Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

Раньше сделки с доверенностью были единственным способом провести сделку, если продавец и покупатель находились в разных городах. Владелец жилья выписывал доверенность знакомому, родственнику или риелтору, а они уже ходили с покупателем в МФЦ на оформление договора. Такую сделку сейчас можно провести онлайн.

Но доверенность как юридический инструмент осталась, и ей иногда пользуются мошенники. Разбираемся, как купить квартиру, если со стороны продавца выступает представитель по доверенности, что проверить и как не попасть на уловки аферистов.

Что такое доверенность и когда ее нужно оформлять

Если у продавца не получается присутствовать на сделке, он может передать право на юридические действия другому лицу. То есть оформить доверенность у нотариуса, согласно ст. 182 ГК РФ.

Утвержденной законом формы нет. Например, можно передать человеку право на заключение конкретной сделки — с указанием особых её параметров, например, цены квартиры. Или дать общую доверенность, на право представлять интересы продавца в Росреестре или других органах государственной власти.

Чаще всего доверенность оформляют в ситуации, когда покупатель и продавец проживают в разных городах. Еще один вариант — продавец не может физически добраться до МФЦ из-за физических ограничений. В такой ситуации можно подписать договор с самим продавцом, а передаст документы на регистрацию в МФЦ его представитель.

Вот популярные варианты доверенностей в сделках с недвижимостью:

  • Право на продажу квартиры — представитель имеет право подписывать договор от лица доверителя, подписывать акту передачи жилья и получать деньги.
  • Право на представление интересов в органах государственной власти — на подписание договора покупатель приезжает к владельцу квартиры, остальным занимается представитель. Например, риелтор.
  • Передача ключей и подписание акта. Так делают, когда продавец приезжает на подписание договора и подачу документов из другого города, но не хочет ждать окончания регистрации. Он разрешает риелтору передать покупателям ключи и подписать за него акт передачи квартиры. А сам получает деньги через безналичный перевод в банке.

Пример доверенности, оформленной на бланке нотариуса, с номером документа и подробным перечислением прав представителя — такой можно доверять

Чем конкретнее указан перечень действий, на которые имеет право представитель, тем лучше. Не стоит соглашаться на сделки с людьми, у которых есть некая доверенность «на совершение любых сделок» — такие документы могут оказаться поддельными или полученными обманом.

Пример сомнительного варианта — доверенность сделана не на бланке нотариуса. И выдана на совершение любый действий. Лучше не соглашаться на сделку с владельцем такой доверенности

Чем сложнее сделка, тем осторожнее нужно быть покупателю. Если предстоит купля-продажа свободной от любых обременений квартиры, то попробуйте провести сделку самостоятельно — даже если со стороны продавца выступает представитель с доверенностью.

Если в сделке есть нюансы или вы не уверены в чистоте сделки, лучше обратиться к юристу. Например, вы собираетесь купить квартиру, в которой среди собственников есть несовершеннолетние — им выделяют доли по согласию органов опеки. Или если жилье получено по наследству недавно — есть риск появления других претендентов на квартиру.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора.

Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще.

Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.

Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.

Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.

Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.

Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.

Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.

Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.

Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.

Как проверить, действует ли доверенность

Первый этап — осмотр на предмет соответствия закону. Проверьте, сделана ли доверенность на официальном бланке нотариуса, с подписью, печатью и номером из реестра. В документе должно быть указано, на что конкретно она выдана, внесены полные ФИО и паспортные данные доверителя и представителя. Стоит дата выдачи.

Вот что еще следует проверять

Срок действия. Если его не будет, то документ считается действительным год с моменты выдачи. Ограничений по сроку нет, может быть написано «бессрочно».

Подлинность доверенности. Каждый документ регистрируется в специальной базе, ему присваивается номер. Проверить можно в сервисе Федеральной нотариальной палаты.

Если доверенности в базе нет, сервис покажет это

Правильность паспортных данных. Попросите скан или фотографию паспортных данных владельца квартиры, сравните их с данными из документа-основания на квартиры и в доверенности.

Подтверждение нотариуса. На доверенности будут данные нотариуса, который выдавал документ. Проверьте наличие лицензии и текущий статус специалиста — данные есть в базе Минюста. Стоит позвонить по указанному телефону и узнать, выдавал ли нотариус указанную доверенность, не отзывалась ли она после этого.

В базе видно, у кого из нотариусов прекращены полномочия

Чем можно заменить доверенность

Сделки по доверенности стоит проводить, если продавец физически не может добраться до МФЦ — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем с представителем отправиться на регистрацию.

Если доверенность нужна только из-за того, что покупатель и продавец находятся в разных городах, лучше электронно зарегистрировать сделку. Можно провести её самостоятельно, если захотите разбираться в технических тонкостях процесса на сайте Росреестра, или обратиться в банк.

Например, в «Сбербанке» электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей, в зависимости от региона

Смысл электронной регистрации в том, что договор вы подписываете электронной цифровой подписью. Всё оформит банк, встречаться с продавцом не нужно.

Срок регистрации зависит от региона и загруженности управления. Например, в Волгоградской области сделки через «Сбербанк» регистрируют за сутки. В Москве — за 9 дней. Актуальные данные можно посмотреть в онлайн-сервисе.

Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.

  • Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
  • Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
  • Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
  • В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
  • Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
  • Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
  • Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
  • 13 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение reestr-dover.ru, notaries.minjust.ru, sberbank.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto.html

Риски при продаже квартиры или дома по доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

Нередко при продаже квартиры выбираются различные варианты оформления сделки, в том числе, по так называемой генеральной доверенности. Такой вариант позволяет уклониться от уплаты налогов, но при этом возрастают риски, как для покупателя, так и для продавца, остаться не без приобретенного жилья и выложенных за него денег.

Специалисты в области жилищного права советуют по мере возможностей избегать подобных способов продажи жилых помещений. А в том случае, когда такой вариант сделки оказывается едва ли не единственным, осторожно подходить к выбору доверителя. Давайте вместе рассмотрим, в чем риск для обеих сторон.

Когда для совершения сделки требуется доверенность

Поскольку при продаже квартиры или дома (даже комнаты в коммунальной квартире или общежитии) речь идет о довольно больших суммах, лучше оформлением заняться лично или доверить подписание документов человеку, имеющему достаточную квалификацию и которому можно доверять.

Однако порой возникают ситуации, когда встретиться с покупателем не представляется возможным.

К примеру, продавец проходит длительное лечение, переехал на постоянное проживание в другой регион, отбывает наказание в местах не столь отдаленных и т.д.

Также с подобными проблемами сталкиваются военнослужащие, моряки, находящиеся в длительном рейсе, люди, попавшие в учреждения социальной защиты. Насколько рискованно для них доверять свое жилье незнакомым людям?

О доверенности

Для начала необходимо разобраться, что это за документ. Порядок использования доверенности прописан в Гражданском кодексе РФ. Если она касается сделки с недвижимостью, то предполагается оформление на специальном бланке и заверение у нотариуса. Правда, не исключены и другие варианты.

Так, доверенность тяжело больного, на протяжение длительного времени находящегося на стационарном лечение, заверить может главный врач лечебного учреждения. Такое же право есть у капитана корабля, начальника колонии или тюрьмы, командира воинской части.

Если доверенность оформляется у нотариуса, она заполняется на специальном бланке. Составленный документ заверяется подписью и личной печатью нотариуса. Кроме того, определяется время его действия.

Тот, кто выдал такую доверенность, в любой момент может ее аннулировать. Сразу же после этого все ранее разрешенные действия окажутся под запретом.

Максимальный срок действия доверенности не может превышать трехлетний срок.

Кто рискует?

Все сделки с жильем, проведенные по доверенности, считаются весьма рискованными. Касается это не только продавца квартиры или дома, но и покупателя, их доверенных лиц, представителей риелторской организации, участвовавшей в процессе, родственников продавца и т.д. Мошеннических схем, увы, придумано множество. Ниже расскажем о некоторых из них.

Поэтому, подписывая любые документы, необходимо проявлять внимательность и осторожность на каждом этапе их оформления. Здесь необходимо обратить внимание на тот факт, что нотариус, выдающий «генеральную» доверенность, не обязан заниматься проверкой подлинности предъявленных документов. Если явные признаки их подделки отсутствуют, юрист все оформит.

К примеру, на прием придет гражданин с краденым паспортом. При малейшем сходстве с фотографией в документе ему, вероятнее все, удастся получить нужную доверенность, по которой даже продать квартиру. Но, самое интересное, что пострадавшему не в чем будет обвинить нотариуса, который может оформить сделку вполне сознательно.

Как не стать жертвой квартирных аферистов

Мошенничество с жильем всегда считалось прибыльным «бизнесом», поэтому кроме описанного выше варианта использовать паспорт собственника жилья существует множество криминальных схем, которыми пользуются дельцы.

Кто чаще всего при продаже жилья использует доверенность? Обычно это те, кто находится вдалеке от места события или в силу ряда обстоятельств изолирован от участия в происходящем. Контролировать совершаемую сделку и ее условия у таких лиц, судьба которых не всегда оказывается легкой, не всегда получается.

Если со стороны продавца и будут какие-либо злоупотребления, что выявить их довольно проблематично. Поэтому подсказать какой-то рецепт, который может стать универсальным, в таких случаях просто нереально.

При обнаружении подвоха нужно будет сразу же обращаться в суд с иском об аннулировании совершенной сделки.

Вполне вероятно, что после этого жилье окажется в собственности прежнего владельца, а покупатель получит всю уплаченную за него сумму.

С квартирой или домом, допустим, все более-менее понятно, а вот с деньгами могут возникнуть проблемы. Особенно, если они отдавались наличными и оказались в руках мошенников.

Не стоит надеяться на то, что правоохранителям тут же удастся установить и задержать мошенников. За то время, пока их будут искать, квартиру, вполне возможно, перепродадут третьим лицам.

Самое интересное в подобной ситуации, что деньги начнут требовать с продавца, который, не исключено, и в глаза их не видел.

Пример из собственного опыта. Недавно при продаже принадлежащей мне на праве собственности двухкомнатной квартиры с покупателем договорились об уменьшении суммы налогов. Оговоренную сумму он внес наличными в долларах США.

Однако в договоре купли-продажи, оформленном у нотариуса, обозначили гораздо меньшую сумму, которая была в десять раз меньше полученной на самом деле. Если бы покупатель решил расторгнуть сделку, я бы мог вернуть ему только то, что указано в договоре.

А расписка о том, сколько получено в реальности, никакой юридической силы не имеет.

Отдельно следует остановиться на рисках, связанных с продавцом жилья. Вполне возможно, что доверенность была получена от недееспособного лица. Тогда любой суд признает сделку недействительной и аннулирует ее.

В качестве примера: доверенность подписало психически нездоровое лицо, которое не относилось к недееспособным. Формально сделку признают законной, однако в дальнейшем ее можно поставить под сомнение и оспорить в судебном порядке. Особое внимание необходимо обратить и на том факт, что недееспособным окажется и держатель доверенности.

Еще один момент: доверенность на право распоряжаться недвижимостью можно выписать, а также отозвать когда угодно. Уведомлять об этом получателя документа нет никакой необходимости. А, значит, не исключен вариант, когда обе стороны будут считать сделку по приобретению жилья законной, а в действительности она не имеет никакой юридической силы из-за того, что доверенность попросту отозвана.

Рассмотрим и другой вариант. Не часто, но случается так, что доверитель скончался, поэтому действие доверенности прекращается.

После этого проводить какие-либо операции с недвижимостью запрещено, даже если доверитель ничего не знал о таком прискорбном факте.

В таком случае дом, квартира или другая недвижимость перейдет по наследству. Получатели имущества и займутся его распределением между собой.

В случае получения доверителем денег за имущество умершего доверитель будет обязан передать их прямым наследникам. Правда, если к моменту вступления в наследство он не исчезнет со всей полученной суммой.

О рисках продавца

При выдаче доверенности продавец лишь передает свои права, но ни в коем случае не обязанности. Что это значит?

Допустим, сделка по продаже жилья состоялась. Это вовсе не значит, что процесс уже завершен. Ведь продавец еще не получил оговоренную сумму. И вот тут самое время начинать беспокоиться.

Так, доверитель может присвоить всю сумму и скрыться с деньгами. Пустить их на покрытие собственных долгов или стать жертвой аферистов. Как поступать в подобных ситуациях? Подобные вопросы следует прорабатывать изначально уже на той стадии, когда решается вопрос о выборе доверенного лица.

В случае возникновения любых сомнений по факту мошенничества придется обращаться в правоохранительные органы или в суд. Но в любом случае придется обратить внимание на три существенных условия. Во-первых, доверитель должен являться дееспособным гражданином. Во-вторых, придется самостоятельно разобраться, куда пропали деньги, полученные от продажи жилья.

В-третьих, установить местонахождение злоумышленника (хотя его поиском могут заняться и полицейские).

С учетом этого, специалисты в области жилищного права не рекомендую давать генеральную доверенность на совершение всех необходимых действий. Лучше будет оформлять отдельные документы на конкретные шаги: пусть это обойдется несколько дороже, но станет гораздо безопаснее.

Чем рискует покупатель?

Для него своя доля рисков. После приобретения жилья вполне можно оказаться без него. А вот вернуть вложенные деньги не всегда удастся. При этом оказать, что покупатель получил всю сумму, как это было описано выше, порой не получится. В результате напрашивается один вывод: если имеется возможность, недвижимость по доверенности лучше не покупать.

И, наконец, о вовлечении в мошенническую схему представителя риелторской организации. Такой обычно при встречах торопит как можно быстрее подписать итоговые документы и произвести оговоренную оплату.

Помимо того, всячески стремится препятствовать тому, чтобы стороны следки встречались друг с другом.

Специалисты советуют при проявлении малейших признаков описанного сразу же прекратить с подобным лицом все контакты или вести переговоры в присутствии профессионального юриста. В противном случае возможны различные непредсказуемые последствия.

Валерий Михайлович

:

13-12-2017 23:07

Источник: https://ur-pro.ru/obsuzhdenija/36742-riski_pri_prodaje_kvartiryi_ili_doma_po_doverennosti.html

Юридический практикум: риски при покупке квартиры

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

21.01.2013 | 11:00 126870

Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.

На рынке жилья продажа квартир по доверенности явление достаточно редкое. Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей. Также нередко пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям.

Через доверенных лиц часто действуют и тяжелобольные люди. Намного реже к такому способу продажи прибегают чрезвычайно занятые люди (крупные бизнесмены, высокопоставленные чиновники) или просто состоятельные граждане, не привыкшие делать что-либо самостоятельно.

«Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем. Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности.

Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение.

Скидка за риск Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя.

Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением.

Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
 

2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
 

3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Среди названных рисков проще всего избежать того, который связан с окончанием срока доверенности. Покупателю нужно просто внимательно изучить этот документ, и не совершать сделку, если он просрочен.

Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего один год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи.

Со всеми остальными рисками несколько сложнее.

Прежде всего, специалисты рекомендуют принять меры, позволяющие получить максимальную уверенность в подлинности доверенности.

Для этого нужно вместе с доверенным лицом (вместе – потому, что нотариус подобную информацию дает только доверителю или доверенному лицу) посетить нотариуса, удостоверявшего доверенность, и убедиться, что она зафиксирована у него в реестре и в данный момент не отозвана. Можно лично встретиться с доверителем.

В случае если при встрече с доверителем возникли сомнения в его дееспособности, не лишним будет попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров или организовать освидетельствование продавца психиатром на предмет его адекватной воли к продаже квартиры.

Если доверенное лицо каким-то образом препятствует этим встречам, то как бы ни нравилась предложенная квартира, как бы выгодна ни была сделка, от нее лучше отказаться. Другое дело, если собственник проживает не в вашем городе или даже стране. Возможно, сделка будет стоить и того, чтобы отправиться в путешествие.

Покупка через поверенного, представляющего интересы человека, который проживает где-то очень далеко, наиболее рискованная. Ведь нет никакой гарантии, что после всех предпринятых проверок собственник не умрет, или вдруг не передумает и не отзовет доверенность. Правда, здесь все равно надо учитывать, что (в соответствии с п. 2 ст.

189 ГК РФ) если при продаже квартиры ни доверенное лицо продавца, ни покупатель не знали и не должны были знать об отмене доверенности, смерти продавца, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, то действия, совершенные по доверенности, сохраняют силу. Но все это, в случае возникновения претензий на приобретенную квартиру, придется доказывать в суде. Успех не гарантирован, да и нужно ли это вам?

Центральный персонаж Доверенности, которые используются для совершения сделок на рынке недвижимости, разделяются на три вида: разовая, специальная, генеральная. Разовая доверенность предназначена для совершения какого-либо одного конкретного действия. Например, собственник доверяет риэлтору взять справку по форме 9 в жилконторе.

Специальная выдается риэлторам на сбор документов или подачу пакета документов на регистрацию. Генеральная доверенность позволяет распоряжаться квартирой в полном объеме. текста генеральной доверенности в ГК РФ особым образом не регламентируется, передаваемые поверенному полномочия могут быть изложены в произвольной форме.

Процедура передачи полномочий одного человека другому регулируется законом (глава 10 ГК РФ). Вообще, любой человек может доверить выполнение каких-либо функций кому угодно – как физическому (кроме несовершеннолетних и недееспособных), так и юридическому лицу. Итак, передаваемые поверенному полномочия можно изложить в произвольной форме.

Но в том, что касается сделок с недвижимостью, какой бы ни была доверенность, она обязательно должна быть заверена нотариусом. Напомним, потому что это очень важно: чтобы избежать возникновения риска, связанного с отменой доверенности (например, доверенное лицо намерено скрывает этот факт), нужно встретиться с нотариусом, заверившим этот документ.

Как будет видно из приведенного ниже описания случая из юридической практики, нотариус – очень важный персонаж в историях, связанных с куплей-продажей квартир при участии доверенных лиц.

Золотой ключик Опытный риэлтор, более двадцати лет работающий в сфере вторичного рынка недвижимости, Ирина Кораблева рассказала БН историю, с которой ей пришлось столкнуться на практике.

Семейная пара, жители из далекой северной глубинки, перебрались в Петербург. Денег от продажи квартиры на родине здесь хватило лишь на комнату в коммуналке.

Но так начинают многие – комната как «входной билет на рынок». Далее был долгий нелегкий путь улучшения жилищных условий с обменами и продажами, в конце которого появилась перспектива покупки отдельной двухкомнатной квартиры. Она оказалась доступна по средствам, но в истории квартиры вызывал опасения один факт.

Дело в том, что незадолго до этого квартира уже продавалась, и продавалась по доверенности.
Ирина сообщила молодому энергичному продавцу, что ее клиенты готовы купить эту «двушку», но при условии, что ее познакомят с бывшим владельцем. Продавцу не хотелось терять покупателей, и он устроил встречу. Правда, для этого пришлось ехать довольно далеко – в Металлострой, куда выписался бывший собственник. Это оказалась женщина, уже по одежде которой угадывалось, что в ее жизни не все благополучно. Тем не менее женщина подтвердила, что «по доброй воле, в трезвом уме и твердой памяти» давала доверенность на продажу квартиры и знает, что продажа состоялась. Но в доверительной беседе она сообщила, что в обозримом будущем доверенным лицом ей обещана другая жилплощадь, и она не имеет никаких оснований сомневаться в его порядочности. Однако Ирина не испытывала такого же доверия к посреднику. Поэтому отвезла собственницу к нотариусу, где та написала заявление, суть которого сводилась к тому, что уже совершенную доверенным лицом от ее имени сделку по продаже квартиры она одобряет и претензий к доверенному лицу и покупателю не имеет. Как стало известно спустя некоторое время, опасения Кораблевой не были излишними. Молодой человек не выполнил обязательств перед той гражданкой. Покупатели были вызваны в суд. Возникла опасность расторжения сделок с квартирой. Но в руках наших северян был «золотой ключик» – то самое одобрение, заверенное нотариусом.

Отсюда можно сделать вывод, что не всегда достаточно лишь убедиться, что доверитель жив и с виду вменяем, а доверенность не отменялась им. Когда ситуация вызывает подозрения, не лишне защитить себя дополнительным документом – чтобы не остаться без квартиры.

Вячеслав Березниченко   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/100003/

Если квартира продается по доверенности стоит ли её покупать?

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски
Вернуться к списку статей

26.05.2014

Вы, наконец, нашли подходящий вариант, но узнали, что квартира продаётся по доверенности доверенным лицом, наделённым правом продажи. Не опасно ли покупать квартиру у доверенных лиц, велик ли риск в таких операциях?

Продавать недвижимость может как сам собственник, так и его представитель, действуя по документу, подтверждающего его полномочия.

По разным обстоятельствам владелец жилья никак не имеет возможности присутствовать на сделке – семейные обстоятельства, болезнь или живёт за границей. В таких случаях на помощь приходит доверенность.

В этом документе нотариально удостоверяются полномочия, которыми собственник наделяет своего представителя для представления своих интересов перед покупателями.

Представитель производит все необходимые действия за собственника – делает расчеты, сдаёт документы на регистрацию, подписывает договор продажи. Это очень удобно и объяснимо.

Но, к большому сожалению, по такой схеме продажи квартиры в Москве очень распространены случаи мошенничества и незаконных махинаций с недвижимостью.

В каких же случаях доверенность может таить в себе опасность для покупателя?

Продажа квартиры по доверенности – это очень большой фактор риска

Если покупаете недвижимость в Москве самостоятельно, бесплатный совет – избегайте сделок с участием третьих лиц.

Даже профессиональные риэлторы в 90% случаев остерегаются приобретать собственность, реализуемую через представителей. И это несмотря на то, что сами они часто пользуются данным документом, представляя интересы своих клиентов в сделках с недвижимостью именно по доверенности.

Особенностью является то, что проверить её подлинность или действительность практически невозможно. Тем более если оформление и выдача осуществлялись в другом городе или государстве.

Для продавца никакого риска нет, в любом случае он ничего не потеряет.

В данном случае у покупателя есть большой риск потерять свои деньги.

Рассмотрим главные риски и на что нужно обращать внимание.

Если квартира продается по доверенности, какие опасности Вас могут подстерегать

  1. Самое главное и неприятное – возможность отмены доверенности в любой момент. Собственник вправе в любое время очень спокойно её аннулировать. Отозвать полномочия можно и до и после сделки.

    Это разрешено по законодательству.

    Отменить возможно у того же нотариуса. В этот момент сделка может уже быть на завершающей стадии. Нотариус оповещает все инстанции и пока это дойдёт до нужных инстанций сделка уже может произойти.

    Всем остальным участникам рынка узнать мгновенно, что она отозвана никакой возможности нет.

  2. Доверенность может быть подписана человеком душевнобольным и квартира продается по доверенности, чтобы это скрыть. Покупая квартиру в Москве Вы не можете знать, насколько человек был здоров на тот момент, когда выдавал разрешения от своего лица и жив ли он сейчас. Не исключено, что хозяином окажется гражданин, лечащийся от алкогольной или наркотической зависимости, и позже будет доказывать, что подписывал бумаги под воздействием лекарств и не понимал их смысла. Количество дел в юридической практике по данному факту доходит до 70 процентов. Преобладающее число исков судами удовлетворяются, и покупатели лишаются оплаченных ими квартир.
  3. Если собственник, выдавший доверенность умер, её действие прекращается и она становится недействительной.
    Это ещё один из потенциально негативных моментов. Здесь можно получить огромную проблему. Покупатель отдаёт деньги, а потом выясняется, что доверитель умер, всё превращается в наследственный клубок. Появятся наследники, и государственная регистрация будет приостановлена.
  4. В законодательстве прописано, что данный документ не может быть выдан более чем на три года, но если в ней не прописан этот срок, то она действительна один год. Не все это знают. Можно подумать, что она бессрочная.
  5. Наличие подчисток и помарок в документе делает её недействительной.
  6. Риск повышается в разы, если владельцы жилья находятся в местах лишения свободы или лечатся от алкоголизма, инсульта, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, уже бывший собственник обращается в суд, утверждая, что не понимал значимости своих действий или подписал документы под угрозой.
  7. Очень распространены случаи использования поддельной доверенности.

Если Вы не хотите такого течения событий, у агентств недвижимости есть такая услуга, как сопровождение сделок с недвижимостью. В этом случае риэлтор возьмет на себя все проверки и обязательно предупредит Вас, если что-то покажется ему подозрительным.

Заключение

Покупка жилья через третьих лиц является высокорискованной. Надо быть крайне осторожным.

Нельзя категорически сказать, что квартиру, которая продается по доверенности вообще нельзя покупать. Просто стоит идти на такую сделку не в одиночку, а с серьёзным надежным агентством недвижимости.

Если квартира продается по доверенности риски такой покупки очень и очень велики, поэтому если появляется хоть малейшее сомнение или подозрение, следует, хотя бы получить предварительную консультацию.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости 
“Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/esli_kvartira_prodaetsya_po_doverennosti_stoit_li_eye_pokupat/

Квартиру продают по доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности риски

Последнее обновление: 02.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.