Судебная практика по договору купли продажи недвижимости

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году. Новые законы и судебная практика

Судебная практика по договору купли продажи недвижимости

Новые правила расчёта налога на доходы полученные от продажи недвижимости, заключение сделок удалённо через нескольких нотариусов, увеличение взносов на капитальный ремонт, изменения жилищного законодательства – это далеко не полный перечень тех изменений, которые ждут владельцев недвижимости в 2021 году.

В данной статье рассмотрим краткий обзор наиболее значимых изменений в законодательстве, касающихся собственников недвижимости, и тех, кто планирует её приобрести.

В конце статьи вас ждёт бонус, в виде подборки судебной практики за 2020 год, связанной с недвижимостью. Все приведённые мною дела имеют большое значение для гражданского оборота. Реквизиты судебных актов также приведены.

Новые законы в 2021 году.

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ “О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”.

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность – это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом “е” пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период”.

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма” от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма” в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5.Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ “О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, регламентирует данный порядок.

6.Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

Также с 1 января 2021 года размораживается взыскание неустоек по оплате задолженности за ЖКХ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/chto-jdet-vladelcev-nedvijimosti-v-2021-godu-novye-zakony-i-sudebnaia-praktika-5fe069728ae4867dad479110

������������������ ������: �������������� ����������-�������������� ���������� ���������� ����������������

Судебная практика по договору купли продажи недвижимости

�������������� ����������-�������������� ���������������� – ���� ����������������, ���� �������� ������������ ���������� ��������������������. ���������� ���������������������� �������������� ������������ ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������������������� ���������� ���������������� �� �������������������� ����������������.

���������������������� �������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������, �������� ���������������� ������������������ ������������ ���� ����������, ������ ������������ ����������������. ���������� ���������� �������������������� ��������.

�������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ �������� ������������������ �������������������� – ����������, �������������� ������������ �������� ������������ ������������������, ���� �������� ������������������ ������������ ���������������������� ������ ���������������������� ����������.

���� �������������� ���������� �������������� ������ �������������� ������������ �� ���������������������� �������������� ����������-�������������� ���� �� �������� ���� ��������������.

���������� �� ���������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������������������� �������� �� ���������������� ����������������.

�� ���������� ���������������������� �������������� �������������� �������������� ������������������ ��������������. �� �������������� ������������������ ������������������������ ����������, �������������� ��������������, �������� �� ��������������, ��������������������. ������ ������ ������������������������ ���������������� ���������� ���������������� ����������-��������������.

�� �������� ������������ ������������������ ���������� ����������������������, ������ �������������� ������������ ���� ����, �� ������ ������������������, ���� �������������� ���������������������� ���������������� ������������ ������������. �� �� �������� ���������������� ������������������������ ���������� – ���������������� ������ �� ����������������.

���������� �������������� �� ������������ ������������ ���������� ������������������, ���������� ������������ �������� �������� �� ������������������������ ���������������� ������ ������������ �� ����������������? ������ �������������� ������������ ���������� ������������������ ����������, ���������� ������ �������������������� ���������������� ������ ���������� ������������������ ���� ������������ ����������������, ���� �� ����������.

�������������� ������������, �������������������� ���� ���������������� ����������, ���������� �������� ���������� �������������� �� ��������������, ������ ����������, ������������ ��������������. ������������������ ������ ������������������, ������ ������ ��������������

��������, �� �������� �������� ������������������ ���������� �� �������������� �������������������� ����������������, ������ �������������������� ���������������� – ����������������. ���� �������� ���� ���������� ���������������� – ������ “������������ �� ������������������������”.

���� ���������� ���������� �������������� �� �������������� ������������ ��������������������������.

������ �������������� ���� �� �������� �� ������ – “�� ���������������� ���������������������� ������������������ ���������� �������������������� �������������� ��������������������, ���� ���������������������� ������������������������ ���������������� ���� ���� �������������� ��������������������”.

������������������ �������� ������������������ �� �������������������� ����������������������, �������������� ���������������������� �������������� “������������������������ ����������������������”.

�������� ������������ �������������� ������������������, ���� ������������������ ���������������� ���� ������������������������������ ���������������������� ���������������� ������������������������, ������������������-��������������������������, �������������������������� �� �������� ������������ ����������������������, �������������� �������������������������� �� ���������� ��������������������. �� ����������: ����, ������ �� ���������������� ����������-�������������� �������������� ������������������, �� �������������������������������� “���� ���������� �������� ���������������� ���������� ��������������������”.

�������������������� ���������� ���������������� ������������������ ���������������� ������ ������������ �������� ���������������� �� ���������������� �������������������� ������ ������������ ���� ����������, ������������, �������������� �������������������� ���������� �� ���������������� ������������������������ �� ������������������������������ ����������������.

���������� ������������ �������������������� ���������� �������� ������������ �� ������������������ ������ ����.

������ ������ �������������� �� ������������, ������ ���������� ���������������� �������� ������ ��������������������. ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������������� �� �������������������� ������������������ ��������. �� ������ ������ ������������������ �������� ��������������.

���������������� ������ ������������ �� ������������, ������ ���������������������������� �������������������� ���������������� ���������������������� ��������������, �� ������ ���������� �� �������������������� ��������������������.

�������������� ������, ������������������ �������������������� ����������, ������������, ������ �������������������� �������������������� ���� �������������� ���������� ���� ����������, ������������ ������ ���������������� ���������� �������������� �������� ���������� ���� ������������������������ �� �������������������� �������� ���� ������������������ ������������������������������ ���� �������� ���������������� �������������� ��������������������.

�� ������ ������ ������ ���������� �������������� ������ – ���� ����������������, ������ ����������-���� ���������������� – �������� ���� ���������������� �������������� ���� ������������ ������������ ������ �� ������������������������������ ���������������������� ������ ���������� ������������ ����������������.

�� ������ �������� �������� ������������������ �� ������������������ ��������������-������������������������ ��������������������. ���������� �������������� ��������������������, ������ ������������������������ ���� ����������.

������ �������������������� ����������������������, ������ ������, �� �������������� ������������������ �� ������ ���������� �� �������������� ����������������, ���������������� ���������������������� C������.

������������������ ������ ���� ������������, ������ �� ������������ ���������������������� ������������������ ���� ���������������������� ���������� ���� ����������. �� ���������������� ������������.

�� 469-�� ������������ ������������������������ �������������� �������������� ������������������.

�������� �� ���������������� ����������-�������������� ���� ������������������ �������������� �� ���������������� ������������, ���� ���������������� ������������ ������������ ���������������� �������������������� ����������, ������������������ “������ ����������, ������ �������������� ���������� ������������ �������� ������������������������”.

�� ������������ ������������ �������� ���� �������������� – 475-�� – ������������������, ������ �������� �� ������������ ������������������ “������������������������ ��������������������”, ���� �������������������� ���� ������������ ������������ ���������� �������������������� ������������������ �������������� ����������-��������������, ���������������������� ������������ ������������ ���� ���������� ����, ���� ������������������������. �� ���������� ������������, ������������ ������������������ ������, �������������������� ���������� �������������������� ���� �������������������� ���������������� �� ���������������������� �������������� ������������, ������ ����, ��������������������, �� ������������.

�������������������� ���������������� ������������, ������ ���������� �������������� ������������ �������������� �� ������������������������ ��������������������, �������������� ���������������������������� ���������������������� ��������������������. ������������������ �������������� ������ �������������������� ������������������������, ������ ������ �������������� ���� ������������������������ ������ ��������������, ������ ������������������������ ���� ������������������������������.

���� ������ ������������������ ������ ��������������: �������������� ���� ���������������� �������� ���� �������� ���������������� – ������ �������������������� ���������������� �� �������������������� ���������������� �������� �������������������� ���� ���� ������������������ ���������������������� ��������, ���� �������� ���� ���� ������ ��������������, �� ���� ������������ ����������. �������������� ���������� ���������������������������� �������� ������������������������������ ���� ������ �������������������� ����������������, �� ������ �������������������� ����������������������������, �� ���������������� ���������� ���������������������� ������������ ��������������������.

���� ���������� ������������ ������ �������� ���������������������� ������������ �������������������� �������� (���� 19 �������������� 2003 �������� N 23).

������ ���������� ������������������������, ������ �������������������� ����������������, ������ �� ������������ ���������������������������� ���� ��������, ���������������������� �� ������������������������ �� �������������� �������������������������������� �� ���� ���������������� ������������������������������ �������������������� ����������������������.

���� ������������ (������������ 87 ������������������������ ������������������������������ ��������������) �������� �������� ������-���� ������������������, ���� ������ ������������ ���������� ������������������ ���������������������������� �������������������� ������ �������������������� �� �������������� ����������������.

������������ ���������� �� ���������� ������������ �������������� ������ ������������-���� �������������� �� ������������ ������������ �������������� ����������������������������, �������������� �� ������������ ������������ �������������� ������������������������ ��������, �� �������������� ������������ �� ������, ������ ���� �������������������������� �� �������������������� ����������������, �������� ���� ����������������������������.

�������� �������������� ���� ������������ �������� �� �������� ��������������. ��������: ���������������� ������������

����, ������������ �������������������� �������������������� ���������������� �������������������������������� ��������, �� ���� ���������������������� ����������, �� �������������� �������� ��������.

���������������������� �������������� �� ���������������� ��������������, ���������� �������������� �������������������������� ��������������, ���������������� ���� ��������. ���������������� ��������������, ������ “���������������� �������� �������� ������������” �� ������������ ������������ �������������� ���� ������������������.

���������������� �������������������� �� ���������������� �������������� ���������� �������������� ������������, �������� ���� ���� ������������������������ �� ���������� ������������ ������������, ���������� ���� ������������������������. ���������� ���������������� ������������, ���������� ���������������� ���������������������� ���������� ������������������������ – ������, ��������, ����������������.

���� ���������� ��������, ������ ���������������� �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, �� ���������������������� �������������� �������������� �� ������������������ ���� �������������� ��������������, ������ ������ ��������������, �� ��������������, ���������������������������� �������������� �������������� ������ ��������.

���������� ������������ ������������������ ���������������������� ������������������ ������ ��������, ��������������, ���� ������ �������������� ��������������-��������������������, �� ������ ���������� ������������ – ���������� ������������������������ ����������.

��������, �������������������������� ���� ��������������, �������� �� ������ ���� ����������-���� ������������������������ ������������ ����������������������, �������������� ���������������� ������������������ ���������������������� ������������������ ���������������� �� ���������� ������������ ������������ �� ��������������, �� ������ �������� �������������� ������������ �� ������ ���� ���������� ������������������.

�������� �� ������, ������ ������������������ ������ �� ������������ ������������ ��������������, ������������������ ���� ����������, �������������������� �������� ���������� �� ������������.

������ ������ �������������� ���� ������������ ������������������������ ���� ����������, ���� �� �������������� ������������ ��������������.

�������� �������� �������������� �� �������������� ���������������� ������ ���������������� �� ������������������, ���� �������� ���������� �������������������� �� ������������ ���� ����������������

������ ���������� ������������ �������������� �������������������� ������������������ �� ������������������������ �� ��������������������������, �������������� ������������������ ����������.

���������������� ���������������� �������������������� ������ ������������ ������������ ������������������ ���� ������������ ����������������������������, ���� �� �������������� ������������������.

������ ���������� ������ ������ ������������, ������ �� �������������� ������������ ������ ���������� ����������, ������ �������������������� �������������� �� ���������������������� ���������������� ������������������ ������, ���������� ���������� ������������ ���������������������� �� ������ ������������������.

������������ �������� �� ������������������ ������������������ ���������������� ������������������ ������ ���������� ���������������� ������������������������ �� ������������ ���������� ������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Судебная практика по договору купли-продажи будущей недвижимости

Судебная практика по договору купли продажи недвижимости

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”

1. Будущий объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ.

Он указал на то, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован другими способами, которые позволяют установить недвижимость, передаваемую по договору покупателю.

Например, это может быть ориентировочная площадь будущей постройки, местонахождение возводимого объекта, свойства недвижимости, определенные в проектной документации.

Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество и сделки с ним.

Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи.

При этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на момент заключения договора.

Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет, что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества, установление которой может производиться за единицу площади или другим способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может считаться основанием для того чтобы признать соглашение незаключенным.

Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров, посредство которых становится возможным установить действительную волю обеих сторон.

Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Установлено, что если доказательства достижения соглашения между сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли-продажи считается незаключенным.

Если же у лиц имеются доказательства, которые подтверждают тот факт, что соглашение о купле-продаже будущего объекта недвижимости было заключено под влиянием заблуждения об индивидуализации его предмета, заблуждающаяся сторона может потребовать возмещения ущерба в результате признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать наличие вины в действиях продавца, реализующего объект недвижимого имущества.

2. Исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости

Ключевое разъяснение: в случае, если продавец по договору на момент исполнения соглашения не владеет либо не выступает в статусе собственника такого объекта, его нельзя принудить к исполнению обязательства, а также к государственной регистрации перехода права собственности на самого продавца.

Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации, которые может повлечь за собой принудительное исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. В том случае, если продавец по договору не является собственником или владельцем данной вещи, его нельзя принудить к совершению действий по ее созданию либо приобретению.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, истец может требовать возврата уплаченной суммы денежных средств и уплаты процентов от нее. Также он может выступить с требованием о возмещении убытков, которые были ему причинены.

Такой вид возмещения предусматривает, например, уплату разницы между стоимостью недвижимости, предусмотренной договором купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого объекта.

В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

3. Возведение объекта недвижимого имущества на участке заказчика

Ключевое разъяснение: в статусе договора строительного подряда могут пребывать соглашения, в которых рассматривается создание будущего объекта недвижимого имущества на участке земли, находящемся во владении другого лица по договору.

В пункте 6 Постановления №54 разъяснено, что договор, который предусматривает создание недвижимого объекта на участке земли, принадлежащем другой стороне по данному договору, то такие отношения необходимо определять, как отношения строительного подряда.

В данной ситуации сторона, которая осуществляет строительство, имеет право получить оплату за работы, выполненные в соответствии с договором. Когда это условие не выполняется, кроме указанной суммы денежных средств сторона может потребовать возмещения убытков с уплатой неустойки, предусмотренной по условиям договора.

Также она может воспользоваться своим правом, которое предоставляется ей по правилам статьи 712 ГК РФ.

В случае, если оплата строительных работ по договору производится на в денежной форме, а с предоставлением в собственность помещения в возведенном здании, то этот договор можно квалифицировать как смешанный, и в соответствующей его части будут выполняться строго определенные требования, которые предусмотрены договором купли-продажи недвижимости.

4. Определение договора о будущем объекте недвижимого имущества как договора простого товарищества

Ключевое разъяснение: договором простого товарищества можно считать соглашение по поводу будущего объекта недвижимого имущества, предусматривающее, что каждая сторона делает свой вклад в достижение общей цели.

Договором простого товарищества является соглашение относительно будущей недвижимости.

В пункте 7 Постановления №54 дается разъяснение по поводу того, что договор простого товарищества предусматривает равный вклад каждого участника сделки в будущий объект.

Например, один участник передает деньги, второй – выполняет работы, третий – поставляет строительные материалы и т.д. Результатом сотрудничества по договору простого товарищества становится готовый объект недвижимости.

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае, если вопреки основным условиям договора один из товарищей, который должен внести свой вклад в создание объекта недвижимости в виде передачи земельного участка в общую собственность или права аренды, уклоняется от выполнения своих обязательств, то в этом случае остальные участники могут требовать исполнения таких обязанностей в судебном порядке. Этот факт закреплен в пункте 3 статьи 551 ГК РФ. Исковые заявления товарищей, в которых выражается требование о признании права собственности на долю в созданном общими силами объекте недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, данными в пункте 7 Постановления №54, следует квалифицировать так же.

Во всех вышеперечисленных случаях необходимо учесть, что право собственности каждого товарища, который предъявляет вышеуказанное требование, может возникнуть только после проведения государственной регистрации такого права на основании судебного акта, в котором указан факт удовлетворения этого требования.

5. Договор инвестирования нельзя квалифицировать как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров

Ключевое разъяснение: договор инвестирования нельзя считать самостоятельным видом договоров. Именно поэтому, в каждом случае необходимо определять правовую природу такого соглашения.

В пункте 4 Постановления №54 разъяснен тот факт, что договоры, которые связаны с инвестиционной деятельностью, не могут обладать специальным правовым регулированием обязательственных отношений, которые складываются между сторонами.

Пленум ВАС РФ отметил, что в данном случае арбитражные суды должны сначала установить правовую природу таких договоров (подряд, купля-продажа, простое товарищество).

Кроме того, он обратил внимание на тот факт, что право собственности на объект недвижимого имущества, который создается согласно положениям «инвестиционного договора», может возникнуть у лиц, заключивших это соглашение, с того момента, когда будет проведена государственная регистрация права. Этот факт закреплен в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

6. Заключение предварительного договора купли продажи недвижимости

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи недвижимости, который был заключен на условиях предварительной оплаты, можно считать договором купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления №54 разъяснил, что предварительный договор купли продажи недвижимости между лицами, которые обязуются заключить договор купли-продажи имущества, созданного в будущем, на условиях предварительной оплаты большей части общей стоимости или полной цены объекта следует определять как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что требование к индивидуализации объекта договора купли-продажи распространяется также на предмет будущего соглашения, который обозначен в предварительном договоре.

Именно поэтому, данный предварительный договор нельзя считать незаключенным в том случае, если должным образом была проведена индивидуализация объекта в предварительном соглашении, но, например, без указания кадастрового номера недвижимости.

7. Процедура регистрации договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: процедура государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения необходима только в том случае, если на момент заключения этого договора продавец является собственником указанного объекта.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления №54, Пленум ВАС РФ пояснил, что государственная регистрация должна быть проведена в отношении договора купли-продажи жилого помещения в том случае, если к моменту его заключения предмет соглашения находится в собственности продавца (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ). В противном случае будет считаться, что с момента своего подписания договор не является заключенным.

Также установлено, что выражение отказа со стороны территориальных органов Росреестра по поводу государственной регистрации права собственности на помещение жилого типа, не принадлежащего продавцу на момент заключение договора купли-продажи и не зарегистрированного соответствующим образом, можно считать незаконным в том случае, если отказ объясняется исключительно отсутствием этой регистрации.

8. Заключение договора долевого строительства.

Ключевое разъяснение: пояснения Пленума ВАС РФ, которые следуют из Постановления №54, не распространяется на те отношения, которые связаны с долевым строительством многоквартирных домов.

Данное утверждение относится к объектам, регулируемых Федеральным законом от м30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://www.urprofy.ru/sudebnaya-praktika-po-dogovoru-kupli-prodazhi-budushchey-nedvizhimosti

Недействительный договор купли – продажи квартиры. Обзор Верховного Суда | Адвокат Астапов Максим Сергеевич

Судебная практика по договору купли продажи недвижимости

В пункте 7 данного обзора сформулирована позиция Верховного Суда Российской Федерации по правилам применения п. 2 ст. 172 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что  для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

По действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует.

Данный вывод был сделан и указан при отмене судебных актов суда первой и второй инстанции по конкретному делу, поступившему в Верховный суд благодаря кассационной жалобе.

Давайте рассмотрим это дело подробнее.

Исковые требования и обстоятельства дела:

П. (далее –Истец) обратилась в суд с иском к О., Р., А., К. о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, признании права собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что  15 июля 2015 г. с целью займа денежных средств в сумме 100 000 руб. под залог принадлежащей ей квартиры она обратилась к А., с которой 16 июля 2015 г. поехала в Росреестр, где А. познакомила ее с Р., представляющей интересы О. В Росреестре Истец подписала все документы, переданные ей Р. и А.

Несмотря на то, что одним из переданных Истцу на подпись документов был договор купли-продажи квартиры, Р. и А. разъяснили ей, что это формальная сделка, поскольку свидетельство о праве собственности на квартиру остается у нее. Кроме того, А.

обещала передать истцу в качестве гарантии принадлежащий ей автомобиль стоимостью 2 000 000 руб. Намерения продавать квартиру П. не имела, денег в счет стоимости квартиры не получала. Подписывая документы, истец была уверена, что оформляет договор займа под залог квартиры. В тот же день А. передала истцу 50 000 руб.

и оформила договор залога принадлежащего ей автомобиля. Спустя две недели с Истца стали требовать в счет уплаты процентов по займу 240 000 руб., в противном случае квартира будет продана, поскольку собственником квартиры после подписания 16 июля 2015 г. договора купли-продажи Истец уже не является.

В дальнейшем с целью погашения займа Истец передала Р. 240 000 руб. Поскольку намерения продавать квартиру истец не имела, денег за ее продажу не получала, продолжала проживать в квартире, оплачивая все коммунальные платежи за нее, П.

просила суд признать заключенный договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить ее право собственности на спорную квартиру, истребовав ее из владения К., которому квартира была продана О.

Решение суда первой  и второй инстанции с правовым обоснованием:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования П., суд, сославшись на положения ст. 166, 167, 168, 170, 179, 302 ГК РФ, исходил из того, что П. не имела намерения отчуждать принадлежащую ей квартиру, ее воля была направлена на получение займа в размере 100 000 руб.

под залог квартиры; истец утратила титул собственника спорного объекта недвижимости при пороке воли, вследствие обмана со стороны третьего лица А. После заключения договора купли-продажи квартиры П.

продолжает проживать в ней, оплачивая жилое помещение и коммунальные платежи.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Позиция Верховного суда РФ:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, признавая состоявшиеся судебные акты вынесенными с нарушением норм материального права и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствовалась 170 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 87 и 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходила из того, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, П. просила признать заключенный ею договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить ее право собственности на спорную квартиру, истребовав ее из владения К., которому квартира была передана в собственность О. по договору купли-продажи.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок (Истца, О. и его представителя Р., а также А.) направлена на достижение одних правовых последствий.

Однако данное обстоятельство оставлено судом без исследования и правовой оценки суда не получило. Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенных сделок была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат.

Приходя к выводу о притворности договора купли-продажи квартиры от 16 июля 2015 г., заключенного между П. и О., суд исходил из того, что действительная воля П. была направлена на заключение договора займа с А. с залогом принадлежащего ей недвижимого имущества.

При этом суд сослался на утверждения П., а также пояснения представителя ответчика А., данные в судебном заседании суда первой инстанции, тогда как мнение других сторон сделок (О. и его представителя Р.) судом первой инстанции не выяснялось. Между тем в суде апелляционной инстанции Р. ссылалась на то, что ее воля была направлена исключительно на заключение договора купли-продажи квартиры.

Более того, ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не учтено, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Таким образом, вывод суда о притворности оспариваемой сделки является неправомерным.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г.

N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота  (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

При разрешении спора суд в обоснование своего вывода об удовлетворении исковых требований П. о признании сделок купли-продажи недействительными сослался на положения как п. 2 ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана), так и п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).

Между тем суд не учел, что по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.

Рассматривая спор, суд указал, что при совершении сделки купли-продажи принадлежащей истцу квартиры П. была обманута третьим лицом А. (вместо договора займа с залогом спорной квартиры был заключен договор купли-продажи с О. в лице Р.).

Однако сведений о том, что другая сторона сделки (О. или его доверенное лицо Р.) знала или должна была знать об обмане, в материалах дела не имеется, суждения суда по данному вопросу отсутствуют.

При таких обстоятельствах вывод суда о признании недействительным договора купли-продажи между П. и О., как совершенного под влиянием обмана, и последующее прекращение судом права собственности К. на спорную квартиру с признанием права собственности на нее за истцом нельзя признать правильными.

В связи с чем Верховным судом РФ решение суда первой инстанции, которым исковые требования Истца были удовлетворены и определение второй инстанции, были отменены и дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного суда РФ по указанному делу прямо указывает на то, что при необходимости обжалования сделки нужно чётко формулировать правовые основания своих требований: либо признавать заключенный договор притворным, либо признавать сделку недействительной, мотивируя, что она совершена под влиянием обмана и какие обстоятельства следует доказывать в данном случае.

Однако, несмотря на  полезность рассмотренного выше судебного акта  каждая конкретная ситуация индивидуальна и для того чтобы разобраться  в ней детально и понять обстоятельства, которые стоит доказывать, чтобы увеличить вероятность положительного исхода по Вашему делу  следует обращаться к квалифицированным юристам, имеющим опыт работы по данной категории дел.

Источник: https://advokatastapov.ru/nedejstvitelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pritvornyj-ili-sdelka-s-obmanom-obzor-praktiki-verhovnogo-suda-rossijskoj-federatsii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть