Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Содержание

Лишние квадратные метры в новостройках: дополнительные расходы или тревожный сигнал?

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель должен быть готов к тому, что ее фактическая площадь может отличаться от проектной, а значит, вероятно, придется доплачивать за лишние квадратные метры. Но главная проблема может быть вовсе не в деньгах.

Понятие «лишние квадратные метры» обозначает разницу между проектной и фактической площадью квартиры. Первая указана в договоре долевого участия и используется для расчета между покупателем и застройщиком, а вторая появляется после ввода объекта в эксплуатацию и обмеров БТИ. При этом, лишних метров может оказаться и больше, и меньше, чем обозначено в проекте.

Разница в пределах нескольких квадратных сантиметров наблюдается практически в во всех новостройках Москвы и Подмосковья. Причем даже в типовых сериях домов существуют некоторые нестыковки между проектными данными и результатами обмеров БТИ. Однако точно подсчитать количество таких случаев невозможно. 

«Небольшое расхождение реальной и проектной площади в ходе возведения объекта – это технический нюанс любого строительства, реже – ошибка в проектировании»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

Кстати, расхождение площадей в размере 1, максимум 2 кв. м, как в сторону увеличения, так и уменьшения, считается допустимым, но весьма условно.

«В отношении подобных ситуаций никаких норм, закрепленных на законодательном уровне, не существует. Как показывает практика, обычно речь идет о разнице в диапазоне от 0,1 до 3 кв. м. Если расхождение более существенное, это означает, что застройщик допустил грубую ошибку»

Александр Зубец, ООО «Новые Ватутинки»

«Допустимый процент отклонения от проектной площади обычно указывается в договоре долевого участия, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

– При этом застройщик может оговорить, что отклонение фактического метража от проектного на указанный процент не будет оплачиваться сторонами».

Таким образом, если застройщик превысит площадь, покупатель останется в выгодном положении, а если площадь квартиры уменьшится – окажется, что дольщик переплатил.

«В настоящее время в большинстве договоров долевого участия прописывается допустимые минимальные и максимальные пределы расхождений между проектной и фактической площадями, а также устанавливается порядок взаиморасчетов»

Евгений Зимин, компания Blackwood

Причины возникновения лишних квадратных метров могут быть разными.

Например, в проектной документации застройщик указал, что в доме расположены квартиры с балконами, но БТИ после замера посчитало их лоджиями, которые учитываются в общей площади по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии).

И хорошо, если балконы были маленькими. Но существуют серии панельных домов, где подобные помещения имеют довольно существенные размеры – 5-7 кв. м, и в таких случаях площадь квартиры может увеличиться на 1-1,5 кв. м.

«Конечно, многие покупатели воспринимают это «в штыки». Однако важно просто понимать, что данная ситуация – не желание застройщика «развести» будущего собственника на дополнительную сумму, а обычная строительная практика»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

По мнению первого вице-президента группы компаний «ПИК» Артема Эйрамджанца, среди других причин возникновения лишних квадратных метров выделяются следующие:

– При расчетах площади квартир проектный архитектор может округлять полученные цифры до десятых долей, т.е. до второго знака после запятой. Соответственно, какой-то процент квартир в итоге может получиться несколько иной площади. В среднем эта погрешность составляет 0,3-0,4 кв. м.

– Существуют нормативно допустимые отклонения на железобетонные изделия. Согласно требованиям СНиПов допустимые отклонения толщины стен составляют ±5 мм, а отклонения по весу изделия могут достигать не более 7%.

– Допустимые отклонения на монтаж конструкций на строительной площадке составляют до 1 см. В этом случае одна квартира будет немного больше по площади, а соседняя – немного меньше. Но если смещение оси самой конструкции происходит более чем на 1 см – это уже нарушение монтажных работ.

– Неточности со стороны сотрудников Бюро технической инвентаризации. Например, неправильный результат могут дать непрошедшее своевременную техническую проверку измерительное оборудование.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями возникают крайне редко, поскольку подобные технологии подразумевают, что все элементы здания, собранные на заводе, имеют жестко заданные размеры.

А вот в монолитных домах несовпадения между проектной и фактической площадями встречаются практически всегда.

В отличие от панельной, данная технология очень гибкая, а проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.  

«Возводя панельные дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки. Монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки либо свободные, либо каждый раз разные, поэтому учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Если явных ошибок со стороны застройщика или специалистов БТИ нет (например, неправильно произведенные математические подсчеты), то у покупателя фактически отсутствуют инструменты, чтобы как-то повлиять на ситуацию.

«Все грубые недочеты можно потребовать исправить сразу же, а в остальных ситуациях покупатель может только отказаться от приобретения квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Те дольщики, которые не согласны с результатами обмеров БТИ, могут обратиться в суд, но для этого им сначала необходимо оформить право собственности, то есть принять квартиру и доплатить разницу, возникшую в результате расхождения между проектной и фактической площадями.

«При расхождении размеров квартиры с оплаченным по договору метражом составляется акт и дополнительное соглашение к договору, – поясняет Ирина Доброхотова, – согласно которому он должен погасить разницу либо ему будут возвращены переплаченные средства. При этом возмещение происходит по цене, указанной в договоре на дату его подписания».

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева советует принять квартиру, доплатив сумму в соответствии со стоимостью квадратного метра по договору, если различие в площади квартиры несколько больше 1 кв. м., и размер доплаты составляет меньше 100 тыс. рублей.

«Если реальная площадь квартиры отличается от проектной более чем на 1 кв. м, и требуется более существенная доплата, то это можно расценивать как  несоответствие объекта условиям договора и не принимать у застройщика квартиру, требуя возврата уплаченной суммы»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

К сожалению, возникновение конфликтных ситуаций из-за расхождения между проектной и фактической площадями на этапе заключения договора предотвратить нельзя.

Конечно, в ДДУ можно указать максимальный размер доплаты, но, как признаются эксперты, такое встречается редко.

Чаще застройщики прописывают в договоре следующее условие – если после обмера БТИ разница между проектной и фактической площадями окажется в пределах, например, 0,5 кв. м, то стороны не будут производить перерасчет.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся монолитном или монолитно-кирпичном доме всегда связана с риском получить квартиру меньшей или большей площади, что может отразиться на ее конечной стоимости. В лучшем случае, расхождение между проектной и фактической площадями будет допустимым, в иных ситуациях данный факт свидетельствует об ошибках застройщика или сотрудника БТИ.

Дата публикации 20 февраля 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/lishnie_kvadratnye_metry_v

Проектная площадь отличается от реальной – что делать дольщику?

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Часто случается так, что фактические размеры жилого пространства оказываются на такими, как в проекте. Причем стоит отметить, что такие расхождения бывают как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

И второй вариант не является поводом для радости, потому что в таком случае застройщик, занимавшийся ремонтными и строительными работами, может отказаться выдать ключи. Он может выдвинуть условие, по которому собственность вернется в руки владельцу только после того, как тот доплатит за увеличение площади.

И часто такие суммы бывают очень внушительными. Что делать дольщику, когда оказалось, что фактическая площадь жилого помещения больше, чем планировалось?

1. Возможные причины несоответствия фактической и проектной площади 2. Действия дольщика, если проектная площадь квартиры отличается от фактической 3. Доплаты за расхождение проектной и фактической площади

Возможные причины несоответствия фактической и проектной площади

В подавляющем большинстве случаев возможны различия между фактическими размерами жилплощади и теми, которые были указаны в проекте.

И чаще всего так получается, потому что при создании проектной документации невозможно учесть все факторы и до последнего сантиметра высчитать, какова будет фактическая площадь жилья.

Такая ситуация — не вина застройщика, а просто статистическая погрешность, которая возможна при любом процессе.

Важно

Такие расхождения сильно зависят от выбранного способа строительства. При возведении монолитных конструкций сама технология строительства увеличивает шанс расхождения между фактическими и проектными размерами.

Стоит отметить, что в случае с панельным методом, получившаяся разница будет в несколько раз меньше. Все потому что панели выравниваются на заводе и ровно состыковать их легче, чем возвести конструкцию с нуля.

Также сильно влияют методы, при помощи которых производились строительные материалы и способы возведения жилой конструкции. Например, железобетонные стены.

В действующих строительных нормах и правилах указано, что они могут отклоняться по толщине на 5 мм. Об этом говорится в СП 63.13330.2012. Также к изменениям фактической площади могут привести и действия самих проектировщиков.

Имеется ввиду не умышленное искажение получаемых размеров, а обычное округление цифр.

Это делается для удобства как самого проектировщика, так и застройщика, который будет работать по полученным бумагам. Все эти причины могут привести к тому, что полученная после застройки площадь будет больше или меньше той, что указана в проекте. Допустимые отклонения этого параметра стандартизированы в действующем СНиПе и не могут быть больше 0,4 кв.м.

Действия дольщика, если проектная площадь квартиры отличается от фактической

В этом случае многое зависит от того, на каких условиях был заключен договор с застройщиком и насколько именно отклоняется фактическая площадь от проектируемой.

Если в подписанных документах установлена возможность компенсации и если разница в размерах больше установленной в стандартах, то дольщик, основываясь на ДДУ, должен составить письмо.

Оно отправляется руководителю строительной компании, которая руководила работами, и там должно быть указано, что дольщик хочет уменьшить цену работы застройщика.

Также необходимо указать:

  • сведения о жилой площади — адрес, номер, цену за один квадратный метр, площадь, предусмотренную проектом и площадь, которая получилась после застройки;
  • сделать ссылку на нормативные и законодательные акты, указать точные пункты ДДУ, которые дают право потребовать корректировку стоимости работ;
  • провести расчет компенсации, которую должен выплатить застройщик;
  • записать реквизиты, куда должны быть переведены средства.

После того как письмо составлено, его нужно отправить застройщику. Это можно сделать как лично, так и по почте. Стоит отметить, что если строительная компания никак не реагирует на претензию и не делает компенсационных выплат, то у человека появляется право обратиться в суд. Это — неотъемлемая часть практики защиты прав потребителя.

Обратите внимание

Иногда может быть так, что застройщик соглашается возвратить не полную сумму, а только часть, которая высчитывается как разница между допустимым отклонением и получившимся отклонением. В такой ситуации у потребителя тоже появляется право обратиться в суд, где можно будет добиться от строительной компании выплат в полном объеме.

Вышеописанный случай работает и в обратную сторону. В случае, если условиями ДДУ предусмотрены компенсационные выплаты, и если фактическая площадь квартиры окажется больше той, что была указана в проекте, то дольщику придется выплатить застройщику дополнительные средства. Но нужно внимательно следить за тем, чтобы компенсация не оказалась выше максимального предела.

Часто случается так, что строительная компания требует выплатить сумму, которая рассчитывалась, исходя не из стоимости квадратного метра, принятой на момент застройки, а исходя из его рыночной стоимости на момент обнаружения разницы в размерах. Нужно помнить, что такие действия являются незаконными, и человек имеет право обратиться в соответствующие органы с жалобой.

Также нужно в обязательном порядке провести независимые замеры. Для этого стоит обратиться к специалистам, которые заново измеряют всю площадь — полученные результаты можно использовать как аргумент во время спора. Это необходимо делать, потому что разница в размерах может появиться не из-за результатов застройки, а из-за ошибки специалистов бюро технической инвентаризации.

Если дольщик не соглашается выплатить требуемую сумму, то застройщик может разорвать договор и потребовать ещё и пеню за просрочку. В таком случае нужно обращаться в суд, потому что подобные действия перечат букве закона. Также у самого дольщика есть возможность разорвать договор в судебном порядке, если окажется, что площадь жилого помещения увеличена больше, чем на 5%.

Но стоит помнить, что сложившаяся судебная практика по подобным делам далеко не однозначна. Решение судьи будет сильно зависеть от ситуации, нюансов и аргументов, высказанных каждой из сторон конфликта.

(10 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/chto-sleduet-predprinyat-dolshhiku-esli-proektnaya-ploshhad-zhilya-otlichaetsya-ot-fakticheskoj/

Разница между планируемой и реальной площадью квартиры в новостройке. Нужно ли ее оплачивать?

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Покупка квартиры в доме, строительство которого не завершено, всегда сопряжена с рядом рисков. В частности нередко на практике получается так, что метраж готовой квартиры отличается от того, который был заявлен проектом при заключении договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Причем разница может быть как в большую сторону, так и в меньшую. Как быть в случае выявления такой разницы? Площадь квартиры является важным параметром, определяющим общую цену за нее.

Измерять метраж квартиры в новостройке должны только специалисты, имеющие соответствующую лицензию, – кадастровые инженеры или сотрудники БТИ. Никаких обмеров рулеткой или подсчетов “на глаз” здесь не допустимо. Измерения кадастровыми инженерами производятся при помощи специального оборудования по особой методике. Все измерения заносятся в официальные документы.

Измерения инженером должны проводиться только после сдачи дома в эксплуатацию либо непосредственно на этой стадии. Измерения, сделанные инженером, должны найти отражение в акте приема-передачи квартиры. Именно эти измерения и дают фактическую площадь квартиры.

Соответственно, подписывая такой акт, вы подтверждаете, что фактическая площадь вами не оспаривается. На этом моменте следует проявить особую внимательность.

Поскольку если фактическая площадь окажется больше той, что указана в договоре, по общему правилу на вас ляжет обязанность доплатить за нее.

Если же квартира по фактическому метражу окажется меньше той, что была заявлена в плане при подписании ДДУ, у вас есть право взыскать с компании-застройщика стоимостную разницу. Законом установлены предельные нормы расхождений между фактической и заявленной проектом площадью квартир в новостройках.

Предельная норма равна пяти процентам от общей площади квартиры. Если расхождение более пяти процентов, оно считается существенным. Если выявлено существенное расхождение в площади – это становится самостоятельным основанием по инициативе покупателя (дольщика) расторгнуть ДДУ.

Если у дольщика по указанной причине расторгать договор желания нет, то на него ложится обязанность доплатить за разницу в метраже (если по факту она больше запланированной). Но не всегда.

Отступления от этого общего правила могут быть установлены в самом ДДУ, а именно теми его пунктами, которые устанавливают порядок определения конечной цены за квартиру.

Если договором установлено, что цена квартиры равна произведению стоимости одного метра квадратного на общее количество метров (площадь квартиры) и прописано, что цена за квартиру подлежит автоматическому перерасчету, тогда при превышении фактической площади над запланированной проектом обязанность по оплате разницы ложится на дольщика.

Но и на застройщика ложится обязанность компенсировать дольщику стоимостную разницу за уже оплаченный излишек, если фактический метраж окажется меньше запланированного. Также застройщик вправе самостоятельно определять договором норму отклонения по метражу, влияющую на возможность перерасчета итоговой цены.

Так, часто прописывается, что перерасчет производится, если разница будет превышать 0,5 метра, метр или иное процентное соотношение. Но, как было замечено выше, если фактический метраж будет расходиться с запланированным более чем на 5% – за дольщиком сохраняется право на расторжение ДДУ, если оплачивать такой излишек он не хочет или не может в виду отсутствия средств.

Цена за квартиру в типичном соглашении о купле-продаже – одно из условий существенных и должна быть выражена четко, без каких-либо последующих изменений.

Но применительно к ДДУ согласно закону изменение окончательной цены за квартиру возможно и после заключения ДДУ.

На практике чаще всего в ДДУ отражается запланированная, то есть приблизительная площадь квартиры с указанием на то, что окончательный метраж будет сформирован на основе результатов измерений специалистами БТИ.

Таким образом, уже на этапе подписания ДДУ дольщик извещается о том, что разница в площади возможна. И такая разница возникает практически всегда. Однако ДДУ может быть установлен и иной вариант определения окончательной цены за квартиру.

Так, если указано, что цена является фиксированной, определяется, например, как сумма денег, идущих на возмещение непосредственных затрат, обусловленных строительством, и оплату услуг компании-застройщика, и не подлежит перерасчету (изменению), то при выявлении разницы в метраже ни дольщик, ни застройщик компенсировать стоимостную разницу не должны.

Однако разница не должна быть существенной, то есть не превышать 5% от общей площади. Если будет больше, как было замечено выше, дольщик вправе инициировать расторжение ДДУ, если желает, чтобы застройщик вернул ему уже уплаченную стоимость недостающих квадратных метров.

Перерасчет итоговой стоимости за квартиру в новостройке должен производиться на основе той стоимости за квадратный метр, которая была указана при заключении ДДУ, если даже к моменту составления акта передачи цена за метр квадратный в этом доме возросла в несколько раз.

Отклонения между фактической и планируемой площадью всегда фиксируются в акте приема. Желая получить излишне уплаченные деньги за квадратные метры, которых по факту не оказалось, дольщик должен подать претензию (заявление) на имя компании-застройщика. Лучше это делать еще до подписания акта, оформляющего передачу объекта.

Если разница в метраже возникла главным образом из-за разницы в проектных и фактических параметрах, касающихся подсобных, не отапливаемых помещений квартиры, а также лоджии или балкона, то при перерасчете цены должны применяться специальные понижающие коэффициенты.

При выявлении оснований для перерасчета застройщику надлежит в письменной форме известить об этом дольщика. Когда стороны не могут придти к взаимному согласию по порядку и самой необходимости перерасчета за излишний (недостающий) метраж в установленный договором или поданной дольщиком претензией срок, такой спор возможно решить через суд.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/raznica-mejdu-planiruemoi-i-realnoi-ploscadiu-kvartiry-v-novostroike-nujno-li-ee-oplachivat-5c52b8d84ff65800ad4389c6

Дольщик и застройщик: битва за метры. Становится нормой, когда фактическая площадь квартиры в новостройке не соответствует заявленной в документации

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Екатерина Демченко, адвокат.

История долевого строительства в России насчитывает более 20 лет. За это время нашу страну потрясли несколько крупных скандалов, связанных с нечестными действиями застройщиков, а понятие “обманутый дольщик” стало нарицательным.

В последнее время, казалось бы, ситуация несколько нормализовалась, чему в немалой степени способствовала и разработка нормативных документов, определяющих права и обязанности сторон долевого строительства. Тем не менее и сегодня дольщикам бывает очень непросто бороться за свои права.

Огромное число спорных ситуаций между дольщиком и застройщиком возникает в тех случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в документации.

Что говорит закон?

Необходимо отметить, что проектная и фактическая площадь готовой квартиры отличаются в большинстве случаев. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия (ДДУ).

В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” записано: “По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения”.

Изменение цены готовой квартиры зависит от условий договора. Возможны три варианта.

  1. Если в ДДУ присутствует формулировка о том, что цена договора фиксированная и изменению не подлежит, в том числе по результатам инвентаризации в БТИ, это значит, что права на компенсацию у дольщика нет. В данном случае цена устанавливается не за квадратный метр, а за весь объект целиком. Практически всегда такая формулировка означает, что готовая квартира будет меньше заявленной.
  2. Если в ДДУ прописана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья.
  3. Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.

Практика пересчета стоимости квартиры после экспертизы БТИ весьма распространена. Но что делать, если будущий собственник квартиры не согласен с расчетами экспертов БТИ? Как доказать свою правоту застройщику и вернуть деньги, уплаченные за несуществующие квадратные метры?

Что делать, если ошиблось БТИ?

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ. Как быть в этом случае?

  1. Направить претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток – отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если застройщик не соглашается на повторные измерения и не собирается решать возникшие проблемы, единственная возможность отстоять свои права – взять дело в свои руки. Для этого необходимо стать собственником квартиры, т.е. подписать акт приема-передачи. В качестве примечания к акту приема-передачи можно указать наличие финансовых претензий к застройщику из-за меньшей площади квартиры.

Одновременно или до подписания акта необходимо направить застройщику претензию с указанием недостатков объекта недвижимости (если вы не сделали этого ранее). В этом случае суд, как правило, становится на сторону дольщика безотносительно к формулировке об отсутствии претензий в акте приема-передачи.

Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры или обмеров, произведенных сторонними организациями, не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только данные БТИ имеют юридическое значение.

Обращаться в суд до получения данных экспертизы БТИ, подтверждающих правомерность ваших требований, нецелесообразно.

  1. После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения. В случае отказа от проведения повторной инвентаризации требуйте ее назначения в судебном порядке.
  2. После получения нового технического паспорта помещения составляйте еще одну претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ.
  3. Если и в этом случае застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.

Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

За защитой своих прав обращайтесь в суд

В судебной практике нет единого подхода к разрешению споров об изменении цены квартиры при изменении ее площади, но в большинстве случаев именно условия договора между сторонами являются определяющими. Однако, даже если в ДДУ не прописана процедура изменения цены договора, возможность получить компенсацию за недостающие квадратные метры есть. Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве гласит:

“1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

  1. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора… приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
  2. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  3. соразмерного уменьшения цены договора;
  4. возмещения своих расходов на устранение недостатков”.

В ст. 4 Закона говорится о том, что отношения дольщика и застройщика (не связанные с осуществлением дольщиком предпринимательской деятельности) регулируются Законом РФ “О защите прав потребителей”.

Нормы Закона предусматривают пересчет стоимости товара в случае, если товар ненадлежащего качества.

Если застройщик отказывается удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке, в суде дольщик может требовать компенсацию в размере 50% от стоимости недополученных метров, а также компенсацию морального ущерба.

В решении арбитражного суда Санкт-Петербурга по иску к компании “КВС-Кронштадт”, в частности, сказано: “Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта”.

То есть при уменьшении площади квартиры дольщик вправе рассчитывать на снижение ее цены.

В п. 3 ст. 555 ГК РФ записано: “В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества”.

На основании этой нормы решением Ханты-Мансийского районного суда взысканы в пользу дольщика денежные средства в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда.

При этом в апелляционном определении по этому делу сказано: “Довод застройщика о наличии у участника долевого строительства информации об условиях договора и принятии их, свободе заключения договора не влечет отмену судебного решения, так как условия договора, не соответствующие требованиям закона, ничтожны”.

Как видим, суды все чаще встают на сторону дольщиков, и это должно вселять в них уверенность в борьбе за свои права.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/80480-dolshhik-zastrojshhik-bitva-metry-stanovitsya-normoj-kogda

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической

Проектная площадь квартиры отличается от фактической

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе  пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения  ДДУ.

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж  в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом  исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

  • метраж квартиры по ДДУ;
  • реально полученную площадь;
  • цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/proektnaya-ploshhad-kvartiry-otlichaetsya-ot-fakticheskoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.