Покупка недвижимости процедура

Содержание

Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Покупка недвижимости процедура

На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц.

Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи.

Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности. Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.

Что такое публичные торги

Публичные торги — это, согласно 1 ст. 449.1 ГК РФ, процедура продажи имущества физического лица, признанного банкротом по решению суда. Они проводятся в виде аукциона, открытого предложения или конкурса.

Приобрести с торгов можно:

  • квартиру/долю, комнату;
  • земельный участок;
  • дом, коттедж, дачу, таунхаус;
  • гараж, машиноместо;
  • коммерческие объекты.

Процедура покупки зависит от организатора торгов.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства.

Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж.

Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

  • недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
  • заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
  • заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

  • РОСЭЛТОРГ
  • ЭТП РАД
  • РУТОРГИ

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

  1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
  2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
  3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

  • вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
  • переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
  • выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
  • происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
  • при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
  • не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
  • если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
  • если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

Пример

  1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
  2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
  3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Напрямую через банки

Если должник добровольно согласился продать ипотечную квартиру (или другую недвижимость), и заявленная стоимость устраивает покупателя, стороны могут договориться о приобретении объекта напрямую, без участия в торгах. В этом случае банк не подает в суд на заемщика, не запускается процедура банкротства. Кредитору важно, чтобы должник вернул кредит любыми способами.

Перечень залогового имущества с характеристиками объектов и способом продажи, которое реализуют банки, есть на их официальных сайтах, например, у Сбербанк, ВТБ, Банк УралСиб.

Первоначальная цена устанавливается в размере среднерыночной стоимости недвижимости в данном регионе. Но она может быть снижена по соглашению между покупателем и продавцом, если это устроит кредитора.

Например, на сайте ВТБ размещена информация о продаже квартиры в Москве:

В объявлении есть адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат. Связаться с продавцом и договориться о цене можно по телефону, через электронную почту.

Приобрести квартиру можно как за счет собственных средств, так и оформить ипотеку в банке (в этом же или любом другом).

Если заемщик против продажи, банк подает в суд и недвижимость реализуется на аукционе в общем порядке.

Этот способ покупки квартиры проще, но он менее выгодный, так как продавцы редко делают хорошую скидку от рыночной цены.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника.

Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать.

Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

  • до начала аукциона невозможно определить, насколько выгодной будет сделка, сколько будет участников и как они поднимут цену;
  • не всегда есть возможность сделать осмотр недвижимости перед аукционом;
  • если банк продает недвижимость по соглашению сторон с должником, ее стоимость будет не сильно отличаться от рыночной, поэтому выгодность сделки будет минимальна;
  • собственник может попытаться отсудить недвижимость обратно;
  • бывшие собственники могут изрядно помотать нервы, отказываясь выселяться.

Памятка покупателю

  • Чтобы участвовать в публичных торгах, заранее получите сертификат ЭЦП, зарегистрируйтесь на торговой площадке, где будет проходить аукцион;
  • несмотря на то, что банк контролирует чистоту сделки, все равно убедитесь что в квартире нет зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних;
  • если вы опасаетесь, что не сможете разобраться в аукционной документации, обратитесь за помощью в специализированную консалтинговую компанию.
  • 11 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение komission.vtb.ru, rosim.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-na-publichnyh-torgah.html

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

Покупка недвижимости процедура

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

  • Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
  • Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
  • Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
  • Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
  • Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
  • Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
  • Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
  • Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
  • Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
  • Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
  • Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» – уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Строительство жилья в Москве

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-u-ghoroda-kvartiry-v-novostroikie-instruktsiia-po-primienieniiu

Пошаговая инструкция

Покупка недвижимости процедура

Последнее обновление: 26.10.2020

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная Пошаговая инструкция для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички.

В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним.

В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  • Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

Пошаговая инструкция позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации.

 Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой.

В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Вперед. Следующий шаг
Квартира. Продать или купить?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Покупка недвижимости процедура

Приобрести квартиру онлайн можно как в новостройке, так и на вторичном рынке.

В каждом случае есть свои нюансы, о которых будет рассказано далее, но всегда нужно проверять репутацию второй стороны сделки — агентства недвижимости, риелтора, застройщика, собственника.

Поэтому рекомендуется изучить всю проектную и разрешительную документацию по интересующему ЖК, также ознакомиться с отзывами о данной компании/специалисте в интернете.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Если вы покупаете жилье напрямую у его владельца, стоит взять выписку из ЕГРН. Там указаны основные характеристики квартиры и актуальный перечень ее собственников. Заказывают документ на сайте Росреестра.

Еще будет правильным попросить продавца предоставить свежую справку о его дееспособности (берется в психоневрологическом диспансере).

Это тонкий момент, однако такая справка может стать гарантом того, что действительность заключенного договора купли-продажи не будет оспорена впоследствии.

Выбор жилья

Если раньше для того, чтобы познакомиться с будущей квартирой в новостройке, нужно было ехать в офис продаж, то в карантин все перешло в сферу онлайн.

К традиционным камерам на стройплощадках, с помощью которых можно оценить динамику строительства и архитектурный облик зданий, добавились другие виртуальные опции.

«Некоторые застройщики создали 3D-туры, которые позволяют прогуляться по территории комплекса, зайти в лобби и в квартиру, оценить виды из окон», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Всем этим легко воспользоваться и после снятия ограничительных мер.

При дистанционной покупке «вторички» также можно попросить продавца/риелтора провести онлайн-трансляцию из выбранной квартиры. При этом важно, чтобы на видео был показан сам дом, адресная табличка на нем, вход в подъезд, этаж, номер квартиры. Такой подробный отчет должен подтвердить, что вам продают именно ту квартиру, о которой вы договаривались.

Тем не менее руководитель департамента по работе с публикой агентства недвижимости «Возрождение Недвижимость» Варвара Кокина советует осматривать объект все же вживую: «Квартира может оказаться не в том техническом и санитарном состоянии, которое показывают на видео. Так, легко скрыть следы плесени или протечек. А еще в режиме онлайн трудно оценить состояние проводки и труб».

Как купить квартиру, если находишься в другом городе

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Бронирование

Если жилье вас устраивает, следующая ступень — дистанционное бронирование. Зарезервировать понравившийся лот в новостройке можно по телефону или на сайте компании-застройщика. На этом же этапе нужно отправить продавцу, например тому же менеджеру отдела продаж ЖК, документы для оформления договора долевого участия (паспортные данные, СНИЛС).

Вид документов

При покупке квартиры онлайн все документы тоже должны быть «онлайн». В частности, бумаги, заверенные у нотариуса (изначально их оформляют лично).

«Если клиент оформил нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, к нему еще нужно приложить тождественность у того же нотариуса.

То есть получить подтверждение, что скан документа — это скан настоящего согласия», — рекомендует генеральный директор A-P-K.RU Герман Ющенко.

Ипотека

Если вы собираетесь приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств, будьте готовы, что данная стадия в наименьшей степени подвержена цифровизации. Так что на этом этапе полностью перевести сделку в онлайн пока не получится.

«Центробанк смягчил требования к идентификации заемщиков, но лишь некоторые банки предлагают прогрессивные решения. Например, получить ипотеку онлайн, подписав документы с помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП), можно в банке ДОМ.РФ, а Сбербанк запустил программу выездной ипотеки.

Однако в большинстве кредитных организаций обойтись без личного визита в отделение по-прежнему не удастся», — отмечает Надежда Коркка.

В каких сделках с жильем нужна цифровая подпись?

Как обезопасить себя от мошенничества с ЭЦП?

ЭЦП, или электронная цифровая подпись

Для заключения ДДУ в режиме онлайн вам потребуется электронная цифровая подпись, или сокращенно ЭЦП. Этим термином обозначают специальную программу, выполняющую функцию реквизита электронного документа, который в свою очередь защищает его от подделки.

«Проще говоря, это ваша подпись, только в виде специальной компьютерной программы (ЭЦП записана на флешку). Она уникальна и хранится только у вас.

А получить ЭЦП можно в аккредитованном Министерством связи РФ удостоверяющем центре в регионе вашего проживания», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Впрочем, во время карантина многие покупатели столкнулись со сложностью оформления ЭЦП: не все аккредитованные для выпуска подписи учреждения продолжали работу. В этом случае можно было получить подпись у компании-застройщика. Девелопер имеет право на выпуск ЭЦП после предоставления ему соответствующего допуска удостоверяющим центром.

Электронные цифровые подписи бывают трех видов и различаются по степени защиты. Самой надежной считается усиленная квалифицированная ЭЦП, которая и используется в сделках с недвижимостью.

«Электронный документ, подписанный такой подписью, аналогичен бумажному документу, который подписан вами собственноручно.

При использовании такой подписи также можно установить, не изменяли ли документ после того, как он был подписан», — добавляет Владислав Фролов.

Оплата сделки

После подписания ДДУ и всех необходимых документов, которые вы получили от второй стороны сделки в виде ссылок на почту или СМС, нужно открыть эскроу-счет. Данный счет является блокированным: доступа к деньгам у застройщика/продавца не будет до окончания строительства и передачи вам квартиры. Процедура его открытия тоже может проводиться удаленно.

«Для открытия эскроу-счета к покупателю приезжает сотрудник банка. Но до начала госрегистрации договора клиенту нужно дистанционно открыть аккредитивный счет через сервис безопасных расчетов и перевести на него денежные средства.

Далее договор подается в Росреестр через сервис электронной регистрации, после завершения которой сумма автоматически перечисляется на эскроу-счет», — комментирует директор по продажам Level Group Юлия Агафонова.

Если вы хотите приобрести онлайн вторичное жилье, для уменьшения рисков настаивайте на проведении расчетов только через блокированный аккредитив, ячейку или номинальный счет. При этом в условиях доступа к деньгам обязательно укажите подписанный акт приема-передачи квартиры.

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Этот документ подписывается между сторонами сделки после фактической передачи квартиры от продавца к покупателю. Он является неотъемлемой частью договора купли-продажи, хотя на регистрацию перехода права собственности вместе с договором не сдается.

«Данный акт закрепляет, что жилье передано в том виде, в котором покупатель его осматривал, и все расчеты полностью произведены.

Документ можно подписать онлайн с помощью ЭЦП, но лучше сделать это лично при осмотре квартиры, чтобы потом продавец при обнаружении покупателем каких-либо дефектов не мог сослаться, что при подписании акта в электронном виде все было в порядке», — разъясняет Владислав Фролов.

Электронная регистрация

Это завершающий этап покупки недвижимости онлайн. Чтобы воспользоваться данной опцией, необходимо оформить у нотариуса доверенность на сотрудника компании-застройщика/агентства недвижимости.

Тогда последний сможет подать ДДУ на государственную регистрацию в Росреестр. В течение 5 рабочих дней после подачи туда договора его зарегистрируют и направят вам документы (в том числе выписку из ЕГРН) на электронную почту.

Или же можно будет получить их на руки посредством курьерской доставки.

Важно! При покупке квартиры на вторичном рынке нужно проверить, не наложен ли у собственника запрет на регистрацию сделок с его недвижимым имуществом в электронном виде.

«Если он есть, то даже при личном присутствии собственника электронная регистрация будет отклонена и сделка не будет заключена.

В таком случае владелец недвижимости должен лично присутствовать на подаче документов в Росреестр», — рассказывает Варвара Кокина.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Риски и сложности

Эксперты сходятся во мнении, что как таковых рисков при дистанционной покупке жилья в новостройках нет. Чего нельзя сказать о той же процедуре, но уже на вторичном рынке. В этом случае гораздо больше подводных камней (например, перед приобретением того или иного объекта обязательно нужно провести его юридическую экспертизу) и недобросовестных продавцов.

Кроме того, несмотря на удобство (можно купить квартиру в другом регионе, не выезжая из своего), онлайн-сделки подходят далеко не всем покупателям.

«Многим психологически сложно решиться отдать несколько миллионов рублей «вслепую» за недвижимость, которая существует для них только в виде рендера.

Что касается электронных сделок на первичном рынке, на них охотнее идут те люди, которые уже знакомы с продуктом застройщика, видели построенные им кварталы, бывали внутри или проезжали мимо», — комментирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Пока нельзя сказать, что в ближайшее время все сделки по купле-продаже недвижимости будут проводиться только онлайн.

Рынок еще не готов к этому: не все банки принимают электронные подписи, а при использовании в приобретении жилья программ господдержки требуется личное присутствие покупателя.

Однако эксперты с оптимизмом смотрят в будущее и допускают возможность перехода из офлайна в онлайн; только при условии, что все участники процесса — застройщики, агентства недвижимости, нотариусы, банки — будут подготовлены на 100%.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_nedvizhimost_onlayn_sovety_ekspertov_/100973

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Покупка недвижимости процедура

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть