Считается ли дду собственностью

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Считается ли дду собственностью

Последнее обновление: 04.02.2020

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

 А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

 Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ

Считается ли дду собственностью
Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУСредня оценка 5 от 1 пользователей

Правила раздела общих имущественных объектов супругами регламентируются семейным и гражданским законодательством. Это касается и квартиры, купленной по договору долевого участия.

Существуют лишь некоторые нюансы, связанные с особенностями оформления самого ДДУ и получения права собственности на квартиру. При осуществлении процедуры раздела супруги должны учитывать, что таковая может растянуться на несколько лет.

Рассмотрим варианты разграничения прав на жилье по ДДУ и основные правила заключения договора.

Отличие ДДУ от купли-продажи

Все большую популярность в России набирает процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства. Когда о такой форме заходит речь, в первую очередь интересуются, в чем ее отличия от стандартного договора купли-продажи недвижимости.

Оформляя договор купли-продажи, плательщик покупает готовое жилье. При ДДУ приобретают долю в недвижимости, которой в реальности еще не существуют, она лишь находится на стадии строительства. Договор долевого участия в 2021 году регламентируется ФЗ № 214 (от 30.12. 2004 г.).

Сделка, осуществленная посредством заключения ДДУ, в правовой сфере не относится к сделкам с недвижимостью. Такой договор регламентирует отношения сторон по передаче имущества, не существующего в реальности на момент его подписания.

Если при заключении договора купли-продажи покупатель через установленный не очень продолжительный промежуток времени получает право собственности на квартиру, то с ДДУ это не так. Произведя полный денежный расчет можно получить жилье в собственность и через несколько лет. Т.е. в какой-то степени договор долевого участия в 2021 году можно расценивать как форму инвестирования.

За чьи деньги покупалась квартира

Законом предусмотрены различные варианты оформления ДДУ в зависимости от количества участников в рамках одной семьи:

  1. Договор участия в долевом строительстве может быть оформлен одним из супругов до брака. Все денежные взносы также выплачены хозяином до свадьбы. Если при этом строительство жилья закончится уже в период брака, право собственности на квартиру все равно оформляется только на одного из супругов. Причина такого решения в том, что на приобретение жилья тратились только личные накопления лица, оформившего ДДУ. Как следствие, при разводе такая квартира не может быть поделена между супругами.
  2. Договор участия был заключен до свадьбы на одного из будущих супругов. Погашение денежных взносов происходило во время семейной жизни из общего бюджета. В отношении такой недвижимости применяется правило общей совместной собственности. Это значит, что в случае расторжения брака оно должно быть поделено между супругами поровну.
  3. Если доля квартиры была оформлена до брака на одного из будущих супругов. В процессе семейной жизни муж и жена осуществляли взносы из своих личных средств. В таком случае недвижимость при разводе делится в долях в зависимости от сумм, внесенных каждой стороной в счет погашения долга. В данной ситуации для правильного судебного решения необходимы доказательства внесения своих личных денег каждой стороной. В качестве таковых выступают платежные квитанции и выписки из банка.
  4. Квартира приобретена по договору долевого участия до брака. Часть взносов была погашена ее владельцем до свадьбы из личных средств, а часть выплачена после заключения брака из средств общего семейного бюджета. При наличии доказательств недвижимость будет поделена в частях согласно внесенным суммам. Супруг, который не является юридически владельцем квартиры, получит долю, равную половине суммы, выплаченной после заключения брака.
  5. Договор долевого участия был оформлен в браке, и тогда же были полностью погашены все необходимые взносы. В этом случае жилье однозначно признается совместно нажитым имуществом, а значит, при разделе имущества в 2021 году каждый из супругов получит половину.
  6. ДДУ был оформлен до брака или после свадьбы, и впоследствии одна из сторон оформила переуступку прав на недвижимость. В таком случае владельцем будет лицо, получившее права по данной сделке.

Когда бы и в каких долях не была оформлена квартира, разделу она будет подлежать только после окончания строительства и официального вступления в права собственности. Это значит, что в некоторых случаях такую недвижимость удастся разделить лишь через несколько лет после расторжения брака.

Если ДДУ оформлен на одного из супругов

Раздел квартиры, купленной по ДДУ, между супругами мало отличается от раздела жилья, приобретенного по договору купли-продажи.

Когда ДДУ оформляют в период брака и выплачивают взносы за квартиру из общего семейного бюджета, не имеет значения, на кого из супругов оформлен договор. В отношении такой недвижимости применимы правила общей семейной собственности. Значит, при разделе через суд каждый из супругов получит ровно половину.

Как делится квартира по ДДУ между супругами при разводе.

Когда договор оформляется на одного из супругов вне брака, раздел приобретенного имущества будет зависеть от капиталовложений в недвижимость второй стороны.

Если долг полностью выплачивался из средств общего семейного бюджета, квартиру поделят в равных долях между супругом, внесенным в документы в качестве владельца, и его партнером по браку.

При условии, что долг выплачивался обоими супругами, но вложения их были неравноценны, недвижимость может быть поделена между ними в определенных долях, размер которых зависит от вложенных каждым средств.

Плюсы и минусы покупки недвижимости по ДДУ

Основные положительные моменты для дольщиков, связанные с заключением ДДУ, можно определить, если обратиться к ФЗ РФ № 214:

  1. Во-первых, можно не опасаться, что квартиру продадут несколько раз разным хозяевам, как случается при оформлении договора купли-продажи. Причина такой надежности заключается в обязательной регистрации каждого ДДУ в Росреестре. Организация просто не зарегистрирует договор на один объект дважды.
  2. Учитывая степень защиты, банки с большей охотой выдают кредиты под ДДУ.
  3. Оформление права собственности на квартиру, приобретенную при долевом участии, осуществляется по упрощенной схеме. Как только дом достраивается и сдается в эксплуатацию, дольщик регистрирует право собственности, просто обратившись в Росреестр. Нужды согласовывать эту процедуру с застройщиком нет.
  4. Исключена сдача в эксплуатацию объекта недвижимости, который имеет технические неполадки, т.к. застройщик обязан максимально четко разработать план строительства и придерживаться его. В ином случае проектная и сдаточная документация не будет завизирована.
  5. Если дольщик решает расторгнуть договор участия, застройщик обязан вернуть все внесенные денежные суммы без каких-либо удержаний.
  6. Если застройщик не выполняет в полной мере свои обязательства, лицо, заключившее ДДУ, получает право требования выплаты неустойки и выполнения договора в полном объеме.
  7. Для дольщиков, пропускающих платежи долгий срок, применяют минимальные санкции, связанные с небольшой неустойкой. Если же застройщик затянет сдачу объекта в эксплуатацию, то ему грозит серьезный штраф в пользу участников ДДУ. Допустимая просрочка составляет максимум 60 дней.
  8. После заключения договора застройщик далее не имеет права менять габариты и планировку будущего жилья. Если по техническим причинам метраж квартиры все-таки уменьшился, то приобретателю должна быть возвращена часть денежных средств.
  9. После подписания договора стоимость жилья не может быть увеличена.

Дольщики получат неустойку от застройщика при следующих нарушениях:

  • недвижимость не введена в эксплуатацию в оговоренный договором срок;
  • строительство прекращено или приостановлено по необъективным причинам;
  • объект сдан с техническими нарушениями;
  • изменение площади жилого помещения, оговоренной в ДДУ;
  • изменение характеристик помещений внутри строящегося объекта.

И главным положительным моментом является тот факт, что стоимость квартиры, приобретенной по ДДУ, существенно ниже, чем при покупке по договору купли-продажи.

При наличии множества положительных моментов нужно упомянуть о двух существенных недостатках долевого строительства:

  1. Долгий срок ожидания введения жилья в эксплуатацию. На все может уйти несколько лет, поэтому дольщикам желательно озаботиться поиском места проживания на весь срок, пока возводится дом.
  2. Всегда имеется вероятность натолкнуться на недобросовестного застройщика или столкнуться с экономическим кризисом. Как следствие, стройка оказывается замороженной, а внесенные взносы потеряны. Возврат их через суд дело очень хлопотное.

К выбору застройщиков стоит подходить очень серьезно, рассматривая все выполненные ранее компанией проекты.

Возможные риски

Хотя принятый ФЗ РФ № 214 теперь дает существенную защиту дольщикам, определенные риски при оформлении ДДУ сохраняются. Дело в том, что закон не представляет четкого определения договора. его, по сути, отдается на откуп застройщику.

В текст можно внести любые сроки выполнения работ, правила передачи и стоимость сдаваемого объекта.
Должно ли делиться подаренное имущество? Законом также не предусмотрена процедура увеличения денежного взноса, если в процессе строительства была увеличена площадь квартиры.

Это значит, что застройщик может составить договор в свою пользу.

Чтобы минимизировать риски, перед подписанием текст нужно показать юристу, специализирующемуся на ЖК РФ. Без существенного опыта понять проблему дольщику самостоятельно очень сложно.

Сам текст ДДУ имеет большой объем и содержит множество специализированных терминов.

Основное внимание при вычитке следует уделить пунктам, в которых оговариваются обязанности дольщиков и застройщиков друг пред другом.

Новая редакция закона позволяет максимально защитить интересы дольщиков. Но это относится к застройщикам, которые в целом выполняют свою работу добросовестно. В этой же сфере действует огромное количество мошеннических схем, при которых застройщик изначально недобросовестен.

Если он изымает внесенные взносы, замораживает строительство и скрывается с деньгами, то дольщики остаются без денег и без жилья. Государство в таких ситуациях оставляет людей практически без помощи. Разморозки строительства и возврата денег ждут годами. На 2018 г. насчитывается более 150 тыс.

обманутых дольщиков в РФ.

Составление договора

Правила составления текста ДДУ изложены в ст. 4 ФЗ РФ № 214. Согласно документу, договор заключается только письменно. Для него обязательно внесение регистрирующей записи в Росреестр. Сам текст ДДУ содержит в себе следующую информацию:

  • определение жилого объекта, в отношении которого составляется договор. Пункт должен быть прописан особо тщательно с указанием количества комнат, их метража, материала строительства, сведений обо всем многоквартирном доме и пр. Плюс к нему прикладывается схема-чертеж, позволяющая определить отношение квартиры к другим помещениям в доме;
  • срок, в течение которого застройщик обязан сдать жилье в эксплуатацию;
  • стоимость квартиры, размер отдельных взносов и порядок их внесения дольщиком;
  • условия гарантийного обеспечения со стороны застройщика;
  • порядок передачи доли по ДДУ в случае смерти дольщика;
  • ответственность застройщика, если объект будет поврежден или разрушен по независящим от него причинам.

Текст договора обширен. Желательно к его вычитке до подписания привлечь квалифицированного юриста. Составляя договор, супружеской паре следует обратить внимание на пункты, в которых оговаривается вариант раздела доли на случай распада семьи, если таковой присутствует в тексте.

В квартире по договору долевого участия можно начать жить лишь через продолжительный срок после его заключения. Этот факт отражается и на правилах раздела недвижимости, приобретенной по ДДУ. Пока она не сдана официально в эксплуатацию, разграничение прав невозможно.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/nedvizhimost/ddu.html

Что такое продажа по ДДУ – основные риски и алгоритм сделки – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Считается ли дду собственностью

Сегодня многие граждане, желающие купить новую квартиру, интересуются: что такое продажа по ДДУ, так как примерно 15% всего жилья в новостройках продается именно по договору долевого участия.

Это происходит потому, что дольщики, вступившие в проект долевого участия в строительстве на начальном этапе возведения здания, впоследствии по ряду причин продают недостроенные жилые помещения.

Продажа и покупка жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Продажа по ДДУ осуществляется путем переуступки права требования по ДДУ другому инвестору (дольщику).

Возможны два варианта совершения сделки:

  1. Продажа жилого помещения по ДДУ юридическим лицом. Многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу (депонирования денежных средств у третьего лица), продают строящиеся квартиры аффилированным компаниям, то есть практически самим себе, а в последствии их перепродают.
  2. Продажа квартиры по ДДУ физическим лицом (дольщиком). В этом случае дольщик, полностью или частично оплативший жилое помещение, уступает свои права на него покупателю, который после совершения сделки становится участником долевого строительства.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Такая сделка оформляется договором цессии (об уступке права требования). 

Почему переуступка права, а не продажа квартиры? Пока жилое помещение не сдано в эксплуатацию, права собственности на него у дольщика нет, поэтому сделка купли-продажи недостроенного жилья невозможна. Оформление квартиры в собственность состоится после сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в ДДУ, на основе которого он заключается. 

После совершения сделки прежний дольщик теряет все свои права по договору долевого участия в строительстве жилья, а новый приобретает эти права. Также к новому дольщику переходят все, имеющиеся у прежнего участника долевого строительства обязанности по договору долевого участия.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за допущенные им нарушения.

С этого момента новый дольщик решает любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком, а также несет риски, связанные с заморозкой стройки, банкротством застройщика и т.д

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания с застройщиком передаточного акта.

И только после того, как новый дольщик зарегистрирует право собственности на переданную застройщиком квартиру, он сможет продать ее обычным образом (оформив сделку купли-продажи жилого помещения). 

Все зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении от застройщика согласия на смену дольщиков.  Но только если будет доказано, что новый дольщик знал или должен был знать о необходимости получения согласия на проведение сделки, застройщик может потребовать признания ее недействительной.

В самом договоре долевого участия могут быть предусмотрены иные последствия совершения уступки без согласия застройщика. Например, предоставление застройщику права на односторонний отказ от ДДУ из-за такой несогласованной уступки (это разъяснено в п. 16 ПП ВС РФ от 21.12.2017 № 54). 

Но лучше, конечно, действовать добросовестно и получить согласие застройщика. Это необходимо, так как помимо риска оспаривания договора уступки также есть вероятность того, что возникнут проблемы при регистрации договора в Росреестре: регистрация может быть приостановлена.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить ему письменное уведомление о смене дольщика. Желательно, чтобы письменное уведомление было отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении его адресату. 

Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с оформлением в собственность жилого помещения. Они могут возникнуть, если при подписании акта приема-передачи квартиры вдруг выяснится, что застройщик никакого письма не получал и вообще не в курсе, что участник ДДУ поменялся.  

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии подписывается двухстороннее соглашение о переводе долга на нового участника.

Соглашение составляется между прежним и новым участниками долевого строительства.

В нем указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно плата составляет от 1% до 5 % от стоимости объекта по ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Но зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда вы можете поручить это профессионалам компании “Хэлп Консалтинг” всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495)150-07-65. Консультация бесплатно!

Вместо вопроса: как продать квартиру по ДДУ, многие задаются противоположным – как законно и безопасно приобрести жилое помещение в недостроенном доме? Покупка квартиры по договору уступки прав по ДДУ – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу.

Также сложность может возникнуть в связи с отсутствием подтверждения произведенной инвестором оплаты. Если имеется цепочка таких сделок, то подтверждение оплаты лучше иметь на каждом этапе.

Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы, причем, как самой строительной компании, так и участника долевого строительства. У застройщика должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • Согласие застройщика на продажу квартиры по договору долевого участия (при наличии в ДДУ соответствующего пункта);
  • Разрешение супруга(и) на совершение сделки.

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Расчеты по ДДУ могут производиться разными способами, поэтому чтобы убедиться в оплате, лучше получить документы непосредственно от застройщика. Понадобятся: акт сверки платежей по ДДУ или справка о взаиморасчетах.

Передача документов оформляется двусторонним актом приема-передачи. По законодательству, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.

Соответственно, сделка по уступке прав считается совершенной в надлежащей форме и имеет юридическую силу только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре.

Продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска.

Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру).

Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе зарегистрированного ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, причиной переуступки права может являться затягивание девелопером сроков строительства, низкое качество возводимого объекта и т.д. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует:

  •         внимательно изучить документы и проект застройщика;
  •         посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся;
  •         поинтересоваться репутацией строительной компании;
  •         принять другие меры для проверки безопасности сделки.

Если вы решились на покупку квартиры по ДДУ, вы должны помнить, что самому заключать сделку с застройщиком небезопасно. Многие девелоперы для снижения затрат на строительство и увеличения прибыли прибегают к различным хитростям, поэтому велика вероятность потери денежных средств. И здесь на помощь придут юристы, специализирующиеся в вопросах покупки и продажи недвижимости.

В случае, если вы обратитесь в нашу юридическую компанию, юрист проведет полную проверку застройщика:

  •         на основании анализа застройщика подготовит письменное юридическое заключение о наличии или отсутствии рисков банкротства застройщика;
  •         проверит аффилированных с застройщиком лиц, особенно тех, которые имеют негативную репутацию;
  •         по общедоступным и закрытым коммерческим базам проверит финансовое состояние застройщика;
  •         проведет консультацию;
  •         расскажет об имеющихся рисках заключения договора с данным девелопером.

Также, будет проведен полный анализ ДДУ, выявлены риски, возникающие при подписании договора уступки прав, на основании исследования будет дано письменное заключение юриста с разъяснением присутствующих рисков в условиях ДДУ.

Выезд юриста на подписание договора уступки обезопасит вас от написанных мелким шрифтом условий цессии и ДДУ, при необходимости разъяснит непонятные юридические формулировки. Кроме того, юрист проверит полномочия лица, подписывающего с Вами договор уступки.

Любые инвестиции, а покупка квартиры по ДДУ является одним из видов инвестиций, несут под собой определенные риски. Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме – не экономьте на анализе застройщика и ДДУ, т.к. потерять в итоге вы можете гораздо больше.

Если застройщик не выполнил условия договора и в оговоренный в документе срок не передал вам в собственность квартиру, вы имеете право взыскать с него неустойку.

Сумму неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора ДДУ.

  Здесь все просто: вы указываете цену ДДУ, затем дату передачи жилого помещения по ДДУ, которая указана в договоре долевого участия и дату подписания акта (либо дату, когда вы делаете расчет).

Вы должны учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему от застройщика вы сможете только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, уплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права и полностью исключить возможные риски, перед совершением сделки желательно получить консультацию компетентного юриста. Компания “Хелп Консалтинг” также окажет вам профессиональные юридические услуги в подготовке документов, составлении и оформлении договора и т.д..  

Нередки ситуации, когда договор долевого участия подписан, а уже затем возникает какая-либо конфликтная ситуация. Это возможно и на этапе возведения дома, и уже после того, как готовый объект был сдан.

В этом случае, скорее всего, потребуется обращение в суд.

Крайне важно не затягивать с обращением в юридическую компанию, чтобы не пропустить срок исковой давности по ДДУ и успеть вовремя получить судебную защиту.

Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Вопрос: Продажа по ДДУ: что это такое?

Ответ: Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает покупку жилого помещения в строящемся доме, совершаемую до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Таким образом, покупатель инвестирует денежные средства в строительство жилого дома, в котором он в дальнейшем планирует получить жилье в собственность.

Соответственно, продажа по ДДУ – это переуступка права требовать с застройщика передачи жилого помещения в собственность покупателя, но только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию.

Вопрос: Можно ли продать договор долевого участия?

Ответ: Да, можно. Конечно, продается не сам договор, а право требования. Документ, который фиксирует передачу (продажу) прав требований, называется договор цессии (договор о переуступке прав требования).

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/prodazha-po-ddu-chto-eto-takoe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть