Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

Содержание

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон

Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.

Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.

Основания и особенности расторжения договора

Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.

Если договор купли-продажи (далее – ДКП) не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему.

Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП.

Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.

Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:

  1. Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
  2. Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
  3. Отказ от принятия недвижимости покупателем.
  4. Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.

Важно! Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.

Основания для признания договора недействительным

Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры. Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.

Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):

  • Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
  • Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
  • Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
  • Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
  • ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
  • Не соблюдены требования к форме договора;
  • В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.

Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).

Способы расторжения договора

Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.

Примечание: проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.

По соглашению сторон

Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.

Как выглядит процедура пошагово:

  1. Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
  2. Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
  3. Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.

Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.

Скачать образец соглашения

По требованию одной из сторон

Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.

Какие могут быть основания:

  • Покупатель не перечислил деньги;
  • В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
  • Один из участников сделки нарушил иные условия договора.

Обратите внимание! Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.

Расторжение после регистрации

Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.

Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.

В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.

Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.

Если бралась ипотека или использовался маткапитал

Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.

Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.

Здесь есть несколько вариантов:

  1. Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
  2. Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.

Важно! При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция

Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.

Как это происходит:

  1. Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
  2. Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
  3. Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
  4. Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
  5. Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
  6. Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.

На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.

Скачать образец искового заявления

Следует знать: обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.

Документы

При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.

Госпошлина

При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебная практика

При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.

Вот несколько примеров из практики:

Возможные сложности

Самая большая проблема для многих людей – собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.

Вы можете получить консультацию у наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры правильно

Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут

Необходимость расторжения договора возникает в некоторых случаях. Это может быть связано как с обнаруженными новыми фактами, о которых не было известно во время заключения сделки, так и при нарушении договора противоположной стороной.

В ст.

450 ГК РФ прописаны условия расторжения договора купли-продажи квартиры (далее по тексту ДКПК) любого типа, где указано, что соглашение прекращает действовать только при возникновении событий, которые являются существенными или необходимыми условиями для прекращения действия договоров данного вида. Это такие события и обстоятельства, что если бы одна из сторон могла их предвидеть, то она никогда бы не заключила сделку.

При этом необходимо отметить, что при наличии обременений на покупаемую недвижимость, покупающая сторона вправе требовать расторжения соглашения и возврата всех выплаченных за квартиру денежных средств только в первые три года с момента приобретения объекта. Если после приобретения квартиры уже прошло три года, то наличие обременений не является существенным и необходимым условием для прекращения действия ДКПК.

Неожиданные события, возникновение которых стороны сделки никоим образом не могли предполагать, являются наиболее распространенной причиной возникшей необходимости расторгнуть соглашение.

Если расторгнуть сделку решил покупатель

Покупателю следует попытаться договориться с продавцом, который может как принять, так и отказаться от предложения покупающей стороны. Если удастся договориться, то сделку будет возможно расторгнуть по соглашению сторон.

Когда продающая сторона не соглашается аннулировать сделку, покупателю объекта недвижимости приходится обращаться в суд, так как в общем случае невозможно расторгнуть ДКПК только лишь по инициативе единственной стороны договора.

Письменное уведомление о желании расторгнуть договор

В этом случае продающую сторону следует письменно уведомить о желании прекратить действие договора.

Если продавец молчит, или с ним невозможно установить связь, тогда, после предусмотренного законом срока ожидания, необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Срок ожидания заканчивается по истечении тридцати рабочих суток после отправки письма противоположной стороне, после чего покупатель может требовать расторжения сделки в суде, при наличии у него оснований, которые суд сможет принять во внимание.

В законе не указан конкретный срок передачи квартиры продающей стороной, поэтому, если покупатель не получил свою квартиру «в разумный срок», это обстоятельство тоже может являться веской причиной в суде для прекращения действия сделки.

Покупающей стороне следует обратить внимание на то, что все обязательства, исполненные до момента расторжения договора, не подлежат отмене и возврату, если в договоре не был зафиксирован порядок отмены таких обязательств. В частности, задаток, выплаченный покупателем, после аннулирования сделки не возвращается.

Покупателю также стоит знать, что от того, как был составлен договор, зависит решение суда, которое может быть довольно неожиданным для покупающей стороны.

Пример расторжения договора по инициативе покупателя

Гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову, не уведомив последнего о наложенном на квартиру обременении (ипотека). Согласно одному из пунктов договора семья Иванова и он сам должны покинуть проданную квартиру в течение двадцати одного дня после заключения сделки. При этом Иванов скрыл от Петрова наличие ипотеки.

В указанный срок Петров узнает об ипотеке и пытается расторгнуть сделку. Иванов отказывается, сторонам договора не удается прийти к взаимному согласию. Петров оформляет иск в суд и требует вернуть деньги, которые он выплатил Иванову и его семье.

После внимательного изучения договора купли-продажи квартиры суд принимает решение этот договор расторгнуть. Выплаченные средства за покупку квартиры оставить у Иванова, так как стандартный договор не предусматривает возврата денежных средств покупателю после его расторжения.

Петрову придется требовать вернуть выплаченные им Иванову деньги в порядке отдельного судопроизводства.

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

  •        отказ покупателя принять квартиру;
  •        покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
  •        нежелание покупателя оплатить сделку;
  •        покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
  •        иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Если покупатель передавал задаток продавцу до заключения сделки, то в случае расторжения сделки продающей стороной, она обязана вернуть это задаток в двойном размере. Такая штрафная санкция предусмотрена законом.

Пример расторжения договора по инициативе продавца

Покупатель обязался оплатить сделку в рассрочку. Первый платеж он делает до июля 2017 года, а второй платеж до января 2018 года. Договор был официально зарегистрирован в Росреестре. Но покупающая сторона нарушила сроки платежей, поэтому продавец решил аннулировать сделку и обратился в суд с исковым заявлением.

Источник: https://uristdnya.com/nedvizhimost/kupil/dogovor/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Расторжение договора купли продажи квартиры 2021: причины и порядок

Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

Общая информация

Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

  • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
  • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

  • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
  • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Образец соглашения

В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

Бланк для заполнения вы можете скачать по этой ссылке.

Порядок действий

Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

Пошаговая инструкция:

  1. Составить и подписать текст соглашения.
  2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
  3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
  4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
  5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

Как расторгнуть в судебном порядке

Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

По желанию продавца – основания

Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

Есть и другие основания для расторжения:

  • если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
  • если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

По желанию покупателя – основания

Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

  • продавец уклоняется от передачи квартиры;
  • переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
  • продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
  • продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

Документы и образец иска 2021 года

Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

В иске указывают:

  • наименование суда, истца и ответчика;
  • название документа – исковое заявление;
  • изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
  • правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
  • сведения о досудебном порядке;
  • требования к ответчику (после слова «прошу…»);
  • перечень приложений, дату и личную подпись истца.

К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

Скачать бланк заявления можно по этой ссылке.

К требованию нужно приложить:

  • квитанцию об оплате пошлины;
  • договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
  • сведения об оплате;
  • актуальную выписку из ЕГРН;
  • досудебную претензию и ответ на нее;
  • другие документы, если необходимы.

Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

Практика по расторжению в суде

Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

С ипотекой

Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу.

В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро.

Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

После регистрации

Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

С рассрочкой

Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

  • нарушено чье-то право;
  • не получено согласие, которое требовалось;
  • сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
  • сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
  • ряд других оснований.

Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» – и наоборот. Это существенная ошибка.

Способы защиты

Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглашению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

Просьба поставить лайк и сделать репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок и способы расторжения договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры покупателем

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Подписание договора купли-продажи является обязательным условием при приобретении квартиры в личную собственность. Чтобы расторгнуть письменную договоренность, стороны должны соблюдать претензионный порядок.

Урегулировать вопрос до суда можно, подписав соответствующее мировое соглашение. Если к общему знаменателю продавец и покупатель не смогли прийти, то дело переходит для рассмотрения в судебную инстанцию.

Расторгнуть договор купли-продажи допускается только при наличии существенных нарушений условий сделки.

Законные основания

Необходимость отменить действие письменной договоренности между продавцом и покупателем возникает в случае, если существуют некие разногласия между сторонами или оформление сделки прошло в ненадлежащем порядке.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, если присутствуют следующие обстоятельства:

  • от покупателя не поступила оплата в полном размере за приобретение недвижимости;
  • продавец отказывается передавать объект в личную собственность нового владельца;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств, при появлении которых ранее соглашение не было бы подписано сторонами — например, объявление новых претендентов на квартиру;
  • расторгнуть договор купли-продажи следует, если положения документа нарушают существующее законодательство;
  • одним из участников сделки является полностью или частично недееспособный гражданин, а законный представитель данного лица не был проинформирован о заключении сделки;
  • контрагентом по договору купли-продажи квартиры выступает несовершеннолетний ребенок. Расторгнуть сделку может потребовать служба опеки;
  • продавец или покупатель во время подписания письменной договоренности находился под действием наркотических веществ, алкоголя, лекарственных препаратов, что привело к неосознанности происходящего. Преклонный возраст, болезнь или травма также могут привести к спутанности сознания;
  • заключение договора купли-продажи квартиры происходило под физическим или психологическим давлением;
  • введение контрагента в заблуждение о последствиях сделки;
  • расторгнуть мнимую или притворную договоренность может обязать суд.

На основании вышеуказанных обстоятельств продавец или покупатель может выступить с ходатайствованием о прекращении действия заключенного контракта. Урегулирование вопроса происходит в добровольном или принудительном порядке.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

При возникновении необходимости отменить сделку, участники должны следовать обязательному алгоритму действий. На практике существует 2 варианта развития событий:

  • контрагенты заключают между собой мировое соглашение;
  • участники предпочли действовать через суд, если взаимопонимание в вопросе не было достигнуто.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры с минимальными потерями, стороны должны прийти к общему мнению относительно аннулирования сделки и порядка передачи денежных средств и объекта обратно их первоначальным владельцам. Покупатель или продавец направляет другому фигуранту дела заказное письмо с уведомлением о вручении.

В претензии фиксируются основания, которые побудили участника отказаться от дальнейшего оформления сделки по договору купли-продажи квартиры. Получателю письма дается 30 дней для дачи положительного или отрицательного ответа.

Если вторая сторона согласна расторгнуть письменную договоренность мирным путем, то составляется соответствующее соглашение.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

  • дата и место заключения документа;
  • сведения о фигурантах дела, желающих расторгнуть сделку — ФИО, дата рождения, паспортные реквизиты и место регистрации;
  • данные о договоре купли-продажи недвижимого объекта:
    • дата подписания документа;
    • характеристики квартиры — количество жилых помещений, общая площадь, адрес, реквизиты выписки из ЕГРН;
    • стоимость недвижимости;
  • фиксируется, что желание расторгнуть сделку является обоюдным желанием участников;
  • определение порядка возврата денежных средств покупателю и недвижимого объекта продавцу;
  • подписи сторон.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, следует оформить 3 экземпляра соглашения. Два документа остаются на руках у продавца и покупателя, а третий передается в Росреестр, если сделка находится на этапе госрегистрации. Нотариальное удостоверение соглашения необходимо, если изначальный документ визировался нотариусом.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Скачать образец документа можно по ссылке.

Если ответ на претензию не был получен в назначенный срок или он был представлен в виде письменного отказа, то расторгнуть договор купли-продажи квартиры рекомендуется в судебном порядке.

Можно ли аннулировать соглашение до регистрации?

Заключение договора купли-продажи квартиры предусматривает после его подписания прохождение госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Уполномоченным за проведение приватизации органом является Росреестр. До госрегистрации полновластным собственником недвижимости является по-прежнему продавец.

Расторгнуть письменную договоренность до прохождения регистрации возможно следующими способами:

  • уничтожить имеющиеся в наличии экземпляры договора купли-продажи квартиры, если нотариальное оформление не было осуществлено;
  • расторгнуть сделку при помощи нотариуса, оформив в конторе соглашение об аннулировании договоренности;
  • если государственная регистрация началась, но не завершилась, следует подавать подписанное сторонами соглашение в Росреестр. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры посредством подписания соглашения возможно, если продавец и покупатель пришли самостоятельно к данному решению в добровольном порядке.

При несогласии одной из сторон отменять действие письменной договоренности и возвращать деньги или недвижимый жилой объект, следует обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию.

Стоит отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры до обращения в Росреестр позволит избежать сторонам дополнительных финансовых затрат и легче осуществить данную процедуру. Как производится аннулирование сделки уже после приватизации, рассмотрим далее в статье.

Расторжение договора в судебном порядке

Расторгнуть соглашение купли-продажи квартиры допускается посредством инициирования судебного разбирательства.

Обращение в суд является крайней мерой разрешения проблемы и требует соблюдения претензионного порядка действий.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры необходимо в мировом или городском (районном) суде в зависимости от размера исковых требований — до 50 тысяч рублей и свыше данной суммы соответственно.

Ущемленная в своих правах сторона должна соблюдать следующий порядок действий:

  • сбор и подготовка необходимой документации;
  • оформление искового заявления;
  • уплата государственной пошлины за обращение в судебную инстанцию с целью расторгнуть договор купли-продажи квартиры;
  • передача пакета документов и иска в канцелярию суда;
  • назначение слушания по делу о расторжении договора купли-продажи квартиры;
  • получение постановления судьи на руки;
  • при необходимости одна из сторон подает апелляцию, если расторгнуть сделку суд отказался.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вместе с исковым заявлением следует подать нижеприведенный комплект дополнительной документации:

  • копия иска для всех участников слушания — по одному экземпляру для судьи, истца и ответчика;
  • внутреннее удостоверение личности заявителя или доверенность, составленная на представителя;
  • дубликат договора купли-продажи квартиры, который следует расторгнуть в судебном порядке;
  • квитанция о погашении налога;
  • копия заказного письма, отправленного ответчику для урегулирования ситуации до обращения в суд;
  • доказательная база, свидетельствующая о нарушении условий договора купли-продажи квартиры:
    • свидетельские показания;
    • выписка из банка, являющаяся доказательством отсутствия денежного перевода от покупателя в качестве оплаты. Данное обстоятельство считается веским основанием, чтобы расторгнуть сделку;
    • доказательства нахождения недвижимости в залоге или наличия прав на нее третьих лиц;
    • справка из ЖКХ, подтверждающая существование задолженности по коммунальным услугам и т. д.

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, в обязательном порядке следует уплатить госпошлину. В обратном случае исковое заявление будет отклонено. Минимальная сумма налога составит — 400 рублей, а максимальная — 60 000 рублей.

Образец иска

Грамотное оформление искового заявления — залог его успешного принятия на рассмотрение судом. Составление документа не терпит различного рода исправлений и ошибок. Подать иск в суд с целью расторгнуть сделку следует в письменном или печатном виде. бумаги должно отображать только правдивую информацию.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры должно содержать следующие сведения:

  • название и адрес уполномоченного органа, куда подается иск с целью расторгнуть сделку;
  • личные данные о заявителе и ответчике — ФИО без сокращений, номер и серия паспорта, адрес проживания, номер телефона;
  • цена иска и размер государственной пошлины;
  • описание ситуации — дата заключения договора купли-продажи квартиры, информация о квартире — количество квадратных метров, местоположение, этаж, сведения из выписки ЕГРН, стоимость недвижимого жилого объекта и т. д.;
  • причина, согласно которой истец хочет расторгнуть письменную договоренность;
  • указание факта попытки разрешить ситуацию до обращения в суд;
  • обращение к судье с просьбой — расторгнуть договор купли-продажи и осуществить возврат денежных средств и квартиры;
  • перечень документации, приложенной к иску;
  • дата, подпись.

Чтобы правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуться в изначальное положение, следует внимательно отнестись к требованиям, указанным в иске. Обязательно следует отобразить в обращении 2 просьбы:

  • аннулировать сделку;
  • вернуть деньги и недвижимость.

Образец искового заявления можно скачать здесь.

Порядок оспаривания

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, следует предоставить доказательства нарушения условий договоренности. Дело рассматривается судом около 2 месяцев, а постановление вступает в силу спустя 30 дней.

В этот отрезок времени у проигравшего дело гражданина есть возможность обжаловать решение судебной коллегии.

Для этого собираются новые документы, которые смогут опровергнуть или, наоборот, подтвердить законность требования расторгнуть договор купли-продажи квартиры, в зависимости от того, в чью пользу было принято решение.

В качестве доказательств своей правоты можно представить:

  • показания очевидцев, которые присутствовали при оформлении договора купли-продажи квартиры;
  • раскрытие новых обстоятельств дела, доказывающих, что расторгнуть письменную договоренность было незаконным решением;
  • справки и т. д.

Оспорить расторжение договора купли-продажи квартиры представляется возможным только, если суд сочтет приведенные доводы вескими.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.