Законопроект о долевом строительстве

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Законопроект о долевом строительстве

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d1370f39a79474eb9a88a71

Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Законопроект о долевом строительстве

В 2004 году был принят 214 ФЗ, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной.

Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.

Итак, разберемся – что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков.

Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Важно. Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков.

Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках.

Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.

Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, – при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.

Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:

  1. Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании – застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
  2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
  3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
  4. Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами.Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.

А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета.

А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги.

Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана.

А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства.

Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.

Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?

Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:
  1. Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
  2. Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.

Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.

Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист.

Если вы обратитесь в ЮК «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.

Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ«под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.

Важно. Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени), причем, в двойном размере.

Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском.

Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы.

Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:

  • проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
  • проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
  • найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.

Кроме юридической помощи в области долевого строительства, юристы нашей компании могут оказать вам услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости.

Например, в таком важном сегменте как составление и заключение договоров подряда, с образцами которых вы сможете ознакомиться при посещении компании.

Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/214-fz-sut-zakona

№322981-7 Законопроект :: Система обеспечения законодательной деятельности

Законопроект о долевом строительстве

Карточка законопроекта /проекта постановления 

Карточка законопроекта/проекта постановления содержит информацию по законопроекту/проекту постановления и его стадии рассмотрения.

В режиме просмотра карточки законопроекта/проекта постановления доступны следующие действия:

1. Настроить отображение событий  на вкладке ЭРК по событиям (с документами);

2. Перейти к стадии рассмотрения законопроекта/проекта постановления;

3. Скачать размещенный к событию законопроекта/проекта постановления документ;

4. к законопроекту/проекту постановления;

5. Добавить заметку к законопроекту/проекту постановления;

6. Добавить законопроект/проект постановления в избранное;

7. Перейти в режим редактирования карточки законопроекта/проекта постановления;

8. Подписаться на законопроект/проект постановления;

9. Скачать архив по законопроекту/проекту постановления;

10. Распечатать карточку законопроекта/проекта постановления;

11. Просмотреть RSS подписку на обновления по событиям;

12. описание функционала страницы.

Информация по законопроекту/проекту постановления

  • паспортные данные законопроекта – общая информация по законопроекту/проекту постановления;
  • стадии рассмотрения – стадии рассмотрения выбранного законопроекта/проекта постановления;
  • ЭРК по событиям (с документами) – стадии и события рассмотрения выбранного законопроекта/проекта постановления, а так же решения по событиям и размещенные документы;
  • хронология (без документов) – стадии и события рассмотрения выбранного законопроекта/проекта постановления, а так же решения по событиям;
  • отзывы – отзывы к законопроекту/проекту постановления ;
  • поправки – поправки к законопроекту/проекту постановления;
  • видеозаписи – видеоматериалы размещенные к законопроекту/проекту постановления (доступно только для Интернет-портала).

Настроить отображение событий  на вкладке ЭРК по событиям (с документами)

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” существует 2 варианта просмотра событий на вкладке  ЭРК по событиям (с документами):

  • по хронологии – события отображаются по дата регистрации;
  • по процедуре – события отображаются последовательно согласно процедуре рассмотрения.

Нажать на кнопку ” все” – на странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” на вкладке  ЭРК по событиям (с документами) будут отображаться только стадии прохождения.

Для того чтобы отобразить события, решения и документы нажать кнопку “Развернуть все события”.

Если  к событию размещено много документов часть из них скрыта, отобразить их можно нажав на кнопку “Развернуть все документы в событиях” или ссылку “Показать еще” в списке размещенных к событию документов.

Перейти к стадии рассмотрения законопроекта/проекта постановления

Стадии рассмотрения, которые отображаются на странице “Карточка законопроекта/проекта постановления ” служат так же элементом навигации.

Для того, чтобы перейти  к определенной стадии рассмотрения законопроекта, нажать на иконку соответствующей стадии.

Осуществляется переход  к выбранной стадии, все события стадии подсвечиваются зеленым цветом.

Скачать размещенный к событию законопроекта/проекта постановления документ

Для того, чтобы скачать размещенный к событию законопроекта/проекта постановления документ необходимо нажать на ссылку с наименованием документа.

На локальный компьютер пользователя загружается файл в соответствующем формате.

к законопроекту/проекту постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” перейти на вкладку “Отзывы”.

Нажать кнопку “”

Открывается форма ” на законопроект”, в которой необходимо заполнить следующие реквизиты:

  • Категория отзыва;
  • Краткое содержание отзыва.

При необходимости прикрепить файл.

Нажать кнопку “Сохранить” – отзыв отображается на вкладке “Отзывы” в ЭРК законопроекта/проекта постановления.

Добавить заметку к законопроекту/проекту постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления (режим редактирования)” нажать кнопку “Добавить заметку”.

Открывается форма “Заметки пользователей”.

Нажать кнопку “Сохранить” – в карточке законопроекта/проекта постановления будет отражена сохраненная зметка, а также на странице “Избранное/Подписки” личного кабинета  пользователяотобразится сохраненная заметка.

Добавить законопроект/проект постановления в избранное

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” нажать на кнопку “Добавить в избранное”.

В результате выходит сообщение об успешном добавлении объекта законотворчества в “Избранное”.

Нажать на ссылку в сообщении “Перейти на страницу избранного” – открывается страница “Избранное/Подписки” личного кабинета пользователя.

Нажать на кнопку “Добавить” – открывается форма “Добавить в подборку”.

Выбрать существующую или добавить новую подборку.

Нажать кнопку “Сохранить”- законопроект добавлен в выбранную или в новую подборку.

Войти в раздел “Избранное/Подписки” через интерфейс личного кабинета пользователя.

Нажать на кнопку “Подборки ОЗ”.

Из списка доступных выбрать подборку- система предоставит доступ только к тем ОЗ, которые добавлены в выбранную подборку.

Перейти в режим редактирования карточки законопроекта/проекта постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” нажать на кнопку “Режим редактирования”.

Открывается страница “Карточка законопроекта/проекта постановления (режим редактирования)”.

Подписаться на законопроект/проект постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” нажать на кнопку “Подписаться”.

Открывается форма подписки на законопроект/проект постановления.

Задать параметры подписки.

Нажать кнопку “Применить” – настройки подписки на законопроект/проект постановления сохранены, законопроект/проект постановления добавлен в список на странице “Избранное/Подписки” личного кабинета пользователя.

Скачать архив по законопроекту/проекту постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления нажать на кнопку “Скачать архив”.

Выбрать вариант для скачивания “Все документы” или “По процедуре”. Информация будет скачена на локальный компьютер пользователя в виде архива с расширением .exe

Распечатать карточку законопроекта/проекта постановления

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” нажать на кнопку “Печать”.

Откроется форма “Печать”.

После настройки параметров печати нажать кнопку “Печать”.

Просмотреть RSS подписку на обновления по событиям

На странице “Карточка законопроекта/проекта постановления” нажать на кнопку “RSS подписка на обновления по событиям”.

В новой вкладке браузера откроется страница с возможностью подписаться на веб-канал.

описание функционала страницы

Источник: https://sozd.duma.gov.ru/bill/322981-7

Обзор поправок с 1 июля

Законопроект о долевом строительстве

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/214-fz-01-07-18/

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Законопроект о долевом строительстве

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.