Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Купить недвижимость на вторичном рынке проще, чем на первичном рынке. Упомянутый первым включает риски, встречающиеся людям, желающим приобрести объект. Эта потребность обязывает знаниями нюансов, связанных с покупкой недвижимости.

1. Нахождение подходящего жилища;

Придется поискать объявления в интернете, чтобы найти желаемую жилплощадь. Подсказка: подайте объявления на сайты, расскажите друзьям, коллегам о желании приобрести жилье. Новость разлетится, варианты поступят быстро.

Прибегнув к услугам риэлтора, ищущий человек сэкономит время, сократит риски: сотрудник заранее проверит предложения, оставив подходящие варианты квартир.

Выбирать риэлтора нужно внимательно, чтобы не потратить деньги зря, поручив дело неумелому работнику.

2. Обзор выбранного дома;

Выбрав жилплощадь, целесообразно осмотреть ее. Внимательно проверяйте каждый уголок, задавайте вопросы. Заметив недостатки, покупающий человек осознает истинную цену квартиры. Изучая комнаты, обратите внимание на:

  • Покрытие стен, потолков, пола. Поверхность должна быть ровной, прочной, без недостатков, неровностей.
  • Наличие исправного состояния водопровода, электричества, газа, канализации.
  • Осмотрите электропроводку.
  • Отопление требует проверки.
  • Уделите внимание запаху, внешнему виду комнат, планировке.

3. Изучение деловых бумаг собственника

Продавец преимущественно упоминает достоинства жилища, умалчивая затруднительные вещи. Расспросите следующее:

  • Когда приобрел дом, каким методом. Долгое наличие жилья гарантирует спокойствие для покупателя. В случае маленького срока владения, появятся люди, обладающие правом собственности объектом. Если собственнику достался жилой уголок в наследство, объявятся нежелательные наследники.
  • Семейное положение собственника. Гнездышко семейного человека, продающего жильё, – общая собственность. Соглашение супруга позволит продолжение процедуры.
  • Наличие прописанных, временно прописанных лиц. Существование таковых, обладающих правом собственности на объект, затруднит покупку недвижимости.
  • Существование совладельцев. Прописанные несовершеннолетние дети помешают благополучно заключить сделку. Купля-продажа совершится с разрешения органов опеки.
  • Проводилась ли перепланировка. В случае перепланировки предъявляется документальное доказательство факту. Иначе, после окончания сделки, на нового владельца лягут обязанности оплаты штрафа, возвращения прошлой планировки.

4. Обдумывание последних положений

Оставшись довольным осмотром, покупатель переходит к заключению требований:

  • Расценка;
  • Заключение ДКП;
  • Зачисление аванса;
  • Сроки расчетов, передачи ключей;
  • Регистрация в Росреестре;

Договариваясь о стоимости, знайте: неизменно цену ставят выше истинной, поэтому поторгуйтесь. Высказав замеченные при осмотре недостатки, покупатель собьет стоимость жилья, придя к приемлемой цене. Придя к обоюдному согласию, стороны заключают ориентировочный документ о сделке, с указанием внесения аванса.

Распиской подтверждается внесение дополнительно аванса.

5. Совершение сделки

Договор о купле-продаже подразумевает переход собственности. Акт оформляется свободно, требований составления нет. Договор начинает действовать с момента подписания сторонами. Покупатель, прошедший регистрацию, считается полноправным владельцем. Составляется заявка в трех образцах для участвующих лиц сделки (покупателя, продавца, Росреестра).

Правильное оформление договора включает:

  • Наименование заявления, число, место подписания;
  • Личные данные сторон;
  • Обрисовка моментов недвижимости;
  • Стоимость жилья;
  • Информация о передаче недвижимости;
  • Круг прав, обязанностей сторон;
  • Санкции к стороне, нарушившей требования;
  • Личные подписи с расшифровкой;

В случае недееспособности продавца, неполной продажи недвижимости, пакт требует удостоверения нотариусом. К услугам нотариуса обращаются при желании сторон, тогда регистрация пройдет быстрее, ее подача бесплатна.

6. Процесс регистрации собственности

Подписав договор, стороны собираются, одновременно обращаются в государственную регистратуру, где зарегистрируют переход собственности к покупателю, внесут новые данные собственника в ЕГРН.

МФЦ отвечает за эту функцию, являясь посредником. Приняв заявление, они передадут его в государственную регистратуру. Можно напрямую зарегистрировать договор через портал Госуслуги.

Нотариус зарегистрирует заявление, при условии прошлого участия в сделке.

Деловые бумаги для регистрации:

  • Образцы подписанных ДКП;
  • Паспорта участников сделки;
  • Квиток о выплате государственной пошлины;
  • Документ продавца: технические заявления, соглашение мужа или жены, расписка из ЕГРН;
  • Прошение о регистрации перехода собственности;

Фиксирование начнется с уплаты государственной пошлины. Сроки процедуры напрямую зависят от метода прошения регистрации.

Получить бумаги, подтверждающие права собственности, можно уже на втором посещении, захватив расписку, паспорт. Число, намеченное распиской ЕГРН, знаменует переход недвижимости во владение нового собственника, имеющего право свободного распоряжения объектом.

7. Заключительный расчет

Процесс передачи денег – главная процедура вторичного рынка.

Процедура проходит согласно прописанным требованиям. Лучше в уговоре указать пункт, упоминающий об окончательном расчете. В таком случае новый владелец отдаст средства после регистрации. Существует наличный и безналичный расчет.

Первый случай требует составления специальной расписки об уплате. Деньги передают при свидетелях, которые оставят подписи. Соглашение составляется продавцом, но хранится покупателем.

Чтобы произвести безналичный расчет безопасно, деньги требуется предавать через банковскую ячейку.

8. Документы сторон, необходимые для проведения купли-продажи

Покупателю требуется паспорт. Продавец собирает пакет деловых бумаг для законной торговли недвижимостью. Список:

  • Паспорт;
  • Пакт, устанавливающий право собственности;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Выписка из домовой книги;
  • Заявление, подтверждающее отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
  • Соглашение супруга;
  • Разрешение органов опеки;
  • Справка ПНД;
  • Отказ от права покупки;

Лицо, приобретающее жилплощадь, должно учитывать особенности, влияющие на выбор, дальнейшую жизнь покупателя. Перечислим их:

  • Весна, осень – лучшие моменты поиска крыши над головой. Статистика показывает: продажи происходят быстрее в эти месяцы. Лето, зима – мертвый период рынка.
  • Выбирая квартиру, учитывайте компоненты объекта. Комнаты внутри должны привлекать атмосферой, интерьером. Дом снаружи должен выглядеть ухоженно, опрятно, надежно. Выбирайте выгодный район. Необходимые пункты: магазины, школы, аптеки, метро, должны быть поблизости.
  • Попросите друзей о помощи при осмотре: трезвый взгляд постороннего человека заменит, выявит незамеченные недочеты. Обзор проводите днем: искусственный свет ухудшает качество видимости, скрывая неровности, плесень, маленькие потертости стен.
  • Соседи продавца расскажут информацию о доме, районе. Не упускайте шанс получить информацию. СМИ могло упомянуть выбранный район, стоит проверить это, поискав материалы в интернете.

Учитывая нюансы приобретения недвижимости, человек выгодно покупает жилплощадь. Допуская малейшие промахи, ошибки, он рискует средствами. Юристы помогут с решением приобретения жилья.

Сомневающемуся в собственных силах человеку стоит обратиться к знающим людям. Найти жилплощадь, соответствующую фундаментальным потребностям, возможно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaia-instrukciia-5f3af7820f01db50a01771b9

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

С чего начать покупку вторичного жилья?

Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Покупку квартиры необходимо начинать с составления портрета своего идеального жилья. Решите, какая именно квартира вам необходима: сколько комнат, общий метраж, планировка, географическое расположение, престижность района, уровень ремонта.

Это сэкономит много времени при выборе подходящего варианта. Для начала решите, хотите ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Если новостройка, то узнайте о планах развития района, о наличии и будущем строительстве необходимой бытовой и социальной инфраструктуры: парков, школ, детских садов, магазинов, парикмахерских и прочее.

Если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то узнайте как можно больше о самом доме: когда ожидается или был проведен капитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом. Пообщайтесь с соседями, поищите негативные отзывы в интернете.

Учтите техническое состояние жилья. Каждая маленькая проблема потребует устранения, а, следовательно, и дополнительных денежных вложений. Кстати, можно уточнить у прежних хозяев их планы на мебель.

Часто собственники многое оставляют, это можно или использовать, или продать.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?

Отвечает председатель «Союза защитников информации» Александр Бражников:

Мы берем ситуацию, когда Вы уже нашли себе квартиру и начинаете готовиться к ее покупке.

Первое, что необходимо сделать, — это решить, кто будет заниматься оформлением сделки и проверкой юридической чистоты квартиры.

Это очень важно, так как компания по продаже недвижимости или риелтор, который Вам помогает в сделке, отвечает перед Вами только суммой своего заработка, то есть комиссией с продажи квартиры.

Если окажется, что в квартире кто-то проживает, квартира в залоге, а при сделке это не было обнаружено, Вам придется доказывать в суде, что Вас обманули. В этой ситуации не факт, что Вы вернете свои деньги, кроме комиссии посредника.

Проверка юридической чистоты квартиры — это не покупка телефона, а крупные инвестиции в Ваше будущее! Самый лучший практический совет: если у Вас есть деньги на покупку жилья, то все равно возьмите в банке (лучше государственном) деньги на ипотеку, хотя бы 300 тысяч рублей.

Гарантирую, что банк проверит квартиру на юридическую чистоту лучше любого агентства недвижимости, так как он дает Вам деньги и планирует их вернуть, если Вы вдруг не сможете платить. В таком случае сделка проходит под контролем банка: все юридические документы и договоры проверяются, и, если что-то вызывает сомнение, Вам просто не дадут провести сделку.

Ваши деньги не окажутся у мошенников. Если же все пройдет успешно, через месяц после сделки Вы сможете погасить кредит и закрыть ипотеку.

Если Вы планируете проводить проверку квартиры через агентство недвижимости, то перед тем, как заключить с ними договор, посмотрите отзывы на данную компанию, зайдите на сайты судов, забейте там данные выбранной Вами компании. Вдруг с ними уже судятся по поводу некачественно выполненной работы? Если же компания достойная и Вы в ней уверены, готовьтесь к сделке.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

Рынок жилой недвижимости давно стал благодатной почвой для желающих обогатиться за чужой счет. Для того чтобы не пополнить ряды бесславно обманутых, следует проявить максимальную осторожность. Осматривая будущее жилье, следует обратить внимание не только на интерьер, но и на состояние коммуникаций.

Они, во-первых, должны быть исправны, а во-вторых – соответствовать технической документации. В противном случае не исключены споры с управляющей компанией и жилищной инспекцией, грозящие штрафом или затратами на восстановление имущества в первоначальное состояние. Нелишним будет проверить платежки за последние три года.

Так покупатель сможет не только получить представление о своих будущих расходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Узнать о том, кто зарегистрирован в квартире, можно по выписке из домовой книги. Не проявив должной осмотрительности, вместе с жильем можно получить нежелательных квартирантов.

Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.

Необходимо также убедиться, что со стороны продавца выступает собственник квартиры. Полномочия его представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает основатель «Федерального бюро выкупа жилья» Сергей Овчинников:

Покупка квартиры должна начинаться с оценки собственных финансовых возможностей и метода финансирования. Для начала необходимо определиться с тем, какая сумма накоплений имеется, каков реальный ежемесячный денежный доход у Вас и членов Вашей семьи, которые будут участвовать в финансировании покупки. Затем необходимо выбрать систему финансирования.

Лучший вариант — когда у Вас есть возможность собрать и внести всю сумму. При этом далеко не все средства могут быть Вашими. Часть суммы можно взять в долг у родственников или друзей, с которыми Вы будете постепенно рассчитываться.

Если прибегать к ипотеке, то важно реально учесть сумму, которую Вы сможете выплачивать ежемесячно.

Продумайте все доступные риски и потенциальные возможности: снижение зарплаты или, наоборот, повышение в должности, стагнацию или процветание отрасли, возможность рождения ребенка в ближайшее время.

Не забудьте, что ипотека потребует дополнительных временных затрат на получение справок, выбор банка, оформление документов.

В случае плохой кредитной истории есть альтернативные ипотеке варианты. Например, аренда жилья с выкупом. Здесь не требуется первый взнос, сбор справок и документов. При этом можно сразу въехать в квартиру и жить в ней. Однако подобных предложений на рынке пока необоснованно мало.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можем ли мы рассчитывать на поддержку от государства при покупке квартиры?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/s_chego_nachat_pokupku_vtorichnogo_zhilya/5873

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

������������������ ������ ������������������, ���� ������ ���������������� ���������������� ������ �������������� ����������������

Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно

���������� ���������������� ���������������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����, ���������� ������������������ �������������� ����������������, ������������������ �� ���������������� ���������������� �� ��������������������������, ���������� �������������� �������� ������������������������������������ ��������.

����������������, ������ ���������� ���� ������ �������������������� ������������������ ���������� �������� ���������� �������������� ��������������������.

���� �� ������������ ���������������� ������������ ������ �������������������������� ����������������, �� ������������ ������ ���������� �������������� – ������������.

���������������� �������� ���������������� – ���������� �� �������������������� ������������.

������������ ���������������� �������������������������������� ������������, ������������������������ ������������ ����������.��167 �������������������������� ��������������

�������� ������ ����������, ������ �������������������� ������ ���������� �������������� ���������������� �������������� ���������� ������ ���� �� ������ ���� ��������������. ������������, ���� ���������������� ���� ������������������ ��������������.

���������������� �������������� ������������ �� ������������ ���������������� “����” ������������������ �� �������������� “����������������������������”

�������� �� ������, ������ ���������� �������� ������������������ ������������ ������ ��������������, ������ ������������������ �������������������������� ���������� �������������� ���������������������� ������������������������ ����������. �� �������� ������ �������������� ���� ����������������, ���� ������ ���������������������� ������������ ����������-�������������� ���������� ���������������� ��������������������.

�������� �������������� ���������������� �� ���������������������� ��������������. ������ ���������� ������������������ ������������ �������������� ����������������, �� �������������� �������� ������������������ �������� ���� ������������������������������������ ����������. �������������� ���� ������ ������������������������ ���� 1/3 ��������.

���� �������������� �������� ���������������� �������������������� ���������������� �������������� ����������.

���������� ����������������, ���������� ������������������ �������������� – ���������������� �������������� ����������, �������� ������������������������ ���������� ���������������������� ������������ ����������, �� �������������� �������� �������������� ���� 1/3 ��������. ���������������� �� �������������� �������������������� �������� �������� �� �������������� ������������ ���������� �������������� ����������.

�� ������������ �������������� ���������������������� ������������������ ��������������. ������������ ��������������������. ���������� �������������� ���������������� ������������������ ������������������������ ���� �������������� �� ���������������� ������������������. ���� ������������ ���������������� �� ���������� ���������������� ���� ���� ��������������.

�������������� ������������������ �� ������, ������ �������������� ������������������, �������������� ����������������������������, ���� ������������������ ���� ���������� ���������� ����������������, �������������� ���������������������� �� ���������������� ������������ ����������.

���� �������� ������������������ ���������������� ���������������������� �� �������������������� ��������������. ���������� ���������� �������������������� ���������������� ������������ �������������������������������� ���� ������������ 168 ������������������������ �������������� ����.

������ ������������ �������������� �� ������������, ���������������������������� ������������.

������������������������ ���������� �������������� �������������������� �������������������� �� �������������������� �� ������.

������ ��������������������, ������ �������������������� ���������� ���� ������������ ������������ ������������������, ������������������ �� ������ ���� ��������������, ������ ���������������������������� �� �������������������������������������� ��������������������, �� ���� ��������������������, ���� ���������� �������� �������������������� ������������ ���� ������ ������������������������������������ ���������� �������������� ���� ����������.

�� ������ ������ ���������� ���������� ���������������� – ������ ������������ �������������������� ���� ���������������� ������������ �������� ����������, �� ����, ������ ����������������������������, ���� ��������������������������������, ������ ���������������� ������������ ������ ������������������������ ������������ ���������� ������������������������������������.

�������������� ������������������ ������ �� ���������������� ���������� �������������������� �������������� �� ������������������. �� ���� ������������������������ ������ ������������ ����������, �������������� �������������������������������� �������������� ����������-�������������� ����������������.

���������� �������������� �� �������������������������� �������������� ������������������ �� ���� ����������.

���� �� ������������, ������ �� ���� �������������� ������������������������ �������������������������� ���������� ����������������, ������������������ ���������������������� �� ���������� ������������������ ����������.

�� ���������� �������������� ������������������ ������ ���������������� ���� ������������ 167 ������������������������ ��������������, �������������� �������������� �� ������������������������ �������������������������������� ������������. ���� ���������������������� ������������������ ������ �������������� �������������� ������������������ ������������ �� ������������ ���������� ��������������, �������������� ����������, �� ������������ �� ������������.

���� ������������ ������������������, ����, ������ �������������� �������������� ���� ������������ ���������� ���������� ���������� �� ���������������� ���������������������������� �� ������������, ���� ������������ �������������� ����������-�������������� ���������������� ��������������������.

���� ������������ ������������������, ������������ ������������������ �� ���������������������� �������� ����������������, �������������������� ������ ������������������ �� ������������������ ������ ������������������������������������ ������.

������ �������� �������������� �� �������� ������������������ �������������� ������������ 168 ������������������������ ��������������, ���� �������������� ������������ ������������������ ���� ������������������.

���������� �� ���������� �������������� ���� ���������������������� �� ���������� �������������������������� �������� ����. ������ ������������������ ���������� �������������� �� �� ���������������� �������������������� �������� ���� ����������������������.

������ �������� ������������������ ������ ���������������� ���������� ���� ������ ������������ ������������������������ �������������� – ������������ 168 “������������, ���������������������������� ������������” �� ������������ 173.

1 “������������ ������ ������������������������ �� �������� ������������ ���������������� ������������������”.

������������������ ������ ���� ������������, ������ ������ ������������ ������������������ ���� ������ ���������������� �������������������������������� ������������, ���������������������� ������������ ���� ������������ 167 ������������������������ ��������������.

������������ ������������ ���� ���������������������� ������������������, ���� �������������� �������������������� ������������������������������������. ���� ������ ������������������ �������������������������� �� ������������ �������������� �������� ���� �������������� – 168 “������������, ���������������������������� ������������” �� ������������ 173.

1 “������������ ������ ������������������������ �� �������� ������������ ���������������� ������������������”.

���������� ������������������ ������������ �� ������������������, �������� ���������� ���������� ���������������������� ����������. ���������� ������������ ��������������

������������������ ������ �������������������� – �� ������������ ������������������ ���� ������������������ ���� ���� �������� ���� �������� ������������, �� ������������������ ���� ������������ ���� ������������������ ������ ������������, ���� �� ���������������������� ���������������������� ����������, ���� �������������� ������������������. ������ ���� ������ ���������������� ���������������� �� ������������������ �������� – ������ �������������� �������� �������������� ���� �������������������� �������� ���������������� ������������ 168 ������������������������ �������������� ����.

������������������ ������������ �������� ����������������, ���� ���������� �������������������� ���������� �������������������� ������������, �� �� ���������������������� ���� ���������� ��������������������, ���������� ���������������������������� �������������� ������ ���������� �� ������������ ���� �������������������������������� ������������ ������ ������������������������������ �� ���� ����������������������, �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

�� ������ ������������ ���� ������������ ���� ����������������, ������ ���������������� ������������ 173.

1 ������������������������ ��������������, ���������������������� ���������������������� ������������������ ������ ������������������ ���������������������������������� ������������, ���������������������� ������ ������������������������ ���������������� ���������������� ��������, ������������ ������������ ������ ������������������ �������� ������������ ���������������� ����������������������������. ���� ������������ ����������, ���� �������� ������������������ ������ ������������, ������ ������������ ������������������ �� ���������������� ����������, �������� ���������������� ���� �������������� ���������������� ���� �������������������� ������������������������ ������ ���������������������� ���������� ������������ ������������, �� �������� ���������� �� ������������������ �������� ���� ���������� ������������. �������������� ������ ���������� ��������������, ������ ������ �������������������������� �������������������� �������� ����������, – ��������, ������ ���������������� ���� �������������� ���������������� ������������ ���� ���� �������� �� ���������� ������ �������� �������������������������� �� ���� ������������������. �������������� ���������� �������� ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2020/02/24/verhovnyj-sud-raziasnil-na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke-vtorichki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.