Оценка квартиры самостоятельно

Содержание

Как сделать оценку квартиры

Оценка квартиры самостоятельно

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Как самому оценить стоимость квартиры?

Оценка квартиры самостоятельно

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

«Хочу продать квартиру, но не знаю, сколько она стоит». Как оценить свою недвижимость самостоятельно

Оценка квартиры самостоятельно

Вы продаете свою квартиру или дом и желаете получить за недвижимость как можно больше денег. А покупатель хочет купить жилье подешевле. И у каждого есть свои аргументы, часто основанные на эмоциях.

Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость, избавьтесь от завышенных ожиданий и установите цену, ориентируясь на объективные данные. Рассказываем, как самостоятельно оценить свое жилье при продаже.

Благодаря точной оценке вы сможете выгодно продать свою недвижимость. ocenka-men.ru

Если объект долго «зависает» в базах

Объективная оценка недвижимости — один из важных этапов при продаже жилья. От того, насколько точно вы определите стоимость своей квартиры или дома, зависит и доходность сделки, и скорость продажи.

Завысив стоимость, придется долго ждать звонков от покупателей. Конечно, вы можете не торопиться. Но длительное нахождение вашего объявления в базах продажи недвижимости насторожит покупателей.

Психология людей такова, что они начинают искать причины, по которым ваше жилье не продается. Например, могут подумать, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Дороже или дешевле: от чего зависит цена квартиры

Просматривая объявления о продаже жилья, мы иногда обнаруживаем, что две квартиры, одинаковые по метражу и планировке, будут иметь разную стоимость. Это не удивительно, так как цена жилого объекта складывается из множества параметров.

Уникальные характеристики, к примеру, наличие камина, прибавят к цене квартиры. yconsult.ru

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Район. Цена вашей квартиры будет выше, если она имеет выгодное местоположение. Если поблизости есть детсад, школа, поликлиника, магазины и другая инфраструктура, необходимая для комфортной жизни. Большой плюс — хорошая экология, то есть чистый воздух и наличие парковых зон.

Согласно исследованию портала Яндекс.Недвижимость, чаще всего покупатели ищут жилье на севере, северо-западе и юго-западе столицы.

Транспортная доступность. Идеально, если рядом с домом, в котором находится ваша квартира, расположена станция метро или остановка общественного автотранспорта. Плюс, если есть удобные выезды на основные магистрали города.

Тип и серия дома. Самые дешевые дома на рынке — «хрущевки» и «брежневки», но на них быстрее растет цена. Плюс, если в вашем доме уже проводился капитальный ремонт. Дороже продаются «сталинки» и квартиры в монолитно-кирпичных новостройках.

Площадь квартиры. Кажется, что чем больше жилплощадь, тем она дороже. Но учтите, что многокомнатные квартиры менее востребованы. Поэтому квадратный метр такого жилья обычно стоит меньше. Не нужно умножать стоимость «квадрата» в «однушке» на количество метров в своей «трешке».

По данным Гильдии риэлторов Москвы, небольшие квартиры продаются в среднем от 1 до 3 месяцев, а многокомнатные – 6-12 месяцев и даже больше.

Этаж. Если ваша квартира находится на первом этаже, то придется скинуть 10-15% от цены. Покупатели просят скидку и за жилье на последнем этаже, часто из-за протекающей крыши. Но, если в вашем доме есть технический этаж, то можно сильно в деньгах и не уступать.

Планировка. Тут все прост: неудобные планировки торгуются дешевле. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами потеряет в цене. Вы можете узнать, какие стены в вашей квартире несущие, возможно, неудачную планировку можно переделать. Тогда она скажется на цене чуть меньше, конечно, если вы продаете квартиру «под ремонт».

Ремонт. Свежий ремонт в вашей квартире, если и добавит к цене, то незначительную сумму. Поскольку качество ремонта и ваши стилистические предпочтения могут не совпасть с требованиями покупателя. Имеет значение только степень убитости жилья: квартира после пожара, конечно же будет стоить дешевле, чем отремонтированная.

Остальные параметры, к примеру, уникальный вид из окна или наличие балкона, влияют на цену реже и в небольшой степени. Но их тоже стоит учесть, так как они могут стать плюсами, которые помогут вам быстрее найти покупателя.

Как рассчитать стоимость квартиры с помощью онлайн сервиса

Самый быстрый способ определить цену своей жилплощади — это оценка стоимости недвижимости онлайн. Многие электронные базы данных о продаже жилья имеют такую опцию.

Например, на портале «Индикаторы рынка недвижимости» вы найдете «Калькулятор оценки стоимости квартир». Все, что вам нужно сделать — это внести основные параметры своего объекта.

Калькулятор онлайн оценки учитывает только основные параметры квартиры. Скриншот с IRN.ru

Среди них: расположение дома, транспортная доступность, тип дома, площадь квартиры, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом.

Но, используя чисто технический подход, сложно учесть уникальные свойства вашего дома: вид из окон или состояние подъездов. Поэтому более точную оценку можно получить только «ручным способом».

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры 

Проще оценить свою недвижимость, если в вашем доме уже есть в продаже жилье со схожими характеристиками. Можно поговорить с владельцами таких квартир и сравнить несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько объектов недвижимости, но они не совпадают по площади с вашей кварирой, сложите и поделите их метражи. Так вы узнаете стоимость одного «квадрата».

После этого умножьте получившийся результат на площадь вашей квартиры. Далее нужно учесть все особенности именно вашего предложения. К примеру, наличие лоджии прибавит к цене 200-300 тыс. рублей.

Оценивая жилье, учитывайте его параметры и уникальные характеристики. ocenka-men.ru

Бывает и так, что в вашем доме нет квартир, выставленных на продажу. Тогда придется поискать аналог вашей недвижимости. Лучше ориентироваться на тип и серию дома, год его постройки.

Сложнее оценить квартиру в доме индивидуальной постройки. Здесь можно ориентироваться на локацию. Возьмите для сравнения жилье похожей планировки, в доме, расположенном поблизости.

Как оценить квартиру перед продажей

Как делается оценка квартиры для ипотеки

«Брежневки» как символ ушедшего века. Сколько в них стоят квартиры?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/10/26/hochu-prodat/

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно

Оценка квартиры самостоятельно

Рыночные отношения предоставляют возможность реализовать имущество за оптимальную цену, устраивающую покупателя и продавца. Чтобы выгодно и быстро продать квартиру в Москве, важно установить адекватную цену.

Оценивание недвижимости, преследующее целью дальнейшую реализацию – это обязательная процедура, которая поможет определить реальную цену объекта, учитывая данные экономические реалии.

Важно! Грамотно оценить актуальную цену квартиры, определить ее рыночную стоимость требуется перед осуществлением разнообразных сделок: реализация (продажа и покупка), оформление завещания, ипотечное кредитование, залог.

Правильно оценить свою квартиру перед продажей – значит, гарантировать верное, безупречное проведение сделки без неожиданных подводных камней, возможных проблем.

Как правильно оценить свою квартиру

Назвать реальную цену жилья может не каждый собственник. Хотя в подавляющем большинстве случаев владельцы осуществляют процедуру самостоятельно, принимая во внимание ситуацию на рынке. Они анализируют суммы, фигурирующие при подаче объявлений о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками.

Законодательство позволяет использовать несколько способов оценки:

  1. Самостоятельно оценить квартиру. Такой процесс существенно снизит затраты. Однако учет исключительно «типовых» критериев, может послужить причиной исчезновения из внимания важных юридических моментов (например, наличие наследников), ставящих под угрозу всю сделку.
  2. Оценить квартиру, воспользовавшись услугами риэлтора. Профессионал-специалист обязательно учтет все необходимые нюансы, обеспечив безопасность проведения сделки. Трудность в том, что найти риэлтора, который не разочарует, довольно сложно.
  3. Независимая оценка квартиры. Если сумма, указанная экспертами-риэлторами, покажется необоснованной, всегда есть вариант воспользоваться услугами независимого специалиста, подтвердив либо опровергнув полученный результат.

У кого, где оценить квартиру, собственник решает самостоятельно, опираясь на конкретную ситуацию и индивидуальные предпочтения, но нужно понимать: довериться специалистам намного правильнее, безопаснее.

Этапы оценочного процесса

Процесс определения стоимости предмета продажи проводится, учитывая все законодательные требования, принципы, методы.

Процесс оценки квартиры включает несколько этапов:

  • выбор оценщика, постановка задач;
  • формирование договора, планирование дальнейших действий;
  • сбор информации, а также аналитическая часть;
  • расчет окончательной стоимости;
  • получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости;
  • составление оценочного отчета с предоставлением заказчику.

Выбор оценщика, постановка задач

Первым делом определяется цель оценочной процедуры (продажа, ипотечное кредитование), от чего зависит размер суммы, требующий установления.

Какие бывают виды стоимости:

  • рыночная, определяется с целью дальнейшей реализации;
  • страховая, необходима страхователю, оформляющему страховочный полис;
  • залоговая, базируется на договоре кредитования.

Данный этап также включает ознакомление с предметом договора для установления его главных характеристик:

  • местоположение;
  • объемы площади;
  • документационное подтверждение.

Формирование договора, планирование действий

После детального изучения оценщиком предмета договора он получает возможность составить план проведения дальнейших работ, начиная с визуального осмотра, заканчивая составлением договора, где описываются условия процесса.

Важно! Следует учесть отдельные случаи, когда при больших объемах работы допускается привлечение дополнительных экспертов.

Также обязательно определить сроки проведения процедуры, зафиксировать условия, обстоятельства, формирующие конечную стоимость жилья.

Сбор информации, аналитическая часть

Достоверность собранной информации гарантирует нужный результат. Требуется учитывать возможные дефекты, другие нюансы (территория, юридическое оформление), способные поставить под угрозу дальнейшее оформление сделки.

Процедура расчета окончательной стоимости

При определении окончательной цены недвижимости применяется несколько методов расчета:

  1. Доходный. Определяет вероятность получения выгод от использования недвижимости.
  2. Сравнительный. Сравнение предметов договора, обладающих одинаковыми свойствами. Данный способ не применяется в случаях с домами, имеющими исключительные параметры. Это обстоятельство нужно обязательно брать во внимание оценщикам.
  3. Затратный. Учитывает расходы, произведенные ранее, включая относящиеся к процессу восстановления, когда присутствует износ.

Получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости

Оценщик, используя рыночную информацию об аналогичных объектах, имеющих определенное отличие по ценообразующим параметрам от оцениваемой недвижимости, применяет аналитику, а также определяет возможность применения корректирующих коэффициентов.

Составление оценочного отчета, предоставление заказчику

Отчет обязательно должен содержать следующие данные:

  • дата составления;
  • информация об оценщике;
  • описание предмета;
  • методология проведения процедуры;
  • документационные обоснования;
  • итоговая сумма.

Важно! Нужно принять во внимание оформление отчета (печать, подпись) – без него документ могут признать недействительным.

Отчет является обязательным актом, если владелец планирует дальнейшую передачу имущества для ипотечного кредитования. Либо оценка производится относительно спорного предмета, когда точная цифра оценивания имеет решающее значение.

Как оценивают квартиру оценщики

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

Важно! От грамотно выбранного исполнителя зависит успех в получении необходимой услуги, безупречное проведение процедуры оценки.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию.

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Критерии оценивания

Конечная оценка определяется несколькими важными критериями.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

  • развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
  • множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту. Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену.

Важно! Заказчик, ставя под сомнение осуществленную процедуру, смело может воспользоваться услугами независимых экспертов, выполнив новую оценку.

Как оценить квартиру для продажи

Рыночная цена объекта недвижимости – показатель, формирование которого определяется рядом факторов: общий уровень экономики, сезонность, вплоть до курса валют, налогов.

Как оценить квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами агентства, либо независимого эксперта, решает собственник, но перед принятием окончательного решения следует предусмотреть возможные риски и нюансы.

Оценить квартиру – дорого?

Проведение процедуры по определению стоимости недвижимости – услуга платная. Но насколько оценка действительно необходима, особенно, если брать во внимание недобросовестность отдельных участников рынка?

Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением. сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность.

Конечно, окончательную цену недвижимости формирует также регион, город расположения объекта. Чем выше уровень жизни в населенном пункте, тем дороже обойдется услуга.

Риэлтерский рынок славится высокой конкуренцией, поэтому заказчику предоставляется широкий выбор. Особую роль сыграет также квалификация эксперта. Здесь все просто – чем опытнее эксперт, тем его услуги обойдутся дороже.

Важно! Оплачивать процедуру установления стоимости объекта – обязанность лица, получающего прибыль, иными словами, продавца.

Важные нюансы

Обсуждая решение о необходимости проведения оценки недвижимости, следует учесть правила, позволяющие пройти этот процесс без потерь и ошибок:

  1. Грамотный выбор оценочной компании, где главным ориентиром служат опыт, цена, время предоставления услуги. Значение также играет наличие аккредитации. Обычно это занимает около недели.
  2. Сегодня специальное лицензирование деятельности по предоставлению подобных услуг не признается обязательным, поэтому заказчик свободен в выборе оценщика. При необходимости получения ипотеки разрешено сразу обращаться к компаниям, проверенным банком.
  3. Лучше, когда сумма гонорара озвучивается оценщику сразу в момент обращения, это поможет избежать недоразумений.
  4. Предоставление собственных фотографий может ускорить процесс.

Важно! Цифра, установленная риэлтором, действительна шесть месяцев.

Профессиональное оценивание предмета недвижимости с учетом требований законодательства определено в качестве обязательной процедуры, когда речь идет о программах ипотечного кредитования, либо при страховой оценке. Установление стоимости имущества – трудоемкий процесс, и подавляющий процент сделок сопровождается такой процедурой.

Эксперты единогласны: оценка гораздо важнее, чем даже работы по отделке помещения, поскольку покупка материалов облагается налоговым вычетом. Профессиональные же действия не облагаются выплатами.

Все перечисленные детали сложно учесть самостоятельно, поэтому правильнее обратиться за помощью к профессиональному риэлтору – тому, кто отлично понимает все нюансы, а значит, сможет помочь сэкономить время, силы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-oczenit-stoimost-kvartiry/

Сколько стоит ваша квартира (или не ваша). Как объективно оценить жильё – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Оценка квартиры самостоятельно

Исключить эмоции и не возлагать больших надежд на хороший ремонт

Многие оценивают квартиру очень эмоционально: своя кажется лучше остальных и поэтому должна стоить дороже.   

Отдельная категория эмоциональных манипуляций при оценке квартиры — ремонт. Покупатели в первую очередь смотрят на неизменяемые параметры квартиры (район, тип дома, площадь квартиры и т. д.

) и иногда «базу» ремонта (коммуникации, окна, двери, выровненные стены и потолок, хорошее напольное покрытие — то, что прослужит десятилетия).

«Косметика», которую можно быстро и бюджетно поменять: обои, линолеум или недорогой ламинат, розетки и выключатели, плинтусы, покраска радиаторов — скорее, приятный бонус, который позволит выделить квартиру среди аналогичных предложений. 

Не стоит переоценивать важность хорошего ремонта при продаже. Чтобы «заехать и жить», многим достаточно просто более или менее аккуратной квартиры. По исследованию Яндекс.

Недвижимости, большая часть покупателей согласна на «косметику» на первое время, чтобы в будущем сделать квартиру под себя, либо ищут жильё «под ремонт».

«Убитые» варианты лишь чуть менее популярны, чем квартиры с хорошим ремонтом. 

Стоит учесть свежесть и актуальность ремонта, а также помнить, что вкусы и представления о качестве ремонта у всех разные. То, что для одного «стильный евроремонт», для другого «бюджетная косметика» или вообще «безвкусица».

Попросите друзей честно «покритиковать» ваше жильё — можете обнаружить неожиданные минусы (или плюсы!).

Стратегии ценообразования

Сразу установить рыночную цену и не менять её. Как показало наше исследование, так поступают около половины собственников. С такой стратегией квартиры и продаются быстрее всего — в Москве на это уйдёт 2–3 месяца.

Установить завышенную цену (а вдруг?) и постепенно снижать её. Таких продавцов около трети. Они продают квартиры дольше всех. Такая тактика подходит, если у вас не ограничен запас времени на продажу квартиры и вы верите в «своего покупателя». В среднем в Москве с такой стратегией сделку придётся ждать около 10 месяцев.

Установить заниженную цену и постепенно повышать её. Так поступают всего 13–15% продавцов (в зависимости от региона). Покупателей в Москве придётся ждать около 9 месяцев.

Если решаете «поиграть» с ценой, не затягивайте время экспозиции объявления с ней. 2–3 недель хватит, чтобы прощупать спрос на текущей отметке. Это тоже, скорее, эмоциональный момент: кажется, что как только ты изменишь цену, появится «тот самый покупатель», который был готов заплатить больше, стоит только немного подождать. Так продажа и растягивается на месяцы. 

Как узнать реальные цены квартир в своём доме или в соседнем

Завышение цены в одном объявлении толкает других собственников выставлять квартиры по нерыночным ценам. В результате проигрывают все: продавцы не могут найти покупателей (и не понимают, в чём проблема — цены-то у всех вокруг примерно одинаковые), покупатели не могут найти квартиру по адекватной цене.

На Яндекс.Недвижимости можно посмотреть историю объявлений в доме: когда и за сколько продавали квартиры, как менялась цена, сколько висели объявления.

Фотографии листаются — так можно обнаружить, что одну и ту же квартиру перефотографировали и выставляли несколько раз по разной цене (а не просто постепенно снижали цену в одном объявлении).

  Не факт, что в объявлении указана та же цена, что и в договоре купли-продажи. Она может быть ещё ниже.

Смотрите фото, сравнивайте ремонт и планировки «конкурентов» и то, сколько времени они потратили на продажу жилья.

Что закладывать в цену квартиры

На цену квартиры влияют десятки факторов и их сочетание. Но основные из них — неизменяемые параметры.

Район

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, чаще всего покупатели ищут жильё на севере, северо- и юго-западе столицы. Топ популярных станций метро выглядит так:

Посмотрите, какие планы у города на ваш район на ближайшие годы. Возможно, скоро откроют метро или новую школу (это плюс) или грядёт большая стройка (это минус).

Яндекс делал большое исследование районов Москвы, оценивая их удобство для жизни и развлечений. Локация тоже может относиться к эмоциональным оценкам: люди часто привыкают к определённому району и не хотят из него переезжать.

Транспортная доступность

Идеально, если метро рядом и есть удобные выезды на основные магистрали города.

Инфраструктура

Топ-3 — магазины (рынки и торговые центры), детские сады и школы, а также парки и зоны отдыха. Большинство будет ориентироваться именно на эти параметры. Если у вас рядом с домом консульство Испании или популярная кофейня, покупатели вряд ли сочтут это серьёзным преимуществом (хотя в объявлениях часто пишут про подобное соседство в качестве плюса квартиры).

Тип (серия) дома и материал стен

Тут всё очень индивидуально и зависит от того, как дом эксплуатировался и когда в нём был капитальный ремонт (если был). Узнать о графике капитальных ремонтов можно на сайте «Реформа ЖКХ».

Самые дешёвые дома — хрущёвки и брежневки, но квартиры в них и дорожают быстрее всего. Если ваш дом относится к первой половине ХХ века (или даже старше), узнайте, какие в нём перекрытия — железобетонные, деревянные или смешанные. Два последних варианта не всегда нравятся потенциальным покупателям, за них они могут попросить скидку.

Площадь квартиры

Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Не стоит умножать цену «квадрата» в объявлении о продаже однушки на количество своих метров в трёшке.

Этаж

Первый этаж — это минус 10–15% от цены (зависит ещё от того, куда выходят окна). За квартиры на последнем этаже тоже часто просят скидку. Хорошо, если в доме есть технический этаж — некоторые специально ищут такие варианты, чтобы «сверху не топали», так что есть шанс найти своего покупателя, не сильно уступив в деньгах.

Планировка

Если не считать квартир-студий, то выделяют смежную (с проходом из одной комнаты в другую), смежно-изолированную (когда из одной комнаты можно попасть в другую, а третья комната — отдельно) и изолированную планировки.

Обычно покупатели предпочитают изолированную. Но есть нюансы — например, у вас дореволюционный дом и анфилада комнат. В этом случае такой проход может стать плюсом.

В остальных — смежные планировки ценятся меньше изолированных.

Узнайте, какие стены в вашей квартире несущие. Возможно, неудачную планировку можно переделать, тогда она скажется на цене чуть меньше (если вы продаёте квартиру под ремонт).

А ещё покупателям нравятся евродвушки и евротрёшки — квартиры, в которых гостиная соединена с кухней — подумайте, можно ли у вас сделать так.

Потенциальная возможность более удачной перепланировки, скорее всего, мало скажется на текущей цене, но станет дополнительным плюсом.

Балкон или лоджия

В Москве это в среднем добавляет квартире около 500 000 рублей.

Вид из окна

Вид должен быть действительно потрясающим и уникальным, чтобы за него захотели заплатить. В остальных случаях это просто преимущество, которое выделит ваше предложение. Скорее всего, вас попросят о скидке, если окна выходят на оживлённую магистраль или дом стоит «окно в окно» рядом с другим.

Остальные параметры влияют на цену в очень небольшой степени или не влияют на неё совсем, но могут стать плюсами, которые помогут быстрее найти покупателя.

Что с документами?

Хорошую юридическую историю квартиры закладывать в стоимость не стоит — это «база». А вот различные «нюансы», которые увеличивают риски покупателя, могут снизить стоимость жилья в среднем на 10–15%. К ним относятся:

«Свежее наследство». Покупатели очень неохотно связываются с такими вариантами, потому что опасаются появления новых наследников, а часто руководствуются и чисто эмоциональным «в квартире недавно кто-то умер».

Занижение стоимости в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты налогов. Часто идёт вместе со свежим наследством, что усложняет ситуацию.

Кстати, с 2020 года совсем уйти от налогов, если квартира недавно в собственности, скорее всего, не получится. Да и покупатели всё неохотнее соглашаются на такие варианты.

Лучше хорошо обдумать, нужен ли вам такой риск, — ведь это нарушение закона.

Квартира недавно в собственности. Владение жильём менее года точно насторожит — часто квартиру быстро перепродают несколько раз, чтобы скрыть мошенническую схему. Придётся рассказать о причинах продажи и быть готовым сделать скидку.

Перепланировка, которую невозможно узаконить. Есть риск, чтоквартиру отберёт государство (в худшем сценарии), поэтому скидка может быть и больше, чем 10–15%, в зависимости от объекта. Почитайте, какие перепланировки незаконны и как о них могут узнать, если беспокоитесь, что зашли слишком далеко с ремонтом.

Пожилой собственник. «А потом бабушка передумает, а денег у неё уже не будет».

В России с опаской относятся к собственникам в возрасте 80+, но сильно снижать цену из-за такого нюанса не стоит: это может ещё больше насторожить покупателя.

Вдруг владелец действительно уже не отдаёт отчёта в своих действиях, что продаёт так дёшево (и такую сделку, кстати, будет проще оспорить). Лучше заложить небольшой дисконт или соглашаться на торг.

Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь выделить детям доли в другом жилье до сделки или проводите альтернативную сделку день в день с продажей квартиры — это должно снизить опасения покупателя и уменьшить размер потенциальной скидки (или вообще обойтись без неё).

Прописанные люди, отказавшиеся от приватизации. Если выписать такого человека некуда (или он не хочет), то вы, по сути, продаёте квартиру с жильцом. Это говорит, что скидка должна быть большой или очень большой.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/skolko-stoit-vasha-kvartira-ili-ne-vasha-kak-obektivno-otsenit-zhile/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть