Покупка квартиры до 3 лет в собственности

Содержание

Квартира меньше 3 лет в собственности – риски покупки, в чем опасность

Покупка квартиры до 3 лет в собственности

В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

\

Как минимизировать риски финансовых потерь

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Продажа квартиры по наследству менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры до 3 лет в собственности

Наследство в качестве имущественной массы передается человеку. Он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. То есть, полученная квартира может быть продана или подарена. Обычно с вопросом реализации квартиры, которая менее 3 лет во владении человека, возникают некоторые сложности.

Нередко в интернете, на специализированных сайтах, направлением которых выступает продажа объектов недвижимого имущества, указывается, что жилье находится в собственности продавца менее 3 лет.

Для неискушенного в житейских мелочах человека это ремарка о сроке вызывает удивление. Почему люди прописывают этот срок? По факту, он очень важен.

Дело в том, что реализация такого жилья, грозит покупателю определенными рисками.

В отношении продавца-наследника закон не устанавливает никаких ограничений по совершению сделок по продаже имущества. Но существуют юридические аспекты, которые нельзя упускать из виду. Квартира может быть продана только после оформления всех документов на нее.

Наследник должен заявить о праве на имущество. Сделать это в течение полугода со дня ухода из жизни наследодателя. Нотариус выдает свидетельство на наследстве. Правомочие собственности регистрируется в Росреестре.

Бумажное свидетельство о собственности не выдается: его заменяет выписка из ЕГРН.

Продать квартиру гражданин может после оформления всего наследственного имущества и корректного оформления сопутствующих бумаг. Закон не ограничивает в сроках продажи.

Но следует знать:

  • при реализации объекта недвижимости в течение первых 3 лет с момента обладания ею, нужно оплатить подоходный налог государству;
  • при реализации квартиры после 3 лет собственности налог платить уже не требуется.

ВАЖНО: Не путаем налог с наследства со сбором по купле – продаже. Налог на наследство отменен.

При реализации жилья менее 3 лет во владении человека налоговая ставка равна 13%. Налог будет рассчитываться по доходности продавца, то есть по прибыли, полученной от договора. На практике продавцы пытаются понизить налоговое бремя. То есть сумму денежных средств, передаваемую в качестве налога государству.

И в договоре прописывается другая, меньшая сумма по сравнению с той, которая была реально запрошена продавцом. Это риск, который вероятно будет связан с дальнейшими финансовыми затруднениями для обоих участников заключенного соглашения. В судебной практике были случаи, когда сделка с судьей признается недействительной.

И здесь уже страдает покупатель.

НК РФ позволяет нескольким категориям граждан не оплачивать налог. Это льготники, освобожденные по некоторым основаниям. Если причина найдена, нужно посетить налоговую. С собой принести подтверждающие льготу документы.

В каких случаях можно не платить государству налог?

  1. В случае оформления собственности на имущество, переданное в порядке наследования, если прошло более 3 лет.
  2. Стоимость жилья меньше миллиона рублей.
  3. Собственник имеет инвалидность 1 и 2 группы, инвалидом детства, либо пенсионером.

Рискованные квартиры

Приобретатель, выбирая рассматриваемую квартиру, может столкнуться с наследниками, которые объявятся в течение 3 лет, и будут готовы оспорить сделку по купле-продаже в суде. От этого риска не застрахован добросовестный приобретатель.

Даже при условии вступления наследника в права, другие правопреемники могут оспорить его единоличное владение, если докажут, что срок обращения их к нотариусу был пропущен по определенным причинам.

И только судья, руководствуясь нормами законов, внутренним убеждением решает – уважительная ли причина сопутствовала пропуску срока.

Особенность реализации такой недвижимости заключается в основании возникновения права на обладание ею. Непосредственно, на алгоритм продажи квартиры, этапы сделки не влияет наследство в виде квартиры. Но существует вариант того, что появятся некоторые сложности.

Дело в том, что покупатели с небольшой охотой выходят на такие сделки. Ситуация осложняется тем, если собственников квартиры несколько человек, и они не бумаг по собственности, права обладателя могут оспорить в судебном органе, так как закон не запрещает защищать свои права наследникам, пропустившим сроки.

При возникновении неожиданных наследников судебные споры длятся долго. В это время новый собственник находится как бы в подвешенном состоянии, что не может придавать ситуации оптимизма.

Поэтому, при продаже такой проблемной квартиры, наследники обязаны озаботиться тем, чтобы подготовить доводы, бумаги, документы, заверяющие будущего приобретателя в том, что сделка безопасна.

Юристы рекомендуют оформить у нотариуса бумагу по отказу от наследуемого имущества всех претендентов. Это должно быть сделано в письменном виде.

Кроме того, минимизировать риски проблемной квартиры поможет детальный анализ ситуации. В частности, покупателя должны насторожить следующие признаки:

Реализация квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет – основной.

  • Продажа жилья происходит через представителя;
  • Лицо, выступающее продавцом, не зарегистрировано на жилой площади;
  • Кроме собственника, в квартире прописаны иные люди;
  • Причина, по которой продавец реализует жилье, выглядит странной;
  • Сниженная стоимость квартиры по сравнению с аналогичным жильем, схожими параметрами.

При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных доводов, неплохо отказаться от приобретения. В настоящее время ассортимент жилья внушительный. Грамотный риэлтор обязательно предложит своим клиентам альтернативный вариант, без рисков.

Но если покупателю приглянулась именно эта квартира, существует несколько способов обезопасить сделку. Конечно, они не дадут стопроцентной гарантии, что все пройдет гладко.

  1. Получение информации из кадастра. Эта выписка из ГКН. Она расскажет о собственнике жилья, выявит кадастровую стоимость квартиры.
  2. Получение выписки из домовой книги. В ней содержатся данные о зарегистрированных на жилой площади лицах, выписанных.
  3. Обращение к нотариусу в целях получения информации об обременениях квартиры.
  4. Обращение в Росреестр с целью получения информации о наличии ограничений, наложенных на жилье.

ВАЖНО: Конечно, информация, полученная из этих источников, не даст стопроцентной гарантии того, что сделка пройдет гладко. Но она раскроет юридические аспекты существования заинтересовавшей покупателя квартиры. 

Когда можно ждать неприятностей в виде появления третьих лиц?

  1. Если квартира была отдана в дар человеку менее 3 лет назад, дарителю дано право оспаривания не только факта продажи недвижимости, но и самого договора дарения.
  2. Если продавец квартиры приобрел ее менее 3 лет назад, то предыдущие собственники имеют право оспорить сделку по купле-продаже. При этом новый покупатель станет 3 лицом, без права подачи искового заявления.
  3. Если жилье обременено со сроком исковой давности, составляющем менее 3 лет, кредитор вправе потребовать квартиру себе в счет погашения долгового обязательства.
  4. Если в квартире прописаны люди, каждый через суд могут потребовать права проживания.
  5. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, любой человек, являющийся совладельцем, может оспорить сделку.
  6. Если у продавца квартира находится в собственности менее 3 лет, он получил жилье по договору, не предусматривающему оплату, (например, наследование), он может претендовать на налоговый вычет. И после его получения, оформления всех документов, нечистые на руку граждане, пытаются оспорить сделку по купле-продаже в суде. То есть, вернуть недвижимость, получив вычет за налог.

Любое из вышеперечисленных оснований может стать помехой для законного проведения сделки. То есть, договор признается недействительной. Иначе говоря, последствия по ней отменяются: деньги в наилучшем варианте развития ситуации возвращаются покупателю, квартира остается у продавца для дальнейшего решения вопроса о ее юридической судьбе.

ВАЖНО: Уже упоминалось, что стороны при заключении соглашения указывают в тексте фактически несуществующую цену, чтобы не уплачивать налог в большей сумме. Этого просят сами продавцы.

Надо знать, что для приобретателя это может грозить неприятностями. В случае объявления сделки не соответствующей закону, денежные средства возвращаются в рамках той суммы, которая указана в договоре.

То есть, по факту человек может потерять большие деньги.

С 1 января 2016 года в законодательство было внесено новшество. Если право собственности у гражданина возникло после указанного срока, то он должен ждать 5 лет, чтобы не платить налог государству. Конечно, новость для потенциальных продавцов недвижимости не из приятных, тем не менее, об этом необходимо знать.

Покупатели, которых сопровождает риэлтор при покупке рассматриваемой квартиры, минимизирует свои риски. Это достигается тем, что специалист осведомлен о малейших нюансах продажи таких квартир, а также в возможных негативных последствиях для покупателей.

Для покупателя выгоднее продать квартиру через 5 лет с момента образования у него права собственности. Он освобождается от уплаты налога, а покупатель будет спокойным в отношении установления обременения на объект недвижимости, наличия или возникновения других наследников.

Доля в квартире после наследства

На практике, если жилье «разбито» по долям нескольких граждан, получить согласие каждого на продажу получается не всегда. В этой ситуации собственник имеет законное право продажи своей доли.

В свою очередь, совладельцы могут претендовать на первоначальный выкуп доли, то есть по закону у них есть своеобразный приоритет.

В случае их отказа от покупки доли, она выставляется на свободную продажу.

Но у этих действий существует определенный алгоритм. Продавец доли обязан письменно уведомить о том, что он реализует часть собственности. Объявить цену. Если наследники не хотят выкупать долю, они пишут отказ. Продавец ждет месяц, после чего может спокойно продавать долю.

Это не повлечет никаких последствий ни для него, ни для будущего покупателя. Главное – соблюсти порядок продажи. Если этого не сделать, другие собственники доли могут оспорить решение в судебном органе. И судья встанет на их сторону.

Продавец доли будет обязан выплатить в казну налог, который будет исчисляться из цены доли.

В настоящее время продажа квартир, которыми владеют менее 3 лет, достаточно частое явление. Примерно 50% от общего количества реализуемого недвижимого имущества – это именно такие квартиры.

Косвенно, появлению большого количества рассматриваемого жилья, сопутствовало массовое строительство новостроек как в черте города, так и в ближайшем Подмосковье, различные государственные программы, позволяющие приобрести жилье по сниженной стоимости.

Не желая проживать за городом по определенным причинам (например, постоянные пробки из города до МКАДа), заставляет людей продавать квартиры, а ждать несколько лет не хочется. У каждого из продавцов существуют свои причины: кому то из покупателей они покажутся уважительными, кому-то не очень. У всех разное мнение.

Задача риэлтора в этом случае – тщательно проверить квартиру на наличие обременений, потенциальных наследников. А цель покупателя – не потерять деньги на приобретаемом жилье. С проблемными квартирами нельзя справляться в одиночку. Консультация опытного риэлтора в этом случае жизненно необходима.

Не стоит экономить на сотрудничестве покупателя и риэлтора: это может привести к более существенным финансовым потерям в будущем времени. Нужно обезопасить себя от возможных убытков!!

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/prodazha-kvartiryi-po-nasledstvu-menee-3-let-v-sobstvennosti/

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Покупка квартиры до 3 лет в собственности

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Просмотров 472

Информация о том, что продаваемая квартира находилась в собственности менее 3-х лет, многих покупателей настораживает. Имеются ли к тому основания и как максимально себя обезопасить от возможных неприятностей?

С чем связаны опасения?

Почему покупателей смущает факт того, что жилье находилось во владении на протяжении короткого срока? Первый фактор, который заставляет насторожиться – необходимость оплаты 13% налога продавцом. В соответствии со ст. 217 НК РФ (п. 17.1), ст. 229 НК РФ (п.

4) налог требуется заплатить с продажи жилья, находившегося во владении до 5-ти лет (в оговоренных законом случаях – до 3-х лет). По истечении этого срока продавец освобождается от НДФЛ.

Что заставляет его идти на дополнительные траты? Возникает закономерное подозрение, что жилье имеет определенные недостатки – рядом или сверху проживают проблемные соседи, крыша протекает, отопление в зимний период оставляет желать лучшего.

Не исключаются и мошеннические схемы – многие граждане наслышаны о случаях перепродажи жилья через подставных лиц. Схема проводится в достаточно короткие сроки, чтобы жертвы аферы не успели исправить ситуацию.

На самом деле причины продажи жилья могут быть вполне обоснованными. В большинстве случаев они не таят скрытых угроз. Часто сделка заключается с целью улучшения жилищных условий. Продавая двухкомнатную квартиру, человек одновременно с этим приобретает трехкомнатную или частный дом.

Сделка заключается, если планируется переезд в другой город или молодая семья съезжается и избавляется от «лишней» жилплощади. Чтобы судить о рисках, стоит выяснить мотивы второй стороны.

Желательно в этих целях пообщаться не только с самим продавцом, но и с его соседями – не все они охотно идут на контакт, но найти источник информации можно практически всегда.

Чем грозит приобретение квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет?

Можно услышать мнение, что покупатель при приобретении квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет, не имеет права на налоговый вычет. Это противоречит ст.220 НК – невозможно получить компенсацию от государства, только если покупатель:

  • не имеет доходов, поэтому не выплачивает НДФЛ (под доходами понимается не только зарплата – средства могут поступать от сдачи квартиры в аренду или из других источников);
  • не является гражданином РФ;
  • сделка заключается между взаимозависимыми людьми;
  • жилье покупается за счет материнского капитала, средств работодателя или бюджетных средств.

В действующей редакции не предусмотрено каких-либо оговорок, касающихся срока, в течение которого бывший владелец пользовался жильем.

Тем не менее, риски, как и при заключении любой сделки, существуют.

  1. Мошеннические схемы. Чаще всего с фактами мошенничества приходится сталкиваться именно при продаже жилья, недолго бывшего в собственности. Квартира переоформляется на ряд подставных лиц и все это занимает относительно небольшой промежуток времени. Мошенники умудряются продавать по поддельным документам даже арендованную жилплощадь. Потерять свои деньги покупатель может, заплатив аванс, передав на руки мошенникам всю сумму или столкнувшись с оспариванием сделки в суде. Нередко проворачиваются схемы, при которых один объект недвижимости продается сразу нескольким покупателям. Следует проявить максимальное внимание к изучению документов. Крайне желательно заручиться поддержкой юриста.
  2. Продажа по доверенности. Если сделка проводится через представителя, то это должно вызвать определенные подозрения. От покупки стоит отказаться, если доверенное лицо всячески препятствует встрече/общению с самим продавцом. Благодаря современным средствам коммуникации организовать видеосвязь с человеком можно вне зависимости от места его нахождения. Отсутствие желания идти на контакт является серьезным предупреждением о факте мошенничества. Доверенное лицо может использовать недействительную доверенность (таковой она становится в случае смерти или пропажи без вести доверителя, признания его недееспособным, либо при отмене документа). Если отказываться от предложения не хочется, то крайне неразумно проводить сделку без поддержки юриста. Специалист располагает гораздо большими возможностями для проверки продавца и истории жилья, ему хорошо известны признаки мошенничества.
  3. Продажа жилья, полученного по завещанию. Это один из наиболее сложных и непредсказуемых рисков. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, завещание может быть оспорено в течение определенного срока. Если наследники считают, что к завещателю было применено насилие, то обратиться в судебную инстанцию они должны на протяжении года, а если появились доказательства недееспособности лица или были выявлены факты нарушения при составлении завещания, то период оспаривания ограничен 3-мя годами. Купив завещанное продавцу жилье, можно затем столкнуться с серьезными проблемами, решать которые придется в суде. Если соблазн купить именно это жилье велик, то действовать можно только через юриста. Подробнее: Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Чтобы максимально обезопасить себя при проведении сделки купли-продажи, желательно внести в текст договора следующий пункт: если у третьих лиц возникнут претензии на жилплощадь, то продавец берет на себя всю ответственность перед ними.

Как себя обезопасить?

Любая сделка, связанная с серьезными денежными вложениями, таит определенные риски. Не является исключением и приобретение квартиры, бывшей во владении у продавца короткий период (до 3-5 лет). Как себя обезопасить?

При выборе жилья на рынке недвижимости с очень большой осторожностью стоит относиться к «выгодным» предложениям. Если цена на квартиру незначительно ниже среднерыночной, то такой вариант еще можно рассмотреть.

Но даже в этом случае желательно заручиться поддержкой юриста, проконсультироваться с ним по всем аспектам предстоящей сделки. Специалист проведет работу по обнаружению потенциальных рисков, проанализирует историю жилища, выявит возможных претендентов на него.

Если стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, то стоит сразу отказаться от идеи его приобретения.

Другие настораживающие факторы:

  • повышенная срочность в совокупности с выгодной ценой – такое сочетание практически всегда сопровождает мошеннические схемы;
  • отсутствие в пакете любого из документов (правоустанавливающего, правоподтверждающего, технического) – только после его предоставления можно говорить о заключении сделки;
  • проведение сделки после развода – если жилье приобреталось в браке, то на него имеют право оба супруга (если продавец не может предоставить нотариально заверенного согласия бывшего супруга, то от покупки стоит отказаться).

Нельзя заключать сделку с асоциальными элементами – к ним относятся психически больные лица, наркоманы, алкоголики. Совсем необязательно человек должен состоять на учете – оспорить сделку может как сам продавец, так и его родственники, предоставив в суд показания соседей, протоколы полиции о вызовах, заключение судебной экспертизы.

Пример. Дети купили гражданке Семеновой однокомнатную квартиру. Спустя год после вступления в права владения она во время очередного запоя продала жилье и сразу после этого попала в наркологическую клинику.

После выхода из нее она подала иск в суд о признании сделки недействительной по причине того, что не могла отвечать за свои действия, и на нее было оказано давление.

Подтверждением служили почерковедческая экспертиза, справка из наркологической клиники, показания соседей. Суд удовлетворил ее требования.

Опасно приобретать жилье у лиц, возраст которых составляет 65-70 лет. Крайне редко они продают квартиру после недолгого владения, тем не менее, прецеденты случались.

Пожилые люди нередко признаются недееспособными.

В качестве аргументов для оспаривания договора приводятся сведения о заболеваниях, препятствующих осознанию правовых последствий действий (это может быть, например, обострение гипертонии).

Прежде чем купить квартиру, бывшую во владении менее 3-х лет, стоит изучить перечень ранее проживавших там жильцов – для этого нужно запросить выписку из домовой книги. Обязательно потребуется и выписка из ЕГРН – она покажет, кто является владельцем недвижимого имущества, кто прописан на жилплощади. Требуется проверить уплачен ли налог и имеются ли какие-либо обременения на квартире.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то это усложняет ситуацию. В соответствии со ст. 20 ГК РФ (п.2), дети, не достигшие 14 лет, должны быть сразу после выписки прописаны по адресу, где зарегистрированы родители (опекуны).

После 14 лет ребенок может быть прописан по другому адресу. Но в любом случае не допускается выписка «в никуда» – покупателю нужно удостовериться, что нормы закона будут соблюдены.

Если несовершеннолетний к тому же имеет свою долю собственности, то продавец должен получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Если прописанный в квартире ребенок находится под опекой, то разрешение органов опеки потребуется даже в случае, если он не имеет своей доли собственности.

Еще один момент, требующий внимания при покупке жилья, бывшего во владении менее 3-х лет, – наличие перепланировок. Достаточно часто владельцы недвижимости игнорируют требования закона.

Они не тратят время на подготовку документов, их подачу, ожидание разрешения от комиссии, согласование с работниками жилищной инспекции, получение нового технического паспорта и прочие необходимые манипуляции. Они выполняют перепланировку самовольно.

Узаконить «нововведения» после этого можно только через суд.

Поскольку продажа квартиры, бывшей во владении менее 5-ти (в ряде случаев – 3-х) лет облагается налогом, продавец может попросить записать в договоре меньшую сумму. Это позволит ему избежать высоких налоговых выплат.

Ни в коем случае не стоит соглашаться на такое предложение. Если впоследствии сделка будет оспорена через суд, то на руки покупатель получит сумму, прописанную в договоре купли-продажи, а не реально выплаченную продавцу.

За исключением некоторых моментов, приобретение квартиры, бывшей во владении менее 3-х лет, не таит серьезных рисков. Хотите избежать “подводных камней”? Вам стоит заручиться поддержкой специалиста, досконально разбирающегося во всех тонкостях процедуры купли-продажи. Юристы сайта окажут необходимую помощь, проконсультируют, предупредят о возможных проблемах.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Как не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке – Мосдольщик.рф

Покупка квартиры до 3 лет в собственности

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересую поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

  • Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
  • Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

  • Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
  • Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
  • Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
  • И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет

Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка.

Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре

В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «О участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.

  • В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтпаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
  • Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.

Чтобы уравнять две этих группы дольщиков, за точку отсчета и решили принять дату полной оплаты сделки в новостройке.

Когда новые правила начнут действовать

В последнее время полезные законодательные инициативы принимаются достаточно быстро.

Законопроект № 1022670-7, которым в Налоговый кодекс предлагается внести поправки, касающиеся в том числе и новых правил определения минимального срока владения будущим жильем в новостройках, поступил в Госдуму 17 сентября 2020 года.

Месяц отводится на обсуждение и замечания по проекту, после чего начнутся следующие процедурные шаги. При благоприятном раскладе они займут не более месяца, поэтому, возможно, нововведение станет законом уже в нынешнем году.

Источник: https://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/ne-zhdat-pjat-let-kak-pobystree-ne-platit-ndfl-pri-prodazhe-kvartiry-v-novostrojkah/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.