Сколько договоров дду должно быть на руках

Содержание

Договор долевого участия в строительстве: 4 условия, на которые нужно обратить внимание

Сколько договоров дду должно быть на руках

В данной статье содержатся практические советы, на что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве. Все чаще в ДДУ нарушаются права граждан путем внесения застройщиком в договор несоответствующих закону условий. Граждане имеют право на признание подобных пунктов договора не действующими и получение приличной денежной компенсации за нарушение своих прав.

Статья построена по принципу приведения условий договора долевого строительства, которые ущемляют права граждан, и обоснования с точки зрения закона почему застройщик НЕ ПРАВ!

статьи:

1. Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

2. Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

3. Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

4. Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Выводы

Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

Миф№1. Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут застройщиков в случае, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.

Застройщик стремится избежать ответственности при нарушении обязательства о постройке многоквартирного дома в установленные в договоре сроки. Одним из созданных им механизмом, вводящим граждан в заблуждение, является включение указанного условия в договор.

В дальнейшем застройщик просто «угрожает» гражданам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если они не согласятся добровольно с продлением сроков строительства. Результатом подписания дополнительного соглашения о продлении сроков строительства является освобождение застройщика от уплаты неустойки в пользу граждан.

Это НЕЗАКОННО!

Основания расторжения договора об участии в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке исчерпывающим образом закреплены в ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч.3 ст.

9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:  просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Других оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика не существует и «придумывать» их в договоре долевого строительства застройщик не имеет права.

Включение в публичный договор участия в строительстве иных оснований для расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе Застройщика, ущемляет права потребителей и влечет ничтожность оспариваемого соглашения (ст.

 16 Закона о защите прав потребителей).

Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

Миф №2. Допускается отклонение фактической площади квартиры от общей проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве без корректировки стоимости квартиры.

Довольно часто застройщик прописывает возможность отклонения реальной площади квартиры от проектной, за которую граждане вносят оплату по договору. По мнению застройщика, если площадь уменьшилась, то гражданину не нужно возвращать денежные средства за несуществующие метры жилья. И снимает с себя ответственность застройщик путем включения соответствующего правила в договор.

На самом деле, застройщик не имеет на это никакого права!

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать граждан права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади квартиры за всю разницу в площади).

Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей.

Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст.

10 Закона о защите прав потребителей.

Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

Миф №3. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать срок принятия гражданами объекта долевого строительства и при его нарушении со стороны гражданина составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик заинтересован максимально быстро и без замечаний со стороны граждан оформить передачу квартир по договорам долевого участия. Односторонний акт передачи квартиры – идеальное решение, позволяющее не учитывать претензии к качеству построенного жилья.

По закону застройщик не имеет права менять сроки и порядок передачи объекта долевого строительства гражданам.

Застройщик до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

При уклонении гражданина от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев предъявления претензий к качеству квартиры) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (иной порядок может действовать при досрочном исполнении договора долевого строительства) – ч. 6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства указанного выше сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, если договор предусматривает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, это признается ухудшением положения участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника – потребителя услуг, в более невыгодные условия.

Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Миф № 4. Рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда.

Обращение в третейский суд рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора. Более того, подсудность споров граждан с застройщиками по договорам долевого участия устанавливается по выбору граждан – данное правило носит императивный характер и его нарушение не допускается! (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Также необходимо учитывать, что участники долевого строительства не участвуют в разработке договора участия долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ).

Таким образом, третейская оговорка может быть включена по обоюдному волеизъявлению в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта) – п.3 ст.5 федерального закона от 24.07.

2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

Поскольку указанные условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, они однозначно признаются недействительными – п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Нарушение прав граждан заключается также в последствиях направления спора на рассмотрения в третейский суд.

Так, рассмотрение спора в третейском суде предполагает возложение на гражданина расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом, в том числе на выплату гонорара третейским судьям, расходов, понесенных третейскими судьями в связи с участием в третейском разбирательстве, а также расходов на организационное, материальное и иное обеспечение третейского разбирательства (глава 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Общий порядок защиты прав потребителей предусматривает освобождение от уплаты государственной пошлины – ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Выводы

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома используется застройщиком в своих интересах. Но содержание этого договора не имеет значения и не применяется, если законом установлены иные правила.

Поскольку действующее законодательство лояльно относится к нарушениям прав граждан со стороны застройщика (предусматривается только административная ответственность с незначительной суммой штрафа), застройщик будет продолжать использовать договор как средство введения граждан в заблуждение относительно своих прав и ответственности застройщика.

Не лишайте себя права на квалифицированную юридическую помощь. Обращайтесь к нам – мы не просто защитим Ваши права, но и добьёмся финансовой компенсации от застройщика.

by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Источник: https://uristnet.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitel/

Договор долевого участия — от условий до правил регистрации

Сколько договоров дду должно быть на руках

На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:

  • возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
  • поэтапная оплата (для большинства договоров);
  • при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.

Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Договор долевого участия: нюансы

Прежде чем определиться с понятием договора долевого участия в строительстве, надо учесть, что:

Привлечением средств дольщиков для строительства могут заниматься только застройщики или же агенты, действующие от его лица на законных основаниях.

Застройщик может привлекать деньги, если у него есть:

  • разрешение на строительство;
  • представления дольщику проектной декларации;
  • государственная регистрация права собственности на участок, где ведется строительство.

Налоговый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве застройщик выбирает в зависимости от способа организации долевого строительства.

Что же это такое – договор долевого участия в строительстве? Партнеры ─ инвестор и застройщик — заключают договор, согласно которому застройщик берет обязательства своими силами и в оговоренный срок построить объект недвижимости для передачи его инвестору, который должен уплатить указанную в договоре цену за объект долевого строительства. В договоре отмечают условия сделки:

  • определение объекта долевого строительства для передачи инвестору согласно проектным документам;
  • сроки его передачи партнеру;
  • цена, зафиксированная в договоре, срок и порядок оплаты;
  • гарантии на объект строительства.

Регистрация договора долевого участия

Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:

  • договор с самым первым участником;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости;
  • договор поручительства (в особых случаях).

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе.

При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется.

В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:

Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:

  • документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
  • строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
  • описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.

Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:

Дополнительно в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома должны быть указаны некоторые нюансы:

  • при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
  • при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.

Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания.

Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры.

Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты.

Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.

Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.

Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.

Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.

Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.

Гарантийный срок

Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:

  • компенсации затрат на устранение недоделок;
  • бесплатного устранения недочетов в ближайшие сроки;
  • отказа от условий сделки с требованием возврата инвестиций с процентами.

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда.

Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее.

Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев.

Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Сегодня в Москве сложились такие реальные сроки сдачи, оформления и заселения квартир:

  • предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация ─ 1-1,5 г.;
  • строительство панельного дома — 8-10 мес., кирпично-монолитного ─ 1-1,5 г.;
  • заселение (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) ─ 3-4 мес.;
  • оформление документов ─ 0,5-1,5 г.

В ходе реализации проекта нередко возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30 дней.

Невыгодные условия оплаты:

  • через ассоциированную или дочернюю компанию;
  • невыгодный курс валюты;
  • неадекватная комиссия банка при зачислении средств;
  • необходимость оплаты «боковика» (согласованной с покупателем суммы, не учтенной в договоре).

В тексте договора обязательно должен быть юридический адрес фирмы (надо уточнить и фактический), данные госрегистрации, идентификационный номер (ИНН), банковские реквизиты (по законодательству юрлицо может иметь счета в нескольких банках).

Немотивированный рост стоимости

Для получения с клиента дополнительных денег обычно фабрикуют «форс-мажор» – обстоятельства. Чтобы избежать подобных неправомерных действий, надо искать варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев, так как возведение объекта за год, а тем более за два гарантированно приведет к повышению цен.

Беспроцентные кредиты у населения

При реализации схемы организация-застройщик привлекают средства большего числа инвесторов, чем в доме планируется квартир.

Полученные средства инвестируют в другие коммерческие проекты, а с приближением «часа расплаты» фирма фабрикует обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых она не якобы в состоянии отвечать по взятым обязательствам, и возвращает доверчивым гражданам полученные от них год — два назад обесценившиеся средства.

Ограничение законных прав клиентов

По ст.

382-390 ГК РФ любой участник процесса, в первую очередь дольщик, который заключил первичный договор с застройщиком, имеет право возмездной переуступки требования квартиры третьим юридическим или физическим лицам по новой цене, которая складывается на момент подобной уступки. Однако нередко риэлтерские фирмы искусственно ограничивают эту возможность покупателя, указывая в тексте договора о возможности переуступки только с письменного разрешения застройщика.

особенность договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома ─ это понимание того, что заключив такой договор, дольщик автоматически не становится собственником жилья, а получает это право только с момента ввода объекта недвижимости, построенного по договору.

Достоинства и недостатки долевого строительства

В итоге можно отметить, что договор долевого участия имеет свои достоинства и недостатки. К положительной стороне относятся:

  • низкая (по сравнению с готовыми домами) цена квартиры;
  • возможность согласовать с застройщиком все перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях;
  • новая квартира;
  • гарантийный срок на такой объект — не менее 5 лет.

Недостатки

Временной интервал — жилплощадь или нежилое помещение перейдет в собственность через согласованные срок, а предоплату вносят после заключения договора, если в рассрочку, то цена кв. метра увеличивается при тех же сроках сдачи.

Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.

Самая актуальная проблема — нарушение графика при сдаче жилья и задержка получения прав собственника.

Слабыми сторонами договора пользуются компании-застройщики.

Чтобы участник долевого строительства в течение 6-12 месяцев не находился в «подвешенном» состоянии, перед заключением такого серьезного договора , надо все перепроверить и не один раз, привлекая при необходимости компетентных независимых экспертов.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/dogovor-dolevogo-uchastiya-chto-predpolagaet-i-kakie-nyuansy-stoit-uchest.html

Договор долевого участия: покупаем первичное жилье

Сколько договоров дду должно быть на руках

Покупка квартиры с «фундамента» привлекает россиян невысокой стоимостью: примерно на одну треть дешевле, чем построенное жилье с аналогичными параметрами. Заключение сделки сопровождается договором долевого участия (далее – ДДУ).

Для многих граждан участие в долевом строительстве является единственной возможностью приобрести комфортабельное жилье, отвечающее современным параметрам, с удобствами и присущими ему достоинствами. Государство регулирует подобные взаимоотношения застройщиков с населением при помощи N214-ФЗ.

Но так было не всегда, что порождало много негативных явлений, в частности, потерю денежных средств граждан на этапе строительства их квартир.

Преимущества новостроек перед вторичным жильем

  1. Стоимость. На этапе котлована она на треть меньше, чем на стадии сдачи в эксплуатацию. Но даже при условии ввода возведенного дома в работу, квартиры в нем все равно стоят дешевле, чем на вторичном рынке.
  2. Банки охотно работают с крупными и проверенными застройщиками.

    Это выражается в том, что гражданам на покупку первичного жилья они выдают ипотеку.

  3. Юридическая чистота квартиры: у нее не было собственников, поэтому отсутствуют риски обременения, арестов, регистрации в ней других граждан с правом постоянного проживания, двойной перепродажи.

  4. В некоторых проектах жилых домов у будущего покупателя существует возможность выбора подходящей планировки, дизайна.
  5. Многие квартиры сдаются без отделки, что предполагает возможность сделать ремонта по своему выбору и предпочтениям.

  6. Застройщики, возводя современное жилье, учитывают недостатки, накопленные опытом строительства «советского» жилья. В частности, в каждом из домов можно наблюдать грузовой лифт, просторные лестничные пролеты, лоджии и балконы, удобные подъезды, парковки и т.д.
  7. Придомовая территория также имеет значение.

    Почти везде она благоустроена.

  8. В новостройках монтируют качественные и современные системы гидроизоляции, шумоизоляции.
  9. В ЖК работает охрана.

ДДУ: общая характеристика

ДДУ, как и любой договор, предполагает участие в сделке двух лиц. В этом случае застройщика и гражданина, покупающего жилье. Дольщик, он же гражданин, вкладывается в строительство дома денежными средствами. При возведении дома застройщик обязан передать гражданину квартиру на правах собственности.

Договор регулируется законом. В частности, в нем прописываются существенные условия:

  • предмет;
  • компетенция каждой из сторон;
  • стоимость жилья;
  • ответственность сторон в случае невыполнения обязательств по соглашению;
  • сроки сдачи жилья;
  • технические параметры будущей квартиры.

Строго унифицированной формы соглашения не существует. Необходимо обращаться к опытным риэлторам при заключении ДДУ. Дело в том, что при фиксировании в соглашении определенных положений учитываются конкретные особенности каждой из квартир, возводимых застройщиком на стадии котлована.

ВАЖНО: ДДУ регистрируется в ЕГРН. В настоящее время это юридическое действие является обязательным для сторон. Если ДДУ не отражен в реестре, он считается незаключенным. Соответственно, не имеет правовой силы. Существующий в настоящее время механизм регистрации ДДУ помогает предотвращать мошеннические действия неблагополучных застройщиков и неоднократной продажи одной и той же квартиры.

В результате заключения сделки по купли-продажи у покупателя возникает право собственности со всеми вытекающими из этого правомочия полномочиями: распоряжение, владение, пользование. Но в сделках по покупке недвижимости с котлована все не так просто.

Право на обретение права собственности ДДУ гарантирует только с момента его регистрации в ЕГРН. То есть, застройщик, регистрируя договор, берет на себя обязанность по передаче квартиры во владении после постройки дома и введения его в эксплуатацию. Логично, что с момента передачи денег до постройки дома пройдет много времени.

И это несет в себе определенные риски для покупателя. Поговорим об это поподробнее.

ДДУ: риски

На практике, застройщики пытаются взять с покупателей деньги за объект недвижимости сразу же после подписания договора. Они мотивируют это тем, что они зарегистрируют сразу несколько договоров от покупателей. Так проще застройщику, но не покупателю. Если договор дольщика не зарегистрирован, он не считается заключенным.

А это означает, что такое соглашение не сможет стать предметом разбирательства в суде, а также права на возводимую квартиру никому предъявить нереально. На уговоры строителей идти нельзя. Стоит дождаться, пока договор будет надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре, и только потом производить с застройщиком все расчеты.

ВАЖНО: Только зарегистрированное соглашение в ЕГРН может дать гарантию по приобретение жилого помещения, а также в случае развития неблагоприятной ситуации возврата вложенных инвестиции, взыскания неустойки с компании, которая строит дом.

Регистрация ДДУ – это правовое действие, означающее, что:

  • договор, а также все документы застройщика проверены;
  • с документаций на объект возмещения (разрешительной, проектной, правоустанавливающей) проблем не существует;
  • застройщик работает по закону, в частности, соблюдает положения N214-ФЗ.

В результате регистрации на обратной стороне соглашение проставляется штамп, свидетельствующей о проведенной процедуре, подпись, печать уполномоченного лица. Кроме того, каждое соглашение имеет регистрационный номер.

Дольщик может получить информацию о том, действительно ли его договор зарегистрирован.

Сделать это можно разными способами, кому как удобно:

  1. Обращение в Росреестр, МФЦ.
  2. Обращение онлайн через сайт Росреестра.

При обращении по первому способу дольщик лично приходит в территориальное подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Пишется специальное заявление, которое имеет типовую форму. Оплачивается государственная пошлина.

С собой дольщик должен принести бумаги:

  • паспорт;
  • оригинал, ксерокс ДДУ.

При получении документов регистратор дает расписку. Срок исполнения услуги – 5 дней. По истечении указанного срока, гражданин имеет право прийти за необходимой ему информацией.

Что касается второго способа, достаточно зайти на официальный веб-ресурс Росреестра. Следуя указаниям системы, гражданин без труда найдет подходящий раздел. Необходимо заполнить поля заявления и отослать его в уполномоченный орган.

Несмотря на то, что регистрация в Росреестре защищает права дольщиков, к сожалению, это мероприятие не может гарантировать населению своевременную сдачу объекта недвижимого имущества. И в этом состоит основной риск приобретения жилья с котлована. Об этом стоит знать.

Если застройщик не может уложиться в заранее оговоренные им сроки, он обязан за 2 месяца до окончания возведения дома сообщить дольщикам об этом обстоятельстве. И не устно, а письменно, надлежащим извещением.

Гражданин, получивший неприятную новость в форме такого извещения, имеет право подписать, а также не ратифицировать дополнительное соглашение, указывающее на продление сроков строительства. Естественно, корректировка сроков сдачи для некоторых семей несет и финансовые потери (например, семья ждет сдачи, снимает квартиру).

Ей приходится оплачивать хозяевам дополнительные месяцы ожидания строительства дома. Распространенная ситуация, неправда — ли? В этой ситуации покупатель может потребовать компенсации от застройщика.

Например, не платить деньги за дополнительный метраж квартиры, если он образуется в результате строительства и последующей сдачи объекта невидимости. Таким образом, покупатель защищает себя, интересы своей семьи, ожидая от застройщика и иных предложений. Не обязательно только этого.

В случае возникшей просрочки застройщик должен выплатить второй стороне неустойку. Все это фиксируется в договоре: 1/300 от ставки рефинансирования. Этот параметр устанавливает ЦБ РФ. Ставка рассчитывается от стоимости договора за каждый день просрочки действующего обязательства.

ВАЖНО: Логично, что неустойка невыгодна застройщикам. Конечно, они стремятся завершить строительство в срок. Но неблагополучные партнеры, не имя возможности этого сделать, отказывают в выплате пени. В этом случае застройщик имеет законное право обратиться в суд за защитой своих интересов. Закон на его стороне.

Для обращения в суд пишется иск, в котором должно быть отражен размер невыплаченной неустойки. Закон предусматривает досудебного, то есть претензионное рассмотрения дела.

Простыми славами, это означает, что гражданин перед тем, как пойти в суд, может переговорить с застройщиком путем направления ему претензии. В ней изложить требования.

Случается и так, что застройщики, не желая портить свое реноме и репутацию, сложившеюся на рынке, по претензии выплачивают неустойку. В течение одного месяца покупатель может ожидать ответ от застройщика. Если его он так и не получил, то можно идти в суд.

Любой договор должен соответствовать требованиям закона. Статья 431.1 ГК РФ прописывает условия недействительности заключенной между сторонами сделки. А также последствия этого. В этом состоит второй риск покупки недвижимости с фундамента.

ВАЖНО: Ради справедливости стоит отметить, что этот риск не имеет строго индивидуального направления. В предпринимательской деятельности он довольно распространен, тем не менее, в рассматриваемом случае его также нельзя упускать из вида. 

Например, ДДУ был заключен между гражданином и застройщиком, который не имеет право на строительство: у него отсутствует разрешительная документация.

Нередкая ситуация: в этом случае необходимо ознакомиться со всеми, без исключения, бумагами застройщика. Только опытный риэлтор, представитель покупателя сможет разобраться в подобных вопросах.

Не каждый день каждый из нас покупает квартиру, тем более, на первичном рынке с «котлована».

По каким причинам ДДУ может быть признан недействительным?

Наиболее распространенные из них:

  1. Подписание соглашения лицом, которое не имеет на то полномочий, например, по доверенности от застройщика. Внимательно изучаем доверенность, учредительные документы от компании-застройщика, а также объем переданных полномочий тому лицу, которое подписывает с покупателем ДДУ.
  2. Противоречие договору отдельных его положений. Как ни странно, но в некоторых ситуациях это выгодно приобретателю.

Пример: в судебном заседании судья признал недействительным ограничение ответственности компании – застройщика 10% от цены сделки по ДДУ. В результате с застройщика была взыскана сумма, которая в несколько раз превышает ограничение по договору.

Учитывая печальный опыт прошлых лет и огромное число обманутых дольщиков, закон разработал правовую защиту граждан. Это ДДУ, правовой механизм, определяющий права и обязанности сторон. В настоящее время он эффективен и защищает граждан от недобросовестных застройщиков.

Тем не менее, некоторые специалисты сходятся во мнении о том, что из-за отсутствия единой, типовой формы такого соглашения, застройщики находят уловки в договоре и прописывают в его текст условия, невыгодные для покупателя, а дающие преимущества для них. С этим существует определенная проблема.

Каждый застройщик предлагает свой текст договора, разработанный его юристами. Конечно, нельзя говорить о том, что такое соглашение в корне неверное и невыгодное для покупателя, но мелкие детали человек, не сведущий в праве, может и пропустить.

Вот почему участие риэлтора, юриста, знакомых с малейшими нюансами и подводными камнями покупки недвижимости на рынке первичного жилья, необходимо. Это убережет дольщиков от дальнейших неприятностей и проблем.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-pokupaem-pervichnoe-zhile/

Дду – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. часть 1 – глагоl

Сколько договоров дду должно быть на руках

Выбираете компанию-застройщика, чтобы обзавестись новенькой недвижимостью? Тогда эта статья точно вам в помощь, если вы собираетесь приобретать квартиру в ещё строящемся доме.

То есть, купить её по ДДУ — договору долевого участия.

Мы поговорили с юристом Анной Акимовой, чтобы узнать, на что нужно обратить внимание, какие плюсы и минусы и какие «подводные камни» могут ожидать при такой форме покупки квартиры.

ДДУ — что это?

ДДУ — это форма гражданско-правового документа, допускающего приобретение квартир в возводимом многоэтажном здании на этапе планирования застройки или на этапе строительства жилого дома.

Как можно купить квартиру — договор купли-продажи, ДДУ?

В начале выбирается компания застройщик. Для этого можно воспользоваться официальными сайтами, где размещаются рекламные предложения фирм, или рекомендациями знакомых граждан, получивших квартиры.

Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства.

В числе разрешительных документов должны быть: проектная декларация, лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек; аудиторское заключение о коммерческой деятельности, разрешение на строительство, документы на землю под домом, проект ДДУ, гарантии банка или партнёров (при наличии), фотографии ранее построенных зданий и квартир с адресами. Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить: срок действия лицензии, надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству, удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

В отличие от ДДУ ДКП (договор купли-продажи) применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле-продаже участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

По ДДУ, в отличие от ДКП, передаётся не квартира, а право требования, дольщик несёт риски наряду с застройщиком, право собственности передаётся только после приёмки здания.

То есть, при предполагающих равнозначных результатах, купля-продажа и долевое строительство существенно отличаются.

Можно ли при покупке по ДДУ оформить собственность на квартиру?

Существует срок «обязать участников долевого строительства в течение трёх месяцев подавать заявление о государственной регистрации права на объект долевого строительства».

Указанный срок предполагается исчислять со дня обоюдного подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, либо иного двустороннего документа о передаче объекта долевого строительства. Для этого планируется дополнить ст.

 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» новой ч. 10.1.

Таким образом, в собственность оформляется лишь после подписания акта приёма-передачи объекта застройщиком или через суд.

Можно ли по ДДУ прописаться?

С точки зрения формального соблюдения законов это невозможно. Для того, чтобы иметь право прописаться в своей квартире или дать согласие на регистрацию в ней других людей, необходимо сначала зарегистрировать свои права на неё в ЕГРН. Для этого требуется введение многоквартирного дома в эксплуатацию.

Решение об этом принимает государственная комиссия после полной достройки дома и устранения всех выявленных недостатков. Порой сообщить точную дату, когда можно будет зарегистрировать права на квартиру, не может никто.

То есть в этом случае прописаться по ДДУ невозможно, и следует решать проблему иными способами.

С учётом многочисленных задержек в регистрации прав, в законодательство была включена возможность оформить временную регистрацию в новостройке, не дожидаясь её перехода в собственность дольщику по ДДУ.

Оформить временную регистрацию можно только после того, как многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию. До этого момента строительство считается незавершённым. Проживать в таком недостроенном жилом помещении нельзя, а, значит, и регистрацию по месту временного пребывания оформить не представляется возможным.

Временная регистрация на основании ДДУ может быть оформлена только на самого дольщика. В регистрации других членов семьи по ДДУ откажут, если они не были сторонами договора. Чтобы зарегистрировать их, придётся дождаться получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Как принимать ключи от своей квартиры по ДДУ? На что нужно обращать внимание?

При приёмке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:

— Соответствие квартиры плану, указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе.

Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило.

Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придётся доплатить.

— Двери и окна, а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.

— Стены. Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.

— Полы. Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.

— Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).

— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.

— Счётчики. В квартире должны быть установлены счётчики на горячую и холодную воду, а также электросчётчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счётчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).

В чём «подводные камни» ДДУ?

На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

— жильё приобретается в новом доме

— выбирается планировка квартиры

— допускается планировка комнат по заказу дольщика

— стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства; застройщик предоставляет гарантии качества

— за нарушение качества, сроков и т. п. предусмотрены штрафные санкции; существует возможность расторжения ДДУ.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

— риски банкротства застройщика

— риски замораживания строительства

— допустимость халатного отношения к качеству застройки.

На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

Иногда доверчивые граждане попадают в серые схемы, которые разрабатывают недобросовестные строительные компании или откровенные мошенники.

Наиболее часто встречающиеся проблемы, связанные с этим обстоятельством:

  • Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно обанкротилась и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
  • По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
  • Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
  • После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

Какие изменения произошли в 2020 году, которые коснулись ДДУ? «Перейдут» ли они в 2021 год?

Законом 374-ФЗ от 23.11.2020 г. (ст.2 п.15) определён новый порядок исчисления минимального предельного срока владения квартирой, приобретённой по ДДУ. Если прежде срок владения жильём, позволяющий продать его без уплаты НДФ (порядка 3-5 лет), исчислялся от даты оформления собственности на недвижимость в том числе и для дольщиков, то теперь ситуация иная.

Согласно новому формату статьи 217.1 Налогового кодекса, отсчёт минимального предельного срока для объекта недвижимости, приобретённого по ДДУ или договору участия в ЖСК, должен происходить от даты полной оплаты стоимости этого жилого помещения гражданином (п.2 абзац 4).

Теперь недавним дольщикам новостроек незачем занижать цену продажи новенького жилья, чтобы сэкономить на НДФЛ. Достаточно приобрести жилые метры в новостройке на этапе «котлован», дождаться сдачи-приёмки спустя несколько лет (новостройки редко проходят приёмку быстрее, чем через 3 года) и продавать с прибылью и законным правом неуплаты подоходного налога.

Ещё одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за № 566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлён до июля 2021 года (постановление за № 1732 от 05.11. 2020).

В 2021 году стоимость «первички» на этапе «котлована» с большой вероятностью возрастёт на 5-7% в сравнении с расценками 2020 года. Впрочем, окончательного понимания перспектив долевого строительства следует ожидать не ранее 2022–2023 года, после сдачи строительных проектов по разрешениям ранее 2018 года.

фото: freepik.com

Источник: https://glagol.press/blog/43872544575/DDU-vsyo-chto-nuzhno-znat-pro-pokupku-kvartiryi-v-stroyaschemsya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть