Переуступка по военной ипотеке

Содержание

Новостройки по военной ипотеке

Переуступка по военной ипотеке

Новостройки по военной ипотеке в России могут быть приобретены за счет бюджетных  средств. Особенностью данной программы является то, что недвижимость покупается в еще строящихся домах.

Договор в рамках данной программы заключается на принятых условиях, регулируемых нормами закона.

Военная ипотека функционирует в РФ уже около десяти лет. Организация предоставления военным помощи на покупку недвижимости действует по отлаженной схеме.

Однако тем не менее остаются нюансы, на которые нужно обращать внимание прежде, чем начать участвовать в программе. В особенности это имеет отношение к новым положениям закона, а именно, к приобретению жилища  на первичном рынке, в новостройке.

Понятие «новостройки» включает в себя квартиру в доме, находящемся в стадии строительства либо построенном доме, не введенном в эксплуатацию или не зарегистрированном в Едином реестре недвижимости. Когда жилье уже имеет собственника, оно переходит в разряд вторичного жилья.

Ранее 2012 г. купить новое жилье в рамках данной программы было фактически невозможно.

И сложности состояли не в запрете со стороны закона, а в том, что банки просто-напросто не выдавали кредит под квартиры в таких домах, полагая данные операции невыгодными.

В настоящее время военнослужащим может выдаваться займ на приобретение квартиры в строящемся доме. Отдельные коммерческие кредитные организации предлагают военным, участвующим в накопительной-ипотечной системе (НИС) выбрать жилье в новостройке на стадии строительства.

Но существует ограничение, состоящее в том, что только банки, имеющие аккредитацию, могут оформить ипотеку в новостройке. Заемщикам придется выбирать банк из числа аккредитованных банков.

Приобретение жилья в новостройке может быть оправдано с экономической точки зрения. Цена недвижимости в новостройке существенно ниже, чем стоимость аналогичного по параметрам жилья во вторичке.

В рамках программы военной ипотеки из средств государственной казны выделяются ограниченные суммы субсидий военнослужащим, которых вряд ли хватит на покупку хорошей квартиры большой площади в неудаленном районе города. Поэтому военнослужащим приходиться приобретать жилье именно в новостройках.

Приобретение жилья в новостройках по военной ипотеке возможно по 3-м договорам:

 Договор купли-продажи квартирыпо военной ипотеке
 Договор долевого участия в строительствекоторый заключается с застройщиком
 Договор переуступки права собственности на объект недвижимости

Процентные ставки

К одному из основных плюсов покупки недвижимости в рамках программы военной ипотеки можно отнести пониженную процентную ставку. В настоящее время банками предлагаются ипотечные займы от 8% до 11% годовых.

Процентная ставка определяется для каждого заемщика персонально, но она не может превосходить общеустановленных 11%.

Как правило, можно рассчитывать на оформление ипотеки ориентировочно на ставку 10% годовых. Однако это будет зависеть от конкретного избранного кредитного учреждения.

Государством определяются условия заключения потеки для военнослужащих, которые не допускается изменять, а именно:
 Процентная ставкаот 8 % до 11%
 Срок кредитаНе более 25-ти лет
 Наибольшая суммаНе более 3 млн.рублей
 Предельный возраст военнослужащегоНе старше 45-ти лет
 Начальный взносНе менее 10% от стоимости жилья
 Запрет дополнительных комиссийв частности страхование жизни или здоровья

В каких банках оформить?

В соответствии со статистикой Центрального Банка РФ, порядка 50-ти банков могут осуществлять кредитование заемщиков в рамках программы военной ипотеки.

Однако обстановка сильно поменялась в начале 2018 года, когда многие банки перестали работать в рамках этой программы в связи с тем, что она невыгодна для них.

В ближайшем будущем следует ожидать еще большего сокращения банков, осуществляющих данную услугу.

Сравним условия военной ипотеки в 3-х крупнейших банках:

 Сбербанк РФгосударственный банк, который является самым надежным банком в текущей ситуации, но не всегда самым выгодным для заемщика. В Сбербанке ипотека может быть оформлена в размере до 2 300 000 рублей и периодом до 20 лет. Процентная ставка составляет от 10 % годовых, что не является на лучшим предложением. Для заключения договора необходимо предоставить какое-либо имущество под залог. Величина первоначального взноса определена от 15%. Дополнительно потребуется оформить страховку на жизнь, здоровье и покупаемое имущество.
Банк ВТБ (Бывший ВТБ 24)В рамках военной ипотеки банком предлагается кредит суммой до 2 300 000 рублей. Наименьшая процентная ставка – 10,5%. Причем она выдается только заемщикам, уплатившим начальный взнос от 15% и застраховавшим свою жизнь, здоровье и приобретаемое имущество.
 ГазпромбанкСотрудничать с указанным банком выгодно в случае, если у военного не скопилась достаточная сумма для уплаты первого взноса. Процентная ставка составляет от 10,5% годовых.

Требованием к получению ипотеки для военного является его возраст. К моменту подачи заявки, он должен быть старше 45-тилетнего возраста.

Для выбора банка для оформления ипотечного кредита, нужно анализировать различные немаловажные факторы:

Условия предоставления ипотекидаже учитывая то, что ключевые условия выдачи ипотеки устанавливаются государством, банки могут менять отдельные из них по собственной инициативе. Перед тем, как заключить договор ипотечного кредитования, необходимо изучить условия в нескольких банках, в которых действует программа и сравнить их.
Застройщики, сотрудничающие с банкомКогда заемщик приобретает жилье в новостройке, он  вместе с банком определяет и круг застройщиков. У каждого застройщика имеются свои предложения объектов недвижимости, которые могут различаться как по территориальной расположенности, так и по характеристикам самих объектов капитального строительства. Эту информацию необходимо иметь в виду перед тем, как подать заявку
Имеется ли отделение конкретного банка в вашем городемногие банки, работающие по программе военной ипотеки не имеют отделений в городах, имеющих малое количество населения
Сумма предварительного взносаэтот требование имеет отношение к условиям кредита, однако требует тщательного изучения. Перед этим нужно проанализировать информацию, какой размер взноса необходимо уплатить при заключении договора. Вероятно, что денежных средств, перечисленных в НИС хватит на начальный взнос

Переуступка прав по военной ипотеке

Трудности приобретения жилья в новостройках заключается в том, что зачастую недорогие квартиры покупаются еще когда только начинается строительство дома.

Вкладчики участвуют в долевом строительстве для того, чтобы впоследствии переуступить права собственности 3-им лицам. В гражданском праве подобные взаимоотношения именуются переуступкой прав.

Переуступка состоит в перепродаже права владения жильем за установленную плату, она осуществляется лишь до того, как дом сдается в аренду, до тех пор пока не выдано свидетельство на право собственности.

В прежнее время приобретать недвижимость через переуступку кредитования нельзя.

В действительности, немногое число банковских учреждений готовы принять на себя имеющиеся риски, однако получение военной ипотеки допустимо.

Основное значение сводится к компетентному подходу к данному вопросу и учет некоторых особенностей:

 Переуступка оформляется путем составления договорасодержащего сведения о всех реквизитах основного договора
 Также указываются необходимые условиядоговор должен содержать цену недвижимости и способ расчета между сторонами
 Заемщику нужно просмотреть все документыдо подписания договора у застройщика
 Покупателю после переуступкинеобходимо уведомить застройщика

Средства материнского капитала

Средства, полученные в рамках материнского капитала, можно использовать при оформлении кредита, вне зависимости от разновидности приобретаемого жилища.

Сертификат может быть использован и в качестве начального взноса, и в качестве средств для досрочного погашения какой-либо части займа.

Максимальный размер военной ипотеки в 2018 году смотрите в статье: размер военной ипотеки.

В случае покупки жилья с применением материнского капитала, будут действовать нормы действующего законодательства, а именно, супруга и дети военнослужащего-заемщика будут являться долевыми сособственниками.

Все члены семьи должны зарегистрироваться по месту жительства в приобретенной квартире и получить свидетельства на свои доли в праве собственности.

Военная ипотека без первоначального взноса

Получение ипотечного кредита без внесения первоначального взноса допустимо. Однако при этом процентная ставка, назначенная банком, вероятно, будет увеличена. Поскольку ипотека без предварительного взноса является для банка рискованным действием, в особенности, если сделка связана с передачей прав в порядке переуступки.

Для того, чтобы заявление на получение кредита без начального взноса было одобрено, необходимо выполнить ряд дополнительных требований:

 Передать в залог другое имуществоне приобретаемое жилье
 Обеспечить поручительствонескольких лиц
 Оформитьстрахование жизни, здоровья и недвижимости

Вероятность выдачи ипотеки без первоначального взноса зачастую повышается для постоянных клиентов указанного банка, держателей вкладов и депозитов.

Преимущества и недостатки

Основным плюсом приобретения жилья через переуступку является относительно невысокая стоимость недвижимости.

Даже учитывая комиссию, причитающуюся инвестору, стоимость квартиры существенно меньше, цены, которую нужно заплатить за площадь в уже построенном доме либо во вторичке.

Негативные стороны заключаются в рисках, которые вслед за оформлением соглашения об переуступке ложатся на приобретателя.

Для того чтобы свести риски появления сложностей, потребуется внимательно изучить все пункты договора и при необходимости посоветоваться с грамотными риелторами.

Также к минусам следует отнести сложности с приобретением недвижимости в ипотеку.

В случае одобрения процентная ставка по такому кредиту повышена, по сравнению со стандартными условиями предоставления ипотеки.

Процедура оформления

Приступать к оформлению ипотеки в новостройке можно 2-мя вариантами:

 Отыскать годящегося застройщика, имеющего аккредитацию в программе военной ипотекиДелается это через агентство жилищного кредитования. После чего обратиться в банк, сотрудничающий с данным застройщиком
 Либо в первую очередь найти кредитное учреждение, которое предлагает оптимальные условия кредитаа далее выбрать квартиру в доме из имеющихся вариантов

И в том и в другом вариантах, следует делать упор на уровне надежности застройщика, так как это имеет решающее значение для проведения процедуры, без риска потери недвижимости.

Будьте внимательны, в настоящее время на рынке недвижимости работают множество проходимцев, которые просят заплатить какую-либо денежную сумму (50 — 100 тысяч рублей), якобы обеспечивающую то, что заявка по ипотеке будет одобрена.

Уславливаясь на подобное соглашение, заемщик может остаться и без денежных средств, и без жилья.

Правильный порядок процедуры оформления военной ипотеки:

 Заемщику необходимо написать рапорт для участия в НИС (либо это делается в автоматическом режиме)после 1-го месяца военной службы военному открывают именной расчетный счет, куда потом начисляются деньги
 Через 3 года после поступления на службуВоеннослужащему нужно получить свидетельство об участии в системе НИС
 Далее необходимо непосредственно заняться поиском жильякоторое подходит по всем параметрам
 Собирается комплект документовнеобходимых для заключения ипотечного договора
 Заемщик подает заявление в банкзатем, в случае положительного решения банка, заключается сделка купли-продажи, а затем регистрируется право собственности в Росреестре

Начальный взнос поступает в банк после проведения проверки комплекта документов Федеральным управлением накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенипотека), или военнослужащим из собственных денежных средств.

Стадии оформления

Стадии процесса оформления ипотеки в новостройке для военнослужащих во многом  не различаются с типовым процессом выдачи ипотечного кредита.

Процедура происходит в несколько этапов:

 Заключается договор с застройщикомв котором необходимо указать индивидуальные параметры квартиры, адрес, цену, другие существенные условия
 Заемщик обращается с необходимыми документами в банкВ банке рассматривается заявка на выдачу займа
 Стороны подписывают  договорпосле утверждения заявки заемщика, далее банк выдает график платежей
 Заемщик вносит денежные средствав качестве первоначального взноса

На процесс оформления военной ипотеки уходит довольно много времени, в особенности на проверку комплекта бумаг.

Какие потребуются документы?

Для того, чтобы заключить договор с кредитным учреждением и получить ипотеку понадобятся следующие документы:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная у работодателя;
  • справка по форме 2-НДФЛ о доходах физического лица;
  • сертификат о том, что военный участвует в системе НИС;
  • документы на закладываемое имущество (в случае, если требуется залог).

Более детальный список документов можно получить в банке, в котором выдается ипотека. Банком могут быть запрошены и дополнительные документы.

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/novostrojki-po-voennoj-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке

Переуступка по военной ипотеке

Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.

В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.

Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке

Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью.

Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой».

После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.

https://www.youtube.com/watch?v=Rkv9HXHd_i8\u0026t=137s

Преимущества сделки:

  • участие аккредитованных банкиров;
  • максимальная прозрачность сделки;
  • быстрая регистрация договора (7 суток);
  • безопасность и полный контроль банка.

Недостатки:

  • необходимость оплаты налога на доход сторонами;
  • получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
  • реализовать можно только квартиру без обременения.

Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор. Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:

  • уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
  • подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
  • уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
  • погашение этого долга;
  • поиск покупателя;
  • получение документов о снятии обременений;
  • получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
  • продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

  • необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
  • смена места жительства в связи с переездом;
  • расторжение брака и раздел имущества;
  • ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

  • погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
  • погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

  • копию паспорта и ИНН;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • договор ипотеки;
  • справку от кредитора о закрытии долга;
  • закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство.

В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН.

Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным.

Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц.

Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.

Продавцу потребуется:

  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт покупателя;
  • кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
  • тех. паспорт БТИ;
  • выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

  • дата и место, где было подписано данное соглашение;
  • паспортные данные сторон, совершающих сделку;
  • предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
  • подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
  • цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
  • информация об отсутствии обременения;
  • порядок переоформления прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров документа;
  • подписи участников процедуры.

Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки. Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.

Особенности этой процедуры:

  • на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
  • все обременения с прошлой квартиры были сняты;
  • после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
  • получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
  • приобрести новую квартиру.

Какую квартиру можно продать по программе

На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.

Какое жилье годится для военной ипотеки

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • коттеджи или дома с земельными участками;
  • таунхаусы.

Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.

Какое жилье не годится для продажи

  • старше 70-х годов возведения;
  • с обременением, включая долевую собственность;
  • в аварийном состоянии;
  • с деревянными перекрытиями;
  • на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).

В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку.

Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.

Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристуна сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vzapase_expert/prodaja-kvartiry-po-voennoi-ipoteke-5c3a868ace3a5000abefa546

Продажа квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция

Переуступка по военной ипотеке

В данной статье рассматривается продажа квартиры по военной ипотеке, возможные препятствия к этому и схемы проведения сделки.

Как действует программа

Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.

Как это происходит:

  • лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
  • на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
  • через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.

Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:

  • кредитного учреждения;
  • государства (в лице Министерства обороны РФ).

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:

  • он должен отслужить в армии 20 лет;
  • в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
  • или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.

Разрешается ли продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке?

Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.

Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Собственные средстваЕсли взять деньги из личных накоплений, то вопрос решается быстро. Производится оплата и снимается обременение. При наличии покупателя квартиру можно продать в любое время.
Потребительский кредитМногие банки охотно предоставляют денежные займы лицам, служащим в армии. Но есть минус – деньги выдаются под процент, и ежемесячно придется отдавать часть семейного бюджета на погашение кредита.В некоторых случаях потребуется привлечь поручителей или представить банку залоговое имущество.
Денежные средства покупателяТакой вариант тоже возможен. Если человек обладает необходимой суммой, то можно получить от него деньги, снять обременение и оформить продажу квартиры.Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.Квартира должна быть высоколиквидным, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, и тот согласился вложить деньги именно в эту недвижимость.

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

  • подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
  • уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
  • узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
  • оплатить имеющиеся задолженности;
  • обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
  • если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
  • одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
  • оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Росвоенипотека рекомендует следующий образец договора купли-продажи.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Переуступка права

Это второй доступный вариант продать имеющуюся недвижимость. Суть данного способа заключается в том, чтобы военнослужащий искал не деньги на погашение денежного займа, а покупателя, готового переоформить залоговую недвижимость. Таким лицом может стать другой участник НИС, ему передается долг по ипотеке и объект недвижимости. В этом случае обременение с квартиры снимать не нужно.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

  • найти граждан, заинтересованных в покупке квартиры;
  • заемщик с потенциальным собственником должны посетить банк и подать заявку;
  • сотрудники банка проведут проверку нового клиента, и если тот вызывает доверие процедура будет быстро;
  • далее идет подписание нового договора, при его подписании присутствуют все заинтересованные стороны;
  • военнослужащий получает деньги.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Таким образом доступны два варианта продажи, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы и риски. Если сомневаетесь в своем выборе, то лучше проконсультироваться с юристами, специализирующимися на продаже объектов недвижимости по военной ипотеке. Они расскажут обо всех нюансах, подробно озвучат алгоритм действий и помогут подготовить необходимые документы.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry/

Договор переуступки права долевого участия по военной ипотеке

Переуступка по военной ипотеке

Приобретение жилья по программе Военная ипотека – долевое участие для лиц, проходящих военную службу, законодательно предусматривает несколько нюансов, требующих особого внимания.

Процедура эта намного сложнее обычной покупки квартиры участником накопительно-ипотечной системы, но имеет более приятный результат. Для начала определим, что рассматриваемый вид договоров юристы называют «договором цессии», т.е.

договором переуступки (уступки) прав требования. Зачем он требуется, будет рассмотрено ниже.

Военная ипотека и договор цессии

В случае приобретения готовой квартиры по накопительно-ипотечной системе все просто и ясно – военнослужащий покупает квартиру, которая пока он служит, находится в залоге у банка, которому Министерство обороны ежемесячно перечисляет определённую денежную сумму.

Что касается покупки жилья в не сданной новостройке – здесь все сложнее.

Так как военнослужащий будет приобретать не готовый объект собственности, а только права на него в будущем, и в залог получается, что оставлять нечего, а кредитор (банк) должен себя как-то обезопасить, то обязательно заключается с банком договор уступки права долевого участия в новостройке.

Одновременно необходимо будет заложить права на эту строящуюся жилую площадь по ДДУ в пользу Российской Федерации, в лице Минобороны (поскольку военный ещё находится в процессе службы и пенсионный возраст пока не подошёл).

Стоит согласиться, что такая схема военной ипотеки намного сложнее, чем оформление кредита на вторичное жильё, но она имеет ряд преимуществ:

  1. Приобретение желаемого жилья по более доступным ценам;
  2. Возможность купить новое жилье в центре города;
  3. Приобретение жилплощади большего размера, и т.п.

Чтобы программа военная ипотека долевое участие не казалось слишком сложным, рассмотрим более подробно схему приобретения жилой площади в строящемся доме.

Как приобрести жилье по долевому участию

Поскольку кредитные организации мало привлекает перспектива выделения денег на долевое строительство, в особенности военнослужащим-участникам НИС, эта процедура является чуть более сложной, чем простое приобретение жилья в ипотеку.

Схема приобретения жилплощади подобным образом выглядит так:

  • первоначально следует заключить и зарегистрировать договорные отношения участия в новостройке в специальном госоргане («Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или «Росреестр»);
  • далее в соответствии с законодательством следует передать жилое помещение в залог банку, но поскольку квартира пока еще не построена и не является объектом собственности – заключается договор переуступки долевого участия в строительстве нового дома;
  • военная ипотека по переуступке правового участия в новостройке регистрируется в Росреестре;
  • далее следует передать в залог права требования на эту квартиру Российской Федерации в лице Министерства обороны как вашему работодателю;
  • оформляются последующие договорные отношения по цессии на приобретаемую жилплощадь, которые также регистрируются в Росреестре.

Законодательство о цессии

Узнать более подробную информацию о нюансах отношений по уступке или переуступке чего-либо, можно обратившись к положениям главы 24 ГК РФ (ст. 382 – 390) и ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Закон об участии в новостройке предусматривает строго определённый срок, в течение которого дольщик может воспользоваться возможностью переуступки собственных прав по соответствующему документу.

Этот срок обозначен моментом от начала госрегистрации ДДУ и заканчивается моментом составления и подписания участниками соглашения передаточного акта.

При переуступке прав, все правовые функции кредитора, которыми он изначально обладал, переносятся на другого (нового) кредитора и могут включать в себя как права требования по обеспечению исполнения обязательства, так и права на получение не уплаченных процентов и др.

Как видно из вышеописанного, отношения, вытекающие из права уступки или переуступки, являются достаточно сложными в оформлении.

Военнослужащий, желающий приобрести жилую площадь в новостройке, может неплохо выиграть, участвуя в такой сделке. Ему лишь стоит потратить немного больше сил, чем при обычной покупке квартиры по военной ипотеке, но результат будет радовать намного сильней и продолжительнее, поскольку в дальнейшем жить он будет в лучшем районе и в просторном жилом помещении.

Общий бал: 10Проало: 2

Источник: https://GosVoenIpoteka.ru/page/dogovor-cessii-pri-uchastii-v-novostrojke

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

Переуступка по военной ипотеке

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

особенность в том, что с момента внесения первого платежа недвижимость находится во владении Минобороны и банка, с которым заключен ипотечный договор.

Такие правила установлены действующим законодательством по регулированию целевого расходования средств в рамках данной программы.

Избавиться от обременения возможно только после того, как долг по кредиту будет полностью погашен досрочно или по достижению 20-летнего срока службы. Таким образом, продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно лишь выполнив все законные обязательства.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

  • обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
  • проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
  • узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
  • погасить кредит из найденных средств;
  • начать поиск покупателей;
  • подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
  • продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

  • найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
  • вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
  • подписать новое соглашение при участии третьего лица;
  • получить деньги.

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке

Переуступка по военной ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру по военной ипотеке

588 просмотров

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку.

Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга.

Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
  • Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
  • Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Последние два документа актуальны только в том случае, если есть несовершеннолетние дети и/или продавец состоит в браке. Кроме перечисленного могут потребоваться и другие бумаги.

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходовВозможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Оценка жильяОт 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажиОт 5 тысяч рублей
Оформление доверенностиОт 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супругиОт 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Нужно учитывать тот факт, что разрешение на продажу от органов опеки действует строго ограниченное время (обычно, не более 1 месяца). Как следствие, данный документ нужно получать в последнюю очередь и сразу же стремиться завершить сделку.

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Деньги, которые использовались для погашения кредита (государственные выплаты) не сгорают, а в полном объеме возвращаются на специальный счет военнослужащего. После этого он вновь их может использовать для того, чтобы купить другую квартиру.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Военная ипотека – это достаточно удобная и выгодная система получения своей квартиры для военнослужащих, однако она не очень гибкая. И при оформлении сделки, как и при попытке продать такое жилье, могут возникать многочисленные проблемы. На самые популярные из них укажут опытные юристы на бесплатной консультации. Они также могут сопровождать сделку, решая возникающие спорные ситуации по мере их возникновения.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть