Регистрация залога квартиры

Содержание

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Регистрация залога квартиры

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Црсн – регистрация недвижимости, центр регистрации сделок с недвижимостью в москве

Регистрация залога квартиры

Стоимость услуги: Мск – 8 000 руб; Мос. обл. – 13 000 руб; РФ – 10 000 руб.

Регистрация залога

Тип объекта

Квартира Комната Дом Участок Нежилое помещение

Заказать услугу

Заказать услугу

     Регистрация залога недвижимости осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав записи о регистрации.

Параллельно вносятся записи о регистрации и в определенные разделы ЕГРП, делаются пометки в правоустанавливающих документах и выдается свидетельство о регистрации права собственности с обременением ( ипотека в силу закона ) заявителя с обязательным присвоением номера и даты регистрации.

После полного погашения кредита подаются соответствующие документы для снятие залога и выдается свидетельство о регистрации права собственности без ограничение ( снимается отметка – ипотека в силу закона).

 Дата, когда произошла регистрация залога недвижимого имущества, считается датой заключения ипотечного договора. Право залога возникает у залогодержателя с этого момента и делает возможным возвращение денежных средств должником. Учитываются все требования по обязательствам, которые указаны в договоре.

     Регистрация залога происходит в письменной форме и должна соответствовать Гражданскому Кодексу. Предмет ипотеки принадлежит залогодателю или юридическому/физическому лицу, которого он представляет, руководствуясь правами собственности или хозяйственного ведения.

Регистрация залога недвижимого имущества невозможна, если:

  • предмет залога ограничивается предшествующим залогом;
  • предмет залога был изъят из оборота;
  • предшествующий залог не предполагает последующий.

Регистрация залога недвижимости включает следующие этапы

  1. Предварительный анализ предмета сделки, чтобы определить возможность регистрации.
  2. Составление списка правоустанавливающих документов (свидетельство о регистрации права собственности), которые нужны для того, чтобы состоялась государственная регистрация залога в виде сделки с недвижимостью и ипотечной операции.

  3. Подготовка доверенности на ведение делопроизводства.
  4. Составление договора о регистрации ипотеки и залоговой операции с объектом с указанием конкретных тарифов, сумм пошлин и сроков.
  5. Согласование длительности проведения такой процедуры, как регистрация залога.

  6. Правовой анализ правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые предоставил заказчик.
  7. Определение мероприятий при оформлении/сопровождении сделки.
  8. Направление подготовленных запросов в государственные органы (при необходимости).
  9. Подготовка пакета документов для осуществления тех.

    инвентаризации нежилых строений уполномоченным органом, определение инвентаризационной стоимости, изготовление технических паспортов, подтверждение или изменение адресов, извлечения из техпаспортов, получение справок об отсутствии запрещений и арестов, другие документы для проведения сделки.

  10. Формирование пакета документов для гос.

    регистрации сделок с залогом недвижимого имущества, регистрация ипотечных сделок в Федеральной регистрационной службе.

  11. Юридическое сопровождение операций.

Перечень документов для регистрации залога недвижимости

  1. Подлинник договора об ипотеке объекта недвижимого имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
  2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, на объект недвижимого имущества Документы основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права ( в настоящее время не требуется)
  3. Кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (оригинал и копия)
  4. Закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной (оригинал и копия)
  5. Отчет об оценки объекта недвижимого имущества
  6. Нотариальное согласие супруга/супруги Заемщика, на передачу объекта недвижимого имущества в залог Доверенность от заемщика на право предоставления интересов в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии
  7. Доверенность от Банка кредитора на право предоставления интересов в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии

Срок регистрации: 5 дней

Источник: http://crsn.ru/services/registraciya-nedvizhimosti/registraciya-zaloga/

Оформление ипотеки – сроки и этапы оформления сделки Москва и МО

Регистрация залога квартиры

Центр оформления недвижимости «МК-Град»

Оформление ипотеки в Москве и государственная регистрация ипотеки – одна из услуг, предоставляемая компанией «МК-ГРАД».

Наши опытные юристы выполнят полный комплекс мероприятий от помощи в сборе требуемой документации до предоставления интересов клиента при регистрации сделки с ипотекой в органах регистрационного учета с занесением записи в Единый государственный реестр прав.

По вопросам оказания услуги обращайтесь по телефону: +7 (495) 255-2488 (многоканальный) 
или  закажите обратную связь.

Внимание! Мы не являемся Росреестром!

На оформление ипотеки стоимость приведена в таблице ниже. Эта процедура кредитования считается – залоговой, поэтому заемщик должен выполнить ряд доп.

условий, связанных с оценкой недвижимого объекта, страхованием и т.д. При этом требуется соблюдать предписания ЖК и ГК РФ.

Регистрация ипотеки в Росреестре – заключительный этап оформительства, на котором подтверждается совершение сделки на государственном уровне.

Оформление и регистрация ипотеки, залога требуют сбора конкретного пакета документов:

  • правоустанавливающий документ-основание;
  • свидетельство о государственной регистрации права (выдается с 2000 г.);
  • в случае с земельными участками и домами необходима выписка из ЕГРН, только при раннее возникших правах на ЗУ и дом в Московской области;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) Залогодателя, если закладываемый в ипотеку объект приобретался в браке, в противном случае потребуется нотариальное заявление;
  • кредитный договор + копия:
  • закладная и оценка (при наличии);
  • выписка (или нотариально заверенная копия) из ЕГРЮЛ на кредитную организацию;
  • доверенность от руководителя банка (отделения банка) на подписанта кредитного договора;
  • подтверждение полномочий руководителя организации, если стороной сделки является юридическое лицо.

Дополнительные документы:

  • при наличии несовершеннолетних собственников (сособственников) закладываемого недвижимого имущества, на регистрацию потребуется распоряжение опекунского совета;
  • банк может потребовать справку из БТИ об инвентаризационной стоимости, справки по форме 1а и 5, технический паспорт БТИ;
  • при залогах (кроме банковской ипотеки) между частными лицами может использоваться договор займа.

Примечание: В соответствии со ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», залог недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. Это означает , что права и обязанности по договору залога возникают не в момент подписания договора и даже не в момент получения займа (кредита), а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), то есть после регистрации залога.

УслугаСрокСтоимость 
Москва, жилые помещения
Оформление и регистрация договора ипотеки, залога6 раб.дней12 тыс.руб.*
Московская область, жилые помещения
Оформление и регистрация договора ипотеки, залога6 раб.дней16 тыс.руб.*
Москва, нежилые помещения
Оформление и регистрация договора ипотеки, залога6 раб.днейот 30 тыс.руб.**
Московская область, нежилые помещения, земельные участки
Оформление и регистрация договора ипотеки, залога6 раб.днейот 25 тыс.руб.**
Примечание: *- включая госпошлины, **- не включая госпошлины.

Снятие залога, ипотеки (погашение записи об ипотеке в ЕГРН)

Документы, необходимые для снятия залога, ипотеки (погашение записи об ипотеке в ЕГРН):

  • Нотариальные доверенности на снятие обременения (залога, ипотеки), на наших сотрудников, от Залогодержателя и Залогодателя;
  • Если имела место Закладная банка, для снятия обременения достаточно будет одного подлинного экземпляра со штампом банка о погашении закладной;
  • Если Залогодержатель – юридическое лицо и Закладная не предусматривалась, потребуются: 

а) сопроводительное письмо в Управление Росреестра на снятие обременения в ЕГРН, подписанное уполномоченным лицом организации, скрепленное печатью; б)подтверждение полномочий подписанта вышеуказанного письма.

Если Вам после погашения ипотеки, займа, закрытия кредита под залог недвижимости, либо снятия залога с объекта недвижимости по обоюдной договоренности, нужно снять обременение в Росреестре с записью о погашении залога в ЕГРН, мы оперативно (в течение 2-3 дней) поможем Вам в Росреестре в Москве или в Московской области. Мы снимем обременение (ипотеку, залог) с любой недвижимости, будь то квартира или комната, земельный участок или жилой дом, офис и т.д..

Объект недвижимостиСрокСтоимость
Москва
квартира, комната3 раб.дня7 тыс.руб.
земельный участок3 раб.дня8 тыс.руб.
земельный участок с домом3 раб.дня12 тыс.руб.
офис, коммерческая недвижимость3 раб.дня15 тыс.руб.
Московская область (МО)
квартира, комната3 раб.дня11 тыс.руб.
земельный участок3 раб.дня11 тыс.руб.
земельный участок с домом3 раб.дня12 тыс.руб.
офис, коммерческая недвижимость3 раб.дня15 тыс.руб.

Гарантированное снятие обременения в виде ипотеки, залога на жилую и нежилую недвижимость в Росреестре по Москве или Московской области в течение 3х дней, при необходимости, с выдачей повторной выписки из ЕГРН на объект недвижимости уже без обременения.

Оформление ипотеки через центр оформления недвижимости «МК Град» – гарантия профессионального контроля всего процесса и доведение дела до положительного результата в установленные сроки. Нужна помощь в оформлении ипотеки? Звоните по телефонам, указанным в разделе «Наши контакты».

Источник: https://www.co-grad.ru/oformlenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/registratsiya-dogovora-ipoteki-zaloga.html

Регистрация договора займа – под залог недвижимости, в росреестре

Регистрация залога квартиры

Некоторые гражданские договора подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Нужна ли регистрация договора займа? Если да, то, в каких случаях это необходимо делать?

Что необходимо знать, прежде чем официально оформить документ о займе

Обязательной регистрации в органах Росреестра подлежат гражданские договора, которые подразумевают передачу вещных прав.

Например, договор дарения или купли – продажи. Регистрация договора займа в Росреестре не является обязательной на законодательном уровне.

Договор займа, согласно ст. 808 ГК РФ, должен быть составлен в письменной форме, если сумма займа превышает 10 МРОТ на дату составления договора, а также, если одной из сторон является юридическое лицо.

Если сторонами по договору являются физические лица, а сумма займа невелика, то договор можно заключить в устной форме. Достаточно будет написать долговую расписку займодателю. В случае возникновения споров, такая расписка является доказательством получения займа для суда.

Так как договор займа не является договором, по которому передаются вещные права, то и проводить его регистрацию не нужно.

Если к договору займа заключается дополнительно договор залога на имущество, недвижимость или другие вещи, то государственная регистрация необходима в том случае, если предметом залога является недвижимое имущество.

Если всё-таки договор займа необходимо зарегистрировать, то для этого нужно подготовить ряд документов, которые необходимо предъявить специалистам.

Это такие документы так:

  • копии паспортов обеих сторон;
  • сам договор в 3-ёх экземплярах – 2 экземпляра останутся у сторон договора, а третий – в Росреестре;
  • если к договору займа прилагается договор залога, то необходимо представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и результаты независимой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Кроме договоров, все документы нужно представить в виде копий, а также предъявить специалистам оригиналы для проверки подлинности.

Кроме того, сам договор должен быть составлен правильно, чтобы его допустили для регистрации. Неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным.

В договоре займа обязательно должны быть следующие условия:

  • сумма займа;
  • срок, на который он выдаётся;
  • взимает ли займодатель проценты с заёмщика или нет;
  • обеспечивается ли займ чем-нибудь. Например, залог или поручительство;
  • способы разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты обеих сторон.

Договор займа не подлежит нотариальному удостоверению, но если возникнет такая необходимость, то лучше доверить составление договора нотариусу.

Под залог недвижимости

Договор займа может обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Государственная регистрация договора займа с залоговым обеспечением недвижимым имуществом или земельным участком, обязательна.

Об обеспечении договора необходимо указать в самом «теле» договора займа. В этом случае, нужно указать все реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, а также его оценочную стоимость. Она не должна значительно превышать сумму займа.

Договор залога на недвижимое имущество можно составить отдельно, и сделать ссылку на то, что он является неотъемлемой частью договора займа «от ….числа, заключённого между …..».

Тогда регистрации в Росреестре будет подлежать оба договора, так как сам по себе договор залога не является самостоятельным договором.

Разновидностью договора займа с залогом недвижимого имущества является договор ипотеки. Хотя, по сути, ипотека, это кредит, но положения данного договора можно регулировать и положениями гражданского законодательства о займе и о кредите.

Дата, когда осуществлена регистрация договора залога, является датой заключения и договора займа. Именно с этого момента, у залогодержателя возникает право залога – то есть он может требовать от заёмщика возврата займа. В противном случае, право собственности на залог перейдут к залогодержателю.

Для того чтобы сотрудники Росреестра провели государственную регистрацию договора залога недвижимости, стороны должны предъявить следующие документы:

  • заявление на регистрацию;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • подлинники договора займа и договора залога;
  • документы, которые подтверждают вещные права заёмщика на данное имущество;
  • результаты независимой оценки стоимости имущества
  • документы на недвижимость из БТИ и кадастровой палаты.

Между физическими лицами

Договор займа между физическими лицами не обязательно составлять в письменной форме. Это условие является необходимым, если, ссылаясь на нормы ст. 808 ГК РФ, сумма займа превышает 10 МРОТ на день составления договора займа.

Величина МРОТ берётся по тому субъекту федерации, где проживает заёмщик. В его регионе такой величины не установлено, но для расчёта необходимо брать общероссийский МРОТ.

Например, на 2015 год МРОТ в Москве установлен на отметке в 14 тысяч рублей.

Следовательно, договор займа между физическими лицами нужно обязательно составлять в письменной форме, если сумма займа будет превышать 140 тысяч рублей.

Для сравнения – общероссийский МРОТ на 2015 года равен 5 865 рублей. Стоит напомнить, что власти каждого субъекта РФ имеют право устанавливать свою величину МРОТ в зависимости от уровня жизни в данном регионе.

Договор займа между физическим лицами не нужно регистрировать в Росреестре, только если он не составляется с обеспечением под залог недвижимости.

Если же сумма займа не превышает 10 МРОТ на дату составления, то договор займа может быть заключён и в устной форме. Для подтверждения факта передачи денежных средств взаймы, достаточно чтобы заёмщик написал долговую расписку. Она будет являться доказательством в суде.

Долговую расписку также не нужно заверять у нотариуса или регистрировать в Росреестре.

Если же имеет место договор ипотеки между физическими лицами, то его необходимо удостоверить у нотариуса.

Между юридическими лицами

Договора займа между юридическими лицами обязательно должен быть составлен в письменной форме. Нотариально его можно не регистрировать – это не является обязательным условием.

Если договор между юридическими лицами обеспечивается залогом недвижимого имущества или земельного участка, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Об этом говорится в ст. 131 ГК РФ.

Даже не заверенный нотариально договор займа является доказательством в суде того, что одно юридическое лицо выдало другому юридическому лицу займ. Поэтому если возникнут споры, такой договор можно смело предъявлять в суд вместе с иском.

Как показывает практика, юридические лица всегда проводят регистрацию договора займа у нотариуса. Во-первых, это является гарантией того, что договор составлен правильно, без нарушения норма законодательства.

Как известно, неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным, и, как следствие, сделки недействительной.

Во-вторых, нотариус является дополнительным свидетелем заключения договора и передачи денежных средств в займ.

С нерезидентом

Как правило, по договору займа с нерезидентом, предметом договора является иностранная валюта.

При заключении договора займа с компанией, которая не является резидентом нашей страны, необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».

В таком договоре необходимо обязательно указать, законодательство, чьей страны будет применяться для решения спорных и конфликтных ситуаций.

Такой договор также не подлежит обязательной государственной регистрации. Это нужно делать, если есть обеспечение договора залогом – недвижимостью или же участком земли.

Договор займа также может быть и беспроцентным, срочным или бессрочным. В любом случае, его составление регулируется положениями Гражданского и Налогового Кодексов.

Если нерезидентом является физическое лицо, то никаких особенностей составления такого договора также не предусматривается российским законодательством.

Важно! Договор займа с нерезидентом составляется с учётом российского законодательства. Применять законы и нормативные акты другой страны можно только в случае решения спорных ситуаций.

Этот пункт обязательно должен быть указан в договоре. В противном случае, для решения споров будет применяться законодательство России.

Как происходит процедура регистрации договора займа

Для регистрации договора займа, обеим сторонам необходимо явиться в органы Росреестра по месту регистрации недвижимости, которая передаётся по договору займа или залога.

Сторонам нужно предъявить паспорта и 3 подписанных сторонами экземпляра договора.

Если договор составлен больше, чем на 2-ух листах, то он должен быть прошит, каждая страница должна быть скреплена подписями сторон, а на последней странице приклеивается бумага с указанием общего количества страниц и подписями обеих сторон.

Если договор оформлен по всем правилам законодательства, то сотрудники Росреестра принимают его для регистрации. В течение месяца с даты принятия, договор должен быть зарегистрирован.

Как уже упоминалось, только с момента регистрации договора, у залогодержателя возникает право залога. По договору займа, он считается заключённым не с момента передачи предмета займа, а с момента его государственной регистрации.

Для того чтобы сотрудники Росреестра внесли сведения о совершённой сделке в реестр, сторона, которая является займодателем, должна оплатить государственную пошлину. Её величина с 2015 года стала 300 рублей.

Стоит помнить, что законодательно не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора займа. Такой обязательной процедуре подлежат договора, предметом которых является недвижимое имущество, или передача вещных прав.

Поэтому, если к договору займа приложением идёт договор залога, предметом которого является недвижимое имущество или земельный участок, то оба договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Договор залога не является самостоятельным договором, он является приложением к договору займа.

: ответ адвоката — как оформить договор займа денег

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://zaimexpert.ru/dogovor-zajma/registracija.html

Залог квартиры у нотариуса

Регистрация залога квартиры

Залог – наиболее простой и популярный способ, при помощи которого обеспечиваются обязательства сторон. В качестве предмета залога может выступать как само имущество, так и имущественные права. Это не касается имущества, которое изъято из гражданского оборота в соответствии с Законодательством РФ.

Договор залога может быть оформлен как владельцем, так и лицом, которое владеет имуществом на правах хозяйственного ведения, тогда как договор залога прав доступен только законному владельцу. Залог квартиры – один из самых распространенных вариантов обеспечения обязательств.

Рекомендуется обращаться за этим к нотариусу.

Что именно может быть залогом?

Залог квартиры у нотариуса – востребованная услуга, однако не только квартира может быть залогом. Чтобы имущество могло использоваться в качестве залога, оно должно удовлетворять следующим требованиям:

  • находится в полном хозяйственном ведении у лица, который передает его в залог;
  • не быть изъятым из гражданского оборота, не обременяться запретом на уступку другим лицам;
  • отличается достаточно высокой ликвидностью и может быть оценено в денежном эквиваленте.

Чаще всего в качестве залога выступает именно недвижимость, как достаточно ликвидный и дорогой предмет.

Договор залога квартиры, как и любого другого объекта недвижимости, должен содержать в себе данные:

  • паспортные данные и контактная информация сторон, принимающих участие в сделке;
  • подробное описание объекта недвижимости, выступающего в роли залога, его оценка;
  • срок и размер исполнения обязательств, возможность использования предметов залога.

Право залога начинает действовать сразу же после регистрации договора либо по факту передачи залогового имущества залогодержателю. Прекращение этого права наступает по окончанию обязательства, обеспеченного залогом, либо в случае, если залогодержатель нарушит оговоренные в договоре условия по сохранению залога.

Госпошлина для регистрации

Регистрация договора залога не бесплатная – для физических лиц размер госпошлины составляет 1000 рублей, тогда как для юридических сумма значительно увеличивается – 15000 рублей.

В случае, если предметом залога будет выступать имущество, приобретенное в кредит, оплачивать государственную пошлину не потребуется.

Эти деньги взимаются государственными органами для выполнения проверки данных о сделке, чтобы избежать предоставления недостоверной информации и предотвратить мошенничество при заключении договора.

Чтобы успешно выполнить залог квартиры у нотариуса, необходимо предоставить следующие документы:

  • документы, устанавливающие право собственности на недвижимость или земельный участок;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности на объект;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости, выписки из органа ЕГРП;
  • отчет о проведенной оценке стоимости и состояния залогового предмета, копия кредитного договора.

Помимо этого, требуется договор залога, который составляется в письменной форме – всего необходимо 4 экземпляра. Первый передается нотариуса для заверения, второй остается у залогодателя, третий у банка, а четвертый отправляется в специальный орган для последующей государственной регистрации.

Процедура регистрации залога

Залог доли в квартире, как и залог всего объекта, возможен только после его регистрации, который следует за оценкой объекта недвижимости и проверкой его состояния.

Регистрация договора становится возможной при наличии письменного согласия всех собственников жилья – если эти согласия не получить, на государственную регистрацию сделки можно не рассчитывать. В некоторых случаях может потребоваться согласие супруга или опекуна.

Юридическому лицу потребуется провести собрание соучредителей и принять решение о переводе объекта недвижимости в залог. Задокументированные пункты собрания передаются в регистрирующий орган.

Для регистрации сделки нотариусу потребуются документы о наличии прав владения недвижимостью, приведенные ранее, а также расширенная выписка из ЕГРП. Процедура оформления договора не займет много времени.

Если возникнет необходимость внесения изменений в договор, надо будет передать обновленный документ нотариусу для повторной регистрации. Рекомендуется заранее продумать все детали документа, чтобы не было потребности в изменении первоначального договора, на что уходит время.

При желании можно поручить нотариусу передачу договора в регистрирующие органы, чтобы не заниматься этим самостоятельно.

Тарифы на залог квартиры

Наименование нотариального действияСтоимость нотариального действия (нотариальный тариф + УПТХ (в рублях))
ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества):
Договоры и соглашения об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т.д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением):а) не подлежащий обязательному нотариальному удостоверению (ст. 22.1 Основ):

Источник: https://7762244.ru/zalog-kvartiry

Регистрация залога недвижимого имущества: когда честного слова недостаточно

Регистрация залога квартиры

31.07.2019

Без регистрации залога недвижимого имущества в обеспечение сделки (займа, кредита и др.) вряд ли кто одолжит вам миллион-другой на осуществление заветной мечты. Однако Земельный юрист предупреждает, что вариант оформления такого обременения — это не игра (слово дал — слово взял), а юридически значимое действие, влекущее серьезные последствия.

Что говорит закон о регистрации договора залога недвижимого имущества в Росреестре

Залог недвижимости — это обременение (ограничение прав), которое можно наложить на здания, дома, землю и т.п. объекты для обеспечения исполнения какого-либо обязательства (как правило, кредита или займа).

Простой пример: А дал Б взаймы определенную сумму денег. Для того, чтобы А не беспокоился, стороны заключили соглашение об ипотеке, предметом которого является загородный дом Б.

Если Б не отдаст займа А в положенный срок, то А получит право взыскать свои деньги за счет заложенного дома Б.

Рассматриваемый правовой инструмент обеспечивает исполнение крупных операций, налагается на серьезные и дорогостоящие объекты, потому государство с удвоенной силой следит за такими сделками и пытается сделать их более безопасными. В частности, одна из таких охранных мер — это требование о регистрации бремени, сам договор залога недвижимого имущества с июля 2014 года регистрировать в Росреестре не нужно.

Для государственного учета стороны совместно должны обратиться к регистратору и предоставить необходимые документы:

  • соглашение об ипотеке (условие о бремени на «недвижку» может быть включено в основной документ о займе, кредите и др.);
  • закладная;
  • копии и приложения к закладной, которые указаны в ней.

Также стоит отметить, что залоговое обязательство может возникать как в силу договоренности сторон, так и в силу закона (например, жилье, которое частично или полностью приобретено за счет банковского кредита). В таких случаях постановка на регучет обременения происходит совместно с регистрированием права собственности на предмет залогового обязательства, потому понадобится дополнительно предоставить в реестр:

  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • технический план.

Срок регистрации залога недвижимости в Росреестре составляет 7 рабочих дней, за исключением жилых помещений, которые регистрируются за 5 рабочих дней.

Оформление залога недвижимости: разобраться в законе, учесть все нюансы и ничего не забыть

Процедура оформления договора залога недвижимости отличается от традиционного совершения гражданско-правовых сделок. Количество существенных условий в этом документе примерно в 5 раз превышает совокупность аналогичных условий для заключения распространенных соглашений. От юридически грамотного составления акта зависит дальнейшая судьба залогового обязательства. Необходимо:

  • правильно описать предмет обеспечения, что зависит от вида имущества;
  • указать оценку предмета в денежном выражении;
  • отметить право, на котором имущество принадлежит залогодателю;
  • описать обязательство, исполнение которого обеспечивается;
  • сделать отметку о наличии закладной.

Помимо соблюдения формальных требований к письменному документу для того, чтобы договоренность была признана заключенной, и Росреестр зарегистрировал обременение, необходимо дополнительно:

  • провести оценку «недвижки»;
  • соблюсти требования закладной (при ее наличии);
  • застраховать имущество от рисков повреждения и гибели.

+1 уровень к сложности и трудоемкости процедуры добавляет и запутанность законодательства: помимо общих положений о государственной регистрации недвижимости к учету обременения применяются специальные нормы ФЗ №102.

Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий, а значит за счет стоимости предмета этой сделки нельзя будет обеспечить исполнение основного обязательства.

Возвращаясь, к примеру с гражданами А и Б, это значит, что если Б не выплатит долг по займу, А не сможет потребовать выплаты долга за счет продажи загородного дома Б. Однако несоблюдение условий при заключении, это не единственная проблема, связанная с оформлением залога недвижимости.

Приведем несколько обобщенных примеров из практики, которые подтверждают необходимость проверки «юридической чистоты» предмета обеспечения:

  1. Не исключены случаи неоднократного перезалога одного и того же объекта. При этом залогодержатели могут и не подозревать о существовании иных лиц, которые в случае чего могут претендовать на удовлетворение своих требований за счет заложенного предмета. Таких залогодержателей может быть много, а денег на всех явно не хватит.
  2. Залог здания или сооружения может быть допущен только одновременно с земельным участком, на котором они находятся (залогодатель — собственник или арендатор земли). Если это условие не соблюдаются, суды признают сделку ипотеки ничтожной. Потому при совершении договоренности об обременении строений, нужно всегда проверять владельцев прав на землю.
  3. Согласно закону, когда обременяется земельный участок, то ипотека одновременно распространяется на все объекты, что на нем находятся. Однако строения могут появиться и позднее (их могут построить) и не быть зарегистрированными в Росреестре. В таком случае придется идти в суд и доказывать, что постройка соответствует признакам недвижимого имущества.

Нужен юрист, однозначно

Очевидно, что с регистрацией договора залога недвижимости без правовой помощи и сопровождения грамотным специалистом не справиться. ООО «Земельный юрист», имеющий за плечами годы практики в области операций с недвижимым имуществом, — лучший помощник в этом деле:

  • предоставим полную юридическую консультацию по вопросам законодательства;
  • проверим «юридическую чистоту» объекта;
  • проанализируем основной договор (а если нужно, и составим);
  • оценим все риски;
  • соберем и подготовим необходимые документы;
  • проведем оценку и страхование объекта;
  • согласуем выгодные условия с контрагентом;
  • оформим соглашение с соблюдением всех условий;
  • зарегистрируем обременение в Росреестре;
  • в случае возникновения проблем, обратимся в суд и отстоим ваши интересы.

Сэкономьте время, силы и нервы. Обратитесь к профессионалам!

Источник: https://zemelniy-urist.ru/oformlenie-prav-sobstvennosti/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/zalog-nedvizhimosti/registraciya-zaloga-nedvizhimogo-imushhestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.