 руб. и за 500 000 руб.? Действительно ли есть разница в качестве услуг или это только популярность имени и маркетинг?

Ответить на эти вопросы в общем случае я не представляю возможным, здесь все очень индивидуально. Прихожу к выводу, что иногда недорогой риэлтор ничуть не хуже, а то и лучше, чем распиаренный агент с огромными гонорарами.

Поэтому выбирать нужно не только по цене, но и по общему впечатлению, которые производит агент после того, как вы задали ему все необходимые профессиональные вопросы, о которых мы говорили ранее.

Работать с риелтором или продавать/покупать квартиру самому?

Это личный выбор каждого. И вы единолично несёте ответственность за свой выбор. Также напомню: не следует думать что вы сможете переложить ответственность за ваше решение на агента по недвижимости.

Как бы то ни было, ответственность нести будете вы единолично. Агент по недвижимости – это сервис, консультации, полезная информация, которая не всегда доступна обывателю, а также понимание порядка действий при совершении сделок с недвижимостью.

Однако вы и самостоятельно можете как купить, так и продать квартиру.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/konoden/i-vsetaki-nujen-li-rieltor-pri-pokupke-ili-prodaje-kvartiry-5f0711fa2fe29a3c889671c2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть