Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Содержание

Право собственности: процесс перехода к покупателю

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Оформление права собственности на застройщика

Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.

Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности.

Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями.

Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.

Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.

Переход права собственности к покупателю

С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки.

После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.

С этим пакетом документов застройщик обращается в администрацию муниципального образования – ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После получения разрешения объект недвижимости становится полностью законным. Его можно передавать участникам долевого строительства.

Застройщик рассылает письма в адрес покупателей – в оговоренные в ДДУ сроки они обязаны прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Если у участника долевого строительства нет серьезных замечаний, он подписывает акт. Затем он может обращаться в отдел Росреестра для оформления права собственности.

Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:

1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

2) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Нюансы оформления права собственности

После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий.

Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту.

Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.

Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов.

Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя.

Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.

Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:

1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;

2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

3) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию – это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект.

Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.

Дата публикации 09 сентября 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/pravo_sobstvennosti_process

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Если квартира уже готова, то способов купить ее множество. Это может быть классический договор долевого участия, переуступка прав (передача ДДУ от предыдущего дольщика) и даже продажа от собственника — бывшего дольщика, оформившего право собственности, и иногда от застройщика, оформившего после сдачи дома собственность на себя.

Поскольку способ приобретения нам неизвестен, будем считать, что квартира приобретается по обычному договору долевого участия. Застройщик должен предоставить документы, необходимые для самостоятельной регистрации права собственности — ДДУ и акт приемки жилого помещения.

Как правило, застройщик предлагает взять на себя за некоторую плату работу по регистрации права собственности и тогда покупатель выписывает доверенность на уполномоченного представителя застройщика.

Практически то же самое происходит, когда квартиру приобретают по переуступке права, — помимо договора цессии, покупатель получает оригинал ДДУ первого дольщика и на этом основании может оформить собственность на себя.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Все остальные документы — технический паспорт, планы БТИ — для регистрации собственности не нужны, застройщик не обязан их выдавать. Он оформляет техпаспорт и план БТИ на все здание, собственнику же нужен маленький кусочек — его собственная квартира. И если это необходимо для каких-то юридически значимых действий, то ему придется заказать эти документы за свой счет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Техпаспорт из БТИ Вам действительно не обязаны предоставлять, так как данный документ необходимо запрашивать дополнительно. По факту Вы получаете выписку из ЕГРН на Ваше имя, к которой приложен лист с кадастровым планом, и договор долевого участия.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Для постановки построенного многоквартирного жилого дома на кадастровый учет требуется технический план такого дома. В связи с этим застройщик может предоставить Вам только выписку из поэтажного плана здания на интересующий Вас этаж. 

Если Вам необходим технический паспорт на квартиру, то Вы можете заказать его самостоятельно. Закон не обязывает застройщика в обязательном порядке изготавливать технический паспорт. 

Передавая Вам квартиру по передаточному акту, застройщик обязан предоставить Вам также инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (если заключался договор участия в долевом строительстве) плюс паспорта на счетчики воды, тепла и электроэнергии. 

Как купить квартиру по договору переуступки?

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Отвечают юристы юридического департамента девелоперской компании Sminex:

Если речь идет о продаже квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме, то продавец не обязан предоставлять покупателю технический паспорт или другие документы. Исключение — документы, которые подтверждают наличие права собственности продавца на жилое помещение (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). Это тоже не является обязанностью продавца, но принято на рынке.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Для оформления сделки с юридическим лицом, то есть с застройщиком, техпаспорт объекта не нужен. У застройщика есть техпаспорт на весь дом, экспликация этажа. Вы можете попросить его показать Вам на этих документах квартиру, которую планируете купить.

Отвечает юрист Олег Царев:

Перечень документов, который должен предоставить Вам застройщик, прописывается в основном договоре долевого участия, который Вы подписываете, приобретая квартиру в строящемся объекте. Застройщик должен:

  • достроить объект;
  • пройти госкомиссию;
  • поставить объект на кадастровый учет;
  • передать его Вам по акту приема-передачи.

Все остальное должно быть прописано в договоре.

При сдаче объекта и прохождении госкомиссии сотрудники БТИ производят обмеры, которые передаются в кадастр для постановки на кадастровый учет как всего дома, так и Вашей квартиры. 

После этого Вы можете регистрировать право на сданный объект. В прямые обязанности застройщика не входит регистрация лично Вашего права (если только это не предусмотрено договором).

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает управляющий партнер юридической группы Double Pro Дмитрий Ханин:

Техпаспорт БТИ, вероятно, требует банк, в котором покупатель собрался взять ипотеку. В таком случае документ действительно придется запрашивать и оплачивать самостоятельно. Застройщик может пойти навстречу и выдать такой документ при наличии, но такой обязанности перед потенциальными покупателями у него нет.

Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Действительно, техпаспорт сейчас — необязательный документ. Для последующей продажи или покупки жилья он не требуется. Собственники заказывают его, в основном, для квартир с перепланировкой, когда необходимо ее дальнейшее согласование.

Правда, при покупке квартиры в кредит нужно заказать оценочный альбом в оценочной компании. В свою очередь оценочные компании для подготовки отчета требуют ряд документов, среди них — технический план и экспликация. Тем не менее техпаспорт необязательно заказывать в БТИ за дополнительную плату.

Достаточно запросить у застройщика копии техпаспорта дома по своей квартире (поэтажный план и экспликацию) и титульных листов. Большинству компаний этого вполне достаточно. Застройщик обычно не предоставляет это каждому покупателю при выдаче ключей, но в такой просьбе не отказывает.

Тем более что в этом случае у девелопера просто не будет выбора при продаже квартиры в готовом доме покупателю с ипотекой.

При покупке квартиры в сданном доме достаточно запросить или заказать самостоятельно выписку из ЕГРН как подтверждение, что квартира в собственности у застройщика и на ней нет никаких обременений.

Если собственник не сам застройщик, а другое юридическое лицо, например инвестор, то необходимо запросить копии документов-оснований, в частности, договора купли-продажи/ДДУ и акта приема-передачи, подтверждение оплаты.

При покупке квартиры в ипотеку банк запросит все эти и другие документы самостоятельно у продавца. Эти документы необходимы только для проверки сделки на юридическую чистоту — то есть для дальнейшей перепродажи они не требуются.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Если в договоре купли-продажи нет такого условия, то не обязан. При покупке готовой квартиры в сданном доме застройщик не должен предоставлять Вам никаких документов. Вы получаете только договор купли-продажи и передаточный акт. Либо только договор купли-продажи, если в нем написано, что он одновременно является и передаточным актом.

Другой вопрос, что Вы имеете право (и это желательно сделать) попросить у застройщика документы, подтверждающие, что дом сдан и что квартира стоит на кадастровом учете. Также рекомендуется самостоятельно заказать в Росреестре выписку о том, что квартира находится в собственности у застройщика, чтобы избежать мошеннических двойных перепродаж.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Как проходит обмен недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kto_dolzhen_poluchat_tehpasport__zastroyschik_ili_pokupatel/100349

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Почему застройщики не дают право собственности сразу

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Покупка квартиры – это всегда долгий процесс, да и довольно серьезный. Во время приобретения квартиры клиентам стоит быть очень внимательными, когда заключается договор купли-продажи, и пройтись по всем пунктам данного документа.

Причем это касается не только вторичного жилья, но и новостроек.

На сегодняшний день на ряду с оплатой за услуги ЖКХ за несколько месяцев вперед на первичном рынке недвижимости, также очень актуален вопрос, почему застройщики не дают право собственности сразу?

Если квартира приобреталась по ДДУ, то после подписания акта приема-передачи у дольщика, в принципе, уже есть весь пакет документов для того, чтобы оформить ее в собственность. Задержки могут возникнуть из-за того, что регистрирующий орган может не справляться с большим потоком обращений. То есть это никак не связано с застройщиком.

Если же квартира приобреталась по ПДКП, то получение права собственности действительно может занимать довольно продолжительное время.

Проблема в том, что его оформление невозможно до тех пор, пока все инвесторы, финансирующие проект, и застройщик не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам.

Например, если в реализации проекта участвовали местные власти, они могут не подписывать акт, если девелопер не построил детский сад или школу.

«Есть понятие «регистрационный адрес», который необходимо открывать в регистрирующем органе в отношении каждой новостройки, прежде, чем покупатели смогли подать в административном порядке документы с целью оформления права собственности, – говорит Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. – Открытие этого «регистрационного адреса» сопровождается правовой экспертизой документов застройщика, поэтому занимает долгий период времени. В судебном порядке право на собственность можно получить быстрее. Но это личное дело каждого».

Однако судебных процессов о признании права собственности сейчас не так много, уверяет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Большинство застройщиков понимает свою ответственность. Они серьезно относятся к оформлению документов, озвучивают правильные сроки и чаще всего стараются в них укладываться», – говорит она.

Взаимовыгодное решение

«Нужно говорить не о том, что застройщики «дают» право собственности через год, а о том, что дольщики, с одобрения застройщика, вселяются в квартиру гораздо раньше, чем заканчивается процесс сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на него, – отмечает Зимин Евгений, директор Юридического департамента компании Blackwood. – Это взаимовыгодное решение – дольщик может начинать делать ремонт и перестать платить за съемное жилье, а застройщик избавляется от групп граждан, предъявляющих претензии по поводу сроков вселения в квартиры, в случае их нарушения. При этом необходимо понимать, что абсолютное большинство домов возводится с нарушением таких сроков».

Заметим, что по этим же причинам часть застройщиков предлагает своим дольщикам обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Обычно это происходит, когда застройщик по тем или иным причинам (неправильность оформления документов, затягивание процесса на уровне чиновничьего аппарата, простое желание застройщика облегчить себе жизнь) не может своевременно и/или правильно сдать дом в эксплуатацию или оформить право собственности на него. Суды в таких случаях встают на сторону дольщиков, указывая, что проблемы застройщика не могут служить основанием для отказа в признании права собственности на квартиру дольщика, который в полном объеме выполнил свои обязательства. Необходимо, однако, отметить, что в последнее время наметилась тенденция отхода судом от этой позиции. В связи с чем «оформление права собственности через суд» может стать схемой, не всегда работающей на 100%.

Сколько надо ждать

По ДДУ/уступке собственность можно оформить после предоставления застройщиком необходимых документов в УФРС о сдаче дома в эксплуатацию и подписании Акта приема-передачи между Застройщиком и участником по объекту долевого строительства.

«Если у Застройщика возникли проблемы на данном этапе, то сделать что-либо очень трудно, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – А если все документы в УФРС уже были предоставлены Застройщиком или (идеальный вариант) получено первое свидетельство о собственности по адресу (адрес «открыт»), то проблем с регистрацией быть не должно.

И в течение 5 дней с момента подачи клиентом полного пакета документов для оформления права собственности он должен получить свидетельство о собственности».

Другое дело – если же заключался Предварительный ДКП на квартиру, то получение свидетельства о собственности может затянуться из-за того, что Застройщик сначала должен получить свидетельство о собственности на себя и только потом – заключить ДКП с покупателем. Данная процедура менее быстрая. Вполне возможно, что она может затянуться и на год.

Что касается обращения в суд о признании права собственности на квартиры по ПДКП, по словамАлексея Шмонова,генерального директора портала о недвижимости Move.

su, то тут надо учесть, что даже если Застройщик не будет выдвигать возражений в суде (а это может случиться, если Вы не согласуете позицию с застройщиком и он будет против такого оформления), то сроки такого оформления составят 3-5 месяцев с момента подачи пакета документов в суд. Насколько это устраивает клиента – нужно решать ему самостоятельно.

Причины задержки

«Бывает и так, что объект введен в эксплуатацию, все документы получены, но передача их покупателям все равно задерживается на два-три месяца. Причиной тому – пресловутый «человеческий фактор», – рассказывает Сергей Вадимович Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость».

– Несмотря на установленные законом регистрации, ряд отделений Регпалаты не справляются с нагрузкой и могут задержать регистрацию на два-три месяца.

В своей практике с такой ситуацией мы сталкнулись в Химках, где у нас реализуется масштабный жилок комплекс «Правый берег», – и стараемся делать все, что в наших силах, чтобы наши клиенты не страдали от несовершенства системы.

С другой стороны, данную проблему нельзя назвать характерной для всего Подмосковья – к примеру, в Красногорском районе, где мы продаем квартиры в квартале малоэтажной застройки «Отрада» регистрирующий орган работает великолепно и ни разу не подвел нас и наших покупателей. Так что можно надеяться, что со временем ситуация нормализуется во всех районах».

Причин, почему застройщик не дает оформить права собственности может быть много. Если застройщик не уложился в сроки, указанные в договоре, то вручение ключей – это способ на какое-то время успокоить клиента, удержать его от написания претензий и похода в суд.

Большинство покупателей предпочитают «иметь хоть что-то», а ключи – возможность войти в собственную квартиру до поры до времени кажется важнее, чем документально подтвержденное право собственности. Кстати, суды – это еще один способ выиграть время.

Есть множество процессуальных способов затянуть судебное разбирательство, а тем временем застройщик может успеть сдать объект в эксплуатацию и оформить все необходимые бумаги.

Покупатели благополучно выигрывают суды и чувствуют себя победителями, в то время как по-настоящему застройщик и не имел намерения каким-либо образом нарушать права покупателя, ему требовалось, как уже было сказано, только время.

 Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/552/

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Зачем застройщик оформляет собственность на себя

Адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», президент Гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области. Автор более 300 статей, посвященных наиболее острым вопросам гражданского и арбитражного права, признанный эксперт юридических и общественно-политических СМИ.

Многие покупатели квартир в новостройках не спешат оформлять право собственности, желая уйти от налогов, или же просто ленятся заняться этим вопросом. Давайте посмотрим на то, чем может грозить долгое неоформление собственности в новостройке.

Прописка — самая главная цель

[1]

По статистике инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», в Московском регионе большая часть квартир в новостройках приобретается приезжими людьми, заинтересованными в прописке для устройства на работу, определения детей в школы и детские сады.

Однако затягивание процесса оформления собственности и, соответственно, регистрации по месту жительства лишает дольщиков такой жизненно важной для них возможности. Безусловно, есть примеры, когда прописка открывается в домах без оформления собственности, но это в большей степени исключения.

Отсутствие прописки ведет и к другим существенным неудобствам, например, невозможности получать пенсию и социальное пособие или обращаться за бесплатной медицинской помощью.

Кроме того, приходится тратить время и деньги на временную регистрацию, за отсутствие которой предусмотрен административный штраф в размере до трех тысяч рублей.

Невозможность продать и получить прибыль

Отсутствие собственности обременительно не только для приезжих, но и для инвесторов, вкладывающих денежные средства для последующей перепродажи жилья.

Конечно, продажа возможна и путем переуступки, но цены по таким договорам на 10–15 % ниже аналогичных сделок с уже оформленными квартирами. Кроме того, надо учитывать, что многие застройщики либо вообще не разрешают переуступку, либо берут за нее комиссию, достигающую полумиллиона рублей.

Таким образом, при затягивании процедуры оформления жилья в собственность значительно теряется его инвестиционная привлекательность.

Больше шансов попасться мошенникам

В декабре 2014 года в Москве был задержан член организованной группы мошенников, промышлявших переоформлением жилья без ведома собственников и срочной его продажи с дисконтом до 40 %. Отбоя от покупателей не было. Преступников схватили на второй сделке.

Известна средняя цена каждого объекта недвижимости, на которые покушались мошенники — 20 миллионов рублей.

Следственные органы удивили масштаб и быстрота, с которыми действовали преступники, успевшие за два с небольшим месяца завладеть вторичной недвижимостью общей стоимостью почти в сто миллионов рублей, и это при живых и живущих в ней собственниках.

Что говорить о первичном рынке жилья, где многие покупатели даже не появляются, и большинство не имеют никаких официальных документов на свои квартиры. Для профессиональных мошенников лишить дольщиков их имущества — дело наипростейшее. Только осенью 2014 года ко мне обратились четыре покупателя новостроек, права на недвижимость которых оспаривались в суде. А сколько всего таких обманутых дольщиков в Московском регионе, трудно и представить.

Не передать по наследству

Нередки случаи, когда незарегистрированные квартиры в новостройке невозможно передать родственникам в порядке наследования. Так, в 2014 году ко мне обратились два брата — сыновья умершего дольщика, которым суд отказал в праве на наследование дорогого неоформленного жилья в только построенном доме.

Их пример весьма показателен и типичен. Отец оплатил две квартиры на этапе котлована в 2003 году, но строительство затянулось, и он не дождался заветной покупки. После его смерти нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство, и сыновьям пришлось обращаться в Никулинский районный суд города Москвы.

Суд не признал за ними права на квартиры, а лишь постановил выплатить долг в размере стоимости жилья на дату покупки, т. е. на 2003 год. Следует отметить, что данная недвижимость за это время подорожала более чем в 20 раз. Квартиры остались у застройщика.

Подобный неутешительный исход за последние десять лет ждал сотни наследников неоформленного жилья в новостройках.

О необходимости регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Помощь в признании права собственности

15 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

Регистрация и признание права собственности на объекты долевого строительства

Получив заветные ключи от квартиры в новостройке, дольщик может и не стать ее хозяином в силу преград, препятствующих регистрации права собственности.

Если право собственности не зарегистрировано, то дольщик не является полноценным владельцем квартиры (машиноместа, кладовки) и не может распоряжаться ими в полной мере.

Обязанность зарегистрировать право собственности возложена на участника долевого строительства. Основания для регистрации и ее порядок определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Положениями п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса определен один из важнейших принципов регистрационного права – принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законом подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Это, в свою очередь, означает, что если есть регистрация, есть и права, а если регистрации нет, то нет и прав.

При регистрации права собственности дольщики могут столкнуться с проблемами: получить отказ в регистрации, либо не иметь возможности обратиться за регистрацией в силу отсутствия оснований для нее.

Если в регистрации права собственности в обычном, т.е.установленном законом порядке дольщику отказано, либо отсутствуют основания для регистрации (например, нет передаточного акта), то признание права собственности производится в судебном порядке. При этом основанием для регистрации права собственности является решение (определение) суда.

Дела о признании права собственности на объекты долевого строительства рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными – в случае, если застройщик признан банкротом, и объектом строительства является квартира.

Признать право собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика нельзя даже в арбитражном суде. Эти помещения попадают в конкурсную массу и реализуются для погашения долгов застройщика.

Источник: https://cinemafoodfest.ru/zachem-zastrojshhik-oformlyaet-sobstvennost-na-sebya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть