Покупка квартиры в сданной новостройке

Квартира в готовой новостройке: что нужно знать покупателю

Покупка квартиры в сданной новостройке

Не все покупатели квартир в новостройках предпочитают строящиеся дома, некоторые готовы заплатить больше, лишь бы сразу получить ключи и оформить собственность. Портал Novosrtoy-M.ru разбирался, сопровождают ли такую сделку какие-либо риски и что сегодня можно купить на рынке готовых новостроек Москвы.

Схемы покупки

Основная схема осуществления продажи квартир в сданных домах – это заключение договора купли-продажи (ДКП) между застройщиком и покупателем. Существует также схема с использованием предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

По словам Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, когда дом сдан в эксплуатацию, и на квартиры оформлено право собственности, то помимо ДКП их реализация ведется по договорам уступки, если квартира продается от инвестора. Однако, как правило, инвесторы к моменту сдачи дома стараются реализовать свое имущество, чтобы не нести дополнительные расходы на налог. Если дом сдан, но на квартиры застройщик еще не оформил право собственности, то сделки осуществляются по ПДКП.

«После оформления права собственности квартиры в сданной новостройке реализуются по договорам купли-продажи. Этот период длится до продажи последней квартиры от застройщика»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Риски

Очевидно, что риски при покупке квартиры в уже готовом доме минимальны, поскольку строительство уже завершено, и объект сдан в эксплуатацию. При этом в отличие от приобретения жилья на вторичном рынке, где у квартиры может быть ряд обременений, в новостройке квартира покупается у застройщика, поэтому сделка является юридически абсолютно чистой.  

«При покупке квартиры в сданном доме исключена ситуация с «недостроем», от чего не застрахованы, скажем, участники долевого строительства»

Вартан Погосян, TEKTA GROUP

В качестве основного риска для покупателя заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева отмечает невыполнение заявленного уровня качества возводимого жилья.

Но дефекты могут быть выявлены на этапе осмотра недвижимости независимым инженером. Кроме того, качество объекта покупатель может оценить и при визуальном осмотре помещения непосредственно перед сделкой.

Говоря о покупке квартиры по ПДКП, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что основные риски связаны с тем, что получение права собственности может занимать довольно продолжительное время.

«Проблема в том, что его оформление невозможно до тех пор, пока все инвесторы, финансирующие проект, и застройщик не подпишут акт реализации инвестиционного контракта. И этот момент может откладываться очень долго по самым разным причинам.

Например, если в реализации проекта участвовали местные власти, они могут не подписывать акт при невыполнении девелопером заявленных работ (не построил детский сад, не учел пожарную безопасность и т.д.)», – поясняет Мария.  

А вот коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что есть три на первый взгляд схожих понятия – «готовый дом», «сданный дом» и «дом с полученным свидетельством о праве собственности», но в зависимости от того, что в эти понятия вкладывается, юридическая нагрузка, в том числе и в контексте возможных рисков для покупателя, у них разная.

Готовый дом может означать, например, что он физически построен, но не подключен к коммуникациям по постоянной схеме или подключен, то есть полностью готов к проживанию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность.

Термин «сданный дом», как правило, применяется к строениям, которые прошли все этапы готовности, в том числе подключение к сетям, обмеры БТИ, на них получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но еще нет свидетельств о собственности.

«Дом с полученной собственностью» – это финальный цикл, оформлены все необходимые бумаги, проведены все подключения, дом готов на 100%.

Из перечисленных вариантов определенные риски несет приобретение квартиры в готовом доме, но без ввода в эксплуатацию и без получения прав собственности, так как именно на этапе подключения дома к сетям коммуникаций могут возникнуть проблемы, затягивающие сроки ввода в эксплуатацию.

«На рынке были примеры, когда дома строились и достраивались, вводились в эксплуатацию, но в них долго не оформлялась собственность из-за спорных прав застройщика на земельный участок.

Однако это коснулось тех, кто покупал квартиры на этапе строительства (по ДДУ).

Кроме того, через суд собственность затем оформлялась очень быстро», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». 

При покупке квартиры в готовой новостройке рекомендуется проверять все правоустанавливающие документы компании-застройщика, разрешительную документацию (разрешение на строительство, согласование подключения всех сетей и разрешение на ввод в эксплуатацию), документы на земельный участок, на котором осуществлялось строительство. На рынке недвижимости встречаются незаконные жилые постройки, которые подлежат сносу.

«При выборе квартиры в готовой новостройке репутация застройщика, его стаж на рынке и количество успешно реализованных проектов не менее важны, чем при покупке жилья на этапе строительства»

Ольга Новицкая, ГК «МИЦ»

Почему готовая новостройка

Эксперты отмечают, что в связи с кризисными явлениями на рынке и в экономике в целом многие прогнозировали смещение спроса в строну проектов на высокой стадии строительной готовности из-за опасений покупателей по поводу ухудшения финансового положения застройщиков и возрастания риска недостроев.

Однако выход на рынок ряда масштабных проектов с привлекательными ценами позволяет говорить, что бюджет покупки в готовых домах для многих покупателей слишком велик, и новостройки от надежных застройщиков, особенно на старте продаж, когда предлагаются минимальные цены, по-прежнему привлекают покупателей.

«В конце 2014 г. – начале 2015 г. мы отмечали увеличение интереса покупателей к готовым проектам, хотя за последнее время ситуация стабилизировалась. Нужно понимать, что в ассортименте остается небольшой объем предложений, а цены высокие»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли», спрос на готовое жилье, как правило, ниже, чем в проектах на начальной стадии строительства, в связи с тем, что в стартовых проектах большая доля инвесторов, а также на начальном этапе широкий выбор квартир при относительно низких бюджетах покупки.

«Привлекательные цены часто становятся весомым аргументом при покупке квартиры, поэтому в Москве спрос распределяется следующим образом: новостройки на начальной и средней стадии готовности приобретают 60% покупателей, а готовые дома – 40%», – говорит Мария Литинецкая.

Тем не менее, все равно есть те, кто предпочитает готовое жилье. По данным «Метриум Групп», как правило, квартиры в таких домах в Москве покупают представители среднего класса. Это супружеские пары в возрасте 28-40 лет с 1-2 детьми, с ежемесячным доходом 150-200 тыс. рублей.

Обычно причиной покупки квартиры в новостройке для них является улучшение жилищных условий. Например, на приобретение нового жилья может повлиять прибавление в семействе, желание разъехаться с родственниками, потребность сменить район проживания в связи с переходом на другую работу и т.д.

Зачастую потенциальные покупатели проживают в квартирах, доставшихся по наследству или в съемном жилье.

Поэтому, как правило, в этих ситуациях клиенты предпочитают купить квартиру в уже готовом доме, чтобы не переносить дату переезда на неопределенный срок, а также не нести временных и финансовых потерь.

Льготная ипотека и рассрочка

Стоит отметить, что условия программы субсидирования ипотечной ставки распространяются не только на строящиеся по 214-ФЗ дома, но и на готовые. Если на дом еще не оформлено право собственности и реализация ведется по предварительным договорам купли-продажи и договорам уступки (от застройщика), то возможно получение субсидированной ипотеки.

Если на квартиры оформлено право собственности, то на те квартиры, которые реализуются по договорам купли-продажи от застройщика, возможно оформление ипотеки с господдержкой, на квартиры от физических лиц – уже нет.

В этом случае ипотечный кредит предоставляется покупателям по среднерыночной ставке 13-15% при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости квартиры.

Условия предоставления льготной ипотеки на жилье в готовом доме такие же, как и в строящемся – 12% годовых, первоначальный взнос – от 20%, сумма кредита – до 8 млн рублей (в Москве и Подмосковье).

«Новостройка должна быть не только кристально «чистой» с юридической точки зрения, но и аккредитована банком, в котором человек оформляет льготный кредит. Если объект не аккредитован, банку, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение по договору»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

В тех домах, что достраиваются, могут предоставляться рассрочки до конца строительства. Сроки могут быть разными – это и 1-1,5 года и несколько месяцев. На готовые квартиры программ рассрочек, как правило, нет, так как спрос достаточно высокий. Кроме того, рассрочки требуют обычно большого первоначального взноса – 30-50% от стоимости квартиры.

По словам Марии Литинецкой, девелоперы не предоставляют рассрочку на введенные в эксплуатацию дома, так как у них нет юридической возможности принудить покупателя к выполнению финансовых обязательств.

Например, до сдачи дома стороны могут подписать договор долевого участия (ДДУ), который проходит регистрацию в Росреестре, где прописаны все финансовые обязательства.

В случае их несоблюдения застройщик имеет право расторгнуть договор и начислить пени. ПДКП таких нюансов не предусматривает.

Конечно, в порядке исключения девелопер может согласовать с покупателем в индивидуальном порядке беспроцентную рассрочку на 2-3 месяца. Схема такова: клиент подписывает ПДКП, делает первый взнос, через 2-3 месяца вносит оставшуюся сумму и только после этого подписывает договор купли-продажи с последующим оформлением собственности.

Если стороны будут оформлять беспроцентную рассрочку не по ПДКП, а по ДКП, то в этом случае рискует застройщик.

Дело в том, что после оплаты первого взноса и подписания договора купли-продажи клиент имеет право оформить квартиру в собственность и, ввиду отсутствия обременений, может поступить недобросовестно и не оплатить вторую часть суммы. 

«В юридическом смысле рассрочка возможна, если стороны договорятся об этом и зафиксируют условия в контракте»

Василий Шарапов, «Сити-XXI век»

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», уверен, что наличие рассрочки воспринимается клиентами как один из вариантов покупки квартиры, но значительного влияния на объемы продаж она не оказывает.

Сданные корпуса, которые продаются по договору купли-продажи от юридического лица, также кредитуются банками, участвующими в программе господдержки.

Поэтому большая часть покупателей все же предпочитает ипотеку, ставки по которой сравнимы с рассрочкой, а срок выплаты при этом может быть больше в несколько раз.

В 2015 году на рынке появились новые инструменты покупки недвижимости, в том числе и готового жилья. Например, в проекте компании «ОПИН» ЖК VESNA, где первая очередь уже сдана, действует программа лизинга от «ВТБ24» аналогичная рассрочке. Программа предоставляется на условиях финансирования до 10 лет с авансовыми платежами от 20-50% в зависимости от предоставленного пакета документов.

В готовых домах большим спросом пользуются «двушки», «трешки», а также многокомнатные квартиры.  Так что логично предположить, что покупатель готового жилья человек семейный и с достатком.

Причем, как отмечает Вартан  Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, почти во всех случаях это уже будущий жилец, а не инвестор.

Хотя человек даже с низким уровнем дохода и без семьи может купить трехкомнатную квартиру в сданном доме, например, продав свою, доставшуюся в наследство.

Название ЖК Застройщик Локация Тип квартир в продаже Мин. бюджет покупки, руб.
«Акварели»TEKTA GROUPМО, Балашиха2, 3, 43 800 000
«Да Винчи»TEKTA GROUPМО, Одинцово1, 2, 34 600 000
«Ньютон»TEKTA GROUPМО, Мытищи28 700 000
«Некрасовка»«ДСК-1»Некрасовка1, 2, 34 200 000
«Белый Парк»«Центр-Инвест»Левобережный1, 2, 3, 49 400 000
«Менделеев»«Лидер Групп»МО, ХимкиСтудии, 1, 2, 33 690 000
«Эко Видное»MR GroupМО, Ленинский район1, 2, 33 860 000
«Новые Ватутинки»ИнвестстройНовая МоскваСтудии, 1, 2, 33 800 000
«Life-Митинская»«Пионер»Митино1, 2, 310 300 000
Wellton Park«КРОСТ»Хорошщево-Мневники1, 2, 37 900 000
«Кленовый DOM»«Дон-Строй»Хамовники3, 4, пентхаусы230 000 000
«Люмьер»«ИНТЕКО»Тверской1, 2, 3, 432 300 000
«Альбатрос»«Сити-XXI век»Строгино1, 2, 3, 49 498 000
«Самоцветы»«Сити-XXI век»МО, Люберцы1, 2, 36 156 000
M-HouseФСК «Лидер»Чертаново Центральное1, 2, 310 200 000
«Западное Кунцево»ФСК «Лидер»МО, Одинцовский район1, 2, 3, 44 700 000

Дата публикации 07 мая 2015

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/kvartira_v_gotovoy_novostroyke

Квартира в новостройке: подводные камни при покупке

Покупка квартиры в сданной новостройке

При покупке жилья в новостройке мы рассматриваем два варианта — покупка уже сданного жилья в собственности застройщика или долевое строительство.  В обоих случаях встречается немало нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях расскажем в статье.

Эскроу-счет — новая защита от банкротства застройщика

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор АН «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового жилья мы разграничиваем две возможности.

Это может быть либо покупка уже сданного жилья, находящегося в собственности застройщика, либо покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство».

При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском: «Несмотря на то, что застройщик обязан страховать объект и этим обеспечить гарантию возврата средств покупателю, на деле при банкротстве застройщика покупателя ждет очень долгое ожидание средств, возможно, что свои средства он получит не в полном объеме. Понимая такое несовершенство долевой системы, наше государство с нового года в законодательном порядке отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года сделки такого плана будут проводиться только через банк».  

Теперь при банкротстве застройщика дольщики не потеряют деньги. Средства сохранятся на эскроу-счете независимо от результатов строительства, так как теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.

Если застройщик банкротится, то у клиента есть два варианта. Первый — сохранить средства на эскроу-счете, и через суд истребовать получение жилья или совместно с другими дольщиками найти нового застройщика и закончить строительство. Второй вариант — забрать деньги и купить новую квартиру.

Важно! Старая схема ДДУ не исчезнет с рынка еще несколько лет — пока все текущие договоры не будут исполнены. Если договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то дольщик получит квартиру по нему.

Что проверить перед покупкой жилья в сданной новостройке

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке:

  1. Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации.

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

  1. Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

  1. Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
  2. Соответствие планировки квартиры проектной документации;
  3. Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
  4. Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Все найденные недочеты записывают в лист осмотра и прикладывают его к акту приема-передачи. Если вы сразу не подпишете акт, застройщик начнет устранять выявленные недочеты. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В таком случае можно требовать неустойку за просрочку.

«Что касается уже сданных объектов, то здесь в важных вопросах покупатель защищен. – продолжает Марин. – Покупателю не надо проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости.

Здесь ему достаточно двух документов – о том, что дом сдан, и о том, что застройщик является собственником квартиры. Сделка купли/продажи в случае с новым жильем может проходить даже в офисе застройщика без поездки в МФЦ.

Однако покупатели должны быть внимательны к документации и обещаниям застройщика. Перед сделкой проводится процедура – приема/передачи. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и в акте указать, что именно требует доработки.

Нередки случаи, когда уже после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной канализацией, которую застройщик обещал доработать на словах. Все должно быть закреплено документально».

  1. Проверить вид разрешенного использования объекта недвижимости

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Также есть нюансы, когда застройщик строит многоквартирный дом на земле ИЖС, предназначенной только для индивидуального жилья.

Были случаи, когда застройщик продает построенные на такой земле квартиры как долю в доме, естественно на порядок ниже рыночной стоимости.

А потом суд выносит решение о незаконной постройке и сносе дома», – делится случаем из практики Марин.  

Чтобы проверить соответствие ВРИ, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В ней должно быть указано «разрешено использование земли для многоквартирной застройки или строительства многоэтажного дома». Если указано что-то другое, то застройщик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН.Реестр за 30 минут или лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.  

Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой убережет от потеренннего времени, денег и судебных разбирательств!

Заказать выписку для проверки земельного участка под строительство прямо сейчас.

Елизавета Кобрина  

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-novostroyke-podvodnye-kamni-pri-pokupke

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Покупка квартиры в сданной новостройке

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть