За какую цену можно продать квартиру

Содержание

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

За какую цену можно продать квартиру

Случаи, когда квартиру нужно продать срочно, бывают самые разные. Недавно, например, к нам обратилась семья, которая переезжала за границу, поэтому квартиру нужно было продать срочно. Бывают случаи, когда люди не справляются с ипотекой, поэтому хотят побыстрее продать квартиру и погасить долг перед банком. Но такие случаи единичны.

Чаще продавцами движет необходимость улучшить жилищные условия и не тратить слишком много времени на встречные сделки. Например, если в семье рождается ребенок, то пара, как правило, хочет квартиру побольше. Если объект уже присмотрели, то велик риск, что за время поисков покупателя на старую квартиру цена на новую вырастет (или ее купит кто-то другой).

В таких случаях идеальный вариант — это trade-in. Но обо всем по порядку.

Если у человека появляется необходимость быстро продать квартиру, то в 90% случаев успех будет зависеть от объективности оценки объекта. Можно, конечно, прислушиваться к своему желанию продать подороже или к советам друзей не продешевить, но практичнее посмотреть цены схожих по параметрам объектов.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Сравнивая свою квартиру с аналогичными, учитывайте, что продавцы в большинстве указывают желаемую цену, которая обычно выше реальной на 10–15%. Посмотрите, как долго такие объявления висят на сайте, обратите внимание, понижали ли цены продавцы. Объективно оцените минусы вашей квартиры.

Обратите внимание на этаж: квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8–10% дешевле аналогичных, а на последнем — на 2–3%. Уступите в цене, если окна выходят на козырек подъезда, если есть неузаконенная планировка.

Покупатели редко обращают внимание на отделку, мебель и технику, поэтому из-за ремонта или дорогого кухонного гарнитура не стоит завышать стоимость квартиры.

Для снижения влияния человеческого фактора мы оцениваем объекты с помощью искусственного интеллекта. Анализируем квартиру по 20 параметрам, оцениваем рыночную ситуацию, стоимость похожих объектов в локации и предлагаем стоимость выкупа.

В нее заложен 7% дисконт — так мы гарантируем выход на сделку за 10 дней после предоставления документов. Деньги выплачиваем сразу после регистрации права собственности. Мы не выступаем в роли посредника и не ждем, когда квартиру кто-то купит, чтобы заплатить клиенту.

Наша компания работает с привлечением собственных средств.

Если вы продаете объект сами, то нужно понимать примерные сроки реализации объектов. Во многом они зависят от комнатности.

Так, средний срок продажи однокомнатных квартир составляет 1–2 месяца, двухкомнатных — 2–4 месяца, трехкомнатных — до 6 месяцев.

Повлиять на скорость могут только снижение цены и хорошая реклама: размещайте объявления на всех доступных площадках, продвигайте их — это повышает ваши шансы на быструю продажу.

Итак, теперь поговорим о trade-in. Существуют два основных варианта. В первом случае агентство пытается продать старую квартиру, а застройщик на некоторое время бронирует новую и замораживает цену на нее. Если за этот срок старую квартиру продать не получилось, то человек теряет и время, и забронированную квартиру.

Если получилось — деньги от продажи старой квартиры идут в зачет стоимости новой. Мы работаем по иной (второй) схеме: квартира выкупается сразу, деньги от ее продажи застройщик тоже получает сразу. На покупку новой квартиры в ПИК делаем дополнительную скидку в 3%.

В ПИК-Брокер сейчас есть три услуги: мы покупаем квартиры, обмениваем старые на новые (включая межрегиональные сделки) и продаем квартиры из ранее выкупленных.

В рамках trade-in мы оцениваем квартиру, как и при обычном выкупе. То есть схема такая: рыночная стоимость минус дисконт 7%. Благодаря 3% скидке на новостройку разницу можно сделать меньше.

Например, человек продает однокомнатную квартиру за 7 млн рублей, а хочет купить двухкомнатную в новостройке за 10 млн рублей. Мы купим его старую с дисконтом 490 000 рублей и дадим скидку на новую 300 000 рублей. Таким образом разница за обмен квартиры в trade-in получится всего 190 000 рублей.

Человек получает желанную квартиру сразу, без долгих поисков покупателя, бесконечных показов или навязчивых звонков.

Переуступка прав: особенности сделок

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Срочная продажа вторичного жилья актуальна при альтернативной покупке квартиры в новостройке с ограниченным пулом лотов или в условиях роста цен на них. Продавцы также могут «избавляться» от недвижимости в силу личных причин (долги, кредиты, отъезд за границу и прочее).

Предварительно оценить стоимость квартиры возможно в течение 10 минут по текущему предложению на рынке, опираясь на интернет-ресурсы по продаже недвижимости. Более точную оценку во избежание ошибок, конечно, необходимо проводить после личного осмотра объекта и изучения правоустанавливающих документов.

По элитным объектам оценка проводится только после личного осмотра объекта экспертом. Юридическая проверка объекта начинается с правоустанавливающих документов и выписки ЕГРН. Бывает, этого достаточно для юридической оценки и проведения сделки.

Сложные сделки и подготовка к ним могут занимать значительное время (месяц и более).

Поиск покупателя зависит от того, насколько точно эксперт «угадал» с текущей рыночной ценой объекта. На то он и эксперт, чтобы не ошибаться! Но бывает, что собственник сам диктует свои условия по цене и агенту ничего не остается, как стартовать с обозначенной им цены.

Как правило, цена корректируется, если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель. Шаг корректировки опять же обсуждается и зависит от стоимости объекта.

В среднем, для того чтобы продать квартиру по максимальной рыночной цене, поиск покупателя составляет 2–3 месяца.

Trade-in оптимизирует процесс приобретения нового и продажи старого жилья, увязывая две сделки в одну. С одной стороны, на срок не менее двух месяцев бронируется квартира в новостройке (как правило, по фиксированной цене). Параллельно выставляется на продажу вторичное жилье.

Как только на него находится покупатель, по вторичке заключается договор купли-продажи, а по новостройке — договор долевого участия. После регистрации договоров средства от продажи «старой» квартиры идут в счет покупки новостройки. Если суммы от продажи вторички недостаточно, параллельно клиент получает одобрение по ипотеке.

В любом случае продавца в конечном счете интересуют не деньги, а конкретная квартира в новостройке, а схема trade-in позволяет это желание удовлетворить.

Потенциальные продавцы часто задают вопросы о потерях в цене в случае срочной продажи квартиры. Квартиры в рамках trade-in реализуются по рыночной цене без демпинга. Оплачиваются только услуги по продаже вторички.

На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 000 рублей и составляет 2–3% от цены объекта. Сумма за бронирование квартиры в новостройке, как правило, включается в стоимость квартиры, а не добавляется сверху.

В среднем реализация объекта при срочной продаже занимает 1–2 месяца.

Второй распространенный вопрос касается рисков. С точки зрения финансов риск один — заплатить полную бронь застройщику (0,5%–2,5% от цены квартиры) и не уложиться в сроки бронирования с продажей квартиры на вторичном рынке. Но тут эксперт компании сразу рекомендует ставить адекватную рынку цену, и если собственник согласится с ней, то риски исключены.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

На рынке недвижимости немало людей, которым для покупки квартиры в новостройке необходимо продать уже имеющуюся недвижимость и одним из лучших инструментов для проведения таких операций является программа trade-in (по сути, это процедура обмена квартир). Услуга весьма востребована у покупателей, что обусловлено стабильным спросом на новостройки, а воспользоваться программой можно на любой стадии строительной готовности выбранного объекта. Главное, чтобы застройщик предоставлял такую возможность.

В отдел «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой» клиенты обращаются в силу разных обстоятельств. Например, когда нужно увеличить жилую площадь (скажем, перебраться из меньшей квартиры в большую), переехать из Московской области в Москву, улучшить качество жилья (уехать из старого жилого фонда или сменить эконом-класс на бизнес и прочее).

3 способа максимально быстро продать квартиру

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Словом, если продать нужно быстро и выгодно, то программа trade-in подойдет.

Важно понимать, что речь не о срочном выкупе недвижимости (когда дисконт может достигать 20%), а именно об услуге trade-in, когда дисконт от рыночной стоимости составляет не более 5% и ликвидные квартиры продаются практически по рыночной стоимости.

При этом услуга trade-in позволяет не только быстро и выгодно продать, но и выгодно купить, поскольку на период продажи старой недвижимости застройщиком фиксируется цена на выбранную клиентом квартиру в новостройке.

Кстати, по нашим наблюдениям, клиенты готовы уступить 10% и выше от рыночной стоимости в случае, если объект проблемный.

К таким относятся квартиры, находящиеся в залоге у банков, квартиры с проблемными с юридической точки зрения документами и так далее.

Также для ускорения процесса реализации квартиры клиенты готовы на дисконт в 10% в случае некоторых непредвиденных жизненных обстоятельств. Но такие сделки единичны.

По данным отдела «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой», самые высокие результаты наблюдаются в проектах, где действуют согласованные условия по бронированию квартир на время реализации вторичной недвижимости клиента с фиксацией цены на 45 календарных дней и возможностью продления на 31 календарный день с момента внесения аванса на проведение сделки. Таким образом, общий период брони составляет 2,5 месяца, а за это время вполне реально выгодно продать имеющуюся у клиента недвижимость. На такие проекты приходится почти 80% от общего количества сделок trade-in (данные цифры приведены на основе анализа проектов из портфеля нашей компании).

Иная картина наблюдается на проектах, где квартира с фиксацией цены бронируется застройщиком всего на 15 рабочих дней — за это время почти нереально реализовать вторичную квартиру, имеющуюся у потенциального покупателя новостройки, поэтому и доля сделок по trade-in в таких проектах очень мала — порядка 3%.

В качестве альтернативы услуги trade-in можно воспользоваться ипотечным кредитом — приобрести понравившуюся новостройку, а потом погасить заем за счет средств, полученных от продажи имеющейся вторички.

Однако в случаях, когда получение кредита по каким-либо причинам невозможно, программа trade-in, на мой взгляд, является наиболее удобным инструментом.

Тем более, в этом случае покупатель проводит сразу две сделки в режиме «одного окна». 

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Как проходит обмен недвижимости?

Сомневаюсь в адекватности продавца квартиры – чем я рискую?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vo_skolko_oboydetsya_srochnaya_prodazha_nedvizhimosti/100605

Как выгодно продать квартиру самому — 7 простых шагов

За какую цену можно продать квартиру

Чтобы продать свою квартиру выгодно и в максимально сжатые сроки, мы рекомендуем вам последовательно пройти все эти шаги. Они помогли в свое время нам продать несколько квартир, а сейчас эту технологию используют наши друзья с целью выгодной продажи своей недвижимости по объективной рыночной цене.

Шаг 1. Определяем цель и сроки продажи квартиры

Определение цели продажи квартиры — это первый и важный этап на пути к успешной и выгодной сделке с вашей недвижимостью.

От цели продажи квартиры напрямую зависят сроки, в которые вам необходимо будет уложиться.

Как правильно поставить цель?

Сформулировать цель нужно предельно ясно и обязательно с цифрами.

Пример цели №1
После продажи моей однокомнатной квартиры в центре города за 2 000 000 рублей я собираюсь купить автомобиль за 400 000 рублей, а 1 600 000 рублей вложить в долевое строительство 2-комнатной квартиры застройщика «Ромашка» в «Тюльпановом» микрорайоне города.
Через год у меня будет 2-комнатная квартира в новом доме, стоимостью 2 200 000 рублей и автомобиль стоимостью 400 000 рублей.

Вот ещё один пример.

Пример цели №2
У меня есть 3 квартиры и продав одну из них — свою трехкомнатную квартиру за 2 800 000 рублей, я собираюсь купить однокомнатную квартиру ребенку за 1 700 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1 100 000 рублей я положу в банк на счет до востребования, так как через 2 месяца открою на эти деньги свой бизнес.

Сроки продажи у вас будут также непосредственно привязаны к цели. Но если вы правильно определили стоимость квартиры, то даже в этом случае продать ее выгодно вы сможете в течение 1-2-х месяцев.

Шаг 2. Проводим оценку своей недвижимости

Оцените вашу квартиру. Проведите сравнение вашей недвижимости с аналогами на различных сайтах по недвижимости вашего города и в местных газетах.

То есть, если несколько квартир со схожими параметрами стоят от 2 000 000 рублей до 2 300 000 рублей, то именно на эту стоимость и стоит рассчитывать.

Но как определить, ближе к какой цене стоит выставлять вашу квартиру на продажу, ведь разница в 300 000 рублей довольно существенна?

Тогда стоит обратить внимание на самые главные параметры, которые влияют на стоимость:

  • Квадратура. Чем больше площадь, тем дороже;
  • Состояние квартиры. Чем свежее и качественнее ремонт, тем дороже стоимость;
  • Состояние здания. В обустроенном и новом доме стоимость квартиры будет выше;
  • Район расположения. Чем ближе к центру, тем дороже.

То есть, если ваша «двушка» находится в центре, в ней сделан свежий ремонт, эта квартира располагается в новом доме с закрытой охраняемой территорией и при этом у нее больше метраж при одинаковом количестве комнат в сравнении с аналогами, то ее стоимость может быть даже больше 2 300 000 рублей.

Другой способ определить объективную рыночную стоимость вашей недвижимости — это узнать на нее реальный рыночный спрос в данный момент времени.

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры?

Сразу скажем, что это способ относительно более сложный и требует большего количества времени, но с точки зрения определения объективной стоимости он самый верный.

  • Проведите сравнительный анализ с квартирами-аналогами. На этом этапе вы увидите, что например, средняя стоимость квартир аналогов составляет 2 млн. рублей.
  • Выставите цену на свою квартиру сразу на 20% больше и начните ее активно рекламировать. В течение 5-7 дней понаблюдайте за динамикой обратной связи на ваши объявления. Если у вас будут звонки и просмотры вашей квартиры, то значит вы можете повысить цену еще на 5-10% и так делайте до тех пор, пока количество звонков и просмотров не уменьшится.

Внимание!
Стратегия определения рыночной стоимости квартиры проводится с целью ее продажи по максимальной цене на рынке, если продавец готов ждать сделку (своего покупателя) от нескольких месяцев до года.

Двигаемся дальше.

Шаг 3. Рекламируем продаваемую квартиру

Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше потенциальных покупателей.

Как правильно рекламировать продаваемую квартиру

Ниже рассмотрим последовательность шагов, которые необходимо сделать, чтобы реклама вашей квартиры была максимально эффективной.

1) Сделайте качественные фото

Для этого приведите вашу недвижимость в товарный привлекательный вид. Сделайте уборку, вынесите по возможности все лишние вещи. Желательно также убрать из квартиры мебель, особенно, если она находится в плачевном состоянии.

Фото делайте качественным фотоаппаратом, а не телефоном. Старайтесь не фотографировать против света. Обратите внимание на то, что все телевизоры на фото должны быть выключенными, а унитазы закрытыми. На снимках не должно быть людей и животных. Помимо квартиры, сделайте фото подъезда и прилегающей территории.

В итоге у вас должно получиться 5-8 качественных изображений.

Факт:
Лучше всего продаются пустые квартиры, где покупатель видит простор и все «косяки», которые может скрыть продавец.

2) Составьте продающий рекламный текст объявления о продаже квартиры

Давайте рассмотрим, как правильно составлять объявление о продаже квартиры, имея следующие параметры:

  • Количество комнат: 2;
  • Квадратура: общая площадь 55 кв. м., жилая 35, кухня 11 кв. м.;
  • Планировка: распашонка;
  • Этаж, этажность дома: 5/12;
  • Тип здания и год постройки: панельный дом, 1995 года постройки;
  • Прилегающая территория: маленький двор, дом у центральной дороги города;
  • Наличие балкона или лоджии: лоджия застекленная новыми стеклопакетами;
  • Тип отопления: центральное;
  • Тип санузла: раздельный;
  • Ремонт (состояние квартиры): косметический ремонт, сделан 5 лет назад;
  • Район расположения: центр города, у дороги;
  • Инфраструктура: рядом учебные заведения, поликлиники, магазины, администрация, остановки;
  • Размер коммунальных платежей: 4500 рублей в месяц зимой, 2800 рублей летом.

Пример ХОРОШЕГО объявления о продаже квартиры:
Заголовок объявления:Продается уютная 2-комнатная квартира в центре города
Текст объявления:Просторная, 55 кв. м., 20 кв. м. зал, 15 кв. м. спальня. Квартира оборудована бытовой техникой, большая кухня — 11 кв. м.
Квартира находится на среднем этаже (5 этаж, 12 этажного дома), в доме чистые подъезды и лифты, добрые соседи.
Выгодная планировка (распашонка), комнаты расположены справа и слева от коридора.
Просторная и уютная лоджия с новыми стеклопакетами, отапливаемая. Вполне подойдет для создания кабинета или кладовки для любых вещей.
Дом в хорошем техническом состоянии, не старый, 1995 года постройки.
В квартире приятный ремонт, остается встроенный шкаф-купе, кухонный гарнитур, отдельно обговаривается продажа со всей мебелью.
Удобное расположение в центре города позволит вам как новому владельцу использовать все преимущества развитой инфраструктуры.
В шаговой доступности центральные магазины, поликлиники, учебные заведения, административные здания, остановки общественного транспорта.
Уважаемые покупатели, в этой квартире я вырос и люблю ее всей душой, у нее очень хорошая энергетика.
Всегда следил за состоянием квартиры, своевременно всё менял, даже жалко расставаться. Моя квартира ищет нового заботливого хозяина 🙂
Стоимость: 2 300 000 рублей.
Продавец квартиры:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/hiterbober/kak-vygodno-prodat-kvartiru-samomu--7-prostyh-shagov-5ba35582d657fa00aabcf393

За сколько можно продать квартиру? Определение цены

За какую цену можно продать квартиру

Частные собственники вправе самостоятельно определять существенные условия продажи квартиры, в том числе ее стоимость.

Самостоятельная оценка квартиры

Для того, чтобы самостоятельно оценить квартиру, не обязательно привязывать ее стоимость к кадастровой оценке. Последняя используется для целей налогообложения, а квартира должна продаваться с опорой на рыночную стоимость. Инвентаризационная стоимость также не отвечает реальной продажной цене и обычно сильно занижена.

При определении цены продажи квартиры можно использовать несколько подходов:

  1. Сравнительный – в таком случае цена недвижимости определяется с учетом аналогичных предложений о продаже, представленных на рынке недвижимости. При расчете допускается использовать среднюю стоимость квартир в расчете за квадратный метр.
  2. Затратный – нужно оценить сколько придется затратить средств на покупку такой же квартиры с аналогичным ремонтом.

К числу общих (внешних) факторов ценообразования квартиры относятся:

  1. Район расположения. Чем квартира ближе к центру, тем она престижнее и дороже. Речь в данном случае идет об экономическом центре, где расположены бизнес-центры и основные очаги занятости населения. Хотя и спальные районы с хорошей инфраструктурой, в экологически благоприятном районе могут пользоваться высоким спросом.
  2. Транспортная доступность. Близость к метро, остановок общественного транспорта играют в пользу цены недвижимости.
  3. Инфраструктура: близость супермаркетов, школ, детских садов, больниц.
  4. Экологические характеристики. Так, если рядом с квартирой есть парк, то это автоматически увеличивает ее стоимость. Особенно востребовано такое жилье среди молодых семей с детьми. Напротив, близость заводов и промышленных предприятий отрицательно сказывается на привлекательности недвижимости и заставляет продавца делать скидку.
  5. Экономическая ситуация в регионе. Высокая безработица, падение уровня жизни, инфляция – все это снижает платежеспособный спрос населения и цены на рынке недвижимости падают.
  6. Соотношением спроса и предложения: количеством строящегося жилья и продаваемых объектов на вторичном рынке. Чем больше предложение превышает спрос, тем сильнее вынуждены демпинговать продавцы недвижимости.

Квартирные характеристики

Также на цену влияют не только внешние факторы, но и присущие квартире характеристики, которые владелец не может изменить:

  1. Материал постройки дома: бетон, кирпич, панельные, деревянные. Традиционно наиболее популярными среди граждан являются кирпичные дома.
  2. Тип дома и год постройки: например, сталинка, хрущевка, малосемейка, улучшенная планировка и пр. Обычно считается, что чем новее дом, тем дороже там квартира. Но это правило действует не всегда. Так, высоким спросом пользуются сталинки, которые отличаются хорошей планировкой и высокими потолками, а также считаются весьма надежными.
  3. Этаж. Квартиры на первых и последних этажах обычно продаются с дисконтом 5-10%.
  4. Планировка квартиры. Какой бы ни был ремонт в квартире, он не сможет заменить комфортную планировку. Обычно покупатели учитывают площадь кухни, санузла и ванны. В последнее время набирают популярность так называемые квартиры-студии, но под такое жилье банки редко выдают ипотечные кредиты, что пока сдерживает спрос на них.
  5. Высота потолков: чем выше, тем дороже жилье.
  6. Освещенность и ориентация квартиры (южная/северная).
  7. Наличие балкона/лоджии.
  8. Наличие лифта в здании.

Как увеличить стоимость?

Но также есть факторы, которые собственник при желании может усовершенствовать и увеличить тем самым продажную стоимость. В их числе:

  • состояние полов, стен, потолка:
  • окна и двери;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • наличие интернета и телефона.

При этом нельзя однозначно сказать, что хороший ремонт в квартире увеличит ее цену. Так, косметический ремонт в жилье бизнес-класса не приведет к росту стоимости квартиры, как и элитный ремонт в ветхом доме.

Многие покупатели не хотят переплачивать за ремонт, так как все равно планируют переделать все под свои предпочтения.

В пользу продавца может сыграть юридическая чистота сделки (наличие на руках всех документов) и готовность к продаже (отсутствие прописанных лиц).

Квартира, которая в собственности более 3-5 лет может быть продана дороже, чем та, у которой постоянно меняется правообладатель.

Осторожно покупатели относятся к унаследованному жилью из-за риска появления неучтенных наследников. Также многие не рискуют подписывать договор по доверенности.

Стоимость квартиры стоит закладывать с поправкой на потенциальный торг.

Таким образом, для определения стоимости квартиры необходимо учитывать комплекс факторов. Зачастую даже у профессиональных оценщиков цена одной и той же недвижимости может варьироваться.

Оценка риэлторами и оценочными компаниями

Нередко продавцы предпочитают доверить оценочные мероприятия, как и поиск потенциальных покупателей профессиональным риэлторам.

Преимущества такой сторонней оценки состоят в том, что продавцу не нужно тратить время на отбор аналогичных предложений и учитывать огромный спектр факторов. За него это сделают профессионалы.

Ключевой минус подхода состоит в том, что риэлторы не всегда корректно называют цену недвижимости. Зачастую они занижают ее, чтобы получить дополнительную прибыль от сделки (так называемые скрытые комиссионные).

А иногда и искусственно завышают, чтобы клиент обратился за содействием в продаже именно к ним. Но перед сделкой начинают всячески уговаривать продавца снизить цену.

Таким образом, риэлторская оценка обычно не совсем корректна.

Что касается услуг оценочных компаний, то они платные. Отчет о рыночной оценке квартиры стоит 3-10 тыс.р. и будет готовиться от 1 недели.

Мало кто из продавцов недвижимости сегодня пользуется подобными услугами, хотя на западе такая практика весьма распространена.

К оценщикам прибегают только в крайних случаях, например, когда требуется независимая экспертиза стоимости жилья для судебного разбирательства.

Цена в отчете оценочных компаний тоже может быть не совсем корректная. Дело в том, что они обычно учитывают не цену сделки, а цену предложений. Тогда как эта стоимость не всегда отвечает реальному положению дел.

Электронная (онлайн) оценка квартиры

Благодаря интернету продавцы недвижимости могут не тратиться на услуги профессиональных оценщиков. Сегодня на сайтах независимых агентств, досок объявлений и прочих ресурсах есть сервисы для автоматизированной оценки квартир. Такой способ весьма удобный: можно за несколько минут ввести параметры своей квартиры и сразу получить готовую продажную цену.

Например, на сайте Domofond (https://www.domofond.ru/ozenka) учитываются следующие факторы для формирования оценки:

  • адрес недвижимости;
  • количество комнат;
  • площадь недвижимости;
  • материал дома;
  • этаж;
  • этажность.

На сайте аналитического портала рынка недвижимости IRN.RU (http://www.irn.ru/price/) при оценке дополнительно учитывается площадь кухни и состояние квартиры (косметический/евроремонт и пр.).

Продавцы жилья также могут воспользоваться профессиональной базой предложений на рынке недвижимости WinNER. Для оценки собственной квартиры достаточно будет бесплатной пробной версии.

Но нужно понимать, что полученное значение будет усредненным и такая электронная или онлайн-оценка дает весьма приблизительный результат. Обычно интернет-оценка серьезно завышена.

При ее формировании не учитываются уникальные свойства жилья, которые индивидуализируют квартиру и повышают/понижают ее цену.

При определении стоимости квартиры онлайн не могут быть учтены такие факторы как ремонт, чистота документов, количество прописанных лиц и пр.

Для элитного, нетипового жилья такие сервисы дают весьма высокую погрешность, как и для небольших однокомнатных квартир и студий. В самом лучшем случае для типовых проектов погрешность расчетов составит 3-5%.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/za-skolko.html

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

За какую цену можно продать квартиру

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2021. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2017-godu/.html

Как продать квартиру

За какую цену можно продать квартиру

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры
Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть