Продажа квартиры как не платить налог

Содержание

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Продажа квартиры как не платить налог

21.02.2019 | 08:00 69138

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Продажа

Студия|40 м2|3/23 этаж

7 950 000 ₽

Мебельная, 49

Показать номер

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

Можно ли не платить налог с продажи квартиры официально?

Продажа квартиры как не платить налог

Обязанность вовремя и в полном, иногда немалом, объёме выплачивать государству долю со своих доходов ложится на каждого резидента — то есть человека, проживающего в стране свыше 183 дней.

С другой стороны, делиться заработанными собственным трудом — или фактически полученными в дар — деньгами по вполне логическим причинам не хочется; иногда этой обязанности можно избежать, не вступая в противоречие с законодателем.

Как законно не платить налог при продаже квартиры или дома, будет рассказано ниже.

Несколько юридических деталей

Совершенно избавиться от необходимости отчислять в государственный бюджет долю от реализации жилья, не прибегая к противозаконным действиям, можно только в двух случаях — они описаны ниже.

Но не стоит расстраиваться: статья 220 Налогового кодекса (в дальнейшем все ссылки в статье будут на этот документ) позволяет продавцу вычесть из базы, облагаемой налогом, определённый процент — и таким образом уменьшить сумму к выплате.

Конечно, это не полное освобождение, которого так хотелось бы собственнику; но и вычет лучше, чем ничего.

А вот другие средства, которые могут порекомендовать «доброжелатели», незаконны и наказываются в уголовном порядке. К ним относятся:

  • подделка документа, в котором содержится дата перехода жилья в собственность;
  • неподача декларации в установленные сроки;
  • заключение фиктивных «цепочечных» договоров;
  • прочие манипуляции, необоснованно сокращающие сумму полагающейся выплаты в пользу государства или увеличивающие срок владения имуществом.

Действовать такими способами не стоит — скорее всего, продавец оценит отсутствие судимости и обязанности выплачивать штраф несколько дороже, чем составляет сумма налога.

Пользоваться же законными методами, о которых упоминается ниже, нужно, помня два условия:

  1. Налоговая инспекция не обязана — и не будет — своими силами уведомлять гражданина об имеющихся у него правах. Государственную структуру интересует исключительно сбор денег, а потому добиваться освобождения от выплат в бюджет придётся самостоятельно.
  2. Заявление о праве не платить налог должно подтверждаться документально. Не нужно обращаться в ИФНС, не собрав предварительно необходимые бумаги; какие, будет рассказано ниже.

Теперь можно приступать к главному — основаниям для освобождения от уплаты налога и порядку общения с налоговой.

Полезно знать:

Случай первый. Дарение, наследование, приватизация

Как напрямую следует из части 3, пунктов 1)–3) статьи 217.1, гражданин, на законных основаниях принявший во владение квартиру и обладающий ею не менее 3 лет, может реализовать собственность, не выплачивая государству ни копейки. Однако не всё так просто — должно выполняться одно из следующих требований к продавцу:

  1. Он получил собственность в наследство. При этом, в соответствии со сложившейся практикой, датой вступления во владения признаётся день смерти завещателя. Судебные процессы, связанные с оспариванием права собственности, но завершившиеся в пользу исходного наследника, в расчёт не принимаются. А вот если рассмотрение всё ещё продолжается, продажа будет невозможна до окончания разбирательств.
  2. Квартира получена в дар. День вступления в собственность, в зависимости от обстоятельств, может быть указан в договоре. Если в тексте даты нет, ею признаётся день подписания бумаги. Обязательное условие — даритель должен быть близким родственником одаряемого. Так, будут «считаться» договоры между матерью и ребёнком, мужем и женой, дедушкой и внуком; не будут — между дядей и племянницей, двоюродными или сводными братьями.
  3. Гражданин получил квартиру в ходе приватизации, уплатив все полагающиеся пошлины и подписав необходимые документы. Как известно, приватизация во взрослом возрасте может быть осуществлена только раз; следовательно, и право на освобождение от налога на указанном основании возникает единожды.
  4. Жильё приобретено на правах ренты. При этом плательщик обязывается обеспечить стороне, расстающейся с имуществом, прописанные в договоре условия пожизненного содержания — самостоятельно или через третьих лиц, значения не имеет.

Во всех случаях для подтверждения своего права не платить в пользу государства доли от продажи квартиры нужно предъявить:

  • документ, в соответствии с которым плательщик стал собственником;
  • бумаги, однозначно устанавливающие степень родства, условия ренты и так далее.

Кроме того, продавец, соответствующий перечисленным критериям, вправе не отсылать в ФНС декларацию — разумеется, если за отчётный год была проведена только одна сделка.

Случай второй. Покупка

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 во всех остальных ситуациях продавец, желающий избавиться от неприятной необходимости, должен владеть жильём не менее 5 лет. Вполне логично, что документом, служащим для установления даты входа во владение, станет свидетельство о регистрации в Росреестре.

Это требование одинаково распространяется и на единоличную, и на долевую собственность. При этом если квартира приобреталась «частями», срок будет отсчитываться от первой покупки — такое условие действует в рамках одного конкретного объекта недвижимости.

Пример 1. Гражданин А. получил в дар от гражданина Б. в 2012 году квартиру. Б. приходится А. усыновителем, то есть близким родственником. В договоре указана дата передачи — 2 мая 2013 года. Начиная с этого дня и будет отсчитываться трёхлетний срок; продать собственность, не отправляя часть денег в госбюджет, гражданин А. получит возможность 2 мая 2016 года.

Пример 2. Гражданин В. приобрёл квартиру в 2013 году. Дата внесения изменений в Росреестре — 21 сентября того же года. Поскольку отсчёт ведётся именно с этого дня, продать жильё без налогов В. сможет 21 сентября 2018 года.

Частные случаи

Если квартира приобретается и продаётся в срок, составляющий менее пяти лет, владелец имеет право отчислить в бюджет 13% не со всей суммы, доставшейся ему в результате реализации, а с разницы между предыдущими расходами и полученной выручкой.

Соответственно, если «прибыль» невелика, сумма к уплате будет минимальна, а если жильё по каким-либо причинам реализовано за меньшую стоимость, чем приобретено, платить и вовсе ничего не придётся.

Можно использовать для уменьшения размера отчислений в казну и предоставляющийся раз в жизни налоговый вычет, составляющий 1 миллион рублей. А вот занизить стоимость при продаже получится не всегда: минимальная сумма сделки должна составлять как минимум 70% от той, что указана в кадастровом документе.

В противном случае налог будет начисляться на «законную», а не декларируемую продавцом разницу.

И не стоит забывать о суде: любые неправомерные действия или отказы налоговой службы нужно обжаловать, в том числе — с привлечением к делу прокуратуры.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nalogi/kak-zakonno-ne-platit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry

Как не платить налог при продаже квартиры | Финтолк

Продажа квартиры как не платить налог

Продал квартиру — получил доход. С дохода нужно заплатить государству налог — 13 % от разницы цены покупки и продажи. Однако есть законные способы избежать налоговой нагрузки.
Финтолк разобрался в том, кто, как и почему может не платить налог, когда продаёт квартиру.

От трёх до пяти

Платить налог не надо, если вы продаете квартиру, которая принадлежит вам пять лет и больше.
Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы за что купили, за то и продаёте. Или продали квартиру дешевле, чем купили.

Нет дохода — нет налога.
Справедливости ради заметим, что некоторые «деловые люди» оформляют сделку именно так, занижая в договоре цену. Этот способ — экономическое преступление.
А налоговая старательно работает в этом направлении.

Если попадётесь, беды не миновать.

Вернёмся лучше к законным способам. Из правила пяти лет есть исключения, когда квартиру можно продать через три года.

Как не продешевить при продаже квартиры

Раз квартира, два квартира

Если это у вас единственная квартира, можете смело продавать уже через три года. Налога не будет.
Если квартир у вас, например, две, то одну из них можно без налога продать только через пять лет.
Тут есть момент: если вторую квартиру вы купили незадолго до продажи первой (в течение трёх месяцев), то срок опять же равен трём годам.

Первую квартиру Петя взял в марте 2018 года, а в декабре 2020 года купил вторую. В марте 2021 года Петя может продать свою первую квартиру и не платить налог, хотя на момент продажи она у него не одна.

Красиво жить: топ-10 самых дорогих квартир в России

Квартира по наследству или в дар

Квартиру, которая досталась вам по наследству (или вы стали собственником по договору дарения), также можно продать через три года, и неважно, сколько ещё у вас этих квартир.

Отсчёт времени, если вы наследник, начинается со дня смерти человека, который завещал вам жильё. Когда именно вы как наследник вступили в свои права — неважно.

Такие же права у вас есть, если вы приватизировали свою квартиру или получили её по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Со сроками тут просто: отсчёт идёт с момента, когда вы зарегистрировали своё право.

Считаем налог с продажи: вы купили квартиру в 2020 году за 5 млн рублей и в этом же году продали за 6 млн. Ваш доход — миллион. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).

Право дольщика

С января 2021 года налоговые льготы при продаже жилья получили дольщики — те, кто купил квартиру на этапе строительства. Раньше по закону отсчёт владения квартирой наступал лишь с момента оформления жилья в собственность.

Несколько обидный факт, если учесть, что часто дольщики вносят за квартиру всю сумму, когда дом ещё на стадии котлована. Многоэтажный дом в России строят не за один день и чаще всего даже не за один год.

А если вспомнить обманутых дольщиков, совсем караул.

Петя купил квартиру в 2015 году, через два года застройщик обанкротился. Дом так и остался котлованом. Четыре года стройка стояла заброшенной. Наконец в 2020 году новый застройщик пообещал достроить дом.

Теперь ждать ещё около трёх лет. По старому закону Петя смог бы продать эту квартиру без уплаты налога только в 2028 году.

Теперь же отсчёт идёт с той даты, когда Петя полностью внёс всю стоимость квартиры на счёт прежнего застройщика.

Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя

Продаём квартиру раньше срока

Бывает, что ждать некогда. Квартиру нужно продать срочно, позарез. Тогда можно уменьшить сумму дохода с продажи.
Согласно закону, если вы продаёте квартиру, которая у вас в собственности меньше трёх или пяти лет, вы имеете право получить налоговый вычет. Считать его будут с суммы в миллион рублей. То есть вы отобъёте таким образом 130 000 рублей.

Если вы продаёте в течение года две или три квартиры, то вычет получите только за одну.

Важный момент: налоговый вычет вы можете получить только в случае, если официально работаете или сами ежемесячно отчисляете подоходный налог — 13 % от дохода.

Петя официально работает. Из зарплаты в 30 000 рублей каждый месяц 13 % — 3 900 рублей — его работодатель отчисляет в Пенсионный фонд России. За год таких отчислений у Пети получается 46 800 рублей. Если Петя продаёт квартиру и подаёт декларацию на налоговый вычет с миллиона, то чтобы выбрать все 130 000 рублей, у Пети на этой работе уйдет примерно два года и восемь месяцев.

Вам пришло в голову, что можно не париться? Не обольщайтесь.

Написал в договоре миллион, закрыл налог вычетом и дело сделано? Нет, государство так просто не проведёшь. Ваше жильё уже оценили по кадастровой стоимости. Цена продажи не должна быть меньше, чем по кадастру с умножением на коэффициент 0,7.

Как получать пассивный доход? Инструкция от народного финансиста

Продаём и снова покупаем!

В России есть ещё один налоговый вычет — при покупке жилья. Однако его, в отличие от ежегодного вычета с продажи, можно получить один раз в жизни. Если не получали такой — вперёд!
Он составит 260 000 рублей, так положено с 2 млн рублей. Можно подать два вычета — один с продажи, следующий — с покупки.

Петя в 2018 году приобрёл квартиру за 3,4 млн рублей. Право на вычет не использовал. Через два года продал её за 4,4 млн рублей и в этом же году купил другую квартиру за 3,2 млн рублей.

Складываем вычеты — получаем 3 млн рублей. Из стоимости продажи вычитаем эту сумму (4,4 −3 = 1,4). НДФЛ с 1,4 млн рублей равен 182 000 рублей. Петя его заплатил и спит спокойно.

Просто он не знал про второй вариант.

Второй вариант немного приятнее:

  1. От вычета с продажи отказываемся.
  2. Подтверждаем расходы на новую покупку: (4,4 — 3,7 = 0,7).
  3. 13 % от 700 000 рублей = 91 000.
  4. Полностью используем вычет в 2 млн рублей.
  5. Из 260 000 вычитаем 91 000 и остаёмся в прибыли на 169 000 рублей! Жизнь удалась!

Важно! Чтобы подтвердить расходы, в декларации нужно показать затраты на ремонт этой квартиры и предоставить в налоговую официальные документы. Например, договор подряда со строительной организацией, акт выполненных работ и квитанцию, чеки на покупку стройматериалов и прочее. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые вычтут из прибыли.

Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль

Как быть, если вы в доле

Если вы продаёте квартиру, где вам принадлежит лишь доля, вы тоже можете получить налоговый вычет в миллион. Однако его придётся делить со всеми совладельцами.

Если вы владеете долей больше пяти лет, а остальные доли выкупили позже, например, всего год назад, платить налог при продаже вы не будете, так как учитывается срок, когда вы стали собственником именно первой доли.

P.S.:
Если вовремя не сдать в налоговую декларацию о доходах после продажи квартиры, будет штрафв 1 000 рублей.

Причём подавать нужно даже нулевую декларацию — когда вы продали недвижимость, которая была вашей менее трёх или пяти лет.
Подают декларацию до 30 апреля года, следующего после года заключения сделки.

Налог, чтобы обойтись без штрафов, нужно заплатить до 15 июля.

Источник: https://fintolk.pro/kak-prodat-kvartiru-i-ne-platit-nalog/

Как не платить налог с продажи квартиры: есть ли законный способ

Продажа квартиры как не платить налог

Если граждане являются налоговыми резидентами РФ, они обязаны подчиняться местному налоговому законодательству. В частности выплачивать налог с продажи недвижимости. Существует несколько легитимных способов избежать этой обязанности полностью или сократить размер налога.

Налог при продаже квартиры

Все российские налоговые резиденты имеют обязательства по выплате НДФЛ в размере 13%. Выплачивается он и при получении дохода за проданную квартиру или иную жилую недвижимость.

От его уплаты могут быть освобождены некоторые категории налогоплательщиков полностью. Большинство резидентов имеет право уменьшить налог с продажи, т.е. не вносить установленные законом 13%.

При расчете суммы взимаемого налога отталкиваются от следующих факторов:

  • способ приобретения недвижимости;
  • срок владения проданным объектом.

Факторы эти находятся во взаимосвязи. Согласно российскому налоговому законодательству граждане, владевшие недвижимым объектом определенное количество времени (более 3 лет или 5 лет в зависимости от срока приобретения), освобождаются от обязанностей по уплате налога при его продаже.

Если гражданин владеет объектом меньшее количество лет, налог нужно выплачивать. Но и в этом случае не все владельцы платят налоги при продаже квартиры. Если объект достался в собственность в качестве наследуемого имущества, достижение минимального срока владения для его безналогового сбыта необязательно.

Когда можно не платить налог

Во-первых, налоговое законодательство устанавливает категории людей, имеющих льготы по уплате налога при продаже недвижимости. Существует несколько способов, воспользовавшись которыми, гражданин может избежать уплаты налога при продаже квартиры или существенно его уменьшить:

  1. Проверить, не относится ли он как собственник к льготным категориям. Нужно учитывать, что региональные нормативные акты перечень льготников расширяют, поэтому информацию следует уточнять в местных отделениях ФНС.
  2. Дождаться истечения срока владения, когда собственники платят налог при продаже.
  3. Уменьшить налогоо++++++++++благаемый доход суммой расхода. Такой способ используется, если в том же налоговом периоде, когда один недвижимый объект был продан, другой был взамен него куплен.
  4. Оформить имущественный вычет в размере до 1 млн. руб. На эту сумму продавец имеет право уменьшить налогооблагаемую базу.

Срок нахождения недвижимости в собственности

Срок нахождения недвижимости в собственности

До наступления 2016 года начисление налога при продаже осуществлялось по простой схеме. Если продавец владел проданным объектом менее 3 лет, он обязан был вносить налог. Если более – от такой обязанности бывшего собственника освобождали. Теперь, если недвижимость купили до 2016 года, платить налог не нужно, т.к. срок, равный 3 годам истек для всех.

Если недвижимость была приобретена после наступления 2016 года, для освобождения от налога нужно, чтобы она находилась в собственности не менее 5 лет. Т.е. на момент 2019 года срок этот не истек еще ни для одного собственника.

Получение налогового вычета

Уменьшить сумму взимаемого налога можно за счет оформления налогового вычета.

Им называют сумму, на размер которой уменьшается налогооблагаемая база, с которой гражданин выплачивает НДФЛ. Т.е. главным условием получения вычета является регулярная уплата подоходного налога новым владельцем недвижимости. Гарантированная сумма имущественного вычета не превышает 1 млн. руб.

Налогооблагаемая база в данном случае – это кадастровая стоимость недвижимости. Точнее 70% от нее. Этот показатель действует для недвижимости, приобретенной после 2016 года.

Для объектов, полученных до 2016 года, учитывают реальный полученный по сделке доход, указанный в договоре купли-продажи.

Если кадастровая стоимость или доход от продажи оказываются менее 1 млн. руб., налоговым вычетом можно полностью перекрыть налогооблагаемую базу. Значит, не будет необходимости платить налог вовсе.

В налоговом периоде можно воспользоваться только одним вычетом. Если собственнику потребовалось продать несколько имущественных объектов, воспользоваться своим правом на уменьшение налогооблагаемой базы можно только в отношении одного из них. Выбор делает сам продавец.

Когда можно не платить налог

Предъявление расходов

Существенно уменьшить сумму налога получится у того собственника, который в одном налоговом периоде не только продал недвижимость, но и купил новую за вырученные средства.

Граждане часто вынуждены выставлять на продажу квартиру до истечения минимального срока владения, т.к. приобретать нужную недвижимость получается только посредством целой цепочки сделок.

Естественно, платить каждый раз налог в 13% – это очень затратное мероприятие.

Но если продать квартиру, а доходами от продажи расплатиться за покупку новой недвижимости, налог можно будет выплачивать только с разницы между стоимостями, если она будет.

Например, гражданин продал квартиру и выручил за нее по сделке 3 млн. 200 тыс. руб. Через небольшой промежуток времени он приобрел на эти средства квартиру стоимостью 3 млн. 150 тыс. руб.

При предъявлении документов о понесенных расходах ему потребуется выплачивать налог в 13% только от суммы в 50 тыс. руб.

Долевая собственность на жилье

Избежать начисления больших налогов при продаже недвижимости поможет совместная собственность на проданные объекты. ФНС не препятствует при расчете налога распределять сумму налога между собственниками в любых пропорциях. И если среди них имеются лица, которым гарантированы льготы при начислении налога, то можно в качестве плательщика признавать именно этого собственника.

А вот если проданное жилье находилось в долевой собственности, то налог взыскивается с каждого соответственно размеру его доли. А значит, уменьшить налог в таком случае не получится.

Подача декларации 3-НДФЛ

Если продавец понимает, что за счет вычетов или по иным причинам, взыскивать налог с него не будут, оформлять и подавать налоговую декларацию ему все равно придется.

Срок для подачи 3-НДФЛ устанавливается по 30 апреля того налогового периода, который следует за годом, в котором была совершена сделка. Т.е.

если квартиру гражданин продаст в июне 2019 года, сдать декларацию потребуется до 1 мая 2020 года.

Если полностью налога избежать не удалось, и какую-то часть приходится вносить в бюджет, сделать это необходимо до 15 июля того года, когда подается декларация.
За непредоставление в указанный срок 3-НДФЛ и за неуплату налога нарушителя ждет начисление неустойки.

Размер налога при продаже квартиры зависит от ряда обстоятельств. Если недвижимость находилась в собственности менее минимально установленного срока, налог необходимо выплачивать. Если более – продавцы освобождаются от этой обязанности. Уменьшить вносимую сумму можно за счет имущественного вычета или при предъявлении доказательств о понесенных расходах.

Источник: https://prorealtora.ru/zakonnye-sposoby-kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

Продажа квартиры как не платить налог

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году.

Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е.

0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение.

Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-poslednie-izmeneniya-v-zakonodatelstve-i-vozmozhnosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть