Продать квартиру в новостройке без налога

Содержание

Как продать квартиру в новостройке без уплаты НДФЛ

Продать квартиру в новостройке без налога

С 29 декабря 2020 года в силу вступили некоторые поправки в Налоговый кодекс РФ. Одна из них касается покупателей квартир в новостройках: теперь минимальный срок для продажи жилья без уплаты НДФЛ считают по-новому: не с даты регистрации права собственности, а после оплаты.

Например: Иванов купил квартиру по ДДУ в 2020 году. Следовательно, если бы он захотел ее продать без уплаты НДФЛ, то это право появилось у него бы только в 2026 году – через пять лет после регистрации ДДУ.

С поправками в Налоговом Кодексе сроки стали меньше. Возьмем того же Иванова: продать квартиру без уплаты НДФЛ ему можно будет в 2020 году – через пять лет после регистрации права собственности по долевому участию в Росреестре.

Касается нововведение только квартир в новостройках на первичном рынке. Если владелец жилья уже заплатил НДФЛ с продажи, то налог можно вернуть из бюджета, подав заявление через личный кабинет в ИФНС.

Кто может воспользоваться поправками в законодательстве

Изменение в законодательстве касается только тех, кто планирует продать или вот уже продает, или продал в течение трех последних лет квартиру в новостройке. Ко вторичному рынку недвижимости поправка не относится.

Как минимальный срок влияет на начисление НДФЛ

Минимальный срок владения в данном случае – это период, в течение которого можно продать жилье без уплаты налога на доходы физических лиц и подачи декларации по форме 3-НДФЛ.

Если квартира была куплена, то минимальный срок будет пять лет. А если получена по наследству, то три года. Также три года придется выждать для продажи без НДФЛ, если квартира была получена в дар от близкого родственника или приватизирована. Но, последние два варианта подойдут только для вторички.

Для новостроек по ДДУ срок считается немного иначе.

Как было раньше

Раньше отсчет срока владения квартирами в новостройках начинался с даты регистрации права собственности. А ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию можно было годами, ведь застройщики часто срывали сроки.

Но, даже сразу после сдачи дома в эксплуатацию продать квартиру без уплаты налога в 13% было невозможно. Ведь нужно было еще оформить право собственности, а потом подождать три года или пять лет.

Как теперь

Теперь минимальный срок владения отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а с даты последней оплаты по ДДУ или по договору переуступки права требования.

Собственнику больше не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности.

Когда можно применять новое правило

Новый порядок исчисления минимального срока владения действует для доходов с 2019 года.

Но, если так случилось, что собственник продал квартиру и уже заплатил НДФЛ, а с этого момента еще не прошло три года, то переплаченное в бюджет он может вернуть.

Почему только три года: потому что вернуть излишне уплаченные налоги можно только за три последних года.

Как вернуть переплаченное в казну?

Для этого нужно подать уточненную декларацию. Но, в той же 3-НДФЛ такого листа или хотя бы графы для списания НДФЛ не предусмотрено. Так что налогоплательщик может отправить в ИФНС пояснение по такому образцу:

  • В правом верхнему углу указать кому направляется пояснение к декларации: ФИО руководителя ИФНС, адрес, от кого: ИНН, ФИО, адрес плательщика.
  • По центру название документа: «Пояснение к уточненной декларации о доходах за____год».
  • Далее нужно указать когда была куплена квартира, за какую стоимость, сумма налога и сроки его уплаты. Отсылка к тому, что 29.12.2020 в силу вступили поправки в НК РФ, согласно которым налогоплательщик имеет право вернуть ранее уплаченный НДФЛ.
  • Список прилагаемых документов.
  • Дата и подпись.

Скачать образец пояснения к уточненной декларации при продаже новостройки.

Заявление проверят, и если верно, то на балансе налогоплательщика появится переплата. После этого нужно в личном кабинете подать в электронной форме заявление на возврат переплаты. Деньги на указанный счет должны поступить в течение 10 дней.

А что, если дом еще не сдан?

Новое правило касается расчета налогов в отношении только сданных квартир. Если вы купили квартиру по ДДУ или по договору переуступки прав, «списать» НДФЛ по новому законодательству не получится.

Дело в том, что право собственности на физическую квартиру появляется только тогда, когда уже подписан акт приема-передачи. А до этого, пока дом еще не сдан в эксплуатацию, фактически куплено право получить определенную квартиру в будущем.

При продаже в этом случае придется рассчитать НДФЛ и подать декларацию, а в следующем году заплатить налог.

Вычет при покупке жилья в новостройке

В этой части ничего не изменилось: имущественный вычет можно будет получить только после того, как дом сдадут в эксплуатацию, и покупатель подпишет акт приема-передачи квартиры.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/nalogi/prodat-kvartiru-v-novostrojke-bez-ndfl/

Как продать квартиру в новостройке в 2021 году

Продать квартиру в новостройке без налога

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Права требования у человека отсутствуют, если он поставил подпись в акте приема-передачи, однако права собственности на жилье еще не зарегистрировал. В такой ситуации оформить сделку купли-продажи можно исключительно по предварительному соглашению.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Что такое счет эскроу? Что поменялось в ДДУ?

Необходимо выполнить следующие действия:

  • определиться со стоимостью жилья;
  • разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
  • показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
  • определить порядок расчетов;
  • составить переуступленный договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

  • заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
  • разрешение от застройщика;
  • разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
  • нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
  • разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Без налога продать квартиру можно только в том случае, если сумма переуступки прав приравнивается к сумме, за которую продавец приобрел жилье у застройщика. Тогда налогооблагаемая база нулевая.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства.

Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы.

Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

К рискам покупателя относятся следующие:

  • вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
  • несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
  • несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

  • текст договора противоречит законодательству РФ;
  • в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
  • переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
  • застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности.

Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации.

Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke

Налог с продажи новостройки

Продать квартиру в новостройке без налога
Вернуться к списку статей

13.06.2017

Переуступку прав нельзя сравнивать с покупкой или продажей недвижимости, так как для такого способа потребуется иметь готовую квартиру вместе со свидетельством о собственности на неё.

Такого у продавца явно не имеется, но, однако, он делает предложение покупателю на право требования жилой площади в уже указанные сроки у строительной компании.

Покупатель охотно примет такое предложение, потому как оно является очень выгодным при покупке квартиры, так как позволит сэкономить немало денежных средств.

В чём заключается особенность сделки по переуступке прав требования?

Сама особенность сделки будет проявлять себя в порядке оформления договора, который будет зависеть от того, в каких рамках были выплачены денежные средства продавцом за недвижимость, частично или полностью.

Если он оплатил сумму в полном её объеме, которая указана в ДДУ, то в таком случае не будет требоваться согласия строительной компании в письменном виде на передачу прав и обязанностей другому лицу.

Если рассматривать то, что касается извещения застройщика о заключении договора по поводу переуступки, то тогда следует знать, что в соответствии с Федеральным Законом по №214, вступившего в силу от 2004 года, это делать не требуется.

Но тем не менее большая часть строительных компаний подразумевают данный пункт в соглашении. Именно поэтому рекомендуется перед самим началом процедуры в обязательном порядке подать уведомление в письменной форме, при всём этом также рекомендуется сохранить доказательства отправления уведомления.

Если ситуация обернётся так, что покупатель не смог внести по какой-то причине сумму за объект, тогда в договоре переуступка у второго покупателя станет обязательство перед закройщиком о том, что тот должен выплачивать средства, которые будут установлены в определённые условные сроки. Важным моментом является то, что в данной возникшей ситуации возникает необходимость о получении соглашения на проведение процедуры от застройщика.

Как оформить договор переуступке прав требования?

В самую первую очередь, что следует делать для того, чтобы организовать сделку по заключению договора переуступки, вам будет нужно найти покупателя.

Для его поиска можно приложить свои силы, либо воспользоваться специальными услугами посредника, для примера можно использовать риелтерское агентство “Капитал недвижимость”, которое успешно занимается продажей новостроек много лет.

После чего, в обязательном порядке появится необходимость в том, чтобы получить разрешение в письменном виде от строительной компании, либо просто её уведомить. После того, как вы получите разрешение, следующим шагом будет обращение в банковскую организацию, это касается только того случая, если в ней была оформлена ипотека для того, чтобы вносить средства за квартиру.

Особенности заключения договора переуступки прав

Теперь речь пойдет о заключении самого договора. Согласно правилам, большая часть его положений будет выполнена в соответствии с пунктами, которые указаны в ДДУ. В дополнение ко всему, в нём перечислены все права и обязанности, которые должны быть выполнены тремя сторонами (покупателем, продавцом и застройщиком).

Для того, чтобы правильно и грамотно составить документ, есть рекомендация о том, чтобы воспользоваться помощью со стороны профессионального юриста.

Это является очень важным решением для того, чтобы избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут и, вероятнее всего, станут причиной для того, чтобы признать соглашение недействительным документом.

Какие документы понадобятся для заключения договора переуступки прав?

Для того, чтобы зарегистрировать договор переуступки и признать его действительным, будет требоваться в обязательном порядке приложить несколько видов документов:

1. Первоначальный договор ДДУ.

2. Соглашение и все дополнения к договору ДДУ.

3. Квитанции, которые будут подтверждением внесённой оплаты.

4. Договор переуступки.

Налог при продаже квартиры по переуступке прав

Некоторые инвесторы являются заинтересованными в том, чтобы заключить договор переуступки с целью, чтобы избежать уплаты НДФЛ – «Налога на Доходы Физических Лиц».

Стоит помнить и придерживаться действующим законодательствам Российский Федерации о том, что, если недвижимости менее трёх лет, но уже принято решение о том, чтобы её продать, в таком случае необходимо оплатить налог.

Всё это связанно с тем, что площадь была приобретена не для того, чтобы лично в ней проживать, а использовалась в сфере определённой выгоды получения дохода.

Налог с продажи новостройки обойти никак нельзя. Поэтому стоит также помнить и о том, что, если не знаете закон, это никак не освобождает вас от того, что вы понесёте за это ответственность. То есть вам не будет никакой возможности обойти закон от выплаты налога.

Когда речь пойдёт о покупке, тогда Покупатель не обязан и не должен уплачивать налог при переуступке. Опираясь на действующее законодательство, налог должен вноситься исключительно продавцом.

Продавец может только снизить сумму налога с продажи новостройки менее 5 лет в собственности. А покупатель будет выплачивать налог на собственность только после того, как получит квартиру и на этом все обязанности, стоящие перед налоговой службой, будут закончены.

Платить налог при покупке квартиры в новостройке покупатель не должен.

Налог в 2017 при продаже новостройке

Продавцы обязаны оплатить налог в полной сумме при переуступке прав на собственность, который составляет 13% для самих граждан Российской Федерации, что касаемо иностранцев, то налог для них составляет 30%. Также стоит упомянут о том, что существует несколько способов, которые способствуют возможности снизить размер налога.

1. Получение налогового вычета в 2017 году.

2. При наличии самого договора ДДУ

У продавца есть возможность получить вычет, сумма его будет ограничена в определённых пределах, а именно в 1.000.000 рублей. Для того, чтобы его получить, нужно подать заявление, к которому следует прикрепить подтверждающие документы.

При переуступке прав до ДДУ продавец обязан будет выплатить налог, составляющий 13%. Если он собирается снизить его, тогда он может использовать имущественный вычет, либо снизить сумму дохода от продажи принадлежащего ему права.

Снизить сумму налога можно путем снижения разницы в цене приобретения квартиры по ДДУ и цены продажи этой квартиры, т.к. налог оплачивается с разницы этих сумм.

В то время, как покупатель не будет выплачивать налог, потому как он освобождённое лицо от действующего законодательства.

Источник: https://capitalan.ru/news/nalog_s_prodazhi_novostroyki/

Как не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке – Мосдольщик.рф

Продать квартиру в новостройке без налога

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересую поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

  • Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
  • Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

  • Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
  • Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
  • Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
  • И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет

Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка.

Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре

В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «О участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.

  • В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтпаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
  • Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.

Чтобы уравнять две этих группы дольщиков, за точку отсчета и решили принять дату полной оплаты сделки в новостройке.

Когда новые правила начнут действовать

В последнее время полезные законодательные инициативы принимаются достаточно быстро.

Законопроект № 1022670-7, которым в Налоговый кодекс предлагается внести поправки, касающиеся в том числе и новых правил определения минимального срока владения будущим жильем в новостройках, поступил в Госдуму 17 сентября 2020 года.

Месяц отводится на обсуждение и замечания по проекту, после чего начнутся следующие процедурные шаги. При благоприятном раскладе они займут не более месяца, поэтому, возможно, нововведение станет законом уже в нынешнем году.

Источник: https://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/ne-zhdat-pjat-let-kak-pobystree-ne-platit-ndfl-pri-prodazhe-kvartiry-v-novostrojkah/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.