Права дольщиков в квартире

Содержание

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Права дольщиков в квартире

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше.

Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Как происходит защита прав дольщиков – законы и рекомендации

Права дольщиков в квартире

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

  • вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
  • условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
  • застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

  • наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
  • четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
  • наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
  • гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

  1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
  2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
  3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

  • права собственности на недвижимый объект;
  • имущественных прав на объект незавершенного строительства;
  • прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации.

При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России.

К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

  • он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
  • он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

  • нарушение застройщиком качества объект;
  • в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
  • срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
  • строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

  • строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
  • проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
  • было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

  • помощь в завершении строительства объекта;
  • выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
  • поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
  • выделение жилплощади во временное пользование;
  • выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zashhita-prav-dolshhikov/

Долевая собственность на недвижимость. Как можно законно лишить собственника доли в квартире? | Адвокат Белякова Инна

Права дольщиков в квартире

Адвокат по жилищным вопросам · Март 13, 2014

Долевая собственность на недвижимость может быть серьезным источником конфликтов.

Часто у дольщиков не получается договориться о комфортном для всех пользовании совместным имуществом — из-за нежелания жить с кем-то под одной крышей, отказов платить коммунальные платежи и т.д.

Но еще чаще камнем преткновения становится то, что жить вместе под одной крышей все дольщики не собираются, но и продавать свои доли в чью-то пользу — тоже.

Возникает проблемная ситуация: Есть доля в квартире. Что можно сделать, если договориться с остальными собственниками долей договориться не получается?

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право собственности на имущество, находящееся в собственности нескольких лиц с определением долей каждого из них.

Пути появления долевой собственности могут быть разными:

  1. Наследование несколькими наследниками имущества умершего.
  2. Раздел совместно нажитого имущества после развода.
  3. Продажа частей своей доли под прописку (такие сделки оформляются, как правило, договором дарения, чтоб обойти право преимущественной покупки других собственников).

Но в каждом из них право собственности каждого дольщика неоспоримо. И по закону лишить кого-то этого права крайне сложно.

Нужна помощь юриста по вопросам долевой собственности?

Позвоните нам и получите консультацию специалиста прямо сейчас: +7 (499) 322-45-53

Как можно законно лишить собственника доли в квартире?

Важно понимать, что один долевой собственник не имеет никакого документального права изъять долю у другого. Пытаться выжить неугодного соседа с жилплощади или использовать иные методы давления — незаконно!

Как можно лишить собственника доли в квартире? Какие есть для этого основания?

  1. Добровольное согласие дольщика. За столом переговоров можно постараться найти компромиссное решение, которое устроит всех долевых собственников.
  2. Лишение права собственности на основания решения суда.

    В исключительных случаях возможно судебное решение о прекращении права собственности либо о выставлении доли на публичные торги (такое может произойти, если, например, дольщик имеет огромную сумму задолженности по коммунальным платежам, сравнимую со стоимостью доли). Этот пункт, так или иначе, предполагает, что долевой собственник должен вести себя противозаконно.

  3. Принудительный выкуп малозначительной доли. Один из наиболее реальных вариантов для реализации на практике при невозможности мирно договориться с другим дольщиком.

Итак, вы — собственник доли в праве собственности на квартиру. Имеются другие сособственники долей, с которыми у вас по различным причинам отношения не сложились.

Уговорить их расстаться с долей не удалось, оснований для прекращения права собственности нет, остается только вариант принудительного выкупа малозначительной доли.

Не можете договориться с другими дольщиками и хотите лишить их права собственности?

Позвоните нам сейчас и получите консультацию юриста по своей проблеме: +7 (499) 322-45-53

Принудительный выкуп малозначительной доли

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Крайне важно то, что понятие малозначительности доли действующим гражданским законодательством не разъясняется. На практике судья в каждом конкретном случае определяет, является ли доля малозначительной или нет.

Каких-то железных правил по данному вопросу нет, а прецеденты весьма противоречивы: есть вступившие в законную силу решения, прошедшие через все стадии обжалования, согласно которым и 1/12 долю не признавали малозначительной и, напротив, 1/4 долю признавали малозначительной.

На что суд обязательно обращает внимание, рассматривая споры о признании доли в имуществе незначительной и ее принудительном выкупе?

  1. Что представляет собой спорное помещение и сколько квадратных метров жилой площади приходится на долю участникаСуд учитывает, имеется ли в квартире такая комната, которая примерно соответствует количеству квадратных метров, приходящихся на долю собственника.

    Если подходящее помещение присутствует, то шансов на признание доли малозначительной практически нет.Некоторые судьи, при рассмотрении таких споров, также учитывают соответствие социальной нормы представления жилых помещений, устанавливаемой органами субъекта РФ (например, Законом города Москвы от 14.06.2006г.

    ) размеру общей площади, приходящейся на долю собственника.

  2. Основания приобретения доли в праве на квартируЕсли доля приобреталась по договору купли-продажи и с соблюдением преимущественного права на покупку остальных собственников, суды, как правило, соглашаются на вселение в квартиру нового собственника и не признают его долю малозначительной.

    Если же доля приобреталась по договору дарения, суды учитывают осведомленность получающего в дар долю лица о проживающих в квартире лицах, невозможность фактического совместного проживания с уже имеющимися собственниками, и нередко именно это закладывают в решение об удовлетворении требований о принудительном выкупе доли.

  3. Нуждаемость в использовании квартирыСуды обязательно учитывают, имеется ли в собственности у того лица, чью долю признают малозначительной, иное недвижимое имущество. Если есть в собственности хоть какие-то жилые помещения, даже находящиеся в других субъектах РФ, шансы на принудительный выкуп доли значительно увеличиваются.

Помните: Лишить собственника доли в праве собственности на имущество, не предоставляя ему компенсации, нельзя. И только после получения компенсации собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее.

Вы должны иметь фактическую возможность выплатить денежную компенсацию в необходимом размере.

Подавая иск о принудительном выкупе малозначительной доли в праве собственности, нужно сразу приложить к нему оценку рыночной стоимости доли, произведенную профессиональным оценщиком, а также доказать, что в случае удовлетворения ваших требований у вас есть достаточное количество денежных средств для выкупа этой доли. Для доказательства платежеспособности можно положить деньги, достаточные для выкупа доли, на депозит нотариуса или же просто предоставить выписку из своего банковского счета, на котором присутствует необходимая сумма.

Таким образом, существуют действенные способы, как можно законно лишить собственника доли в квартире. Но на практике реализация каждого из них представляет серьезные трудности: от трудностей общения с другими дольщиками до юридических.

Поэтому, если вы хотите судиться с владельцами других долей, лучше еще на этапе идеи заручиться поддержкой квалифицированного юриста по недвижимости.

Только профессионал сможет грамотно оценить, насколько реальны ваши шансы на победу, и помочь подготовиться к судебному процессу.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/dolevaya-sobstvennost-na-nedvizhimost-kak-mozhno-zakonno-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire/

Кто может проживать в квартире в долевой собственности

Права дольщиков в квартире

/ Жилищные споры / Кто может проживать в квартире в долевой собственности

Просмотров 913

Жилищные споры о проживании в квартире встречаются наиболее часто. Особенно остро при долевой собственности на жилое помещение. Многие путают понятие «владелец» с понятием «прописанный» человек.

Кто из них может жить в квартире, а кто нет? На первый взгляд ответ очевиден – только собственник. Однако на практике встречаются исключения.

Порой владение долей не является основанием чтобы занимать жилплощадь.

Как определить порядок проживания, нужно ли учитывать мнения дольщиков, а главное, как вселить своего родственника, если вы являетесь совладельцем квартиры? Как всегда ответы в нашем обзоре.

Кто может проживать в квартире с долевой собственностью

Использование жилого помещения – это в первую очередь постоянное проживание. Первоочередным правом владеют долевые собственники. Помимо них вселение доступно и другим:

  • несовершеннолетним детям;
  • матери, отцу, супругу, родственникам;
  • посторонним лицам.

Как это происходит на практике разберем по отдельности.

Собственник

Жилье, которое находится в общедолевой собственности, разделено на «идеальные» проценты. Распорядители долей являются их законными хозяевами.

Основное преимущество совладельцев – свободная регистрация в квартире в первую очередь для себя. Обратите внимание, речь идет о регистрации, т.е. прописке. А вот шансы на проживание зависят от многих факторов. Бывает, что собственник прописан в квартире, но жить в ней не может. Почему?

Если имеется спор, вопрос о вселении решается в судебном порядке.

В каких случаях суд откажет собственнику в проживании:

  1. Отсутствие технической возможности – если нельзя выделить комнату соразмерно с долей (пример, 1-комнатная квартира и несколько человек).
  2. Вселение в квартиру, где уже живет семья – особенно, если для неё это жилье является единственным.
  3. Хозяин доли имеет другое жилье – с действующей пропиской и проживанием. Особой надобности в использовании жилья нет.
  4. Незначительность доли в квартире – нельзя представить в виде отдельного жилого помещения (комнаты).

Одним словом, причины могут быть разные. Суд также учитывает взаимоотношения между совладельцами, интересы детей, социальную опасность для жильцов, половую принадлежность и др.

Вывод: даже если собственник имеет долю, не факт, что он сможет проживать в квартире. Окончательное решение о вселении принимает судья.

Несовершеннолетние дети

Случается, что совладелец квартиры имеет несовершеннолетних детей. Неважно, родных или усыновленных. Согласно ст. 20 ГК РФ, ребенок до 14 лет должен жить вместе со своими родителями – матерью или отцом. Отсюда законное право собственника – прописать и вселить в квартиру несовершеннолетних детей. Согласия совладельцев не требуется, даже если они будут против.

Исключение сделано для детей до 14 лет. Если ребенок старше, он имеет право жить отдельно от родителей с их разрешения. Однако вплоть до 18-летнего возраста несовершеннолетние могут жить с матерью или отцом.

Пример 1

Трое наследников стали владельцами 3-комнатной квартиры. Договорившись, они заняли три комнаты. Одна из собственников переехала из общежития и сразу вселила в свою комнату 5-летнего сына. Разрешения у других совладельцев она не спрашивала, поскольку ребенок был малолетним.

Пример 2

Романова и Сергеева жили в 2-комнатной квартире, где имели равные доли в общем праве. Романова проживала одна, а Сергеева вселила в свою комнату 27-летнюю дочь и 4-летнего внука. Одинокая собственница возмутилась, мол соседка поселила людей, даже не поставив ее в известность.

Романова пригрозила обратиться в суд, Сергеева считала, что она вполне законно приютила свою дочь. Недовольная женщина подала иск о нарушении ее прав и интересов от незаконного вселения чужих лиц. Романова пояснила, что дочь и внук Сергеевой нарушают порядок пользования в квартире.

Внук постоянно плачет, а мать держит кота и собаку, принимает шумных гостей. Истица потребовала выселить жильцов из квартиры, поскольку она не давала согласия на их проживание. Изучив обстоятельства дела, суд встал на сторону истца. Совершеннолетняя дочь и внук должны были освободить жилое помещение.

Сергееву предупредили о том, что она не может впускать жильцов без согласия второго собственника. В данном случае ее дочь является совершеннолетней – право на ее свободное вселение не действует.

Члены семьи (родители и родственники)

Наравне с детьми собственник может пустить пожить супруга или своих родственников: родителей, бабушек, племянников, братьев, сестер и другую родню. Однако, прежде чем заселять жильцов, нужно получить разрешение от остальных совладельцев. Если хотя бы один из них будет против – члены семьи не смогут жить в квартире собственника.

Обращаем внимание, что при долевом владении не действуют положения Жилищного кодекса. Если собственников несколько ст. 31 ЖК РФ заменяется на положения Гражданского кодекса РФ, а именно статью 246 ГК, где сказано, что решение о пользовании жильем принимается сообща.

Пример:

Зайцев, Волков и Козлов владели 1-комнатной квартирой с долевой собственностью. Фактически жилье занимал только Зайцев, а двое других совладельцев там не проживали. Спустя некоторое время появилась мать Волкова. Женщина предоставила доверенность от сына на вселение в квартиру и ведение хозяйства.

Козлов не возражал против такого решения и также поставил подпись о согласии. Однако Зайцев не разрешил матери Волкова вселиться в квартиру. Основной мотив – минимальная жилая площадь (одна комната), отсутствие выделенных долей, проживание с человеком другого пола.

Таким образом, Зайцев воспользовался своим правом и отказал в заселении члену семьи совладельца.

Читайте «Может ли человек, прописанный в квартире претендовать на долю«?

Чужие люди

Нечто схожее наблюдается и в случае с проживанием чужих людей. Согласно ст. 246-247 ГК РФ, на их прописку или вселение нужно согласие всех совладельцев.

Однако известны случаи, когда сторонние люди все же заселялись в квартиру. Например, если один из собственников впускает пожить сожителя/сожительницу.

Подойдет в том случае, если доли представлены в виде комнат в большой жилплощади.

Итак, долевая собственность на квартиру связана с несколькими людьми. Хозяева решают, кого вселять, а кого даже не пускать на порог. Свободное проживание касается прежде всего владельцев + их детей. Сложнее с родственниками и чужими людьми, т.к. нужно согласие содольщиков.

Противоречий по вопросу проживания в квартире огромное множество. Вселение супруги, родителей, детей, сожителя – далеко не рядовые случаи. Многие совладельцы откровенно идут на конфликт и не желают уступать. Нередко жильцы меняют замки, жалуются участковому, грозятся иском в суд.

Неподготовленный человек не знаком со всеми нюансами, что порождает массу вопросов: как быть и что делать? На помощь придут юристы нашего сайта. Они выслушают вашу проблему, вынесут заключение и подскажут, как поступить. Известны случаи, когда люди не могли истолковать нормы закона, а юристы им в этом помогали.

Бесплатная юридическая консультация избавит вас от поиска решения.

Источник: http://law-divorce.ru/kto-mozhet-prozhivat-v-kvartire-v-dolevoj-sobstvennosti/

Права дольщиков до принятия квартиры от застройщика. – Правовед Плюс

Права дольщиков в квартире

10.12.2019

Приобретение квартиры по договору ДДУ – это возможность купить жилое помещение по более дешевой цене, чем та, которая существует на вторичном рынке.

При заключении договора ДДУ дольщик может вступить в права владения, пользования и распоряжения квартирой после того, как он подпишет акт приема-передачи.

Основополагающий обязанностью застройщика выступает осуществление строительства с привлечением подрядчиком или своими силами. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартира должна передаться застройщиком в пользу дольщика.

Также застройщик обязан в соответствии с нормами гражданско-правового законодательства:

  • Оформить всю необходимую документацию в соответствии с положениями ДДУ;
  • Соблюдать сроки, которые прописаны в документах на возведение жилого объекта и сдачу квартиры в эксплуатацию;
  • Соблюдать не только сроки, но и качество работы;
  • Оповещать дольщиков о всех финансовых этапах и расходах на организацию ведения строительных работ;
  • Добросовестно выполнять все требования дольщиков в рамках заключенного договора ДДУ.

Организация, сотрудничающая с дольщиками может заключать с подрядчиками договорные отношения как на возведение жилого объекта целиком, так и на отдельные строительные работы. Также застройщик может как в двустороннем, так и в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, выдвигать требования о вынесении неустойки за просроченные платежи или же обращаться в судебные органы в случае явного нарушения своих прав.

Также он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих ситуациях:

  • Если квартира не была передана и не подписан акт приема-передачи жилого помещения в течение двух календарных месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Когда компания не выполняет свои обязанности, которые предусмотрены непосредственно договором ДДУ;
  • При приостановлении возведения многоквартирного дома по некоторым видам причин;
  • При недостаточно качественном выполнении работ, что в свою очередь должно быть доказано положениями проведенной экспертизы;
  • В ситуациях, когда полезная площадь жилого объекта меньше нормативов, установленных гражданско-правовыми нормативами Российской Федерации.

В случае явных нарушений требований по договору ДДУ застройщиком дольщик имеет права отстаивать свои права в гражданском процессе. В частности, это выплата неустойки в денежном эквиваленте, устранение недостатков произведенной работы и возмещение расходов на устранение выявленных недостатков. В обязанности граждан, принимающих участие в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Что нужно знать дольщику, заключающему договор долевого участия ?!

Отметить надо факт того, что после заключения договора долевого участия дольщик приобретает не сразу заветную квартиру, а лишь только право на ее получение в будущем после того, как застройщик закончит возведение многоквартирного дома и сдаст его в эксплуатацию.

Объект должен приниматься по акту приема-передачи. После подписания этого документа если у дольщика нет претензий он может заняться регистрацией права собственности на жилое помещение.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

С какими проблемами дольщик может столкнуться при оформлении договора ДДУ и участии в долевом строительстве ?!

  • Заключение не ДДУ, а предварительного договора, на основании которого квартиру могут попросту перепродать несколько раз и дольщик теряет свои деньги;
  • Привлечение на возведение многоквартирного дома денежных средств лицами, которые не обладают на это законным правом.

    Например, когда организации действуют незаконными способами;

  • Низкое качество строительных и ремонтных работ, говорящее о том, что застройщик попросту хотел сэкономить деньги;
  • Нарушение срока сдачи квартиры.

    Огромное количество дольщиков сталкиваются с тем, что они ждут свои заветные квартиры годами;

  • Банкротство застройщика, когда требуется длительная процедура признания организации финансово-несостоятельной;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома.

    Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и прочие подобные объекты переданы застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Любой потенциальный дольщик имеет право на ознакомлении с учредительной документацией застройщика, так как он должен убедиться в надежности компании.

Если же в информации отказывают, то тогда есть смысл задумать о потенциальной недобросовестности строительной компании. При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями, регламентируемыми нормами российского законодательства.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности строительной компании, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

Источник: https://pravoved-plus.msk.ru/blog/prava-dolshchikov-do-prinyatiya-kvartiry-ot-zastroyshchika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.