Продажа после приватизации через сколько лет

Содержание

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Продажа после приватизации через сколько лет

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 634

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб.

, что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Когда можно продать квартиру после приватизации, через сколько лет? Какие документы нужны для продажи?

Продажа после приватизации через сколько лет

Граждане, получившие в собственность квартиру в рамках процесса приватизации сталкиваются с множеством сложностей и проблем при ее дальнейшей продаже. Для того, чтобы минимизировать возможные риски, и избежать потенциально сложные моменты, необходимо изучить не только особенности приватизации, но и ключевые нюансы, которые возникают при продаже приватизированного жилья.

Приватизация что это

Приватизация являет собой форму преобразования собственности, согласно которой государственная (муниципальная) собственность передается в частные руки.

Согласно требованиям, приватизация может быть осуществлена только при участии двух сторон.

Процедура передачи государственной собственности в частные руки абсолютно бесплатная, и по ее завершении у собственника жилья возникает право свободного распоряжения полученной собственностью. Однако на законодательном уровне закреплено, что участвовать в приватизации гражданин может только один раз.

По своей сути, приватизация являет собой специфическую социальную программу, основное назначение которой заключается в поддержании граждан в затруднительное время.

Именно поэтому процесс приватизации неоднократно был продлен, и гражданам предоставлена возможность в любой момент получить в собственность муниципальное жилье.

Стоит отметить, что по оценкам экспертов около трети жилфонда по-прежнему не приватизированы.

Гражданам, которые намереваются принять участие в процедуре, стоит поспешить, так как в обозримом будущем вполне возможны некоторые изменения, из-за которых процедура может стать платной.

Продажа приватизированной квартиры, законодательная база

Прежде чем заняться продажей приватизированного жилья, необходимо вспомнить о том, что обозначенная процедура имеет массу особенностей, которые в обязательном порядке необходимо учитывать. В частности, прежде всего стоит обратить внимание на статус приватизированной квартиры:

  1. Персональный статус, при котором у жилья имеется только один законный собственник. Он может совершенно спокойно продать свое собственность в любой момент.
  2. Долевая собственность. Помещение разделено на несколько неравнозначных частей, и каждая из них имеет своего владельца. Для продажи такого жилья необходимо будет получить разрешение от других собственников (если продажа происходит в третьи руки), или же квартира продается полностью, с последующим разделом вырученной суммы между всеми дольщиками.
  3. Всеобщая собственность, при которой квартира принадлежит всем членам семьи, которые в ней проживают, и при этом доли каждого из собственников не определены. Здесь при продаже квартиры можно столкнуться со значительными проблемами. Потребуется согласие всех членов семьи на продажу, или же придется проводить раздел имущества на равноценные доли.
  4. Равно общая собственность, при которой жилище разделено на равные доли между собственниками.

Статус жилища будет влиять на осуществление сделки по его продаже, поскольку тут имеются свои формальности, и могут возникать некоторые нюансы при продаже.

На законодательном уровне основным законодательным актом, который регулирует отношения в вопросах продажи приватизированного жилья, является ГК РФ. Кроме того, также некоторые положения по данному процессу находятся в НК РФ. В частности, тут утверждается обязанность бывшего собственника внести в бюджет налог с продажи собственности.

Впрочем, и тут имеются свои особенности. Обязанность по перечислению в бюджет налога в размере 13% от суммы сделки устанавливается только в том случае, если с момента передачи муниципальной собственности в частное владение не прошло 3 года. По истечении данного временного отрезка налогообложение применено в отношении сделки не будет.

К тому же, важное значение будет иметь Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» (1991 год), ФЗ «О приватизации государственного имущества», а также положения ЖК РФ.

Как и через сколько времени можно продать квартиру после приватизации

Многих пользователей волнует вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации, может быть сразу?
Основное назначение приватизационного процесса заключается в том, что гражданин получает в собственность муниципальный объект собственности, которым он может распоряжаться свободно после того, как на официальном уровне будут подтверждены его права на жилые помещения.

Учитывая данный факт, можно сделать вывод, что продать квартиру после приватизации собственник может в любой момент, который сочтет максимально благоприятным. Если прошло менее трех лет — оформление сделки тоже будет возможным. Однако и тут имеются свои особенности.

Большинство пользователей стараются продать приватизированные помещения после того, как они находятся в собственности более 3 лет. В данном случае они не будут обязаны уплачивать налоговые отчисления в бюджет в размере 13%.

Итак, через сколько лет или месяцев можно продать жилье, которые было приватизировано не так давно?

В целом, эксперты рекомендуют начинать процесс продажи не ранее чем через 5 лет после того, как жилье перешло в собственность человека.

Продажа квартиры после приватизации менее 3 лет

На законодательном уровне утверждено, что в случае продажи жилья в течение 3-х лет с момента приватизации, владельцу придется внести в бюджет налог на имущество, размер которого составляет 13% от суммы сделки. Однако, следует также указать и тот факт, что налогообложение не будет применено, в тех ситуациях, когда сумма сделки составляет менее 1 млн. рублей.

Также возможна ситуация, когда собственник продает свою приватизированную квартиру и приобретает новое жилище. Если покупка и продажа равноценны по цене, он также может быть освобожден от уплаты налоговых отчислений.

В данной ситуации закон указывает на то, что собственник не получает никакой прибыли, и потому заставлять его уплачивать налог не имеет смысла.

Как продать приватизированную квартиру чтобы не платить налог

Если пользователь хочет продать свою квартиру, и при этом не желает платить налоговые отчисления, ему следует подождать, пока с момента приобретения права собственности на квартиру пройдет не менее 3-х лет. По истечении данного срока он сможет осуществить продажу, и при этом налогообложение применено не будет.

Также допускается, что при стоимости квартиры менее 1 млн. рублей, ее собственник также освобождается от необходимости платить в бюджет налоговые платежи. Впрочем, существуют и другой способ, благодаря которым можно избавить себя от необходимости платить налог:

  1. Обмен жилья. Собственник вполне может произвести определенный обмен жилья с другим человеком, и в последствии сможет продать новоприобретенное жилье без уплаты налога.
  2. На сумму расходов. Если собственник докажет, что на содержание жилья им были затрачены существенные деньги, он сможет существенно уменьшить налоговую базу. Так, при оценке квартиры в 2,3 млн. рублей, за время владения помещениями собственник потратил 2 млн. рублей на содержание жилья (ремонт, перепланировка и т.д.). В такой ситуации сумма налога будет рассчитана исходя из разницы между данными показателями. Несложно подсчитать, что 300 тыс. рублей Х13% = 39 тыс. рублей.
  3. Взаимозачет. Каждый человек может один раз в жизни воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Если продавец и покупатель используют данное право, необходимость в уплате налога будет исключена.

Как уменьшить НДФЛ, документы

В соответствии с налоговым законодательством, все физические лица облагаются подоходным налогом, который составляет 13% и выплачивается соответственно с формой 3-НДФЛ. Однако далеко не каждый пользователь знает, что существует несколько вариантов, при которых имеется высокая вероятность уменьшения суммы налога.

  1. При продаже приватизированного жилья, стоимость которого составляет менее 1 млн. рублей, собственник будет освобожден от налога. Вместо этого он каждый месяц будет получать надбавку в 13%, пока не вернет потраченные средства.
  2. Если осуществлена продажа приватизированной квартиры, которая разделена на несколько равноценных долей. В данном случае вычет будет распределен между всеми собственниками согласно принадлежащим им долям.
  3. При использовании права на получение имущественного налогового вычета.

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

При планировании сделки по продаже приватизированной жилплощади нужно заранее позаботится о сборе необходимых документов.

Потому важно знать о том, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры.  Закон требует, чтобы была подготовлена следующая документация:

  • Техническая документация из БТИ;
  • Подтверждение прав собственности владельца на помещения жилого формата;
  • Персональная документация собственника, подтверждающая его личность;
  • Справки из управляющих компаний и ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также сведения о количестве проживающих в обозначенной квартире и численности граждан, которые тут зарегистрированы;
  • Если в квартире проживают иждивенцы или несовершеннолетние дети, также потребуется разрешение на продажу со стороны попечительского совета, а также органов опеки.

В целом, каждая ситуация имеет свои нюансы, и потому при продаже своего жилища необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом.

Он тщательно изучит все обстоятельства, и сможет подсказать, какие дополнительные документы могут потребоваться при взаимодействии с покупателем, и проведет процесс с минимальными рисками для обеих сторон.

Кроме того, правовед сможет оценить рыночную цену квартиры и поможет урегулировать любые проблемы, которые могут возникнуть.

Выписка из домовой книги для продажи квартиры

Выписка из домовой книги является одним из ключевых документов, который может потребоваться при совершении сделок с продажей приватизированной квартиры, при оформлении разнообразных пособий и льгот, при принятии наследства и т.д.

Получить выписку можно в самых разнообразных инстанциях, которые имеют право на выдачу документации подобного формата. Речь идет о ТСЖ, управляющих компаниях, ЖСК, ЕИРЦ, паспортных столах и МФЦ. Существует возможность получения выписки как в бумажной форме, так и в электронной.

Выписка содержит сведения следующего характера:

  1. Данные о собственнике, а также всех гражданах, которые прописаны (или которых планируют прописать) и проживают на указанной жилплощади.
  2. Технические характеристики жилплощади, ее месторасположение, площадь и другие сведения, касающиеся объекта.

Получить документ могут только граждане, которые обладают правами собственности на жилые помещения или постоянно проживают там.

Для получения выписки необходимо будет предоставить определенную документацию, в частности подтверждение прав собственности на квартиру, персональные сведения о заявителе (копия паспорта и т.д.

), доверенность на осуществление действий по продаже жилья (если собственник поручил заниматься данным вопросам доверенному лицу), и другие документы необходимые для сделки.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, образец

При продаже приватизированного жилья стороны процесса должны заключить между собой соответствующее соглашение. К договору выдвигают определенные требования относительно содержания, в частности:

  • Указание персональных данных сторон процесса;
  • Обозначение предмета договора с указанием конкретных характеристик квартиры и ее стоимости;
  • Сделка и ее основные условия, а также права и обязанности продавца и покупателя;
  • Срок действия соглашения;
  • Порядок проведения финансовых расчетов и передачи жилья новому собственнику;
  • Ответственность сторон, а также причины, по которым договор купли продажи приватизированной квартиры может быть аннулирован или признан ничтожным.

⇒ Образец договора можно посмотреть на любом специализированном интернет портале. В частности, изучить более подробно образец соглашения можно здесь. ⇐

Остались вопросы?

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-posle-privatizatsii-dokumenty.html

Когда после приватизации можно продать квартиру?

Продажа после приватизации через сколько лет

С приватизированной недвижимостью владельцы могут производить любые манипуляции: продавать, сдавать в арендное пользование и пр.

Иногда жилье требуется продать в срочном порядке. В подобной ситуации назревает вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Можно ли совершить сделку сразу или придется выжидать какое-то время?

Общие правила приватизации

Понятие приватизации предполагает переход жилплощади в собственность жильцов, проживающих на ее территории на законных основаниях. Фактически в процессе приватизации объект недвижимости переходит из государственной в частную собственность.

Приватизация имеет массу важных нюансов:

  1. В бесплатной приватизации можно участвовать лишь раз в жизни.
  2. Лица, принимающие участие в приватизационном процессе, должны быть прописаны в данном жилье на постоянной основе.
  3. Необходимо согласие на приватизацию всех граждан, зарегистрированных на данной территории.
  4. Обязательно наличие документации на жилой объект вроде техпаспорта и кадастровых документов.

Когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, у граждан, участвующих в приватизации появляется право собственности на жилплощадь.

Когда можно продавать

После приватизации собственник приобретает полное право распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению. Квартиру можно подарить или продать, оставить в наследство или сдавать жильцам. Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Фактически оформить договор купли-продажи новоиспеченный владелец недвижимости может сразу, как только получит свидетельство о регистрации права собственности.

Но на практике собственникам приходится несколько откладывать продажу из-за задержки с оформлением бумаг, получением свидетельств, спорных наследственных ситуаций и пр.

Когда обязательно выплачивать налог

После продажи недвижимости и последующего ее переоформления бывший собственник должен заплатить налоговый взнос, поскольку в результате проведенной сделки он получил финансовую выгоду.

К ситуациям, связанным с обязательным налогообложением, относят случаи:

  1. Оформление сделки сразу после получения права собственности. В подобной ситуации продавец должен заплатить 13% налог от общей стоимости квартиры.
  2. Важное значение имеет, сколько должно пройти времени после оформления приватизации. Если квартира продается в срок до 5 лет, то собственник должен оплатить 13% налоговый сбор в госказну. До 2016 этот срок определялся в 3 года, но после, вплоть до текущего 2021, его увеличили до 5 лет.

Налоговые выплаты регламентируются соответствующими законодательными нормативами и актами. Если гражданин уклоняется от налогов, то за это грозит уголовное наказание.

Кто освобождается от налогов

В некоторых обстоятельствах граждане освобождаются от уплаты налогов, либо их размер снижается. Главное, нужно соблюдать законность при снижении налоговых выплат, иначе за уклонение грозит реальная ответственность.

При продаже приватизированной недвижимости от налога освобождаются граждане в таких случаях:

  1. Если долевая или полная стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. руб. Если собственники умышленно занижают стоимость жилья, прописывая в договоре низкую цену, то сделку признают недействительной. Если же квартира в целом стоит больше миллиона, но она принадлежит нескольким собственникам и их доли по отдельности стоят меньше 1 млн. руб., то налоговый сбор не взимается. Каждый собственник лично отвечает перед ФНС за доходы с продажи своей доли.
  2. Недвижимость находится во владении больше 5-летнего срока. Если с момента перехода жилья в частную собственность прошло больше 5 лет, то продажа такого имущества не считается прибылью, а потому и налогообложению не подлежит.
  3. Имущественный вычет. Налоговый сбор в такой ситуации перекрывается налоговым вычетом. Подобное возможно, если продажа старой и приобретение новой квартиры происходит за один отчетный период. Официально работающий гражданин после покупки квартиры может рассчитывать на возмещение затрат в размере 13%.

Освобождение от налоговых выплат осуществляется строго в рамках законодательства. Если возникают спорные моменты, то лучше дополнительно проконсультироваться с юристом или нотариусом.

Пенсионер платит?

Это касается граждан пенсионного статуса, то сделки с куплей-продажей приватизированного жилья проходят по стандартному сценарию. Никаких отдельных преференций, обусловленных пенсионным возрастом, при налогообложении НДФЛ не предусмотрено.

Как и остальные граждане, пенсионеры могут продать жилье через 5 лет после приватизации либо использовать возможность получения налогового вычета.

А вот от ежегодного налогообложения за владение недвижимостью пенсионеры освобождаются. Исключение составляют лишь особенно дорогие владения, стоимость которых превышает 300 млн. руб.

Документация для продажи

Как и при проведении других сделок, при оформлении продажи приватизированной квартиры собирается пакет бумаг. Лучше проводить сделку под нотариальным контролем, с обязательным анализом и заверением бумаг. Подобная мера поможет максимально обезопасить сделку.

Для продажи приватизированного жилья потребуются:

  • паспорта всех собственников;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка из ЕГРН;
  • договор, составленный при приватизации недвижимости;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • выписка из домовой книги по адресу прописки;
  • согласие всех собственников, если квартира находится в долевом владении;
  • бумага, подтверждающая отсутствие обременений и ЖКХ задолженностей.

Если при сделке задействуются средства материнского капитала, то собираются дополнительные бумаги. Взаиморасчет производится на основании оговоренных в договоре условий.

Особенности процедуры купли-продажи

Иногда в ходе продажи приватизированного жилья могут возникнуть разного рода сложности. Частой причиной всевозможных казусов выступает статус юрлица собственника или прописанного жильца, либо самой квартиры, а также ущемление интересов несовершеннолетних лиц и пр.

Ситуаций много – несколько владельцев, участие в сделке лиц до 18 или наличие прописанных в квартире и пр. В каждом отдельном случае оформление будет несколько отличаться.

При долевом владении

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они все имеют статус собственников и владеют определенной долей в данном объекте недвижимости.

Продать такую квартиру будет можно только в случае полного согласия всех владельцев. Только при наличии такового возможно оформление сделки. В остальном процедура продажи происходит по стандартному сценарию.

При этом остальные собственники обладают преимущественным правом продажи, если собственник продает только свою долю. Чтобы продать свою часть третьим лицам, собственник должен подтвердить, что владельцы остальных долей отказались от приобретения его доли.

Если прописан жилец

Сложнее обстоит ситуация, если в квартире прописаны люди. Здесь учитывается несколько аспектов:

  • если в сделке фигурирует обычная квартира, то прописанный человек выписывается, либо это делает суд;
  • если квартира приватизирована, то даже после судебного решения сложно добиться нужного результата;
  • чтобы исключить неприятные казусы, покупателю следует заранее потребовать от продавца список всех прописанных, еще до оформления сделки и передачи права собственности.

Крайне сложная ситуация, если во время приватизации один из прописанных в квартире не смог принять участие либо отказаться от приватизации. В таких ситуациях велик риск, что все сделки будут отменены. Причем не важно, сколько месяцев или лет прошло с момента оформления приватизации.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Часто бывают ситуации, когда среди прописанных лиц имеется несовершеннолетний, но собственником он не является. В подобном случае его нужно зарегистрировать по другому адресу, пока сделка еще не завершена.

Просто так, в никуда выписать ребенка нельзя, а если ему нет 14, то он должен иметь регистрацию, как у родителей, т. е. числиться с ними по одному адресу. Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для его продажи потребуется согласие органов опеки.

При этом ребенку должно быть куплено другое, равноценное жилье, в котором несовершеннолетний получит долю, не меньше, чем в предыдущей квартире. Условия проживания должны бить аналогичными или лучше, ухудшать их противозаконно.

Возможно ли продать неприватизированную квартиру

Если рассматривать вопрос с точки зрения юриспруденции, то неприватизированная недвижимость не может быть продана.

Но в законодательстве есть немало ходов, как можно найти выход в такой ситуации:

  1. Переоформление договора соцнайма на покупателя. Средства передаются продавцу, который выписывается из жилья.
  2. Более распространен вариант – совместное оформление приватизации. Продавец вносит задаток за оформление справок и бумаг по приватизации. А после окончания оформления недвижимость продается покупателю.
  3. Еще одним вариантом продажи неприватизированного жилья – обмен. Эта процедура была популярна в советские годы, сейчас она используется редко, поскольку социального жилья становится все меньше, но все же встречается на практике.

Продажа приватизированной недвижимости имеет массу нюансов, с которыми следует разобраться заранее, еще до сделки. При желании можно продать недвижимость сразу после завершения процесса приватизации, но только собственник должен будет внести 13% в казну. А после 5-летнего владения имуществом обязательство налоговых выплат с продажи снимается.

Сама сделка предполагает массу юридических нюансов, потому и проводить ее рекомендуется с участием риелтора или юриста, способного законно, грамотно и безопасно для сторон провести куплю-продажу.

Источник: http://expert-home.net/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-posle-privatizatsii/

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Продажа после приватизации через сколько лет

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть